明朝时在京城附近西山山坳里有一处风景优美的地方，其实是元朝时天魔禅寺的旧址，造有一座寺庙，匾额上题名为“桃花庵”。庵里有一个叫广怜的尼姑，又名光莲，原是扬州一户贫穷人家的女儿，幼年时被卖给西方商人当婢女。十三四岁时她就能献媚迷惑主人家的公子。主母死后，公子不想父亲续娶，就把广怜推荐给父亲，很受宠爱，甚至把所有箱笼厨房库房的钥匙都交给她掌管。她床上欢爱的手段方式多样，简直让老年人无法消受。不久主人得了风痹之症，从此卧床不起，而后死了。之后公子又把广怜占为己有。本是守丧时期，应该禁欲，但是公子和广怜却依旧男欢女爱，欢笑与哭丧一起，很是糜烂。因此在守丧还未期满时，神巫就把公子的魂招去，一年后，公子也因患痨病而死。广怜把公子马马虎虎安葬后，就擅做主张拿出很多钱送给仆人，然后把房子卖了，席卷商人家所有的资财，乘车北上到了北通州，之后租了间民房住下。
这时广怜才十六岁，姿色貌美，风韵尤佳，整天簪花擦粉，身穿红裳白裙，时常搔首弄姿立在门口，偷看来来去去的美男子。广怜的艳名逐渐传播开来，只要是好色的有钱人，都争着把自己打扮一番来她家一睹芳容，并乐此不疲。因为广怜依恃自己富有，所以并不屑于陪人喝酒，迎来送往。客人来后，她只是打扮得很艳丽出来端坐在那里，身边站满了伺候的丫鬟仆妇。对于纷纷来到的猎艳的男子，她只敷衍地应酬一番。但碰到像卫玠这样俊的美男子，她就会不时眉目送情，暗送秋波，还准许他半夜里来此和自己亲昵。但谁要是起更之后还赖着不走，就令婢妇拿起棍棒把人赶到门外。和她上床交欢，上来时还行，接着就阳痿的人，也要被无情地赶走。
当时有个在京城候选的知府，叫白盈，虽然盘缠早已经用尽，但仍穿着华丽，骑着良马。他听闻广怜的艳名，十分心动，就通过厨子的关系踏进了她的闺房。由于白盈风度翩翩，容貌俊美又温文尔雅，和广怜欢爱时，又能使她得到快感，广怜被他迷得神魂颠倒，二人山盟海誓，咬臂定情。
一个多月后，忽然有道喜的人来到白家，仆人立在右边，不明所以。原来广怜拿出了大量钱财为白盈向部里的官员买官，被委任为陕西地方知府。白盈喜滋滋地把广怜带去上任，广怜和白盈事先约定说：“你做官也不过是为了多捞点钱罢了。郎君只须高高地坐在堂上，恭敬地迎接上司，目送属吏，至于拿算盘，钱财收支的苦事，你不需要担心，都交给我来主持，这和你无关。”商量好后，广怜包办了一切，贪污受贿的钱物堆满了庭院。堂上施刑的鞭打声不绝于耳。人们流着眼泪交纳的钱，还有缴纳的不合理的税款，都被广怜装入了腰包。三年多的时间，贪污了不下二十万两银子。时间一长，白盈渐觉体衰，逐渐不能满足广怜的性欲。她不知从哪弄的壮阳的丹药让白盈服下，做爱时力量更大了。之后民生哀怨，省里长官奉命来摘掉白盈的乌纱帽时，他已病入膏肓，正令俊仆去买棺材准备后事了。等白盈死后，广怜就把他的棺木迁到别处寄存，把白盈搜刮来的所有资财都带入京城。当时知道她事的人都在背后议论纷纷，都说这一个夜来伴读的红妆美人，和拿刀抢劫的绿林强盗又有什么两样呢？广怜怕惹上祸端，就剃了光头，穿上僧衣，当尼姑去了。
