第一部分 章节习题及详解

第一章 房地产概论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．房地产是指土地、建筑物及（　）。[2005年真题]

A．构筑物

B．房屋

C．其他建筑物

D．其他地上定着物

【答案】D

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产也称为不动产。土地附着物又称地上附着物、地上定着物。

2．房地产是实物、权益和（　）的结合体。[2009年真题]

A．质量

B．功能

C．环境

D．区位

【答案】D

【解析】参见第1题解析。

3．我国《物权法》把物分为动产和（　）两大类。[2009年真题]

A．不动产

B．房地产

C．建筑物

D．物业

【答案】A

【解析】在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。

4．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（　）。[2008年真题]

A．相互影响

B．具有保值功能

C．难以变现

D．具有不可移动性

【答案】D

【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。

5．房地产与其他资产的最大区别是（　）。[2005年真题]

A．周围环境、景观固定不变

B．价格易受政府干预

C．所有制不同

D．位置不可移动

【答案】D

【解析】不可移动特性又称位置固定性。人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。

6．房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（　）的特性。[2009年真题]

A．独一无二

B．价值最大

C．寿命长久

D．易受限制

【答案】A

【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

7．2002年2月1日，甲公司签订土地使用权也让合同，以最高也让年限获得一宗工业用地的使用权。2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司拥有该土地使用年限为（　）年。[2005年真题]

A．36.5

B．40

C．46.5

D．50

【答案】C

【解析】建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。甲公司已于2002年2月1日至2005年7月31日使用土地，共计3.5年，故乙公司使用该土地的年限为50年-3.5年=46.5年。

8．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（　）。[2005年真题]

A．生地

B．毛地

C．在建工程

D．熟地

【答案】D

【解析】熟地是指具有完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。A项，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地；B项，毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；C项，在建工程是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产。

9．一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（　）。[2009年真题]

A．不可能移动性

B．保值增值性

C．难以变现性

D．易受限制性

【答案】C

【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。

10．施工现场临时的“三通一平”包括（　）。[2005年真题]

A．供气、供水、供电和道路平整

B．供电、电信、道路和场地平整

C．供水、供电、电信和道路平整

D．供水、供电、道路和场地平整

【答案】D

【解析】熟地按照基础设施完备程度和场地平整程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整。

11．下列房地产权利中，不属于用益物权的是（　）。[2009年真题]

A．建设用地使用权

B．土地承包经营权

C．地役权

D．抵押权

【答案】D

【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是指就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

12．下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（　）。[2008年真题]

A．土地所有权和土地占有权既可结合又可分离

B．土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使

C．土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权

D．土地使用权和土地收益权既可结合又可分离

【答案】B

【解析】土地所有权具有的四项基本权能是占有、使用、收益和处分。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。

13．下列关于土地范围的说法中，正确的是（　）。[2009年真题]

A．土地是一个平面

B．土地是一个三维立体空间

C．土地的范围不包括地下空间

D．土地的范围不包括地上空间

【答案】B

【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

14．下列有关市场概念的表述中，错误的是（　）。[2008年真题]

A．市场是商品交换的场所

B．市场是消费者之间交流信息的场所

C．市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁

D．市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排

【答案】B

【解析】人们对于市场的定义或表述有：①市场是商品交换的场所；②市场是商品交换的任何场合。一个市场并不需要有看得见的有形场所；③市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁；④市场是相互作用，使交换成为可能的买方和卖方的集合；⑤市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排；⑥市场是某种商品或某类商品需求的总和。B项表述不准确。

15．下列关于房地产市场特点的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．房地产市场是一个产品差异化的市场

B．房地产市场是一个地区性市场

C．广泛需要房地产经纪人提供服务

D．房地产价格走势在各地区基本相同

【答案】D

【解析】由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是：①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、建没用地使用权）的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场；③供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场；④容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为；⑤较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制；⑥一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历；⑦交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合；⑧交易程序较复杂，交易通常需要签订书面交易合同，需要办理抵押贷款、房地产登记等；⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

16．把房地产市场分为房地产一级市场、二级市场和三级市场，是按照（　）进行的分类。[2008年真题]

A．房地产用途

B．房地产交易方式

C．房地产流转次数

D．房地产交易目的

【答案】C

【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，即建设用地使用权的出让；②房地产二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营；③房地产三级市场，即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式。

17．房地产经纪属于（　）。[2005年真题]

A．房地产开发业

B．物业管理业

C．房地产中介服务业

D．房地产咨询业

【答案】C

【解析】房地产经纪机构是房地产交易的中间商，是除了房地产交易双方之外的重要市场参与者，它为房地产交易者提供房源、客源、市场价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找客户，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易，协助双方订立房地产买卖或租赁合同，代办贷款、代办房地产登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。

