第一部分 章节习题及详解

第一章 房地产经济基本理论

第一节 区位理论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2011年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】A项，区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。B项，在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。C项，地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。D项，政治地理区位，简称政治区位，它是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。

2．区位由（　）和距离所决定。[2013年真题]

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

【答案】C

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

3．我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳，这说明含有阴阳两字的地名，大都与（　）区位有关。[2012年真题]

A．天文

B．自然

C．经济

D．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位，是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。

4．“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（　）。[2014年真题]

A．环境

B．方位

C．距离

D．朝向

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某住宅小区距市中心3公里。

5．某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力，根据区位尺度大小，这

反映的是（　）。[2012年真题]

A．大位置

B．小位置

C．微位置

D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列四个层次：①大位置。从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几千公里甚至全球角度研究区位。②小位置。从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几百公里内，从省域内研究区位。③地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。④微位置。它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。本题中，把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

6．某城市位于东经116°23＇，北纬39°54＇，该经纬度反映的是该城市的（　）。[2011年真题]

A．自然地理区位

B．经济区位

C．社会区位

D．天文区位

【答案】D

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。其中，天文区位是指某一事物的经纬度位置。

7．下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。即特定的时间是区位确定的前提，区位随时间变化改变。

8．农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。[2010年真题]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：P=V-（E+T）。

9．工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（　）最低点是工业企业选址的理想区位。[2014年真题]

A．原料成本

B．生产成本

C．运输成本

D．销售成本

【答案】B

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯（Alfred Weber），其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

10．韦伯提出的原料指数是指（　）。[2008年真题]

A．货物的绝对重量除以制成品总重量

B．限地性原料总重量除以制成品总重量

C．货物的相对重量除以制成品总重量

D．限地性原料总重量除以货物的绝对重量

【答案】B

【解析】韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。

11．需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（　）购买力和服务水平。[2014年真题]

A．最低

B．一般

C．平均

D．最高

【答案】A

【解析】中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒在《德国南部的中心地》一书中提出的。中心地理论的基本概念包括：①中心地，指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。②中心地职能，指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。③中心性，指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小，可用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。④需求门槛，指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。⑤商品销售范围，指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。

12．关于中心地理论的说法，正确的是（　）。[2012年真题]

A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所通达的最近路程

B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C．中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人

【答案】C

【解析】C项，中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。A项，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。B项，需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。D项，克里斯塔勒的中心地理论假设之一是厂商和消费者都是经济人。

13．某中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平被称为（　）。[2011年真题]

A．需求门槛

B．中心性

C．中心地职能

D．商品销售范围

【答案】A

【解析】中心地理论的基本概念有：①中心地，指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。②中心地职能，指由中心地提供的商品和服务。③中心性，指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小。④需求门槛，指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。⑤商品销售范围，指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。

14．关于商业区位选择的说法错误的是（　）。[2013年真题]

A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C．地价是商业区位选择的重要因素

D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

【答案】B

【解析】商业区区位选择指向特征包括：①单一的消费指向性。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益，彼此之间没有上下产业链的关系。③地价是商业区位的重要因素。权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

15．城市中心商务强度指标是指（　）。[2010年真题]

A．中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和/总建筑面积

【答案】B

【解析】界定中心商务区（CBD）主要有两项指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）。其中，。

16．伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（　）观点出发的。[2008年真题]

A．“演替与发展”

B．“入侵和演替”

C．“承继和发展”

D．“入侵和承继”

【答案】D

【解析】同心圆理论是伯吉斯（E.W.Burgess）总结出的。他基于生态学的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。

17．贵阳市因在贵山南面而得名，反映了贵阳市的（　）区位。

A．天文地理

B．自然地理

C．经济地理

D．文化地理

【答案】B

【解析】自然地理区位是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵阳市因在贵山南面而得名，江阴市表示位于长江南岸。

18．埃斯德·劳德经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力，属于（　）研究。

A．大位置

B．小位置

C．地址

D．微位置

【答案】D

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述，根据尺度的大小，大体有以下四个层次：①大位置，从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系；②小位置，从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系；③地址，用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址；④微位置，仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德（Estee Lauder）经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