广怜有一次来到天魔禅院旧址，在瓦片碎石之间踌躇徘徊，拨开草丛，看到断碑和残存的房基，脑中就有了重建的念头。她到附近人家请求布施，家家都露出为难的神色。广怜想：我确实不应向这些财主募捐。就自己拿出银钱营建院落房舍，造起楼阁，设置钟楼、大木鱼，光彩明亮，不久一座壮丽高耸的新庙就建成了。可庙造好后又苦于没有佛像，正好这时在园圃中掘到了十四尊铜铸的欢喜佛像，上面满是绿色铜锈，古色斑斓，把泥沙剔去露出真容，竟是雕刻的裸身做爱的样子，十分生动逼真。广怜很是高兴，命人给这些佛像镀了金，把它们安放在檀木龛中，前面垂着绣花帷帐，每天虔诚地供奉香烛。又在正殿上安放一个仿照黄金锁子骨菩萨塑的金像，瞬间庙宇就好像是一座拜火教的庙宇。她的徒弟都是用重金购来的各地穷人家女儿，初来时让她们洗头沐浴，露出自然的面容，不立即给她们削发为尼，而是命仆妇替她们裹小脚，而且还要求一定要裹成盈盈而握的三寸金莲，又给她们画眉，梳理乌亮的鬓发，教她们歌舞应酬，又把酒席上各种欢乐游戏，都教授给她们让她们精通。对于天资愚钝的女孩，就整夜鞭打，甚至残忍地用上炮烙刑罚。不到一年的时间，十三名徒弟总算学有所成。广怜又让这些徒弟赤身裸体，在床上传授她们迷惑男子的床笫秘术。
第二年，山东一带地方遇上自然灾害，大闹饥荒，路上饿死的尸体累累。广怜听了这消息后十分高兴，说：“老天要让我大行其道了。”赶紧命老婆子带钱去购买少女，只要面目齐整不瞎不残缺的，都可以买回来，她有的是本领把她们化丑为美。老婆子三上鲁地，两下齐地，一共买到九十多名少女，然后都一一带回。广怜就让先来的徒弟转相传授，已不愿亲自教她们了。她又在空隙地带筹划着，大造园亭，深房曲院，种了各种各样的花木，最后建了差不多几百间房院。房中摆着雕花妆盒、绣花帐幕，墙上挂着知名大家的书画，布置得既高雅又香艳，而这都用来藏娇。每夜从庙宇中只能听到梆鼓弦管的乐声，一点也没有做法事念佛的声音。市城中一班好色之徒，都争先恐后来庵中赏玩。如果来者是王侯卿相一类的贵客，广怜就亲自出来接应，其他的来客就命徒弟招待，再差一点的来客就由小徒弟应付。本来崇高神圣的庵堂，竟变作了烟花妓院。
有个外方来此挂单的尼姑规劝广怜说：“你用美色愚弄当权官僚，怎么向佛法交代？”广怜说：“你懂什么？这正是佛法的真谛。佛法的真谛是拯救他人免于苦难，而如今我正是如此，你看来往的人哪一个不开心而归？”尼姑大怨说：“这是摇钱树呢？还是佛法？你把两者混淆起来，汇成孽障之海，恐怕要遭到天神菩萨的惩罚！”说罢收起度牒，把袍袖奋力一摔，怒冲冲地离开了这个声色之地。
此后广怜更加放纵，私下还攀交皇亲国戚和达官贵人，床笫之欢乐无止境，每天赏赐的财物络绎不绝。有时也常去官府文牍小吏中一些神通广大的人那儿大献殷勤，所以就连刑部衙门各位长官都已经被拉拢。在外省做官的如果眼红哪一个肥缺，只要广怜一句话，就能轻易到手。可是当他刚刚任上，广怜的书信就已寄来，托他购买贵重的货物，如果动作稍微迟缓，他的肥缺就会立即被人夺走。有个一向在当地称霸的财主，犯了命案被关进刑部监狱，他送给广怜五万两白银，请她说句好话，之后立即就被释放了，还悠闲地骑着马走出京城。
就这样，广怜的钱财越来越多，还不到四十岁，庵中的财富就已经可以和陶朱公、石崇相匹敌。虽然纠察官们知道她的劣迹，但又垂涎她的财富，所以不敢小看她。她手下称干儿子、称义徒、称荫婿的，不下百人。十三名大徒弟中，数珠芬、兰芬、楚芬、云芬四人容貌技艺最为出色，所以深得执政者的宠爱。九十多名小徒弟中香小、香温、香生、香腴四人的色艺也很出色，算得上其中的佼佼者。虽然广怜年岁已大，色貌已衰，但仍旧把自己打扮得像小妓女似的，从性生活中不断吸阳气滋补自己，有返老还童之称。那些大官仍争相和她交欢，忘了她已是个快要秃发的老妇的事实。大户人家的妾妇因误进庵堂祈福，遭到诱惑受辱的每年都会发生。青年人在其中因淫欲过度而气息奄奄，被关进地窖最终死去的也多得数不清。