18．同类房地产的卖方为自己利益最大化而进行的努力，称为房地产市场（　）。[2008年真题]

A．竞争

B．交易

C．投资

D．买卖

【答案】A

【解析】房地产市场上的竞争，是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争以及买方之间的竞争。同类房地产的卖方为自己利益最大化而进行的努力属于卖方之间的竞争。

19．按照三次产业分类法，房地产业属于（　）。[2009年真题]

A．第二产业

B．第三产业

C．物质生产部

D．基础产业

【答案】B

【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。

20．下列属于不动产的是（　）

A．家具

B．器物

C．房屋

D．牲畜

【答案】C

【解析】凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木、水暖设备等），属于不动产。

21．理论上的土地是指（　）。

A．地表

B．地表以上空间

C．地表及其上下一定范围内的空间

D．地表以下空间

【答案】C

【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。

22．下列资产中，属于实物的价值的是（　）。

A．专利权

B．著作权

C．机器

D．专营权

【答案】C

【解析】在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。

23．房地产与一般有形资产相比，决定其价值高低的因素除了实物的价值外，还有（　）。

A．质量

B．功能

C．权益

D．新旧程度

【答案】C

【解析】参见第22题解析。

24．下列不属于房地产区位的内容是（　）。

A．位置

B．房产质量

C．周围景观

D．外部配套设施

【答案】B

【解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，特别是与重要场所的距离，以及进出该房地产的方便程度。衡量区位的优劣最常见、最简单的指标是距离。

25．（　）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A．区位

B．质量

C．价格

D．面积

【答案】A

【解析】虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。

26．兼有消费和投资双重功能的投资项目有（　）。

A．房地产

B．股票

C．期货

D．债券

【答案】A

【解析】投资于房地产与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，兼有消费和投资双重功能。例如投资于商品住宅不仅可以等待其未来涨价后转让以获取增值收益，而且在等待期间可以出租或者自用以获取期间利益。

27．下列不属于房地产的特点是（　）。

A．独一无二性

B．流动性

C．寿命长久性

D．不可移动性

【答案】B

【解析】房地产的特点包括：①不可移动性；②独一无二性；③寿命长久性；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。

28．房地产的不可移动性是指房地产的（　）不可移动。

A．社会经济位置

B．使用权

C．所有权

D．自然地理位置

【答案】D

【解析】不可移动特性也称位置固定性。房地产的不可移动性主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。

29．房地产的（　），决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里及当地经济）。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．寿命长久性

D．用途多样性

【答案】A

【解析】不可移动性也称为位置固定性，作为立体空间、完整意义上的土地，其空间位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。

30．房地产之所以有独一无二性是因为（　）。

A．建筑设计不同

B．外观形象不同

C．建筑结构不同

D．坐落位置不同

【答案】D

【解析】每宗房地产都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。

31．土地具有不可毁灭性是指（　）。

A．土地使用权很长

B．土地所有权不变

C．土地可永久利用

D．土地作为空间位置是永存的

【答案】D

【解析】尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复使用，因此可以说土地具有不可毁灭性。

32．同一地区的同类房地产（　）。

A．可以完全替代

B．完全不能替代

C．有一定的替代性

D．可以替代

【答案】C

【解析】房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场也不能实现完全竞争。只能是同一地区的同类房地产存在一定的替代性。

33．旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为（　）年。

A．100

B．70

C．50

D．40

【答案】D

【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

34．从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序为（　）。

A．商业、办公、居住、工业

B．办公、商业、工业、居住

C．办公、工业、商业、居住

D．商业、居住、办公、工业

【答案】A

【解析】在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

35．在一个高级住宅区附近建一座化工厂，对该住宅的价值（　）。

A．有上升的影响

B．有下降的影响

C．无影响

D．有可能上升或下降的影响

【答案】B

【解析】房地产具有相互影响的特性，一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其临近房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所等，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地等，可使其价值上升。

36．一幢住宅楼附近兴建了一座化工厂，导致住宅楼价猛跌，这是由房地产的（　）形成的。

A．用途多样化

B．不可移动性

C．寿命长久性

D．相互影响性

【答案】D

【解析】参见第35题解析。

37．房地产由于具有（　）性，所以任何国家和地区对房地产的使用和支配多少都有一些限制。

A．相互影响

B．易受限制

C．难以变现

D．保值增值

【答案】A

【解析】房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制。

38．房地产的保值增值性意味着（　）。

A．房地产的价值始终是上升的

B．房地产的价值有时上升有时下降

C．房地产的价值总的趋势是波浪式上升的

D．房地产的价值不会下降

【答案】C

【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变动落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。

39．把房地产划分为居住房地产、商业房地产等10类的依据是（　）。

A．用途

B．开发程度

C．是否产生收益

D．经营使用方式

【答案】A

【解析】按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为10类：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤体育房地产；⑥娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。

