第二章 房地产征收征用

第一节 房地产征收征用概述

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使（　）的行为。[2012年真题]

A．所有权

B．行政权

C．使用权

D．占有权

【答案】B

【解析】征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

2．可以依法征收房地产的主体是（　）。[2011年真题]

A．个人

B．企业

C．农民集体

D．国家

【答案】D

【解析】房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。

3．依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了（　）利益的需要。[2013年真题]

A．公共

B．社会

C．全民

D．政府

【答案】A

【解析】土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。实践中，集体土地被征收的，同时征收集体土地上单位、个人的房屋及其他不动产。

4．集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（　）的行为。[2011年真题]

A．所有权

B．使用权

C．继承权

D．通行权

【答案】A

【解析】集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。

5．房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（　）。[2009年真题]

A．所有权

B．使用权

C．处分权

D．收益权

【答案】B

【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。

6．关于征收与征用区别的说法，错误的是（　）。[2011年真题]

A．征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要

B．征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿

C．征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意

D．征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权

【答案】C

【解析】征收与征用的主要区别有下列四点：①适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。②前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改造等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。③所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。④补偿内容不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。关于征用补偿，《物权法》只是规定应当给予补偿，此处的补偿主要是指财产因征用而毁损或灭失，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。

7．2004年3月，《宪法》做了修改，（　）。

A．首次将征收和征用区分开来

B．首次提出了征用的概念

C．对征收和征用分别做了具体的规定

D．区分了征收和征用

【答案】A

【解析】2004年以前，我国在法律上没有区分征收和征用两种不同的情形，统称为“征用”。2004年3月14日，《宪法》做了修改，将原第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。首次将征收和征用区分开来。2004年8月28日，全国人大常委会通过了关于修改《土地管理法》的决定，也区分了征收和征用。2007年3月16日，《物权法》对征收和征用分别做了更为具体的规定。

8．房地产征收是指国家为了（　）的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。

A．公共财产安全

B．国家利益

C．公民财产安全

D．公共利益

【答案】D

【解析】房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。

9．房地产征收属于政府行使行政权，是（　）变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

A．公共财产

B．物权

C．债权

D．使用权

【答案】B

【解析】房地产征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

10．集体所有的土地征收，是国家为了（　）的目的，依照法律规定的程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。

A．公共利益

B．开发商的规划

C．政府部门利益

D．国有企业利益

【答案】A

【解析】集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。

11．国有土地上的房屋征收习惯上称为（　）。

A．房屋征用

B．房屋征收

C．土地征用

D．土地征收

【答案】B

【解析】国有土地上房屋征收习惯上称为房屋征收。它是国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人（简称被征收人）补偿的行为。

12．房地产征收作为一种被法律许可的以（　）为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件。

A．取得他人合法财产的所有权

B．取得他人房产的所有权

C．取得他人的动产所有权

D．取得他人的不动产所有权

【答案】A

【解析】房地产征收作为一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目的的强制性行为，有以下几项严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

13．关于房地产征收的限制条件，下列说法不正确的是（　）。

A．房地产征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的

B．房地产征收应严格依照法律规定的程序

C．房地产征收应给予公平的补偿

D．房地产征收应征得被征收人的同意

【答案】D

【解析】房地产征收作为一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目的的强制性行为，有以下几项严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

14．房地产（　）是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。

A．征用

B．征收

C．收缴

D．上交

【答案】A

【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。例如，在紧急情况下征用他人的土地，用于堆放救灾器材，或在非典时期征用他人房屋以隔离患者等。

15．正是因为出于（　）的表现，征用制度才具有正当性和合法性。

A．财产安全

B．公共利益

C．国家利益

D．政府利益

【答案】B

【解析】紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用必要的人力、物力进行紧急救助。一方面，这些紧急需要属于公共利益的范畴，可以说是公共利益的具体类型和特殊表现，正是因为出于公共利益的表现，征用制度才具有正当性和合法性。另一方面，征用必须在紧急情况下采用，即政府无法通过正常的市场购买行为来完成，此时只能通过征用的方式。

16．征用和征收的所有权转移的方式不同，征用的目的旨在获得______，而征收是为了获得______。（　）

A．使用权；所有权

B．使用权；收益权

C．所有权；转让权

D．所有权；使用权

【答案】A

【解析】征用和征收的所有权转移的方式不同。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人；征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．征收和征用的共同之处有（　）。[2012年真题]

