序
金融是现代经济的核心，是解决我国经济发展“不平衡不充分”问题的重要一环。“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，唐代诗人刘禹锡的这句诗揭示了新事物替换旧事物的历史规律，也寓意着社会在不断前行的过程中，符合发展规律的新生事物将具有强大的生命力。随着中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾的转化，当前金融服务领域也面临新的转变与制度的推陈出新。如何着力解决经济发展“不平衡不充分”问题，更加注重质量和效率，让金融真正回归服务实体经济的本源，更好地满足实体经济日益增长的金融需求，是新时代向我们提出的新挑战。
习近平总书记在党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，这为未来金融领域与资本市场的服务重心指明了方向。改革开放以来，伴随着中国经济的高速增长，房地产行业经历了20余年的高速发展期，形成了以银行信贷、非标融资和信用类债券为主要渠道的传统房地产金融模式。当前，中国的房地产市场逐步步入以存量为主的时代，以住房租赁为代表的对存量资产的有效经营和配置将是未来房地产领域的重要发展方向。相应地，资本市场也必须辅以新的模式来适应新的变化与需求。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持，而REITs将可能在支持住房租赁市场发展中发挥重要作用。
发展住房租赁行业，需要充分合理利用社会资源，促进经营模式转型，降低投资风险。“租购并举”住房制度的建立，将引导住宅发展模式从原有的“开发—销售”转向“开发—持有—运营”模式。对于长租公寓类企业而言，其租金收入较为稳定，而REITs作为资产证券化的一种方式，可以较好地满足住房租赁企业的需求，有助于促进形成房地产长效机制。美国、日本及新加坡等国外成熟市场实践表明，REITs是推动住房租赁行业发展较为有效的金融工具之一。以美国为例，公寓与住房租赁在全部REITs基础资产类型中排名靠前，并大部分面向个人投资者发售。美国REITs中公寓类REITs占比13%，其中居前位的MAA、AVB、EQR分别持有公寓套数9.9万套、8.4万套、7.8万套，3只REITs市值超过600亿美元，成为公寓市场最主要的供应主体。通过公开市场REITs投资，引入长期资金和机构投资者，可以有效解决该行业存在的资金久期错配问题，降低经营风险，提升资产流动性。
发展住房租赁行业，需要支持更多类型的住房租赁企业成长。除了传统房地产开发商外，近年来涌现了诸如链家自如、新派公寓、魔方公寓等基于中介服务、创业类型的住房租赁企业，有效丰富了住房租赁服务类型，满足了特定人群的个性化住房需求。但上述大部分企业都面临较大的融资压力，尤其处于初创期或发展期的企业，很多还不能产生盈利，单纯依靠主体信用进行融资很难。此外，对于很多住房租赁企业而言，为了能加快发展布局，其往往采用租入房源的轻资产运营模式，但这一模式在助其快速扩张的同时，也导致其没有抵押物从银行获得贷款。REITs出现后，这些住房租赁企业不再依赖主体信用评级便可获得低成本资金，使得各类资产持有方获得股权投资、信贷资金支持，成为一个资产收购平台，持续不断地获取新的房源，进而促进不同类型，尤其是个性化、精品化住房租赁企业的发展。
发展住房租赁行业，需要发扬工匠精神。营造精益求精的敬业风气，发扬工匠精神是习近平总书记向我们提出的要求和期待，是新时代经济发展从数量扩张转向质量提升和结构优化的必备条件，也是深化供给侧结构性改革的具体要求和路径。在扩大租赁住房供给的同时，也需要重视提升供给质量，满足不同层次人群的住房需求，向高中低端不同消费者提供住房租赁服务。REITs将会激励更多具有经营能力和持之以恒精神的企业家参与到行业建设中来。对于机构而言，尤其是银行、保险、基金等专业投资机构，通过投资REITs可以深度参与到房地产行业的优质资产中。一个理性的金融生态，将会鼓励富有工匠精神的社会风气逐渐形成。
事实上，REITs不仅仅是指“房地产”投资信托基金，其涵盖范围可以扩展到铁路、高速公路、通信设施、污水处理设施等基础设施领域，这些资产都可以理解为“不动产”。我国的基础设施投资建设面临庞大的资金需求，根据国家统计局数据，2016年我国基础设施固定资产投资达到11.89万亿元，同比增长17.4%，在国家对地方政府债务规模实行限额管理的背景下，亟须社会资本填补原由政府主导的投资空缺。海外经验表明，REITs是基础设施领域重要的融资渠道之一，其也应助力我国基础设施领域政府和社会资本合作项目的开展。
国务院办公厅〔2016〕39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出：支持符合条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。2016年10月，国务院颁发〔2016〕54号文《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，提到要运用企业资产证券化的方式来化解企业杠杆率过高的问题，要发展REITs，鼓励房地产企业向轻资产的经营模式转型。可以说，在宏观背景下，REITs的发展已经上升到国家层面的发展规划中。
结合我国REITs现状，继续加深探索与实践至关重要。美国REITs市场从1960年开始发展，到现在已经超过了50年，市场规模已超过1万亿美元。我国境内由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规，市场一直未出现完全符合国际惯例和标准的REITs产品。但在“租购并举”已成为国家重要方针政策的当下，进一步探索与研究REITs具有较强的现实意义。近年来，国内金融机构在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的类REITs产品。几年来的实践表明，类REITs产品由于适应市场发展需要，满足企业降低融资成本、去杠杆，助推企业转型的内在需求，显示出了强大的生命力，市场规模逐步攀升。这为监管部门积累实践经验、完善规则体系、推动标准化REITs的发展提供了很好的分析、研究样本。
2017年以来，在上海、深圳证券交易所涌现了包括保利租赁、链家自如、新派公寓、魔方公寓等住房租赁资产证券化及类REITs项目。上述项目的推出既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观政策导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了市场化的尝试和拓展，并带来了可观的经济与社会效益。类REITs和住房租赁资产证券化的发展，对解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实案例，有望增强包括房地产企业、股权投资基金在内的各类主体加大租赁住房投资的信心和动力。
基于当前住房制度变革以及基础设施建设需求不断提高的背景，为合理借鉴美国等发达市场的经验，推进中国REITs市场的稳步、健康发展，中国资产证券化研究院的林华院长组织翻译了该书，从REITs的定义、财务分析、投资估值、类型等多角度、全方位地向我们展示了REITs发展的过程和逻辑。该书对我国下一步发展REITs市场、制定相关政策、引导市场投资者合理评判REITs产品有很好的参考价值和借鉴意义。
蔡建春