40．下列各项属于特殊用途房地产的是（　）。

A．写字楼

B．度假村

C．康乐中心

D．医院

【答案】D

【解析】特殊用途房地产，包括：汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

41．房地产被划分为生地、毛地、熟地、现房是按（　）类型划分的。

A．用途

B．开发程度

C．是否产生收益

D．经营使用方式

【答案】B

【解析】考查房地产的分类：①按照房地产的用途，可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产；②按照房地产的开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房；③按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产；④按照房地产经营使用方式的分类，可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产；⑤按照房地产实物形态，可分为：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下地房地产、已经灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。

42．毛坯房属于（　）

A．毛地

B．熟地

C．在建工程

D．现房

【答案】D

【解析】现房是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

43．下列各项不属于收益性房地产的是（　）。

A．商务办公楼

B．厂房

C．政府办公楼

D．农地

【答案】C

【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产，是指不能产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

44．（　）属于自物权。

A．地役权

B．典权

C．抵押权

D．所有权

【答案】D

【解析】在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权力。他物权是在他人的物上依法享有的权力，是对所有权的限制。

45．下列权利中，属于债权的是（　）。

A．租赁权

B．抵押权

C．土地使用权

D．地役权

【答案】A

【解析】债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。

46．下列各项中，属于用益物权的是（　）。

A．抵押权

B．土地所有权

C．所有权

D．地役权

【答案】D

【解析】用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保依法享有优先受偿的权利。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。

47．下列权利中，属于担保物权的是（　）。

A．所有权

B．抵押权

C．土地使用权

D．地役权

【答案】B

【解析】参见第46题解析。

48．房地产所有权不包括（　）。

A．占用权

B．使用权

C．收益权

D．占有权

【答案】A

【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有使用、收益和处分的权利。

49．占有的意思是（　）。

A．取得支配权

B．使用

C．实际控制

D．获得收益

【答案】C

【解析】占有，是指对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。

50．在行使房地产的占有权时，所有权和占有（　）。

A．只能结合

B．只能分离

C．即可结合又可分离

D．没有必然联系

【答案】C

【解析】所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。

51．收取地租，是土地（　）的体现。

A．占有权

B．使用权

C．收益权

D．处分权

【答案】C

【解析】A项，占有是指依法对土地实行掌握和控制的权利。B项，使用是指是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。C项，收益是是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益，收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。D项，处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。

52．关于土地所有权的处分，下列说法正确的是（　）。

A．土地所有权的权能只能由土地所有权人行使

B．土地所有权人不能授权土地使用权人行使部分处分权

C．土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权

D．无需授权，非所有权人也可以有处分权

【答案】C

【解析】处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。

53．土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地（　）的一种表现。

A．所有权

B．使用权

C．收益权

D．处分权

【答案】A

【解析】构成所有权完整的权能结构有：①占有；②使用；③收益；④处分。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。因此，土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地所有权的一种表现。

54．建设用地使用权可以在（　）分别设立。

A．土地的地表或地下

B．土地的地上或地下

C．土地的地表或地上

D．土地的地表、地上或地下

【答案】D

【解析】建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”

55．土地使用权抵押时，抵押人对抵押物（　）。

A．是否具有占有权由抵押权人决定

B．是否具有占有权由双方协议

C．保留了占有权

D．丧失了占有权

【答案】C

【解析】抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。通过概念，可以看出抵押人对抵押物保留了占有权。

56．房地产市场是房地产（　）。

A．生产与服务的部门

B．商品交换的领域或场所

C．管理机构与场所

D．中介服务体系

【答案】B

【解析】房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。房地产市场可能是有形的，也可能是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所；反之，称为无形的房地产市场。

57．按房地产流转次数，可将房地产市场分为（　）。

A．房屋买卖市场和房屋租赁市场

B．商品房市场和房改房市场

C．新建房屋市场和二手房市场

D．现房市场和期房市场

【答案】C

【解析】房地产市场的分类。①按照房地产交易方式，分为房地产买卖市场和房地产租赁市场；②按照达成交易与入住时间的异同，分为现房市场和期房市场；③按照房地产流转的次数，分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场，相关分类还有土地一级市场和土地二级市场，新房市场和旧房市场。④按照区域范围，分为区域房地产市场和整体房地产市场。⑤按照房地产交易的目的，分为房地产使用市场和房地产投资市场。⑥按照房地产用途（功能），分为居住房地产市场和非居住房地产市场。⑦照房地产档次（建造标准、装饰装修标准或者价格水平等），分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。⑧按照房地产市场所处时间，分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。

58．房地产一级市场主要是（　）。

A．土地或房地产开发市场

B．房地产租赁市场

C．土地使用权出让的市场

D．房地产存量市场

【答案】C

【解析】房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营。房地产三级市场时即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式。