A．都不必得到财产所有权人的同意

B．都必须得到财产所有权人的同意

C．都应给予公平补偿

D．都可以不给予补偿

E．两者的前提条件相同

【答案】AC

【解析】征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。征收和征用共同之处主要有两点：①强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；②补偿性，即都应给予公平补偿。

2．房地产征收的类型包括（　）。

A．集体所有的土地征收

B．个人的房屋及其他房地产征收

C．企业所有的土地征收

D．建筑用地征收

E．基本农田征用

【答案】AB

【解析】《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”实践中，房地产征收分为集体所有的土地征收和国有土地上单位、个人的房屋征收两类。其他不动产征收通常是随着土地征收或房屋征收而同时被征收的。

3．房地产征收的限制条件包括（　）。

A．必须是因紧急需要

B．征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的

C．征收必须严格依照法律规定的权限和程序

D．绝对禁止以商业用途为目的的征收

E．政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿

【答案】BCDE

【解析】房地产征收作为一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目的的强制性行为，有以下几项严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。A项是征用的限制条件。

4．征收与征用的不同点包括（　）。

A．所有权转移

B．前提条件

C．主体

D．客体

E．适用对象

【答案】ABE

【解析】征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①适用对象不同；②前提条件不同；③所有权转移不同；④补偿内容不同。

第二节 房地产征收的前提条件

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．房地产征收征用的情形有（　）。[2011年真题]

A．国防和外交

B．公共利益的需要

C．商业房地产开发

D．商品房开发

E．抢险、救灾等紧急需要

【答案】ABE

【解析】《房屋征收条例》将公共利益征收与商业开发征收彻底分开，排除了一些显然出于商业目的、与公共利益无关的用途，在立法史上首次界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2．公共利益的界定不包括（　）。[2011年真题]

A．国防和外交的需要

B．基础设施建设的需要

C．商业房地产开发的需要

D．公共事业的需要

E．旧城区改建的需要

【答案】BC

【解析】《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

3．关于公共利益的说法，正确的是（　）。[2012年真题]

A．公共利益与政府利益是一致的

B．公共利益小于政府利益

C．公共利益不同于政府利益

D．公共利益的主体是政府

【答案】C

【解析】公共利益不同于国家利益或政府利益。国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态。国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理，例如发展教育、促进科技进步、合理开发和利用能源、增加社会财富等，这种管理也是全体公民所必需的。此时，公共利益与国家利益或政府利益是一致的，国家利益或政府利益属于公共利益范畴。政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事务，政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的。政府本身并不绝对代表公共利益，在公共利益之外，政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。

4．关于公共利益的表述，错误的是（　）。

A．公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益

B．多数人的利益就一定是公共利益

C．公共利益是不确定的

D．公共利益不同于国家利益或政府利益

【答案】B

【解析】B项，公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。公共利益不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益。公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题，但并不能说多数人的就一定是公共利益，公共利益还必须有价值判断。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．公共利益的特点包括（　）。

A．公共利益是客观的

B．公共利益是共享的

C．公共利益是不确定的

D．公共利益不同于国家利益或政府利益

E．公共利益是个体利益的简单相加

【答案】ABCD

【解析】公共利益的特点包括：①公共利益是客观的，表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展；②公共利益是共享的，公共利益不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益；③公共利益是不确定的，公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”; ④公共利益不同于国家利益或政府利益。

第三节 国有土地上房屋征收与补偿

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．国有土地上房屋征收的主体是（　）。[2014年真题]

A．国务院

B．省级人民政府

C．市、县级人民政府

D．县级人民政府土地主管部门

【答案】C

【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

2．可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（　）。[2013年真题]

A．市、县级人民政府

B．房屋征收部门

C．房屋征收实施单位

D．房屋征收监管部门

【答案】A

【解析】房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。

3．国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于（　）日。[2012年真题]

A．30

B．60

C．90

D．120

【答案】A

【解析】国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《房屋征收条例》规定的，市、县级人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

4．国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的（　）。[2014年真题]

A．搬迁费

B．临时安置费

C．停产安置费

D．上下班交通费

【答案】D

【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府应制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府还应优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

5．对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的（　）。[2014年真题]