当时有个水部郎官任生，名衷白，是内黄人，在京都候补。由于京城中物价昂贵，带来的盘缠快要用完，无处可以告借。打听到某天是广怜的生日，而去祝寿的都是些达官贵人、富家子弟，就想如果能通过广怜的关系，自己一定能升官发财。于是他花了许多钱购买了土特产，打扮得整整齐齐挤入祝寿的队伍，博广怜的欢心。他还做了首绝句送她，诗说：
薄宦匏羁冷一官，风尘或得美人看。慈悲欲乞生花舌，吹暖书生彻骨寒。
广怜看了他的诗后，不屑地说：“这人也真是可笑，如果连这班做郎官的人都要我亲自去应酬，那恐怕庵门的门槛都要被踏破了。”命令把礼物退还，在殿旁小房间中供他吃一顿。身边的人问她：“那派谁去应付呢？”广怜想了好一会儿说：“就叫冯家儿去。”所谓冯家儿，也就是第八十三名小徒弟，容貌姿色一般，穿戴也不显眼，很不受重视。
任生上堂祝寿拜礼之后，一看座上来客都是些穿戴华美的富贵子弟，园中亭台楼阁中都有漂亮女子替他们斟酒，笙歌音乐，欢声说笑，热闹非凡。任生正为自己的寒酸感到羞愧时，一个老婆子突然拉起他就说：“任官人，你有你坐的地方。”任生跟她进入一间房间，桌椅床榻摆设很是朴素，陈设也不华丽。接着一名小尼姑慢慢走来，向他随便合掌顶礼后，就在对面坐下，问任生的身世籍贯。任生敷衍回了几句，反过来问她的情况。小尼姑说：“我姓冯，法名香渠。”之后两人默默无语。一会儿，酒菜摆上来，仅八只点心十六盘菜，味道也不鲜美。冯香渠举杯劝酒，任生觉得处境尴尬难堪，越想越觉得恼怒，就问她：“我给尊师送的生日礼物，她收下了吗？”冯香渠不隐瞒地说：“我似乎听见要把你的礼物全部退还给你。”他又问：“那你能想办法让我面见尊师，一睹慈颜吗？”
冯香渠见任生骨相清奇不凡，心生怜爱，就偷偷地凑近他身旁低声说：“你怎么还认清不了现实，自己也不掂量掂量，我师父怎么会有心思来见你？不过我看郎君一表人才，还怕以后不会飞黄腾达吗？这座庵堂也不过是座冰山，见日就化，还请你放下怒气，别轻举妄动，否则只会带来不测之祸。”任生听了她的话十分震惊，也很佩服，筵席结束后，就朝她作了个揖告别。冯香渠把他送到门口，痴情地凝望着他上车，手搭在车上轻声说道：“郎君如果有情，那就请抽空再来，我有心腹话对你说，一定会对你有好处的。”任生嘲笑地说：“你们眼界那么高，我这个穷书生又有什么资格能多来呢？”冯香渠说：“师父早已忘了我的乡里籍贯，你来时只要假说和冯家小徒弟是同乡，而且有亲戚关系，替她父母捎信，那你就能见到我了。”任生默默记在心中，点点头回去了，虽然感到很羞愧但又为现实无可奈何。
任生回来后，细细想了想冯香渠最后的话，觉得并非随口一说，就想着再前去打探。一个多月后，又乘车前往庵堂，坐在第三重门槛上。一位老婆子出来，他就把之前冯香渠的话对她说了。老婆子就向里面喊道：“冯家儿，有同乡人找你！”过了一会儿，又走出一位老婆子，把任生带进东厢房，里面摆设较为雅洁。果然见冯香渠从里面走出来，笑着对任生说：“公子可真是个守信的人！”然后招请他喝茶，吃果品，十分殷勤。过了一会儿，她对任生说：“实不相瞒，我对公子一见钟情，如果你不嫌弃我的身份，我愿意跟你结为连理，不知你意下如何？”任生听后大喜，说：“只怕事情并不好办，我没钱让你出庵堂，怎么办？”她说：“只要你同意就行，我还有个同伴，姓郑，名香侬，比我要姿色貌美，而且还有很多钱财，心计也很细。昨晚我已和她说了一夜，她愿意和我共事夫君，脱离火坑。过一会儿，她就会来看望你的。”
没多久，耳边传来玉佩相撞的响声，粉香扑鼻。冯香渠笑说：“是香侬姐姐来了。”果然见一位美人缓缓走来，衣妆雅淡，纤纤小脚，年纪十七八岁，可真是个美人。任生见后魂也掉了，不禁脱口而出：“除了她还有谁有资格做我的意中人呢？”郑香侬水汪汪的眼睛望着任生，施了一礼，就略略与任生交谈起来。冯香渠又附在她身边低声耳语，只见女子掩面而笑，似乎很满意。接着摆上几样小菜杯筷，三人畅饮起来。