59．从一级市场获取土地使用权时不能通过下列哪种方法？（　）

A．协议

B．招标

C．拍卖

D．转让

【答案】D

【解析】房地产一级市场即土地使用权的出让。出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议等。D项属于从二级市场上获取土地使用权的方法。

60．（　）市场也被称为二级市场。

A．土地使用权出让

B．土地使用权转让

C．土地使用权划拨

D．土地开发

【答案】B

【解析】二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。

61．房地产市场是（　）市场。

A．地区性

B．全国性

C．综合性

D．跨地区

【答案】A

【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性市场。按照区域范围，房地产市场可分为整体房地产市场和区域房地产市场。具体可分为全国房地产市场、某个地区房地产市场或者某个城市房地产市场。

62．按房屋交付使用的时间差异，可将房产市场分为（　）。

A．房屋买卖市场和房屋租赁市场

B．商品房市场和房改房市场

C．新建房屋市场和二手房市场

D．现房市场和期房市场

【答案】D

【解析】按照房地产交易方式分类，可将房地产分为房屋买卖市场和房屋租赁市场；按照达成交易与入住时间异同分类，可将房产市场分为现房市场和期房市场。

63．房地产市场分为现房市场和期房市场的依据是（　）。

A．房屋建筑的用途

B．交换方式不同

C．达成交易与入住时间的异同

D．交易次数

【答案】C

【解析】按照达成交易与入住时间的异同，可以把房地产市场分为现房市场和期房市场。现房是指目前已建成的房屋，期房是指目前尚未建成而在未来建成的房屋。

64．投资型购买者更加关注的是（　）。

A．房地产现价

B．预期收益

C．物有所值

D．购买能力

【答案】B

【解析】房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人两种。对于自用型购买人而言，支付能力是其购买的主要约束条件；对于投资型购买人而言，拥有房地产后所能获取的预期收益大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。

65．当房地产开发项目要预售时，应该由（　）来评估定售价或租金水平。

A．估价师

B．经济师

C．律师

D．会计师

【答案】A

【解析】房地产估价机构在建设用地使用权出让、转让以及房地产买卖、抵押、征收征用、税收、司法鉴定等中提供房地产价值评估服务。其中，在房地产租售之前进行估价，可以确定房地产最有可能实现的售价或租金水平。

66．下列不属于房地产专业服务机构的是（　）。

A．金融机构

B．房地产评估机构

C．行政主管部门

D．律师事务所

【答案】C

【解析】房地产专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。C项，属于房地产市场的管理者。

67．房地产市场是（　）的市场。

A．完全竞争

B．完全垄断

C．垄断竞争

D．寡头垄断

【答案】C

【解析】垄断竞争市场是既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场。其特点有：①卖者和买者都比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全。房地产市场通常属于这种市场。

68．当房地产需求持续增加，但增长势头逐渐减弱时，房地产市场处在（　）。

A．上升期

B．高峰期

C．衰退期

D．低谷期

【答案】B

【解析】在高峰期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。

69．为卖而买，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而现在购买房地产的需求，即为（　）。

A．消费需求

B．投资需求

C．投机需求

D．跟风需求

【答案】C

【解析】A项，消费需求，是购买房地产后自己使用的需求；B项，投资需求，是购买房地产后以出租来获得回报的需求；C项，投机需求，是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇；D项，跟风需求，是购买者还没有明确的购买目的，看到周围人购买，自己也跟着购买的需求。

70．不能作为衡量房地产泡沫方法的是（　）。

A．毛租金乘数

B．租售比价

C．房屋销售数量

D．入住率

【答案】C

【解析】判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、入住率。

71．房地产业是指（　）。

A．建筑业

B．土地的开发产业

C．房屋的建筑产业

D．由从事房地产开发、经营、管理、维修和装饰服务等项活动的经济实体组成的行业

【答案】D

【解析】房地产业，是指从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

72．由于房地产业的性质，房地产业应该是国民经济发展的（　）产业。

A．滞后性

B．先导性

C．一般性

D．依附性

【答案】B

【解析】房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

73．房地产业与建筑业的关系是（　）。

A．二者是同一概念

B．建筑业包括房地产业

C．房地产业从属于建筑业

D．二者相互独立，既有区别，又有联系

【答案】D

【解析】房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。

74．房地产业可以分为（　）。

A．房地产开发经营业和房地产服务业

B．物业管理业和房地产中介服务业

C．房地产咨询业和房地产估价业

D．房地产经纪业和房地产开发经营业

【答案】A

【解析】房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务也又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

75．房地产开发经营业是（　）的产业。

A．投资高、回报率高、风险小

B．投资高、回报率高、风险大

C．投资高、回报率低、风险小

D．投资低、回报率高、风险大

【答案】B

【解析】房地产开发经营行业简称房地产开发行业，是指取得待开发房地产特别是房地产开发用地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，并转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售（包括预售）、出租商品房的活动。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险大、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

