第一部分 章节习题及详解

第一章 房地产经济基本理论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】B项，在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

2．某城市位于东经116°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的（　）。[2008年真题]

A．自然地理区位

B．经济区位

C．社会区位

D．天文区位

【答案】D

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位；社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。其中，天文区位是指反映地表事物的经纬位置。例如，北京位于北纬39°54′，东经116°23′。本题中，某城市位于东经116°79′，北纬39°57′是该城市的进化为位置，反映天文区位。

3．“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（　）。[2009年真题]

A．环境

B．方位

C．通达性

D．朝向

【答案】B

【解析】方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。本题中，某宗房地产位于汽车站的北侧即是表示的该房地产的方位。

4．农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。[2010年真题]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输费用（T）三个因素决定，他们之间的关系为：P=V-（E+T）。

5．杜能的农业区位理论研究的主要问题是（　）。[2011年真题]

A．如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润

B．通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业的理想区位

C．各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

D．基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态

【答案】A

【解析】杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。B项是工业区位理论的核心；C项是城市空间结构理论中扇形理论的核心；D项是城市空间结构理论中同心圆理论的内容。

6．某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（　）。[2011年真题]

A．需求门槛

B．中心性

C．中心地职能

D．商品销售范围

【答案】A

【解析】克里斯塔勒的中心理论的基本概念包括中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围。其中，需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

7．扇形理论的核心是（　）。[2011年真题]

A．城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

B．各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

C．如何最佳、最有效地使用城市土地

D．居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展

【答案】B

【解析】扇形理论是霍伊特创立的，该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通路线和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

8．城市中心商务强度指标是指（　）。[2010年真题]

A．中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和/总建筑面积

【答案】B

【解析】界定中心商务区（CBD）主要有两项指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）。其中，。

9．中心商务高度等于（　）之比。[2009年真题]

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

【答案】A

【解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和÷总建筑基底面积；中心商务强度指标（CBII）=中心商务用地面积总和÷总建筑面积×100%。

10．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。[2009年真题]

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

【答案】C

【解析】消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

11．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（　）后的余额。[2009年真题]

A．平均税费

B．平均利润

C．平均市值

D．平均价格

【答案】B

【解析】李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。

12．某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。[2010年真题]

A．4000

B．6000

C．9000

D．10000

【答案】B

【解析】根据地租理论，地价是地租的资本化，两者的关系为：。由此推算出：。则当地租增加到300万元时，。

13．按城市内部结构，城市可分为（　）。[2010年真题]

A．块状城市、带状城市、星状城市

B．单中心城市、多中心城市

C．棋盘形城市、放射形城市

D．大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】城市按内部结构可分为：①单中心城市；②多中心城市。A项是按平面几何形状对城市进行的分类；C项是按道路格局对城市进行的分类；D项是按人口规模进行的城市分类。

14．从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。[2010年真题]

A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

【答案】D

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展演变可划分为以下四大阶段：①“绝对集中”阶段；②“相对集中”阶段；③“相对分散”阶段；④“绝对分散”阶段。

15．某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城市化率为（　）。[2011年真题]

A．30%

B．45%

C．50%

D．55%

【答案】B

【解析】城市化水平又称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U，则城市化水平L可用下式求得：。则该省的城市化率。

16．大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（　）现象。[2011年真题]

A．城镇化

B．郊区化

C．逆城市化

D．后城市化

【答案】C

【解析】逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。

17．贵阳市因在贵山南面而得名，反映了贵阳市的（　）区位。

A．天文

B．自然地理

C．经济地理

D．文化地理

【答案】B

【解析】自然地理区位是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵阳市因在贵山南面而得名，江阴市表示位于长江南岸。

18．埃斯德·劳德经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力，属于（　）研究。

A．大位置

B．小位置

C．地址

D．微位置

【答案】D

【解析】区位分为以下四个层次：①大位置，从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系；②小位置，从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系；③地址，用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址；④）微位置，仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德（Estee Lauder）经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

19．区位的（　）是城市迁移和兴衰的主要原因。

A．层次性

B．综合性

C．确定性

D．历史性

【答案】D

【解析】区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。例如，早在宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市。如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。

