5）规划丨年入70万的中产之家，换房大作战！

简七理财规划组

这次规划的主角是我们的小伙伴：岚。

经过奋斗，她事业小有所成，有车有房，三口之家幸福美满，应该说是一个典型的中产家庭。不过，各种财务问题还是会时不时地困扰到她，所以我们一起来看看吧。

一、基本情况

1、资产负债情况

根据岚的意愿，我们就不透露具体的数据了。

前几年，她的爱人很有眼光地在工作所在地和老家购置了几套房产作为投资，伴随着房价高企，整体有了较大的增值。所以，目前岚的家庭80%以上的资产都是房产。剩下部分，除了保持流动性的货币基金，岚主要选择了陆金所、招行这样国家队的P2P。

负债方面，就是房贷了。公积金+商业贷款，每月还款额不高。

2、收入支出情况

目前，岚家庭收入在70万左右，每月的日常消费在1.5万左右，加上每月并不太多的房贷还款，储蓄比例妥妥的！

不过，岚表示，丈夫可能会换工作，存在一定的不确定性。但能力够了，不用太担心。

二、风险测试和财务诊断

前面说了，岚家庭有非常多的亮点：高收入、负债合理（月还款额/月工资，总负债/总资产都不到10%，离30%和40%的标准还很远）、储蓄能力非常强（储蓄率超过50%)。

那岚家庭财务还有哪些值得改进的地方呢？

1、应急准备金

在收集财务数据的时候，岚有一大笔资金放在了货币基金中，远远超过正常3-6个月的生活开支+房贷开支。

当然，岚表示是因为刚好有理财产品到期。遇到这样的情况，建议可以在到期前就做好理财产品的安排，避免资金在利率较低的货币资金中闲置。

2、整体投资收益率

因为主要资产是房产，而现在房产的租金/房价比率非常低，岚房产的投资收益率不到2%。其他国家队P2P的收益率大概在6%-8%之间。

由于房产的比例非常高，受到房租收益率低的拖累，岚整体资产收益率只有2%多一些了。

3、财富自由度

目前，岚每年的租金、利息等被动收入只能覆盖日常生活和房贷的50%不到，因此离初级的财务自由（被动收入覆盖全部支出）还有差距呦。

4、保障

岚家庭有了商业保险，保险意识还是很先进滴！岚的丈夫有很好的保障，而岚本人保险额度比较少。她的收入也比较高，更应该补充更足额的保险。

三、财务目标

根据时间顺序，岚家庭近期的目标有：

1，2014年底购入38万汽车一辆；

2，三年后再购买一套改善房，总价520万左右（4*130）。

四、目标测算

岚对家庭收入增长有信心，预计未来几年，家庭年收入有10%-15%的增长，支出则总体保持稳定，我们就按照正常的3.5%的日常支出增幅来计算，并考虑增加养车费用。

投资收益率方面，尽管岚家庭整体资产情况不错，收入情况也很赞，但是岚无论从主观风险偏好，还是客观的投资经验来看，都更适合先求稳，再求收益率。结合风险测试，与岚沟通后，未来三年追求6%左右的投资资产整体收益率比较实际，也比较合适。

根据上述假设，我们模拟了岚家庭未来3年的资产变化情况，最后发现：

1，年末购车肯定是毫无压力啦。

2，重点来看看大头——房子：

1）如果选择2017年年初买房，截至2016年年末，如果按照二套房50%的首付，则压力非常大，基本没有剩余任何流动资产了，很危险；如果按照30%的首付计算，则2016年末就可以实现购房目标。

2）如果选择2017年年末再购房的话，即使按照50%的首付比例，在购入新房的同时还可以留有几十万的投资资产，安全性大增。

五．我们的建议

1、保险方面

岚自己还需要加强保障。其实，现在岚已经购买近2万的保险，但是因为是分红型的保险，其实杠杆比例不高，保障额度不够。

建议再配置一定额度的消费型重疾险（至少增加50万保额）和消费型寿险（至少增加100万保额），性价比高的消费型保险并不会太贵，预计5000元左右可以搞定。

此外，未来有余力的话，岚夫妻甚至可以考虑一些高端保险。

2、资产配置

岚家庭虽然目前整体投资收益率不高，但是我觉得岚有比较好的理财理念——量力而行，敬畏风险。工作比较繁忙，也并不对深入研究投资之术有太大兴趣，所以股票之类虽然可能博得大收益，但绝对要花功夫研究的高风险股权类投资产品不在岚考虑之内。

我们建议，岚可以继续考虑固定收益类产品为主要的投资方向。国家队背景的P2P、收益较高的R1、R2风险级别银行理财产品、6%左右的高收益分红险都是不错的坐收利息选择。

此外，定投基金是比较适合岚下一步学习的方向。债券基金风险较小，收益稳健；股票基金风险较大，但是可以博取较大收益，比股票本身容易上手。

3、说说房子

都说，世界上唯一不变的是变化。过去的5-10年，选择房子作为投资方向的小伙伴非常明智，但是这两年房地产市场悄悄发生了变化。来说说和岚有关的一些点，当然，也是个人意见啦。

1）二三线的房子，除了自己用来住的，可以考虑趁早处理。一来租金少得可怜，二来从供需来看二三线城市房地产供大于求现象严重，三来早点变现增强手头的流动性。

2）如果手头有富裕，不如先提前还掉商业贷款。因为岚目前商贷成本高于7%,而岚现在的投资收益率还不能达到7%，提前还贷相当于还贷这部分钱获得了7%的无风险投资收益率，还是很划算的。当然，不要勉强还贷让自己手头没了足够的流动资金，要量力而行。

3）多关注目前所在地的房贷政策、目标区域的二手房房源和房价变动，尽可能按照一套房情况获得贷款。

4、增强流动性

尽管岚资产总额非常不错，但是大量沉淀在了房地产等不动产中。三口之家花费越来越多，考虑到未来买房、孩子教育等因素，岚的家庭应该增加总资产中易变现资产的比例。

配置投资的时候，也配合不同期限到期的产品，经常有到期的资金，增强流动性。

六、案例感悟

非常值得借鉴的

理财之路1

估计看完这个案例，又会有小伙伴说，又是一个有钱人的案例，没什么借鉴价值。

好吧，其实，事实就是这么“残酷”，投资赚大钱基本就是中彩票的概率，而踏踏实实付出努力，先养肥金鹅比较实际。岚就给了我们很好的示范，找到适合自己的职业发展道路，每年10%——15%的工资增幅妥妥的。

一夜暴富，看起来又美又快，殊不知可遇不可求，或者需要付出比你想象多得多的时间和代价。

投资自己——积攒本金+认真理财。真正实现财务自由的人，大多是通过这条道路成功的。与其说是通过投资实现财务自由，不如说是实现财务自由后才开始想着投资。

P.S.看到岚现在坚持运动，坚持背单词。这些细节，更让我觉得她是一个吸金能量满满的人^ ^