19．区位的（　）是城市迁移和兴衰的主要原因。

A．层次性

B．综合性

C．确定性

D．历史性

【答案】D

【解析】区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。例如，早在宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市。如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。

20．研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为（　）。

A．区位主体

B．区位理论

C．中心地理论

D．工业区位理论

【答案】B

【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

21．农业区位理论的创始人是（　）。

A．马克思

B．英国古典经济学家大卫·李嘉图

C．德国古典经济学家冯·杜能

D．亚当·斯密

【答案】C

【解析】农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》。

22．按照杜能理论的假设，（　）之和等于一个常数。

A．成本、运输成本

B．利润、成本

C．运输成本、利润

D．价格、利润

【答案】C

【解析】杜能认为，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：P+T=V-E=K，其中K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。

23．关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是（　）。

A．林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材

B．轮栽农作区，主要生产粮食

C．自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品

D．谷草农作区，提供的商品主要是谷物与畜产品

【答案】C

【解析】在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。A项为第二圈，即林业区；B项为第三圈，即轮栽农作区；D项为第四圈，即谷草农作区。

24．杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（　）。

A．自由农作区

B．轮栽农作区

C．林业区

D．放牧区

【答案】B

【解析】“杜能圈”包括：①第一圈，为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品；②第二圈，为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；③第三圈，为轮栽农作区，主要生产粮食；④第四圈，为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品；⑤第五圈，为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，l/3种燕麦，其余1/3休闲；⑥第六圈，为畜牧业区，主要发展畜牧业。

25．韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（　）作为配置工业企业的理想区位。

A．产出最高点

B．需求最高点

C．生产成本最低点

D．运输费用最低点

【答案】C

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯（Alfied weber），其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

26．运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就（　）关系而言的。

A．劳动力与工业区位之间

B．集聚与工业区位之间

C．运输与工业区位之间

D．劳动力成本与工业区位之间

【答案】C

【解析】运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。

27．韦伯在对工业原料进行的分类中，其中只分布在某些固定地点的原料是（　）。

A．遍布性原料

B．特别原料

C．限地性原料

D．失重性原料

【答案】C

【解析】韦伯将工业原料分为两类，分别是：①遍布性原料，指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大；②限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。

28．韦伯提出原料指数的概念，是用来论证（　）对工业区位的影响。

A．运输成本

B．货物重量

C．企业规模

D．劳动力成本

【答案】A

【解析】韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。按此公式推算，可得到使用不同种类原料的原料指数。

29．原料指数是指（　）。

A．运输距离与货物重量之比

B．限地性原料总重量与制成品总重量之比

C．制成品总重量与遍布性原料总重量之比

D．制成品总重量与限地性原料总重量之比

【答案】B

【解析】参见第28题解析。

30．一般而言，在工业生产过程中使用纯原料，其原料指数（　）。

A．＞l

B．＜1

C．=1

D．=0

【答案】C

【解析】根据公式：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量，可得到使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加遍布性原料，其指数都可能大于1。

31．韦伯认为工业生产过程中，使用（　）的比重程度越大，原料指数也越大。

A．失重性原料

B．遍布性原料

C．纯原料

D．限地性原料

【答案】D

【解析】韦伯认为使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小，而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。

32．韦伯认为，社会集聚是（　）。

A．特殊集聚因素

B．一般集聚因素

C．固定的外在因素

D．固定的内在因素

【答案】A

【解析】韦伯认为，集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚则是特殊集聚因素；前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。

33．技术集聚主要通过（　）方式实现。

A．一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

B．一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

C．一是由企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中

D．一是由于同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

【答案】A

【解析】生产或技术集聚又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：①由企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响；CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