A．评估价格

B．类似房地产的市场价格

C．账面价值

D．类似房地产的成效价格房

【答案】B

【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

6．国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、（　）、相互关系等组成的有机整体。

A．管理方式

B．管理程序

C．管理目的

D．管理任务

【答案】B

【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

7．房屋征收的主体是（　）。

A．国务院

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．市、县级人民政府

D．镇、乡人民政府

【答案】C

【解析】房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

8．国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应会同（　）财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

A．市、县人民政府

B．乡、镇人民政府

C．同级

D．国务院

【答案】C

【解析】上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

9．关于国有土地上房屋征收的程序，下列叙述有误的是（　）。

A．房屋征收决定由市、县级人民政府作出，当房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定

B．征收补偿方案征求意见期限不得少于30日

C．房屋征收与补偿的具体工作由房屋征收实施单位承担。实施房屋征收应当先搬迁、后补偿

D．被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼

【答案】C

【解析】C项，房屋征收与补偿的具体工作由房屋征收实施单位承担。实施房屋征收应先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

10．房地产价格评估机构由被征收人协商选定；在规定时间内协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（　）制定。

A．国务院

B．省、自治区、直辖市

C．市、县

D．镇、乡

【答案】B

【解析】房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

11．房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处______万元以上______万元以下罚款。（　）

A．10;20

B．5;20

C．10;30

D．5;30

【答案】B

【解析】房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．关于国有土地上房屋征收的说法，错误的是（　）。[2014年真题]

A．实施房屋征收应先补偿，后搬迁

B．凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

C．任何单位和个人不得采取中断供水、供电、限制道路同行等方式迫使被征收人搬迁

D．建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

E．被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

【答案】BE

【解析】A项，实施房屋征收应当先补偿后搬迁。B项，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。C项，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。D项，禁止建设单位参与搬迁活动。E项，被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

2．在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门（　）决定。[2013年真题]

A．自行

B．报请市、县人民政府

C．组织被征收人投票

D．采取摇号随机

E．采取抽签随机

【答案】CDE

【解析】被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

3．国有土地上房屋征收的管理体制中涉及到的部门有（　）。

A．房屋征收的主体

B．房屋征收的客体

C．房屋征收主管部门

D．房屋征收实施单位

E．房屋征收的监督与指导部门

【答案】ACDE

【解析】《房屋征收条例》规定的房屋征收管理分工如下：①房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。②房屋征收部门。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。③房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。④房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

4．房屋征收部门的设置有两种形式包括（　）。

A．国务院指定设置专门的房屋征收部门

B．省、直辖市设立专门的房屋征收部门

C．市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门

D．乡镇级人民政府设立专门的房屋征收部门

E．在现有的部门（如房地产管理部门、建设主管部门）中确定一个部门作为房屋征收部门

【答案】CE

【解析】市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应依据相应的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。房屋征收部门的设置有两种形式：①市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；②在现有的部门（如房地产管理部门、建设主管部门）中确定一个部门作为房屋征收部门。

5．关于《房屋征收条例》作出房屋征收决定设置了3个前置条件，下列说法错误的是（　）。

A．确需征收房屋的各项建设活动应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划

B．保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入省、直辖市、自治区国民经济和社会发展年度计划

C．制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，不必广泛征求社会公众意见，但需经过科学论证

D．市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估

E．作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用

【答案】BC

【解析】《房屋征收条例》对作出房屋征收决定设置了3个前置条件：①确需征收房屋的各项建设活动应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。②市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。③作出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到传、专户存储、专款专用。

6．国有土地上房屋征收的程序包括（　）。

A．作出房屋征收决定的准备工作

B．作出房屋征收决定

C．拟定征收补偿方案及公告

D．征求意见及修改

E．征收意见公众调查

【答案】ABCD

【解析】《房屋征收条例》对《城市房屋拆迁管理条例》规定的“房屋拆迁”程序做了原则性修改，规定的房屋征收程序包括：①作出房屋征收决定的准备工作；②作出房屋征收决定；③拟定征收补偿方案及公告、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并及时公布；④征求意见及修改；⑤房屋征收的实施；⑥房屋征收的强制执行。

7．关于房屋征收的实施具体工作包括以下内容，下列说法错误的有（　）。

A．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，酌情予以补偿

B．政府土地管理部门与被征收人订立补偿协议

C．实施房屋征收应当先搬迁、后补偿

D．房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合

E．任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁

【答案】ABC

【解析】A项，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。B项，房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。C项，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

