第5章 囤干货

婚姻法启示录

@抛砖引玉

2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会公布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，共19条，于2011年8月13日正式实施。

（一）首次明确以结婚登记程序存在瑕疵为由主张撤销结婚登记应提起行政复议或行政诉讼；

（二）明确规定亲子关系诉讼中一方当事人拒绝鉴定将导致法院推定另一方主张成立的法律后果；

（三）首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产；

（四）明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产；

（五）首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有；

（六）明确规定当事人协议离婚未成则事先达成的附协议离婚条件的财产分割协议不生效。

按《婚姻法》新司法解释，婚前个人按揭买房，离婚时归个人；婚后一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

（一）谁首付，离婚后房子归谁；

（二）父母给买的房子，另一方无权分割；

（三）丈夫送老婆房子未过户前可反悔，反之亦然；

（四）婚前一方付了首付，婚后共同还贷的房子，登记在谁名下房子就归谁，但要给另一方补偿。

这是新婚姻法实施后面临的头号争议。

这个新的司法解释究竟对夫妻间财产的分配有何颠覆性意义？真是在让男人笑，女人愁吗？

“嫁房子的拜金女们，你们这下傻了吧！”

“老公以后就变房东了？铁打的房子，流水的媳妇儿。”

“开发商乐了，以后不论男女都得买房。”

很多女性认为这解释对她们不公平，将来一旦离婚，女方很可能被“净身出户”。不过，该解释也让不少公婆放心：养儿子也不“亏”了，不用“防”着儿媳了；而沦为笑谈的“丈母娘需求论”则可能进一步变异为一定要让女方的名字“登上”房产证。

从另一个角度来说，这条普适性的规定不仅仅包含给儿子买房女方不得分，娘家为女儿买房也同样适用。公婆买房，儿媳没份；岳父母买房女婿同样没份。如果仍要坚持“男方必须买房”的传统观点，那只能说这些人自认男女不平等，并且安于女方弱势的地位。

其实，拜金女、拜金男“嫁房子”或者“娶房子”的做法本来就不靠谱。但是这条婚姻法最大的弊端是，如果女方是家庭主妇，其对于家庭的付出，在离婚时缺少了最直接的变现的可能。

关于婚姻，历来有着不同角度的描述和定义，浪漫者称之为爱情的结晶，悲观者称之为爱情的坟墓，淳朴的百姓称之为“搭帮过日子”，经济学家称其为“最小的合伙制股份公司”。而在所有描述之中，唯有最后一种具有法律的严谨，也唯有在这个剔除了任何浪漫色彩的属性上，婚姻才受到法律的保护和约束。有人说新修订的《婚姻法》像是一部“离婚法”：“房子要分清楚、债务要算清楚，就连养老金都要想到，太伤感情了。但是，婚姻是温暖的，《婚姻法》应该是冰冷的。”

婚姻法的“新解释”架空了目前流行的无房不嫁的扭曲婚恋观。彻底毁灭了“干得好不如嫁得好”的观念。但也对于想做“家庭主妇”的女人给予了很大的打击。不是每个女人都一定要选择到职场打拼。

如果说新婚姻法有什么积极意义，那就是告诉女人，嫁富二代不如找潜力股。男人的房不可靠，男人的父母更不要指望，女人靠自己最保险，女人要学会自立。对男女双方来说，共同打拼，共同买房，婚后共享财产，也是好事。

限购时代，有哪些避限花招？

@钱多多

眼下，市场的当务之急已不是买不买得起房的问题，而是能不能买房。限购时代，房地产商、中介和买房人，都有哪些避限高招呢？这些招数真的靠谱吗？

一、补缴税款

“售楼小姐说，可以通过办理假的纳税证明来买房。找一公司，冒充是其员工，补齐5年的税款，加上给公司和黄牛的钱，5年的纳税记录大概四五万元就可以拿到。”北京一网友这样介绍自己的经历。

找“代办公司”补交税款。外地居民想买房，没有个税单或者社保单怎么办？日前有代办公司表示，只需付2400元，不管有没有工作，都能帮你“整”出税单。

弊端：

上海联业律师事务所王展律师则认为，依法纳税是每个公民应尽的义务，如果外地人之前确实在上海工作，应当缴纳个税而未缴，因买房需要而补缴的，属于依法纳税，并无风险；但是为购房虚构上海工作经历或虚高应纳税额，则属于为骗取贷款采取的欺诈行为，一经查实，银行将有权取消贷款。

二、转赠去名字

有购房者因为爸妈房子房产证上有自己的名字，自己还有套小房子，所以按照政策没法再买了。这时销售人员出招了：“你可以到交易中心去办个‘赠予’，就是把你的名字从产证上去掉，只要几千元就可以了。然后你再买房就算第二套了。”

弊端：

为了规避“被限购”的处境，不少人选择在原有的房产证上“去名字”的做法。其实，就单次交易来看，“赠予”确实节省成本，但一旦市民选择“赠予”，若再想进房产交易，可能将会面临再多缴纳20%个税的窘境。