34．下列关于中心地的说法正确的是（　）。

A．一般泛指城镇或居民点

B．指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点

C．主要以商业、服务业方面的活动为主

D．是对几个区域而言的中心点

【答案】B

【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

35．需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（　）和服务水平。

A．最高购买力

B．最低购买力

C．最高需要量

D．最低需要量

【答案】B

【解析】需求门槛是中心地理论的基本概念，它是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

36．在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为（　）。

A．椭圆形

B．五边形

C．圆形

D．正六边形

【答案】C

【解析】克里斯塔勒的中心地理论表明，由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。

37．伯吉斯的同心圆理论是基于社会生态学里的（　）概念来解释土地利用在空间上的排列形态的。

A．入侵和发展

B．入侵和承继

C．演替与发展

D．承继与发展

【答案】B

【解析】同心圆理论是伯吉斯总结出的。他基于生态学的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能区用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。

38．同心圆理论的基本模式为（　）。

A．城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构

B．城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构

C．城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形

D．城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展

【答案】A

【解析】同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：①第一环带，中心商务区；②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；⑤第五环带，通勤人士住宅区。

39．巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为（　）模式。

A．星状环形

B．六边形

C．正方形

D．扇形

【答案】A

【解析】巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式，使同心圆模式更接近单中心小规模城市的真实情况。

40．扇形理论的核心是（　）。

A．城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

B．各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

C．如何最佳、最有效地使用城市土地

D．居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展

【答案】B

【解析】扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

41．在扇形理论中，霍伊特认为各功能用地在其两侧形成是由于特定运输线路的（　）的影响。

A．定性惯性和人口密度

B．交通干线的长短和定性惯性

C．线路可达性和人口密度

D．定向惯性和线性通达性

【答案】D

【解析】在扇形理论中，霍伊特认为，由于特定交通线路的线性通达性（Linear Accessibility）和定向惯性（Directional Inertia）的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。

42．在多核心理论中，属于城市最主要核心的是（　）。

A．中高收入住宅区

B．重工业区

C．低收入住宅区

D．中心商务区

【答案】D

【解析】多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。中心商务区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。

43．多核心理论是基于（　）而形成的。

A．同心圆理论

B．地租地价理论

C．中心地理论

D．扇形理论

【答案】B

【解析】多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。

44．墨菲（Murphy）和万斯（Vance）对美国9市的CBD调研中，认为CBD最明显的特点是（　）。

A．地价峰值区

B．物价峰值区

C．地价低值区

D．物价低值区

【答案】A

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBH）。

45．在某城市区域中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）指标中，（　）的区域可以被界定为中心商务区（CBD）。

A．CBHI=0.6, CBII=70%

B．CBHI=0.7, CHII=60%

C．CBHI=1.1, CBII=52%

D．CBHI=0.9, CBII=80%

【答案】C

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标（CBHI）=;。把CBHI＞1, CBH＞50%的区域界定为CBD。

46．商业区位的选择主要考虑接近和方便消费者体现了商业区位选择的（　）特征。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．地价是商业区位的重要因素

D．商业区位选择的理性目标

【答案】A

【解析】商业区区位选择指向特征有：①单一的消费指向性，商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。③地价是商业区位的重要因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

47．（　）决定了区位的优势和未来发展。

A．中心地体系

B．城市土地利用分异

C．城市空间结构的重构和演变

D．城市功能分区的土地利用主导功能

【答案】D

【解析】城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。一般而言，城市有商业区、文教区、工业区和风景旅游区等不同功能区，各个功能区都有其主导功能。如在工业区虽然也允许建设一些娱乐、商业设施，但由于其主导功能的限制，娱乐、商业设施区位选择空间和发展规模都会受到限制。而在商业区、文教区、风景旅游区，工业的发展就会受到限制。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（　）。[2011年真题]

A．历史区位

B．经济区位

C．文化区位

D．政治区位

E．空间区位

【答案】BCD

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。

2．按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（　）。[2008年真题]

A．历史区位

B．经济区位

C．文化区位

D．政治区位

E．空间区位

【答案】BCD

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。

3．根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（　）。[2013年真题]

A．市场供给量

B．市场需求量

C．农产品销售价格

D．生产成本

E．运输成本

【答案】CDE

【解析】杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：P=V-（E+T）。

4．城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（　）。[2010年真题]

A．多核心理论

B．扇形理论

C．级差地租理论

D．中心商务区土地利用模式

E．同心圆理论

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。城市空间结构的代表理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。C项属于地租地价理论。