8．国有土地上房屋征收的补偿的内容有（　）。

A．被征收房屋价值的补偿

B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

D．社会保障补偿

E．机会补偿

【答案】ABC

【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

9．关于国有土地上房屋征收与补偿的法律责任，所涉及的类型主要有（　）。

A．市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

B．暴力野蛮搬迁的法律责任

C．非法阻碍依法征收与补偿的法律责任

D．涉及征收补偿费用的法律责任

E．违法增加补偿面积的法律责任

【答案】ABCD

【解析】国有土地上房屋征收与补偿的法律责任包括：①市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任；②暴力野蛮搬迁的法律责任；③非法阻碍依法征收与补偿的法律责任；④涉及征收补偿费用的法律责任；⑤出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任。

三、综合题

（一）

某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为1000m2的宾馆需要征收，该宾馆目前市场价为3000元/m2，八成新。

1．实施房屋征收时，可采用（　）的补偿方式。

A．房屋产权调换

B．货币补偿

C．入股分红安置

D．政府统一异地安置

【答案】AB

【解析】房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应提供改建地段或者就近地段的房屋。

2．房屋征收补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为3500元/m2，建筑面积为900m2，九成新。双方的结算差价为（　）万元。

A．10

B．15

C．30

D．43.5

【答案】D

【解析】宾馆的现价=3000×1000×0.8=2400000（元），

偿还房屋的现价=3500×900×0.9=2835000（元），

因此，双方的结算差价=2835000-2400000=43.5（万元）。

第四节 集体土地征收与补偿

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是（　）。[2014年真题]

A．基本农田10公顷

B．林业用地20公顷

C．山地30公顷

D．荒地50公顷

【答案】A

【解析】我国实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。《土地管理法》第四十五条规定，必须经国务院批准方可征收的土地包括：①所有的基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。②基本农田以外的耕地超过35公顷的。③其他土地超过70公顷的。包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。

2．省级人民政府批准征收土地，必须同时报国务院（　）。[2013年真题]

A．审批

B．审核

C．审查

D．备案

【答案】D

【解析】《土地管理法》第四十五条规定，国务院和省级人民政府征地审批权限为：由省级人民政府批准征收的土地：除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。

3．关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（　）。[2011年真题]

A．并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费

B．地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费

C．征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿

D．征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施

【答案】C

【解析】《土地管理法》第四十七条规定了集体土地征收补偿标准，包括：①征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；②征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；③土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

4．对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（　）。[2013年真题]

A．入股分红安置

B．保障安置

C．异地移民安置

D．重新择业安置

【答案】B

【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

5．征收农民集体所有的土地，土地补偿费归（　）所有。[2012年真题]

A．农民个人

B．剩余劳动力安置单位

C．地上附着物所有人

D．农村集体经济组织

【答案】D

【解析】土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。

6．市、县人民政府土地行政主管部门受理的建设用地申请，应在收到申请之日起（　）日内拟定农用地转用方案。

A．10

B．30

C．60

D．90

【答案】B

【解析】市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

7．土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的，应在（　）日内报经同级人民政府审核。

A．5

B．10

C．15

D．30

【答案】A

【解析】有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。

8．建设用地审查应当实行（　）内部会审制度。

A．土地行政主管部门

B．土地运营主管部门

C．土地税收管理部门

D．国务院

【答案】A

【解析】有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

9．被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持（　）到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

A．土地所有证明

B．土地权属证书

C．房产证明

D．土地使用许可证

【答案】B

【解析】被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

10．《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理______，再办理______。（　）

A．农用地转用审批；征地审批手续

B．征地审批手续；农用地转用审批

C．土地使用许可证；土地征用许可证

D．土地征用许可证；土地使用许可证

【答案】A

【解析】集体土地征收过程中最为重要的是土地征收的审批和补偿环节。《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理农用地转用审批，再办理征地审批手续。

11．1.3公顷基本农田征收的审批权在（　）。

A．国务院

B．省级人民政府

C．直辖市人民政府

D．县级人民政府

【答案】A

【解析】所有的基本农田，即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。这主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批并按规定重新补划基本农田。