20．研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为（　）。

A．区位主体

B．区位理论

C．中心地理论

D．工业区位理论

【答案】B

【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

21．农业区位理论的创始人是（　）。

A．马克思

B．英国古典经济学家大卫·李嘉图

C．德国古典经济学家冯·杜能

D．亚当·斯密

【答案】C

【解析】农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》。

22．按照杜能理论的假设，（　）之和等于一个常数。

A．成本、运输成本

B．利润、成本

C．运输成本、利润

D．价格、利润

【答案】C

【解析】按杜能区位理论的假设前提进一步分析，孤立国中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的销售价格都要由这个市场来决定，因此在一定时期内，孤立国内同一种农产品的销售价格是相同的，即V是个常数。孤立国各地发展农业生产的条件完全相同，从而同一种农产品的生产成本是相同的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是个常数，故上式可改写为：P+T=V-E=K，上式中，K为常数，P为最大利润，T为运输成本，即利润加运输成本等于一个常数。

23．关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是（　）。

A．林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材

B．谷物轮作区，主要生产粮食

C．自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品

D．谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物与畜产品

【答案】C

【解析】在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。A项为第二圈，即林业区；B项为第三圈，即谷物轮作区；D项为第四圈，即谷草轮作区的一部分。

24．杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（　）。

A．自由农作区

B．轮栽农作区

C．林业区

D．放牧区

【答案】B

【解析】在“杜能圈”包括：①第一圈，为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品；②第二圈，为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；③第三圈，为轮栽农作区，主要生产粮食；④第四圈，为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品；⑤第五圈，为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3用来种燕麦，其余1/3休闲；⑥第六圈，为畜牧业区，主要发展畜牧业。

25．韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（　）作为配置工业企业的理想区位。

A．产出最高点

B．需求最高点

C．生产成本最低点

D．运输费用最低点

【答案】C

【解析】德国经济学家、社会学家阿尔申尔德·韦伯工业区位理论的核心就是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

26．运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就（　）关系而言的。

A．劳动力与工业区位之间

B．集聚与工业区位之间

C．运输与工业区位之间

D．劳动力成本与工业区位之间

【答案】C

【解析】运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。

27．韦伯在对工业用原料进行的分类中，其中只分布在某些固定地点的原料是（　）。

A．遍布性原料

B．特别原料

C．限地性原料

D．失重性原料

【答案】C

【解析】韦伯将工业用原料分为两类，分别是：①遍布性原料，指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大；②限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。

28．韦伯提出原料指数的概念，是用来论证（　）对工业区位的影响。

A．运输成本

B．货物重量

C．企业规模

D．劳动力成本

【答案】A

【解析】韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。按此公式推算，可得到使用不同种类原料的原料指数。

29．原料指数是指（　）。

A．运输距离与货物重量之比

B．需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比

C．制成品总重量与遍布性原料总重量之比

D．制成品总重量与限地性原料总重量之比

【答案】B

【解析】参见第28题解析。

29．一般而言，在工业生产过程中使用纯原料，其原料指数（　）。

A．＞1

B．＜1

C．=1

D．=0

【答案】C

【解析】根据公式：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量，可得到使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加遍布性原料，其指数都可能大于1。

30．韦伯认为工业生产过程中，使用（　）的比重程度越大，原料指数也愈大。

A．失重性原料

B．遍布性原料

C．纯原料

D．限地性原料

【答案】D

【解析】韦伯认为使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。

31．韦伯认为，社会集聚是（　）。

A．特殊集中因素

B．一般集中因素

C．固定的外在因素

D．固定的内在因素

【答案】A

【解析】韦伯认为，聚集因素是指促使工业向一定地区集中的因素，可分为一般聚集因素和特殊聚集因素。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚则是特殊集聚因素；前者是集聚的固定内在因素，而后者则是集聚的偶然外在因素。

32．技术集聚主要通过（　）方式实现。

A．一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

B．一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

C．一是由企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中

D．一是由于同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

【答案】A

【解析】生产或技术集聚又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：①由企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响；CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