5．企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要（　）。

A．通达性

B．成本费用

C．最大效益

D．机会成本

E．周边的空间环境特性

【答案】ABE

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。区位对房地产具有重要影响。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：①周边的空间环境特性；②通达性；③互赖性；④排斥性；⑤成本费用。

6．关于区位及区位理论，下列说法正确的有（　）。

A．区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位具体可标示为一定的空间坐标

C．区位理论是研究人类行为活动的空间的理论

D．区位理论是研究关于与人类相关的经济和社会活动的学说

E．区位理论是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说

【答案】ABE

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标。区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

7．房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括（　）。

A．位置

B．交通条件

C．周围环境

D．人口

E．外部配套设施

【答案】ABCE

【解析】区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

8．一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括（　）。

A．坐落

B．方位

C．距离

D．朝向

E．通达性

【答案】ABCD

【解析】一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落；②方位；③与相关场所的距离；④临街（路）状况；⑤朝向；⑥楼层。E项属于一宗房地产的交通条件。

9．一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部的（　）。

A．基础设施

B．行政管理设施

C．公共服务设施

D．周围环境

E．交通

【答案】AC

【解析】一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、热力等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融、邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

10．杜能“孤立国”理论的假设前提有（　）。

A．在“孤立国”中央有一个城市

B．“孤立国”内唯一的交通工具是马车

C．“孤立国”是一天然均质的大草原

D．农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比

E．农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种

【答案】ABDE

【解析】“孤立国”理论的假设前提是：①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车；④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

11．在杜能圈的修正模型中，杜能研究的关于现实存在的国家与“孤立国”的主要区别是（　）。

A．在有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地

B．现实国家中不可能有那种交通方式唯一的大城市

C．一般国家的城市无法根据不同的耕作制度形成杜能圈

D．现实存在的国家中没有与孤立国中设想的自然条件、土壤肥力和土地的物理性状都完全相同的土地

E．在现实国家中可能有既不靠河流边，也不在通航的运河边的那种城市

【答案】ABD

【解析】现实存在的国家与“孤立国”区别有：①在现实的国家中，找不到与“孤立国”设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地；②在现实的国家中，不可能有那个唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边；③在具有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地。

12．下列属于韦伯工业区位理论假设前提的有（　）。

A．工业产品的消费地点和范围为未知，且需求量不断变化

B．工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知

C．运输成本是重量与距离的函数

D．仅就同一种产品讨论其生产与销售问题

E．劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的

【答案】BCDE

【解析】韦伯工业区位理论的基本假设是：①研究的对象是一个均质的国家或地区，且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；②工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；③工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；④劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；⑤运输成本是重量和距离的函数；⑥仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。

13．下列关于劳动力成本的说法正确的有（　）。

A．劳动力成本是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素

B．劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额

C．劳动力成本是影响工业区位的第二个因素

D．当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，一定能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂

E．工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本

【答案】ABCE

【解析】D项，韦伯认为，当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂。

14．关于韦伯的工业区位论，下列说法正确的有（　）。

A．讨论工业区位时，要注意特殊集聚因素，而不必注意一般集聚因素

B．集聚因素形成的聚集经济效益，也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离

C．当分散因素存在时，集中与分散的比较利益大小决定着工厂是否离开工业集聚区

D．当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使工厂离开或者放弃运输成本最小的区位

E．在韦伯的工业区位论中，生产集聚是固定的内在因素

【答案】BCDE

【解析】A项，韦伯认为，集聚因素可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因素。

15．关于生产或技术集聚，下列阐述正确的有（　）。

A．又称纯集聚

B．是由企业外部因素引起的

C．它是一般集聚因素，又是集聚的固定内在因素

D．工业区位选择主要考虑一般集聚因素

E．它对工业效益的影响主要通过两种方式：一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

【答案】ACDE

【解析】B项，社会集聚是由企业外部因素引起的，生产或技术集聚是集聚的固定内在因素。

16．关于韦伯的工业区位影响的要素，下列分析正确的有（　）。

A．形成工业区位的第二次变形是由于劳动力成本

B．形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离

C．集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素

D．影响工业区位的第二个因素——劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额

E．集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素

【答案】BCDE

【解析】A项，集聚因素如同劳动力成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。

17．社会集聚通过（　）对工业效益产生影响。

A．同一工业部门中，企业间协作，促使各企业生产在地域上集中，且分工序列化

B．由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中

C．与其他企业相邻，有助于获取额外收益

D．企业规模的扩大

E．各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

【答案】BC

【解析】社会集聚，又称偶然集聚，是由企业外部因素引起的，包括两方面：①由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；②一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。ADE三项是生产集聚对工业效益产生影响的方式。