12．依据《土地管理法》的规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（　）倍。

A．5

B．10

C．20

D．30

【答案】D

【解析】《土地管理法》第四十七条规定了集体土地征收补偿标准：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．集体土地征收的程序大致可分为（　）等步骤。

A．申请

B．审查

C．征用

D．公告

E．补偿

【答案】ABDE

【解析】征收作为政府的行政行为之一，必须体现合法行政的原则精神，而合法行政原则的一个基本要求，就是“程序合法”。程序合法的实践意义重大，既能有效地确保征收的公共目的性，又能有效临督行政行为的运行和消除腐败，依据《土地管理法》和《建设用地审查报批管理办法》，集体土地征收的程序大致可分为申请、审查、批准、公告和补偿等步骤。

2．建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，附具的资料包括（　）。

A．建设单位有关资质证明

B．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件

C．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告

D．初步设计或者其他有关批准文件

E．房屋拆迁许可证

【答案】ABCD

【解析】建设单位提出用地申请时，应填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：①建设单位有关资质证明；②项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；③土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；④初步设计或者其他有关批准文件；⑤建设项目总平面布置图；⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案；⑦建设项目位于地质灾害易发区的，应提供地质灾害危险性评估报告。

3．市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟定（　），编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

A．房屋征用许可证

B．补充耕地方案

C．征收土地方案

D．农用地转用方案

E．供地方案

【答案】BCDE

【解析】市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

4．建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，应附具的材料包括（　）。

A．经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图

B．由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书

C．征收土地方案

D．地籍资料或者其他土地权属证明材料

E．供地说明文件

【答案】ABD

【解析】建没项目用地呈报说明书应包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应提供乡级土地利用总体规划图；②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；③地籍资料或者其他土地权属证明材料；④以有偿方式供地的，还应提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

5．农用地转用方案和补充耕地方案具备（　）条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。

A．符合土地利用总体规划

B．确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标

C．占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求

D．地籍资料或者其他土地权属证明材料齐全

E．单独办理农用地转用的，符合单独选址条件

【答案】ABCE

【解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

6．征收土地方案具备（　）条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。

A．符合土地利用总体规划

B．被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的

C．被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的

D．被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行的

E．单独办理农用地转用时，符合单独选址条件的

【答案】BCD

【解析】征收土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；②被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的；③被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行的。建设项目施工和地质勘察需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征收。

7．土地行政主管部门将供地方案报人民政府批准，需具备的条件包括（　）。

A．申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求

B．以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定

C．划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件

D．被划拨的土地界址、地类、面积清楚，权属无争议

E．符合国家的土地供应政策

【答案】ABCE

【解析】供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合国家的土地供应政策；②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；③划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；⑤只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

8．下列土地必须经国务院批准方可征收的有（　）。

A．10公顷基本农田

B．40公顷耕地

C．30公顷耕地以及40公顷其他土地

D．60公顷非耕地

E.80公顷非耕地

【答案】ABCE

【解析】必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。这主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。②基本农田以外的耕地超过35公顷的。③其他土地超过70公顷的，包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。

9．关于农用地转用审批与土地征收审批，下列说法正确的有（　）。

A．农用地转用属于国务院批准权限内的，而征收土地批准权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批

B．农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批

C．农用地转用审批权和土地征收审批权都属于国务院，省级人民政府无权实施

D．农用地转用审批权在省级人民政府，而征收土地审批权在国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批

E．省级人民政府行使农用地转用审批权和土地征收审批权时，均需要经国务院另行办理批准

【答案】ABD

【解析】农用地转用审批与土地征收审批的关系：①农用地转用属于国务院批准权限内的，而征收土地批准权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。②农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。农用地转用审批权在省级人民政府，而征收土地审批权在国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批

10．被征地农民的安置方式包括（　）。

A．货币安置

B．保障安置

C．异地移民安置

D．农业生产安置

E．事业单位编制安置

【答案】ABCD

【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

三、综合题

（一）

某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。[2009年真题]

1．土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（　）。

A．方案符合当地控制性详细规划要求

B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标

C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划

D．补充耕地面积至少与占用面积相等

【答案】BC

【解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

2．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（　）日内将批复发出。

A．3

B．5

C．7

D．10

【答案】B

【解析】有批准权的人民政府土地行政主管部门应自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应在收到批件后5日内将批复发出。