33．下列关于中心地的说法正确的是（　）。

A．一般泛指城镇或居民点

B．指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点

C．主要以商业、服务业方面的活动为主

D．是对几个区域而言的中心点

【答案】B

【解析】中心地是指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或居民点。更确切地说，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

34．需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的（　）和服务水平。

A．最高购买力

B．最低购买力

C．最高需要量

D．最低需要量

【答案】B

35．在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为（　）。

A．椭圆形

B．五边形

C．圆形

D．正六边形

【答案】C

【解析】由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。

36．伯吉斯的同心圆理论是基于社会生态学里的（　）概念来解释土地利用在空间上的排列形态的。

A．入侵和发展

B．入侵和承继

C．演替与发展

D．承继与发展

【答案】B

【解析】同心圆理论是伯吉斯总结出来的。他基于社会生态学的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能区用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展。

37．同心圆理论的基本模式为（　）。

A．城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构

B．城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构

C．城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形

D．城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展

【答案】A

【解析】同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：①第一环带，中心商务区；②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；⑤第五环带，通勤人士住宅区。

38．巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为（　）模式。

A．星状环形

B．六边形

C．正方形

D．扇形

【答案】A

【解析】巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式，使同心圆理论更接近单中心小规模城市的真实情况。

39．扇形理论的核心是（　）。

A．城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

B．各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

C．如何最佳、最有效地使用城市土地

D．居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展

【答案】B

【解析】扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通路线和沿自然障碍物最少的方向由城市中心向市郊呈扇形发展。

40．在扇形理论中，霍伊特认为各功能用地在其两侧形成是由于特定运输线路的（　）的影响。

A．定性惯性和人口密度

B．交通干线的长短和定性惯性

C．线路可达性和人口密度

D．定向惯性和线性通达性

【答案】D

【解析】在扇形理论中，霍伊特认为，由于特定交通线路的线性通达性（Linear Accessibility）和定向惯性（Directiona1 Inertia）的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。

41．在多核心理论中，属于城市最主要核心的是（　）。

A．中高收入住宅区

B．重工业区

C．低收入住宅区

D．中心商业区

【答案】D

【解析】多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。

42．多核心理论是基于（　）而形成的。

A．同心圆理论

B．地租地价理论

C．中心地理论

D．扇形理论

【答案】B

【解析】多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。

43．墨菲（Murphy）和万斯（Vance）对美国9市的CBD调研中，认为CBD最明显的特点是（　）。

A．地价峰值区（PLVI）

B．物价峰值区

C．地价低值区

D．物价低值区

【答案】A

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的重要指标为：①中心商务高度指标（CBHI）；②中心商务强度指标（CBII）。

44．在某城市区域中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）指标中，（　）的区域可以被界定为中心商务区（CBD）。

A．CBHI=0.6，CBII=70%

B．CBHI=0.7，CHII=60%

C．CBHI=1.1，CBII=52%

D．CBHI=0.9，CBII=80%

【答案】C

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标（CBHI）=;。把CBHI＞1，CBII＞50%的区域界定为CBD。

45．商业区位的选择主要考虑接近或方面消费者体现了商业区位选择的（　）特征。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．地价是商业区位的重要因素

D．商业区位选择的理性目标

【答案】A

【解析】商业区区位选择指向特征有：①单一的消费指向性，即商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。③地价是商业区位的重要因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

46．（　）决定了区位的优势和未来发展。

A．中心地体系

B．城市土地利用分异

C．城市空间结构的重构和演变

D．城市功能分区的土地利用主导功能

【答案】D

【解析】城市空间结构对区位的影响有：①城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。②城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。③城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。

47．房地产的价格与房地产的（　）呈正相关。

A．区位理论

B．供求理论

C．地租地价理论

D．城市化理论

【答案】B

【解析】供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格（或租金）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的消费者（即房地产购买者或承租者）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

48．房地产的价格与房地产的（　）呈正相关。

A．供给

B．需求

C．供求

D．成本

【答案】B

【解析】总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给呈负相关。具体表现为：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