三、暂不过户、假离婚

在网络论坛上，“假离婚”也成为购房者津津乐道的一种规避方式。网友“麦斯”在论坛上就表示，去年二套房首付提升，限购刚刚开始的时候，中介就建议他们先离婚，以他的名义买一套大户型，等银行贷款办下来再复婚。他那套房产仍是首套房，享受相应的优惠政策。“最终通过假离婚的方式，我以首套房标准，三成首付，利率8.5折买了一套108平方米的房子。如果按当时二套房首付5成，利率1.1倍计算，仅首付就少交了48万元。”

据介绍，假离婚有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况信息没有联网的漏洞，通过假证的方式，其实还是法定的婚姻；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。“一般我们都暗示客户如果的确看中房子，却受到限贷或限购影响，试试办理法律上的‘真离婚’。”一位中介人士透露道。

弊端：

随着新一轮调控的出台，“假离婚”的成功率也在缩小。一家二手房中介的客户经理坦言，现在银行贷款额度本来就少，对于这类贷款开始紧起来了。“实际上去年我这里的确办过几笔，银行看着离婚证上的日期也知道是怎么回事，由于没有规定不可以这样，审查时候一般也都不过问。”该经理说。不过到了今年，明显感觉审批得更严了。他透露，前几天就有一个离婚后独自购房的客户资料，送进去银行就是压着不给办。

四、以公司名义“曲线购房”

网友“蓝色树”说：“二手房过户给公司是可以操作的，只是成本要高一些。”上海一些中介告诉记者，近期有不少购房者来电询问能否借用公司名义买房，“但契税要全额缴纳，还要缴纳印花税、房产税。”

弊端：

借用公司名义买房，虽然不受买房套数限制，但一旦与公司关系破裂，与公司之间容易就房屋产权的归属产生争议。对购房者来说，由于房屋产权登记在公司名下，该房屋有作为公司资产被法院强制执行还债的风险；对企业而言，因买房、贷款等合同均以企业名义对外签署，则一旦个人在此过程中，未按约支付房款、贷款或相关费用，则对外首先由企业承担付款责任。

五、挂靠集体户口

昨日，有媒体报道称，通过挂靠集体户口，查不到婚姻状况就能买房。而中行、工行、招行等负责个贷业务的相关人士坦言，类似集体户口这样的漏洞确实也存在，这就要看各家银行审核是否严谨。记者采访了多家中介机构发现，这种方式原则上没问题，但却最为忐忑。因为靠哪里，如何靠，费用你根本都不清楚。中介让你交定金后，再通知你无法办理，房没买到，纠纷又起了。

“这种方式我们也有，现在最关键的是银行认不认可，如果银行认可，我们帮你办集体户口，你再出点钱就可以了。”在莘庄南广场一家中介门店内，房产经纪人沈先生说。对于具体费用的情况，沈先生坦言，在1000元-2000元左右。“主要是现在能够挂靠集体户口的公司并不是那么容易进。”对于如何靠，靠了以后有什么后遗症，沈先生颇为神秘地笑言：“这个你就放心了，只要你在这里看好房子，谈好价格，我们都会帮你搞定的。”而其又暗示，这个需要支付意向定金。

六、“借壳”买房“避限”

目前项目开发商可以为购房者代理注册“公司壳”，花两三千块钱现场注册一个公司，注册资金量没有要求。“公司壳”的法人即是购房者。成功买房后，“公司壳”被注销，房子也自动转到购房者名下。目前在北京，通过第三方注册代理公司，消费者最低只需6000元，就可成功办理一个“公司壳”，然后通过此“公司壳”逃避限购令实现买房。

注册“公司壳”的公司大多选文化、科技、商贸等行业，这些行业更容易注册成功。购房者只需将要注册公司的法人身份证原件等资料，再加40%的定金约2400元交给代理注册公司，1个月后就可拿到公司执照，然后以此“公司壳”便可买房。

弊端：

这种方式要经历四道程序：注册公司、以公司名义买房、公司申请破产、将公司旗下住宅转至个人名下，这些将会带来相应的成本与风险。

以“公司壳”购买的普通住宅和非普通住宅，均需按房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；其次，公司购房要多缴纳房产税和印花税。即使是以本人名义注册的公司，想把公司购房转到个人名下，也须通过转售程序，还需缴纳相关税费后办理过户手续，且接手个人仍然须具备外地人连续5年的纳税证明或社保证明的购房资格等。

另一个风险来自维护公司的成本、相应的税费及偷漏税，并且公司注销时能否过户，一定程度上也取决于房管局对于政策的理解和把握，具有不可控因素。一旦房管局政策变化，很可能被要求注销公司的股东，即实际的购房人不具有购房资格。如果发生此情况，不但拿不到房产证，还有可能陷入产权不明的状态。