76．为建设用地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收、征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据的是（　）。

A．物业管理业

B．房地产开发经营业

C．房地产估价业

D．房地产经纪业

【答案】C

【解析】房地产估价行业是指分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为建设用地使用权出让和房地产转让、抵押贷款、征收征用补偿、法院强制拍卖、财产分割、损害赔偿、房地产税收等提供价值参考依据的活动。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．下列财产中，属于房地产的有（　）[2009年真题]

A．房地产开发用地

B．种植在房前的树

C．挂在墙上的画

D．安装在房屋中的水暖设备

E．摆放在室内的家用电器

【答案】ABD

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。一种财产是属于动产还是不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。

2．下列财产中，属于土地定着物的有（　）[2009年真题]

A．房屋

B．埋设在地下的管线

C．安装在室内的卫生设备

D．种植在地上的树

E．摆放在室内的家用电器

【答案】ABCD

【解析】土地附着物又称地上附着物、地上定着物。建筑物是最主要的土地附着物，广义的建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地附着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离，即使可以在物理上进行分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，不属于其他土地附着物。

3．下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（　）。[2008年真题]

A．在建工程

B．居住房地产

C．工业房地产

D．收益性房地产

E．自用的房地产

【答案】BC

【解析】按照房地产的用途，可以把房地产细分为下列十类：①居住房地产；②办公房地产；③商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。

4．对房地产二级市场特征的正确理解有（　）。[2005年真题]

A．房地产二级市场可称为房地产开发市场

B．房地产二级市场上买主是惟一的

C．房地产二级市场上价格是由开发商决定

D．房地产二级市场是不完全竞争市场

E．房地产二级商场上卖主是房地产开发企业

【答案】CDE

【解析】房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。

5．下列市场情况中，会导致房地产价格下降的有（　）[2009年真题]

A．房地产买方之间的竞争

B．房地产卖方之间的竞争

C．房地产供小于求

D．房地产供大于求

E．大量发放个人住房贷款

【答案】BD

【解析】AB两项，竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。CD两项，在卖方与买方之间的竞争中，卖方为了贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为了贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多高，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。E项，大量发放个人住房贷款会提高买者的购买力，导致需求增加，从而导致房地产价格上升。

6．房地产市场周期大体有（　）等几个阶段。[2008年真题]

A．上升期

B．高峰期

C．衰退期

D．低谷期

E．平缓期

【答案】ABCD

【解析】从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌。房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

7．房地产中介服务业，按服务内容可分为（　）。[2008年真题]

A．建筑设计

B．房地产估价

C．房地产咨询

D．城市规划

E．房地产经纪

【答案】BCE

【解析】目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务行业；房地产中介服务又分为房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。

8．房地产是指（　）。

A．土地

B．房屋

C．建筑物

D．构筑物

E．其他土地附着物

【答案】ACE

【解析】严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

9．属于房地产范畴的有（　）。

A．空地

B．有建筑物的土地

C．土地及其上的建筑物

D．建筑材料

E．在建工程

【答案】ABCE

【解析】房地产通俗的说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。建筑材料只是构成房屋或者构建物的一个组成部分，不是独立的建筑物。

10．广义的建筑物包括（　）。

A．土地

B．房屋

C．土地附着物

D．地上定着物

E．构筑物

【答案】BE

【解析】建筑物是最主要的土地附着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。

11．在下列资产中主要是内含的权益的价值的是（　）。

A．设备

B．商誉

C．版权

D．家具

E．专营权

【答案】BCE

【解析】在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等；②一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。AD两项是实物资产，不含权益价值。

12．距离可以分为（　）。

A．空间直线距离

B．空间折线距离

C．交通时间距离

D．交通路线距离

E．经济距离

【答案】ACDE

【解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

13．房地产的特性有（　）。

A．难以变现

B．不可毁灭

C．易受限制

D．相互独立

E．独一无二

【答案】ACE

【解析】房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、难以变现、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值。

14．独一无二性又称（　）。

A．竞争性

B．异质性

C．个别性

D．独特性

E．特殊性

【答案】BCD

【解析】独一无二性，也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。

15．影响房地产的社会经济位置的因素有（　）。

A．周围环境

B．交通条件

C．与公共设施的接近程度

D．与商业中心的接近程度

E．政府控价

【答案】ABCD

【解析】房地产具有相互影响的特性，一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关而且还与其周围的状况直接相关，比如，周围环境、交通条件、与公共设施或商业中心的接近程度等。