49．地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（　）。

A．平均利润

B．边际收益

C．超额利润

D．边际利润

【答案】C

【解析】在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。

50．在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的（　）。

A．利润

B．收入

C．普通收入

D．额外收入

【答案】B

【解析】在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

51．下列关于地租的说法正确的是（　）。

A．最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式

B．封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物

C．社会主义时期，地租以实物地租为主要形式

D．资本主义地租是国家用以调节社会生产的经济杠杆

【答案】A

【解析】B项，封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民（农奴）的生产关系，地租包含了直接生产者（佃农）的全部剩余生产物；C项，封建地租在前期以实物地租为主；D项，社会主义社会，地租反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

52．级差地租Ⅰ的含义是（　）。

A．由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

D．土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租

【答案】B

【解析】A项是垄断地租的含义；C项是级差地租Ⅱ的含义；D项是绝对地租的含义。

53．在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（　）。

A．级差地租Ⅰ

B．级差地租Ⅱ

C．绝对地租

D．垄断地租

【答案】B

【解析】A项，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；C项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；D项，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

54．（　）是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

A．垄断地租

B．绝对地租

C．级差地租Ⅰ

D．级差地租Ⅱ

【答案】B

55．垄断地租是由产品的（　）带来的超额利润而转化的地租。

A．平均价格

B．市场价格

C．生产价格

D．垄断价格

【答案】D

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。

56．关于地租与地价的关系正确的是（　）。（若每年地租额为定值R，且贴现率不变，P0为报价期初地价，Pn为第n年末地价，Rt为第t年地租，i为贴现率）

A．

B．

C．

D．

【答案】A

【解析】根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

57．根据相关统计，当城市化水平为30%～50%时，人均GNP一般为（　）。

A．1000美元以下

B．1000～3000美元

C．3000～7000美元

D．7000美元以上

【答案】B

【解析】根据相关统计，将1989年世界上168个国家和地区的城市化水平从低到高排列分组，并将各组城市化水平与人均GNP水平进行对应比较，人均GNP水平亦呈现出由低到高的顺序变化，即城市化水平分别为30%以下、30%～50%、50%～70%、70%以上时，人均GNP分别为1000美元以下、1000～3000美元、3000～7000美元、7000美元以上。

58．按照城市化发展过程的阶段，我国正处于（　）阶段。

A．初期

B．快速发展

C．加速发展

D．后期

【答案】C

【解析】近年来我国城市化率以每年1～1.5个百分点的速度增长，按照城市化发展过程的三个阶段，已进入加速发展阶段。据统计，2012年我国城市化水平达到52.6%,2030年有望达到70%，进入城市化发展的后期阶段。

59．在城市化的（　）阶段，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主。

A．初期

B．后期

C．加速发展

D．快速发展

【答案】B

【解析】城市化后期阶段，城市化进入减速平稳发展时期，城市以扩散效应为主，出现郊区化和逆城市化现象；与此阶段相对应，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由（　）因素决定。[2011年真题]

A．农产品的生产成本

B．农地的肥沃程度

C．农产品的销售价格

D．运输成本

E．劳动者的经营能力

【答案】ACD

【解析】杜能的农业区位理论认为，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：P=V-（E+T）。

2．城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（　）。[2010年真题]

A．多核心理论

B．扇形理论

C．级差地租理论

D．中心商务区土地利用模式

E．同心圆理论

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构使人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度的效果的总和。城市空间结构的代表理论有：①同心圆理论；②扇形理论；③多核心理论；④中心商务区土地利用模式。C项属于地租地价理论。

3．决定房地产需求量的一般因素有（　）。[2009年真题]

A．房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．消费者的偏好

D．相关物品的价格水平

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCD

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

4．决定房地产供给量的一般因素有（　）。[2010年真题]

A．房地产价格水平

B．房地产开发建设成本

C．房地产开发技术水平

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCE

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。D项属于决定房地产需求量的一般因素。

5．与乡村相比，现代城市的特性体现在（　）。[2011年真题]

A．以工业人口为主

B．以非农业人口为主

C．人口密度大

D．一定地域的政治、经济和文化中心

E．犯罪率低

【答案】BCD

【解析】城市与乡村的区别主要表现在下列四个方面：①城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点；②城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多；③城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备；④城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地。

6．城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（　）为主的集市。[2009年真题]