冯香渠说：“姐姐也看中郎君了，有什么心事我们就当面倾诉。”郑香侬拉开帘子朝外面悄悄察看了好一会儿，又慢慢进来，低声对任生说：“不瞒公子，哪有好人家的女儿愿意做这勾当，我们也都是被迫卖身到此，被逼着做一些连娼妓也不愿干的勾当。刚才见到郎君鼻上透出黄气，不出一月就可由潦倒变为官运亨通。荣贵之后，还求你能帮我们姐妹跳出苦海，我们一定会谨记你的大恩，即使当婢妾伺候您也愿意。”任生说：“庵堂正兴旺，怎么会舍得把你们卖了。”冯香渠说：“连日来殿壁上猫头鹰不断啼叫，斋厨中鬼火闪闪，夜夜九头鸟啼鸣，还滴下血来，庭院假山石上也已血迹斑斑了，估计不久这里就会大祸降临。”郑香侬说：“最奇怪的是昨天我竟然见到庵堂神像的眼眶中流出血泪，这一定是不好的兆头。”说着，就听方丈室传出叫香侬的声音很急，她便赶紧离开了。
冯香渠说：“郎君你也快回去吧，该早图良策，力求上进。”任生只是一味叹气，她又说：“长公主（皇上的姐妲）如今是最得宠爱的，她的奶妈刘夫人常到此游赏，对我们很是喜欢。如果郎君能发誓日后绝不变心，我一定为你设法。”任生听后立即对天发下誓愿。香渠说：“你先写一张履历的帖子给我。”任生当即写好给了她。之后香渠把任生送出庵堂，千叮万嘱保重后，才不舍分了手。
一个多月后，任生又来到庵堂，冯香渠见了他，面露喜色，兴奋地说：“总算不负所托。香侬姐姐暗中偷了师父的珍珠鞋、黄金帐钩、八宝赤莲花，把它们私下交给刘夫人，托她献给长公主。刘夫人问她有何请求，香侬假说水部郎官是她的表亲戚，由于在老位置上一直没有升迁，希望长公主怜悯。刘夫人心知肚明地笑笑，收了礼物就走了。我想不久就会有好消息传来。”接着郑香侬也来了，任生高兴地向她道谢，几乎要给她下跪。郑香侬说：“只要你不辜负我们姐妹两人就好了，有什么好感谢的呢？郎君你先回府等候吧，估计此时捷报已到门上了。”任生又对她们表述了前番的誓言后就回去了。到第二天，果然有太监拿着圣旨前来宣召，任生恭敬地入内朝见皇上，皇上语气温和，勉励他要恪尽职守，做个好官，任生跪叩谢旨退下，之后被任命为都察院给事中。
任生上任后就计划报复广怜以前对自己的侮辱，五更时就起身书写奏章。奏章把桃花庵的事情一一叙述：桃花庵原本是天魔禅寺的旧址，在明朝初年就已被铲除。妖尼广怜之后将它建为现在的淫窝，强买少女，残害生命，作恶多端。列举了二十四条罪行，罪证确凿，毫无夸张。奏章上呈后，皇上看后怒不可遏，说京城附近竟然藏了这样的淫恶之徒，就责问都御史杨廉。杨廉对此也深恶痛绝，却不敢贸然揭发，一听到皇上的责问，马上把桃花庵广怜的各种劣迹都揭发出来，和任生所上奏章内容完全相符。于是皇上颁下圣旨，命治安兵士把庵中财产收缴，所有尼姑绑送至刑部监狱。又搜查了地窖，发现里面还有三四个气息奄奄、垂死的青年躺在那儿，和许多违反禁令的衣物。审判结束，广怜罪恶滔天被判处问斩，大徒弟们都被发往长城以北充当奴隶，小徒弟们被送到市上出卖。任生急忙花钱买下香侬、香渠，并娶郑香侬为妻，冯香渠为妾，从此一家人和睦幸福。
广怜被杀头之时已经四十岁了，但皮肤仍然白嫩光滑，身上香气馥郁。刽子手把刀架在广怜头上，问她：“你从前的威风哪里去了？”广怜仰天叹了口气说：“我一个女子，孤身闯荡四方，生前的财富和皇上差不多，现在才死，已经迟了，还有什么遗憾的呢？”就闭上眼睛，伸长脖子等着被处砍头。之后任生又命人把桃花庵烧成焦土，欢喜佛也被熔化了归到色界天。这可真是不灭不生，无限欢喜啊！