16．关于土地使用权出让的最高年限，下列说法正确的是（　）。

A．居住用地为70年

B．工业用地为40年

C．教育用地为50年

D．娱乐用地为50年

E．商业用地40年

【答案】ACE

【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

17．关于房地产投资具有风险性，能够说明这一点的房地产特性，具体表现为（　）。

A．不可移动

B．不可隐藏

C．流动性差

D．易受限制

E．用途多样

【答案】ABC

【解析】房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点即说明了房地产投资的风险性，也说明了政府指定长远房地产政策的重要性。

18．政府限制房地产的实现手段有（　）。

A．管制

B．征收

C．监管

D．征税

E．充公

【答案】ABDE

【解析】房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。

19．房地产难以变现是由于它（　）。

A．保值增值

B．价值量大

C．易受限制

D．不可移动

E．独一无二

【答案】BDE

【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值量大、独一无二、不可移动的特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。

20．下列房地产属于按开发程度划分的房地产是（　）。

A．生地

B．收益性房地产

C．在建工程

D．工业房地产

E．现房

【答案】ACE

【解析】房地产按照开发程度分为5类：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房。

21．“五通一平”中的五通除了指道路、排水外，还指的有（　）。

A．燃气

B．电力

C．热力

D．电信

E．供水

【答案】BDE

【解析】熟地按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具有道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整。

22．下列房地产属于收益性房地产的是（　）。

A．写字楼

B．政府办公楼

C．商场

D．农地

E．部队营房

【答案】ACD

【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE两项属于非收益性房地产。

23．按经营使用方式划分的房地产类型有（　）。

A．自用型房地产

B．收益型房地产

C．出租型房地产

D．营业型房地产

E．使用型房地产

【答案】ACD

【解析】按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为四类：①销售的房地产；②出租的房地产；③营业的房地产；④自用的房地产。

24．写字楼属于（　）。

A．非收益性房地产

B．收益性房地产

C．出售型房地产

D．出租型房地产

E．自用型房地产

【答案】BCDE

【解析】写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。

25．下列属于他物权的是（　）。

A．所有权

B．使用权

C．抵押权

D．地上权

E．典权

【答案】BCD

【解析】在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权力。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，土地使用权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。

26．相对于土地所有权，（　）等物权只是对土地起一部分作用的权利。

A．抵押权

B．地役权

C．地上权

D．债权

E．租赁权

【答案】ABC

【解析】租赁权属于债权不属于物权；抵押权、地役权、地上权都属于土地使用权，只是对土地其一部分作用的权力，有别于土地所有权。

27．土地所有权的权能有（　）。

A．占有权

B．使用权

C．处分权

D．收益权

E．灭失权

【答案】ABCD

【解析】占有权、使用权、收益权和处分权四种权能，构成土地所有权完整的权能结构。

28．下面关于土地所有权的论述正确的是（　）。

A．土地所有人具有处分权

B．土地所有权和土地占有权不能分离

C．土地使用权交由非所有人行使时，所有人丧失了对土地的所有权

D．在土地转租条件下，土地使用者可拥有取得部分地租的权利

E．土地处分权只能由土地所有人行使

【答案】AD

【解析】土地所有权的内容包括占有、使用、收益和处分，土地所有人具有处分权；土地所有权和占有既可结合又可分离；处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如：土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。

29．二级权能包括（　）。

A．土地所有权

B．土地占有权

C．土地使用权

D．土地处分权

E．土地收益权

【答案】BCDE

【解析】占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级职能。

30．房地产所有权的特性有（　）。

A．完全性

B．整体性

C．恒久性

D．弹力性

E．相对性

【答案】ABCD

【解析】房地产所有权具有下列特性：①完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权；②整体性。或者成为单一性，房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割；③恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭；④弹力性；⑤绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助为条件。

31．房地产所有权分为（　）。

A．单独所有

B．集体所有

C．共有

D．家庭所有

E．建筑物区分所有权

【答案】ACE

【解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有又分为按份共有和共同共有。建筑物区分所有权由专有部分的所有权（该部分通常为独有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。

32．房地产他项权利分为（　）。

A．建设用地使用权

B．农业用地使用权

C．商业用地使用权

D．宅基地使用权

E．土地承包经营权

【答案】ADE

【解析】房地产他项权利分为：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权；⑤抵押权；⑥租赁权。

33．房地产的交易包括（　）。

A．买卖

B．议价

C．租赁

D．转让

E．互换

【答案】ACE

【解析】房地产市场是指所交易的商品是房地产或房地产权益的市场，交易包括买卖、互换、租赁等。房地产市场可能是有形的，也可能是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所；反之，称为无形的房地产市场。

34．房地产市场的特征有（　）。

A．经营对象的不可移动性

B．以地产交易为主

C．流通形式的多样性

D．以房产交易为主

E．以租赁市场为主

【答案】AC

【解析】房地产市场的特点如下：①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移；②交易对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多的受法律、法规、政策等措施的影响和限制；⑥一般人非经常参与；⑦交易金额较大；⑧交易程序较复杂；⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