A．畜牧业

B．商业

C．制造业

D．手工业

E．服务业

【答案】BD

【解析】城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

7．企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要（　）。

A．通达性

B．成本费用

C．最大效益

D．机会成本

E．区位周边的空间环境特性

【答案】ABE

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。区位对房地产具有的重要影响。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：①区位周边的空间环境特性；②通达性；③互赖性；④排斥性；⑤成本费用。

8．关于区位及区位理论，下列说法正确的有（　）。

A．区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位具体可标示为一定的空间坐标

C．区位理论是研究人类行为活动的空间的理论

D．区位理论是研究关于与人类相关的经济和社会活动的学说

E．区位理论是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说

【答案】ABE

【解析】BC两项，区位理论主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。

9．房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括（　）。

A．位置

B．交通条件

C．周围环境

D．人口

E．外部配套设施

【答案】ABCE

【解析】区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

10．一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括（　）。

A．坐落

B．方位

C．距离

D．朝向

E．通达性

【答案】ABCD

【解析】一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落，即该宗房地产所在的具体地点，如门牌号等。②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置。③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街。⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。E项属于一宗房地产的交通条件。

11．一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部的（　）。

A．基础设施

B．行政管理设施

C．公共服务设施

D．周围环境

E．交通

【答案】AC

【解析】一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、网络、有线电视）、燃气、热力等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

12．杜能“孤立国”理论的假设前提有（　）。

A．在“孤立国”中央有一个城市

B．“孤立国”内唯一的交通工具是马车

C．“孤立国”是一天然均质的大草原

D．农产品的运输成本成本与其重量及从产地到市场的距离成正比

E．农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种

【答案】ABDE

【解析】C项，“孤立国”是一个天然均质的大平原，不是草原。

13．在杜能圈的修正模型中，杜能研究的关于现实存在的国家与“孤立国”的主要区别是（　）。

A．在有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地

B．现实国家中不可能有那种交通方式唯一的大城市

C．一般国家的城市无法根据不同的耕作制度形成杜能圈

D．现实存在的国家中没有与孤立国中设想的自然条件、土壤肥力和土地的物理性状都完全相同的土地

E．在现实国家中可能有既不靠河流边，也不在通航的运河边的那种城市

【答案】ABD

【解析】现实存在的国家与“孤立国”区别有：①在现实存在的国家中，找不到与“孤立国”设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地；②在现实的国家中，不可能有那个唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边；③在具有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地。

14．下列属于韦伯工业区位理论假设前提的有（　）。

A．工业产品的消费地点和范围为未知，且需求量不断变化

B．工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知

C．运输成本是重量与距离的函数

D．仅就同一种产品讨论其生产与销售问题

E．劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的

【答案】BCDE

【解析】韦伯工业区位理论的基本假设是：①研究的对象是一个均质的国家或地区且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；②工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；③工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；④劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；⑤运输成本是重量和距离的函数；⑥仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。

15．下列关于劳动力成本的说法正确的有（　）。

A．劳动力成本是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素

B．劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额

C．劳动力成本是影响工业区位的第二个因素

D．当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，一定能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂

E．工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本

【答案】ABCE

【解析】D项，当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂。

16．关于韦伯的工业区位论，下列说法正确的有（　）。

A．讨论工业区位时，要注意特殊集聚因素，而不必注意一般集聚因素

B．集聚因素形成的聚集经济效益，也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离

C．当分散因素存在时，集中与分散的比较利益大小决定着工厂是否离开工业集聚区

D．当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使工厂离开或者放弃运输成本最小的区位

E．在韦伯的工业区位论中，生产集聚是固定的内在因素

【答案】BCDE

【解析】A项，韦伯认为，生产集聚是一般集聚因素，是集聚的固定内在因素。社会集聚是特殊集聚因素，是偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因素。

17．关于生产或技术集聚，下列阐述正确的有（　）。

A．又称纯集聚

B．是由企业外部因素引起的

C．它是一般集聚因素，又是集聚的固定内在因素

D．工业区位选择主要考虑一般集聚因素

E．它对工业效益的影响主要通过两种方式：一是由工厂企业规范的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