18．关于中心性，下列说法正确的有（　）。

A．是一个中心地对周围地区的影响程度

B．可以用“高”“低”“大”“小”等概念来比较和形容

C．中心地职能的空间作用大小

D．可以用“强”“弱”“一般”“特殊”等概念来形容和比较

E．是相对于一个区域而言的中心点

【答案】ACD

【解析】中心性是指中心地对其周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用的大小，可以用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。

19．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（　）。

A．研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致

B．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比

C．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比

D．厂商和消费者都是经济人

E．平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制

【答案】ABD

【解析】克里斯塔勒的中心地理论的假设条件有：①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同；②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比；③厂商和消费者都是经济人；④平原上的货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

20．城市空间结构（　）。

A．是人们在城市发展过程中对土地利用的结果

B．是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和

C．是城市的生产、服务、消费等结构

D．其结果反映城市空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异

E．是不断发展的过程

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。

21．城市土地利用过程与农地、林地等相比具有（　）。

A．位置的固定性

B．用地类型上的多样性

C．使用上的永续性

D．区位上的极端重要性

E．利用上的高度集约性

【答案】BDE

【解析】城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。

22．同心圆理论是基于生态学的______和______概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。（　）

A．入侵

B．发展

C．演替

D．承继

E．演变

【答案】AD

【解析】同心圆理论是伯吉斯总结出的，他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成五个同心圆用地结构。

23．在伯吉斯的同心圆理论中，下列关于从城市中心向外缘扩展的说法正确的有（　）。

A．第一环带是中心商务区

B．第二环带是高级住宅区

C．第三环带是工人住宅区

D．第四环带是过渡地带

E．第五环带是通勤人士住宅区

【答案】ACE

【解析】同心圆理论是伯吉斯总结出的，他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成五个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区；第二环带为过渡地带；第三环带是工人住宅区；第四环带是高级住宅区；第五环带为通勤人士住宅区。

24．伯吉斯的同心圆理论的缺陷是（　）。

A．忽略了交通道路的影响

B．与实际有很大偏差

C．忽略了区位偏好的影响

D．忽略了自然障碍物的影响

E．忽略了土地利用的社会文化的影响

【答案】ACDE

【解析】伯吉斯的同心圆理论的缺陷是忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。

25．在多核心理论中，哈里斯和乌尔曼认为形成城市多中心的因素有（　）。

A．某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性

B．某些活动互补互利、自然集聚

C．某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起

D．高地价、高房租吸引较高品质的使用

E．特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响

【答案】ABCD

【解析】在多核心理论中，哈里斯和乌尔曼指出城市多核心形成的因素有：①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；②某些活动互补互利，自然集聚；③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；④高地价、高房租吸引较高品质的使用，而排斥较低品质的使用。

26．中心商务区土地利用模式中，界定CBD的重要指标有（　）。

A．中心商务高度指标

B．中心商务建筑面积指数比率

C．中心商务用地面积指标

D．中心商务区高层建筑数量指标

E．中心商务强度指标

【答案】ABE

【解析】墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：，中心商务强度指标（CBII）=。赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念。

27．CBD的土地利用空间结构的圈层包括（　）。

A．以办公为主的区域

B．以底层为商业、上层为住宅商住综合区域

C．以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区

D．以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区

E．需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场

【答案】ACDE

【解析】墨菲、万斯和爱泼斯坦把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层：①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；②以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；③以办公为主的区域；④需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。

28．在戴维斯提出的对CBD中的零售业布局的结构模式中，受特殊通达性的影响最大的是（　）。

A．汽车修理厂

B．家具展销店

C．咖啡馆

D．娱乐设施

E．办公楼

【答案】BD

【解析】戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性的影响，因而它们的区位通常与客户的分布有关；②其他商业服务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；③一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