35．房地产市场按交易方式不同可以分为（　）。

A．房地产买卖市场

B．房地产租赁市场

C．新建房市场

D．二手房市场

E．抵押市场

【答案】AB

【解析】按照房地产交易方式，可以把房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。CD项是与按照房地产流转次数相关的分类方式。

36．按用途划分，房地产市场可分为（　）。

A．在建工程

B．普通住宅市场

C．写字楼市场

D．现房市场

E．工业用房市场

【答案】BCE

【解析】按照房地产的用途（功能），房地产市场可分为两类：①居住房地产市场；居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。②非居住房地产市场。非居住房地产市场又可进一步分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。

37．完全竞争市场必须具备的条件有（　）。

A．所买卖的商品具有同质性，不存在差别

B．市场信息完全

C．新生产者很难进入市场

D．有相当多的卖者和买者，并且可以自由进出市场

E．买者和卖者有串通共谋行为，有政府干预

【答案】ABD

【解析】完全竞争市场必须具备的条件包括：①所买卖的商品具有同质性，不存在差别；②有相当多的买者和买者，每个买者和卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；③市场信息完全；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

38．垄断竞争市场主要具备的特点有（　）。

A．卖者和买者都比较多

B．商品具有同质性，不存在差别

C．买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预

D．买者和卖者都可以自由进出市场

E．市场信息比较完全

【答案】AE

【解析】垄断竞争市场主要具备的特点有：①卖者和买者都比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全。

39．卖方垄断市场主要具备的特点有（　）。

A．卖者和买者都比较多

B．产品无相近的替代品

C．只有一个卖者，而买者很多

D．新生产者不能进入市场

E．市场信息比较完全

【答案】BCD

【解析】卖方垄断市场的特点主要表现为：①只有一个卖者，而买者很多；②产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；③新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

40．完全垄断分为（　）。

A．卖方垄断

B．买方垄断

C．双边垄断

D．国家垄断

E．企业垄断

【答案】ABC

【解析】完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。又可分为卖方垄断、买方垄断和双边垄断。卖方垄断，是指只有一个卖者而买者很多的市场。买方垄断，是指只有一个买者而卖者很多的市场。双边垄断，是指市场中只有一个买者和一个卖者的市场。

41．房地产市场周期分为（　）。

A．上升期

B．衰退期

C．初始期

D．低谷期

E．高峰期

【答案】ABDE

【解析】从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化，房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

42．房地产市场衰退期的主要特征有（　）。

A．房地产开发项目开工率低

B．二手房屋的价格上涨

C．新房销售困难

D．房屋空置率上升

E．旧房交易量大

【答案】CDE

【解析】衰退期的主要特征有：①新房销售困难；②投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；③售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

43．房地产泡沫，形成的原因有（　）。

A．群体的非理性预期

B．大量的购买欲望

C．房地产供给量严重不足

D．过度的投机抄作

E．价格暴跌

【答案】AD

【解析】房地产“泡沫”形成的原因有很多，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作，两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

44．一般而言，房地产需求可以划分为（　）。

A．潜在性需求

B．消费性需求

C．投机需求

D．投资性需求

E．保障性需求

【答案】BCD

【解析】购买房地产的需求可以分为4类：①消费需求，是购买房地产后自己使用的需求；②投资需求，是否买房地产后以出租来获得回报的需求；③投机需求，为卖而买的需求；④跟风需求，购买者还没有明确的购买目的，看到别人购买，自己也跟着购买的需求。

45．判断房地产是否有泡沫，简单的衡量指标有（　）。

A．房价增长幅度

B．毛租金乘数

C．租售比价

D．入住率

E．房价现价

【答案】BCD

【解析】判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产时常价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、入住率。

46．房地产业包括（　）。

A．房地产的抵押贷款

B．房屋所有权的买卖、租赁

C．建设用地使用权的有偿出让、转让

D．房屋建设、维修、管理

E．农作物的种植选择

【答案】ABCD

【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。E项，属于农业的范畴。

47．房地产业的性质主要有（　）。

A．具有第二产业性质

B．房地产业对国民经济既有敏感性，又有超前性

C．房地产业是既有经济管理，又有行政管理的产业部门

D．房地产业是投资高、回报率高、风险大的产业

E．房地产业是集多种经济活动为一体的综合性产业

【答案】BCDE

【解析】在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。

48．城镇住房制度改革把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配的做法，改变成了（　）的做法。

A．地租金使用

B．主要由房地产开发商开发建设

C．从市场上购买或者承租

D．住房商品化和社会化

E．有限期使用

【答案】BCD

【解析】城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要是依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。E项属于城镇国有土地使用权制度改革的内容。