【答案】ACDE

【解析】B项，社会集聚是由于企业外部因素引起的，生产或技术集聚是集聚的固定内在因素。

18．关于韦伯的工业区位影响的要素，下列分析正确的有（　）。

A．形成工业区位的第二次变形是由于劳动力成本

B．形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离

C．集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素

D．影响工业区位的第二个因素——劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额

E．集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素

【答案】BCDE

【解析】A项，集聚因素如同劳动力成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。

19．社会集聚通过（　）对工业效益产生影响。

A．同一工业部门中，企业间协作，促使各企业生产在地域上集中，且分工序列化

B．由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中

C．与其他企业相邻，有助于获取额外收益

D．工厂企业规模扩大

E．各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

【答案】BC

【解析】社会集聚，又称偶然集聚，是由企业外部因素引起的，包括两方面：①由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；②一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。ADE三项是生产集聚对工业效益产生影响的方式。

20．关于中心性，下列说法正确的有（　）。

A．是一个中心地对周围地区的影响程度

B．可以用“高”、“低”、“大”、“小”等概念来比较和形容

C．中心地职能的空间作用大小

D．可以用“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较

E．是相对于一个区域而言的中心点

【答案】ACD

【解析】中心性是指中心地对其周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用的大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等来形容和比较。

21．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（　）。

A．研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致

B．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比

C．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比

D．厂商和消费者都是经济人

E．平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制

【答案】ABD

【解析】克里斯塔勒的中心地理论的假设条件有：①研究的区域是一块均质的平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同；②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比；③厂商和消费者都是经济人；④平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

22．城市空间结构（　）。

A．是人们在城市发展过程中对土地利用的结果

B．是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和

C．是城市的生产、服务、消费等结构

D．其结果反映城市空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异

E．是不断发展的过程

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。

23．下列各项属于城市土地一般共性的有（　）。

A．数量上的有限性

B．位置上的固定性

C．使用上的永续性

D．利用上的高度集约性

E．区位上的极端重要性

【答案】ABC

【解析】城市土地一般共性有：①数量上的有限性；②位置上的固定性；③使用上的永续性等。DE两项属于城市土地的特殊性。

24．城市土地利用过程与农地、林地等相比具有（　）。

A．位置的固定性

B．用地类型上的多样性

C．使用上的永续性

D．区位上的极端重要性

E．利用上的高度集约性

【答案】BDE

【解析】城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。

25．在伯吉斯的同心圆理论中，下列关于从城市中心向外缘扩展的说法正确的有（　）。

A．第一环带是中心商务区

B．第二环带是高收入阶层住宅区

C．第三环带是工人住宅区

D．第四环带是过渡地带

E．第五环带是通勤人士住宅区

【答案】ACE

【解析】同心圆理论是伯吉斯总结出的，他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区；第二环带为过渡地带；第三环带是工人住宅区；第四环带是高收入阶层住宅区；第五环带为通勤人士住宅区。

26．伯吉斯的同心圆理论的缺陷是（　）。

A．忽略了交通道路的影响

B．与实际有很大偏差

C．忽略了区位偏好的影响

D．忽略了自然障碍物的影响

E．忽略了土地利用的社会文化的影响

【答案】ACDE

【解析】伯吉斯的同心圆理论的缺陷是忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。

27．在多核心理论中，哈里斯和乌尔曼认为形成城市多中心的因素有（　）。

A．某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性

B．某些活动互补互利、自然集聚

C．某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起

D．高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用

E．特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响

【答案】ABCD

【解析】在多核心理论中，哈里斯和乌尔曼指出城市多核心形成的因素有：①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；②某些活动互补互利，自然集聚；③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；④高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。

28．中心商务区土地利用模式中，界定CBD的重要指标有（　）。

A．中心商务高度指标

B．中心商务建筑面积指数比率

C．中心商务用地面积指标

D．中心商务区高层建筑数量指标

E．中心商务强度指标

【答案】ABE

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标（CBHI）=，中心商务强度指标（CBII）=×100%。赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念。

29．CBD的土地利用空间结构的圈层包括（　）。

A．以办公为主的区域

B．以底层为商业、上层为住宅商住综合区域

C．以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区

D．以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区

E．需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场

【答案】ACDE

【解析】墨菲、万斯和爱泼斯坦把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层：①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；②以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；③以办公为主的区域；④需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。