29．商业区区位选择指向特征包括（　）。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．空间关系的内部性

D．地价是商业区位的重要因素

E．商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

【答案】ABDE

【解析】商业区区位选择指向特征包括：①单一的消费指向性。商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。②空间关系的外部性。集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场。③地价是商业区位的重要因素。商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

30．消费者在购物过程中，追求的最大剩余效用与（　）有关。

A．购物效用

B．体验效用

C．交通成本

D．购物成本

E．体验成本

【答案】ABCD

【解析】商业经营者对商业区位的选择是基于追求最大利润，但这必须得到消费者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：剩余效用=（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）。

31．城市土地利用分异和中心地体系决定区位的（　）。

A．土地成本

B．时序选择

C．市场地域

D．优势和未来发展

E．格局变化

【答案】AC

【解析】城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布，这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。

第二节 供求理论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．房地产市场需求由购买者、购买欲望和（　）组成。[2012年真题]

A．购买时间

B．购买地点

C．购买产品

D．购买能力

【答案】D

【解析】房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。决定房地产需求量的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。简而言之，房地产市场需求是由购买者、购买欲望和购买能力组成。

2．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。[2011年真题]

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

【答案】C

【解析】当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。

3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。[2009年真题]

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

【答案】C

【解析】消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

4．当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（　）正相关。[2013年真题]

A．需求量

B．开工量

C．销售量

D．竣工量

【答案】A

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

5．房地产价格与房地产（　）负相关。[2012年真题]

A．需求

B．供给

C．开发成本

D．价值

【答案】B

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

6．（　）是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。

A．区位理论

B．供求理论

C．地租地价理论

D．城市化理论

【答案】B

【解析】供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格（或租金）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果。其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的消费者（即房地产购买者或承租者）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

7．房地产的价格与房地产的（　）呈正相关。

A．供给

B．需求

C．供求

D．成本

【答案】B

【解析】总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给呈负相关。即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．形成房地产有效需求必须具备的条件有（　）。[2011年真题]

A．消费者有购买房地产的意愿

B．消费者能够承受并支付得起房地产价格

C．城市经济高速发展

D．人口急剧增长

E．房地产供给大于房地产需求

【答案】AB

【解析】房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。决定房地产需求量的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

2．影响房地产需求量的因素主要有（　）。[2012年真题]

A．房地产的价格水平

B．房地产开发的技术水平

C．消费者的收入水平

D．消费者的偏好

E．房地产开发商对未来的预期

【答案】ACD

【解析】影响房地产需求量的因素包括：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

3．决定房地产需求量的一般因素有（　）。[2009年真题]

A．房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．消费者的偏好

D．相关物品的价格水平

E．房地产开发商对未来的预期

【答案】ABCD

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

4．房地产有效需求是（　）等因素的函数。[2008年真题]

A．商品房品质

B．消费者收入

C．消费对象

D．抵押贷款能力

E．房地产价格

【答案】BDE

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。BE两项属于决定房地产需求量的因素；D项，抵押贷款能力可以放到第二个因素——消费者的收入水平中考虑。

5．导致房地产供给缺乏弹性的原因是（　）。[2014年真题]

A．程式化进程加快

B．土地总量有限

C．房地产开发周期长

D．房地产不可移动

E．政府垄断建设用地使用权出让市场

【答案】BCDE

【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

6．决定房地产供给量的一般因素有（　）。[2010年真题]

A．房地产价格水平

B．房地产开发建设成本

C．房地产开发技术水平

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCE

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平和房地产开发企业对未来的预期。D项属于决定房地产需求量的一般因素。

7．决定房地产需求量的因素有（　）。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的收入水平和偏好

C．相关物品的价格水平

D．人口急剧增长

E．消费者对未来的预期

【答案】ABCE

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

第三节 地租地价理论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是（　）。[2013年真题]

A．绝对地租

B．垄断地租

C．级差地租Ⅰ

D．级差地租Ⅱ

【答案】C

【解析】C项，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。A项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。B项，垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。D项，级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