49．房地产经营对发展房地产业及城市经济建设的作用表现在（　）。

A．提供劳动力

B．积累资金为国家创造财富

C．促进城市经济发展

D．增加供给

E．提高人民生活水平，改善居民住房条件和生活环境

【答案】BCE

【解析】房地产业的作用主要包括：①可以为生产和生活活动提供不可缺少的物质条件；②可以扩大内需、拉动投资增长、促进经济平稳较快发展；③可以带动钢材、水泥等建筑材料，电梯、空调等建筑设备，以及建筑业、装饰装修、家具、家用电器等相关产业的发展；④可以改善居民居住条件，提高居住质量；⑤可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌；⑥有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑦可以扩大就业；⑧可以增加税收和政府财政收入。

50．房地产业的细分行业包括（　）。

A．房地产估价

B．房地产经纪

C．规划设计

D．建筑施工

E．物业管理

【答案】ABE

【解析】目前普遍认为，房地产业主要有：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

51．房地产中介服务包括（　）。

A．房地产咨询

B．物业管理

C．房地产经纪

D．房地产开发

E．房地产交易

【答案】AC

【解析】参见第50题解析。

52．房地产经纪业务包括（　）。

A．房地产买卖代理

B．房地产租赁代理

C．旧房买卖代理

D．物业管理服务

E．房地产中介服务

【答案】ABC

【解析】房地产经纪行业是指帮助房地产出售人、出租人寻找房地产购买人、承租人，或者帮助房地产购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产的活动。由此可以看出，房地产经纪业务包括了房地产的买卖、租赁代理。其中房地产经纪行业属于房地产中介服务行业，DE两项并列属于房地产服务行业。

三、案例分析题（由单选和多选组成）

（一）

某房地产开发商于2008年5月1日以1.8亿元合法取得一宗房地产开发用地，土地面积2公顷，用途为商品住宅，容积率为3，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年5月1日建成交付使用。[2009年真题]

1．该房地产开发项目的楼面地价为（　）元/平方米。

A．1000

B．2000

C．3000

D．4000

【答案】C

【解析】（元/平方米）。

2．购买该项目商品房者获得的房地产权利为（　）。

A．房屋所有权

B．宅基地使用权

C．土地所有权

D．建设用地使用权

【答案】AD

【解析】房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。建设用地使用权也称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照建设用地使用权的取得方式，建设用地使用权可分为出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。

3．该房地产开发商可能是通过（　）方式获得此块土地的。

A．划拨

B．租赁

C．拍卖

D．招标

【答案】CD

【解析】建设用地使用权可通过招标、拍卖、挂牌等出让方式从土地一级市场获取，也可通过转让方式从土地二级市场获取。房地产开发企业应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取建设用地使用权的途径和方式。A项，商品住宅用地不属于划拨用地的范围，不能以划拨的方式取得；B项，租赁不是取得土地使用权的方式。

4．2010年5月1日建成，商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为（　）。

A．48

B．50

C．68

D．70

【答案】C

【解析】国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。该商品住宅为居住用地，最高年限为70年。该宗土地于2008年5月取得，该项目于2010年5月建成，历时2年，因此商品房购买者的土地使用期限在不续期情况下为70-2=68年。

（二）

一房产公司投资3000万元购买了天津某高新技术开发区土地使用权150亩，经过半年的平整使一块生地变成了熟地，并投资建设大型购物中心，当时认为发展机遇特别好，但等项目建成后，却发现本区的购物消费潜力不大，只得改造成一办公楼，致使损失一亿多元。

1．本案例体现了土地市场的（　）特点。

A．区域性

B．低流动性

C．权利主导性

D．垄断性

【答案】AB

【解析】由于土地的自身地理位置固定不变，使土地市场具有区域性、低流动性。本案例中，体现了土地的这两种特点。

2．本案例中涉及的房地产市场有（　）。

A．土地市场

B．房地产二级市场

C．房地产中介服务市场

D．房地产经纪市场

【答案】AB

【解析】房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。

3．按照房地产业的行业细分，本案例中，出现严重损失的很大一部分责任在于（　）业。

A．房地产开发经营

B．物业管理

C．房地产咨询

D．房地产经纪

【答案】C

【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务的活动，现实中的具体房地产咨询业务主要有房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。在本案例中，房地产咨询业，没有充分考虑项目建成后区域内购物消费潜力不大的问题。

4．本案例中，由大型购物中心改造成办公楼的房地产属于（　）。

A．非收益性房地产

B．收益性房地产

C．办公房地产

D．商业房地产

【答案】BC

【解析】判断一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力，本案例中，办公大楼具有在本质上直接产生经济收益的能力，属于收益性房地产；办公房地产是指供各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼和行政办公楼两类。

5．生地和熟地的主要区别在于（　）。

A．草地覆盖率

B．土地使用频率

C．是否具有城市基础设施

D．土地是否平整

【答案】CD

【解析】按照房地产开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。生地是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地；熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。