30．在戴维斯提出的对CBD中的零售业布局的结构模式中，受特殊通达性的影响最大的是（　）。

A．汽车修理厂

B．家具展销店

C．咖啡馆

D．娱乐设施

E．办公楼

【答案】BD

【解析】1972年，戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择了除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性影响，因而它们的区位常与顾客的分布有关；②其他商务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；③一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施，家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

31．商业区区位选择指向特征包括（　）。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．空间关系的内部性

D．地价是商业区位的重要因素

E．商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

【答案】ABDE

【解析】商业区区位选择指向特征有：①单一的消费指向性。商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。②空间关系的外部性。集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同的市场。③地价是商业区位的重要因素。商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

32．消费者在购物过程中，追求的最大剩余效用与（　）有关。

A．购物效用

B．体验效用

C．交通成本

D．购物成本

E．体验成本

【答案】ABCD

【解析】商业经营者对商业区位的选择是基于追求最大利润，但这必须得到消费者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：

剩余效用=（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）。

33．城市土地利用分异和中心地体系决定区位的（　）。

A．土地成本

B．时序选择

C．市场地域

D．优势和未来发展

E．格局变化

【答案】AC

【解析】城市空间结构对区位的影响有：①城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域；②城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展；

③城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。

34．形成房地产有效需求必须具备的条件有（　）。

A．消费者有购买房地产的意愿

B．消费者能够承受并支付得起房地产价格

C．城市经济高速发展

D．人口急剧增长

E．房地产供给大于房地产需求

【答案】AB

【解析】房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。形成房地产有效需求必须具备的条件有：①消费者愿意购买，即有购买欲望；②消费者能够购买，即有支付能力。

35．最早研究级差地租理论的有（　）。

A．大卫·李嘉图

B．冯·杜能

C．美国经济学家德鲁克

D．亚当·斯密

E．马克思

【答案】AB

【解析】最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫·李嘉图（David Richardo）和德国古典经济学家、区位论先驱杜能。

36．下列各项中，能形成垄断地租的有（　）。

A．某些土地具有的特殊的自然条件

B．土地所有权的垄断

C．在相同投资和相同剥削率的情况下，榨取更多的剩余价值

D．土地私有权垄断

E．同一块土地上连续追加投资

【答案】AD

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。B项形成绝对地租；C项形成相对剩余价值；E项形成级差地租。

37．地租与地价的关系为（　）。

A．地价是地租的资本化

B．地租是地价的基础

C．对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和

D．对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和

E．若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率

【答案】ABDE

【解析】C项，对于永久租期的土地，地租与地价的关系为：。式中，P0为第1年初的地价；Rt为第t年末的地租（t=1,2,3，…，n）；i为折现率。若每年取得地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为：，并不是简单相加的关系。

38．按照城市的职能，可以把城市分为（　）。

A．工业城市

B．交通枢纽城市

C．旅游城市

D．具有综合职能的城市

E．以某种职能为主的城市

【答案】DE

【解析】按城市职能，可以将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。

39．关于城市化与房地产发展的互动关系的表述，正确的有（　）。

A．城市化初期，房地产处于一个缓慢的形成阶段

B．城市化加速阶段，房地产市场刚性需求急剧增加

C．在城市化快速发展阶段，房地产业进入高速发展的成长期

D．在城市化快速发展阶段，房地产投资资金、开发建设和消费需求主要集中在大城市和中心城区

E．城市化后期阶段，房地产业进入成熟阶段

【答案】ABDE

【解析】C项，在城市化加速阶段，科学技术快速进步，劳动生产率大大提高，城市工业化规模增大，可提供的就业岗位增加，农村释放出大量农村富余劳动力转入城市，城市规模迅速扩大，城市化速度加快，导致房地产市场刚性需求急剧增加；在需求引导下，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期。

40．关于逆城市化，下列说法不正确的有（　）。

A．逆城市化现象主要出现在亚洲国家

B．逆城市化是大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程

C．逆城市化的结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的增长率为负值

D．20世纪60年代和80年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化

E．逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化

【答案】ACD

【解析】A项，西方发达国家在城市化过程中一度出现了逆城市化现象；C项，逆城市化的结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值；D项，20世纪70年代和80年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化。