2．级差地租Ⅱ是指（　）。[2012年真题]

A．在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

D．使用土地所获得的超额报酬或收益

【答案】A

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

3．在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（　）。[2011年真题]

A．级差地租Ⅰ

B．级差地租Ⅱ

C．绝对地租

D．垄断地租

【答案】B

【解析】级差地租Ⅰ是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

4．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（　）后的余额。[2009年真题]

A．平均税费

B．平均利润

C．平均市值

D．平均价格

【答案】B

【解析】古典经济学家大卫·李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。

5．某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。[2010年真题]

A．4000

B．6000

C．9000

D．10000

【答案】B

【解析】根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，两者的关系为：。由此推算出：。

则当地租增加到300万元时，。

6．地租的本质是（　）。

A．平均利润

B．边际收益

C．超额利润

D．边际利润

【答案】C

【解析】在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。

7．在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的（　）。

A．利润

B．收入

C．普通收入

D．额外收入

【答案】B

【解析】在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

8．下列关于地租的说法正确的是（　）。

A．最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式

B．封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物

C．社会主义时期，地租以实物地租为主要形式

D．资本主义地租是国家用以调节社会生产的经济杠杆

【答案】A

【解析】B项，封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民（农奴）的生产关系，地租包含了直接生产者（佃农）的全部剩余生产物；C项，封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租；D项，社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

9．级差地租Ⅰ的含义是（　）。

A．由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

D．土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租

【答案】B

【解析】马克思把级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。A项是垄断地租的含义；D项是绝对地租的含义。

10．在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（　）。

A．级差地租Ⅰ

B．级差地租Ⅱ

C．绝对地租

D．垄断地租

【答案】B

【解析】A项，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；C项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；D项，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

11．（　）是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

A．垄断地租

B．绝对地租

C．级差地租Ⅰ

D．级差地租Ⅱ

【答案】B

【解析】C项，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；B项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；A项，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

12．垄断地租是由产品的（　）带来的超额利润而转化的地租。

A．平均价格

B．市场价格

C．生产价格

D．垄断价格

【答案】D

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。

13．对于永久租期的土地，地租与地价的关系正确的是（　）。（若每年地租额为定值R，且折现率不变，P0为报价期初地价，Pn为第n年末地价，Rt为第t年年末的地租，i为折现率）

A．

B．

C．

D．

【答案】C

【解析】根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．最早研究级差地租理论的有（　）。

A．大卫·李嘉图

B．冯·杜能

C．美国经济学家德鲁克

D．亚当·斯密

E．马克思

【答案】AB

【解析】最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫·李嘉图（David Richardo）和德国古典经济学家杜能。

2．下列各项中，能形成垄断地租的有（　）。

A．某些土地具有的特殊的自然条件

B．土地所有权的垄断

C．在相同投资和相同剥削率的情况下，榨取更多的剩余价值

D．土地私有权垄断

E．同一块土地上连续追加投资

【答案】AD

【解析】垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。B项形成绝对地租；C项形成相对剩余价值；E项形成级差地租。

3．地租与地价的关系为（　）。

A．地价是地租的资本化

B．地租是地价的基础

C．对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和

D．对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和

E．若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率

【答案】ABDE

【解析】C项，对于永久租期的土地，地租与地价的关系为：。式中，P0为第1年初的地价；Rt为第t年末的地租（t=1,2,3, …, n）；i为折现率。若每年取得地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为：，并不是简单相加的关系。

第四节 城市化理论

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．按照城市（　）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。[2014年真题]

A．地理位置

B．地形地貌

C．内部结构

D．平面几何形状

【答案】D

【解析】通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。按照城市平面几何形状，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等。

2．工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的（　）阶段。[2013年真题]

A．绝对集中

B．绝对分散

C．相对集中

D．相对分散

【答案】A

【解析】纵观世界现代城市所经历的发展历程，城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为下列四大阶段：①绝对集中阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段。是指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段。是指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。④绝对分散阶段。是指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

3．从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。[2011年真题]

A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

【答案】D

【解析】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为：①绝对集中阶段。指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段。指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段。指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。④绝对分散阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