41．我国郊区化的主要表现为（　）。

A．人口郊区化

B．工业郊区化

C．城市郊区化

D．外来人口郊区集聚

E．农业郊区化

【答案】ABD

【解析】我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90%以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快。②工业郊区化。主要表现为三种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主；二是以产业结构调整为目的的企业外迁；三是高新技术等工业园区的开发建设。以上两种现象以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。③外来人口郊区集聚。外来人口进城务工，多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。

三、案例分析题（由单选和多选组成）

（一）

在河南宝宅市郊区地带，一农业开发公司购买了一块180亩的土地，该土地宜于产优质富士苹果，称为本地一大特产，而且仅此地能出产。由于此公司的成功开发和连续追加投资，该公司出产的苹果长期在该省区及在全国范围内供不应求，甚至带动周围县市地价的上涨。

根据地租理论，回答下列问题：

1．案例中的级差地租形成的原因有（　）。

A．地肥力不同

B．土地相对位置不同

C．土地开发程度不同

D．土地种植物不同

【答案】BC

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。本案例中，由于该土地位于郊区地带，宜于产优质富士苹果，并且公司成功开发和连续追加投资形成了级差地租。

2．案例中的地租的形式主要有（　）（按马克思地租理论）。

A．绝对地租

B．级差地租Ⅰ

C．级差地租Ⅱ

D．级差地租Ⅰ、Ⅱ

【答案】C

【解析】按照马克思的地租理论，级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。本案例中，由于此公司的成功开发和连续追加投资而带来的级差地租属于级差地租Ⅱ。

3．垄断地租是指（　）。

A．由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

B．对土地所有权垄断所形成的地租

C．AB两项共同产生

D．资本的有机构成不同而形成的地租

【答案】A

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。

4．案例中____垄断地租，若有，它是来自____。（　）

A．没有

B．有；社会其它部门工人创造的价值

C．有；农业雇佣工人创造的剩余价值

D．有；价格与价值的差额

【答案】B

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其它部门工人创造的价值。本案例中，只有该农业开发公司购买的土地可以出产该种苹果，因而有垄断地租。

5．根据马克思地租理论，该案例中形成绝对地租的原因是（　）。

A．土地所有者凭借其对土地所有权的垄断所取得的地租

B．土地所有者凭借其土地的区位所取得的地租

C．土地所有者凭借其土地的肥力所取得的地租

D．土地所有者凭借其对土地前期开发取得的地租

【答案】A

【解析】马克思在阐述级差地租时，为了分析问题的方便，曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。

（二）

随着我国市场经济的发展，我国各种资本市场的日趋完善，北京就在20世纪90年代形成了以中关村为核心全国高技术工业中心区，成为中国的“第一硅谷”，而在二十一世纪初，随着中国金融、保险、证券、房地产的长足发展，在东直门国贸中心区形成了CBD中心区金融、商业区，再次标志着中国市场经济机制的日趋完善。

根据区位理论，回答下列问题：

1．面对（　）因素相互作用的分析和计算，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

A．运输

B．劳动力

C．聚集

D．资本

【答案】ABC

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家、社会学家阿尔申尔德·韦伯，其理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

2．集聚因素是影响中关村发展的关键因素，其中主要指（　）。

A．社会集聚

B．生产或技术集聚

C．纯集聚

D．偶然集聚

【答案】BC

【解析】生产或技术集聚，又称纯集聚。生产集聚对工业效益的影响方式有：①由企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。影响以中关村为核心全国高技术工业中心区发展的因素主要指纯集聚。

3．若北京CBD区的中心商务区用地建筑面积总和为200万m2，总建筑面积为500万m2，则其中心商务强度指标（CBII）为____，其____区域界定指标。（　）

A．50%；满足

B．40%；不满足

C．250%；满足

D．无法计算

【答案】B

【解析】北京CBD区中心商务强度指标（CBII）=×100%=×100%=40%。不满足CBII＞50%的区域界定指标。