4．城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（　）。[2014年真题]

A．郊区城镇化

B．逆城多城镇化

C．过度城镇化

D．再城镇化

【答案】A

【解析】郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。

5．根据相关统计，当城市化水平为30%～50%时，人均GNP一般为（　）。

A．1000美元以下

B．1000～3000美元

C．3000～7000美元

D．7000美元以上

【答案】B

【解析】根据相关统计，将1989年世界上168个国家和地区的城市化水平从低到高排列分组，并将各组城市化水平与人均国民生产总值（GNP）水平进行对比，人均GNP水平也呈现出由低到高的顺序变化，即城市化水平分别为30%以下、30%～50%、50%～70%、70%以上时，人均GNP分别为1000美元以下、1000～3000美元、3000～7000美元、7000美元以上。

6．在城市化的（　）阶段，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主。

A．初始

B．成熟

C．加速

D．快速

【答案】B

【解析】到城市化成熟阶段，城市化进入减速平稳发展时期，城市以扩散效应为主，出现郊区化和逆城市化现象；与此阶段相对应，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．按城市内部结构，城市可分为（　）。[2010年真题]

A．块状城市、带状城市、星状城市

B．单中心城市、多中心城市

C．棋盘形城市、放射形城市

D．大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】城市按内部结构可分为：单中心城市、多中心城市。按平面几何形状可分为：块状城市、带状城市、星状城市等。按道路格局可分为：棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。按人口规模可分为：大城市、中等城市、小城市。

2．城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（　）为主的集市。[2009年真题]

A．畜牧业

B．商业

C．制造业

D．手工业

E．服务业

【答案】BD

【解析】城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

3．城市化进程中的各种量变和质变会引起（　）变化。[2012年真题]

A．城市体系属性

B．城市形态

C．城市生态

D．城市居民生活方式

E．城市人口性别

【答案】ABCD

【解析】城市化进程中的各种量变和质变引起的变化包括：①城市体系的属性和动态特征的变化；②城市形态的变化；③城市生态的转变；④城市性态的改变。

4．按照城市的职能，可以把城市分为（　）。

A．工业城市

B．交通枢纽城市

C．旅游城市

D．具有综合职能的城市

E．以某种职能为主的城市

【答案】DE

【解析】按城市职能，可以将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。

5．关于城市化与房地产发展的互动关系的表述，正确的有（　）。

A．城市化初始阶段，房地产业处于一个缓慢的形成阶段

B．城市化加速阶段，房地产市场刚性需求急剧增加

C．在城市化加速阶段，城市规模开始缓慢扩大

D．在城市化加速阶段，房地产投资资金、开发建设和消费需求主要集中在大城市和中心城区

E．城市化成熟阶段，城市化进入减速平稳发展时期

【答案】ABDE

【解析】C项，在城市化加速阶段，科学技术快速进步，劳动生产率大大提高，城市工业化规模增大，可提供的就业岗位增加，农村释放出大量农村富余劳动力转入城市，城市规模迅速扩大，城市化速度加快，导致房地产市场刚性需求急剧增加；在需求引导下，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期。

6．关于逆城市化，下列说法不正确的有（　）。

A．逆城市化现象主要出现在亚洲国家

B．逆城市化是大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程

C．逆城市化的结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的增长率为负值

D．20世纪60年代和80年代初期，英国、美国、日本等国都曾发生过逆城市化

E．逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化

【答案】ACD

【解析】A项，西方发达国家在城市化过程中曾一度出现过逆城市化现象；C项，逆城市化的结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值；D项，20世纪70年代和80年代初期，英国、美国、日本等国都曾发生过逆城市化。

7．我国郊区化的主要表现为（　）。

A．人口郊区化

B．工业郊区化

C．城市郊区化

D．外来人口郊区集聚

E．农业郊区化

【答案】ABD

【解析】我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90%以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快。②工业郊区化。主要表现为三种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主；二是以产业结构调整为目的的企业外迁；三是高新技术等工业园区的开发建设。以上两种现象以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。③外来人口郊区集聚。外来人口进城务工，多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。