第一节　项目地块状况分析

正确判断和评估投资所在地的基本状况，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。房地产企业对项目地块状况分析主要包括如图2-1所示的内容。

图2-1　项目地块状况分析

一、地块基本状况分析

地块基本状况评估主要包括地理位置、面积，土地附着物分布、权属，地形地貌状况、水文地质条件、土地性质及其红线图、七通一平齐全、地块的历史研究等。

对地块的基本状况评估可以采用SWOT法来进行，具体内容见表2-1。

表2-1　项目地块基本状况SWOT分析表

二、地块基础设施分析

城市基础设施是既为物质生产又为人民生活提供一般条件的公共设施，是城市赖以存在和发展的基础。市政基础设施在成熟区域很少出现问题，而对于快速成长的中小城市和大城市的边缘地带，问题则比较复杂且出现较为频繁。

比如，在我国一些中小城市，城市长期以来只在一个很小的核心区域生长，市政基础设施只在这一中心地区比较完善。而近年来随着城市化速度加快，城市核心区已经不能满足其空间要求，迫切需要开拓新的土地用于城市建设，但却遇到了市政基础设施条件存在严重缺陷的瓶颈。这对于异地开发房地产项目的开发商是最应该谨慎对待的问题，必须事先调查清楚，以避免已经开始开发才发现没有热力管线、没有煤气。这样的失误在目前是非常常见的。

因此，分析房地产投资环境时，必须将市政基础设施作为一个非常重要的影响因素加以考虑。

从各国城市的发展来看，虽然性质和规模有所不同，但城市基础设施的构成大体相同，一般来讲主要包括如图2-2所示的六大系统。

图2-2　城市基础设施的构成

1. 城市能源系统

城市能源系统主要包括如图2-3所示的三个子系统。城市能源系统在城市中的作用是发生和组织能源流循环，现代化城市能源系统具有安全、经济、舒适等特点。

图2-3　城市能源系统

2. 城市水资源和供水排水系统

城市水资源和供水排水系统主要包括如图2-4所示的四个子系统，其功能是组织水流及废水流循环。

图2-4　城市水资源和供水排水系统

3. 城市交通运输系统

城市交通运输系统主要包括如图2-5所示的三个子系统，其功能是建立城市整体与延伸的分支构架，组织人流、车流、物流等。现代城市交通系统应充分体现以人为本的设计理念。

图2-5　城市交通运输系统

图2-5所示说明：

（1）城市道路系统指各级城市道路、桥梁、停车场、道路照明等交通工程设施，以及城市对外交通运输集散和衔接设施，如航空港、火车站、长途客运站、港口、码头等。

（2）交通管制系统指交通信号灯、各种交通标志设施等。

（3）客货运输系统指公共电汽车、出租汽车、地铁轻轨等轨道交通、轮渡、人力等各种客运设施，以及各种城市货物运输设施。

4. 城市邮电通信系统

城市邮电通信系统主要包括如图2-6所示的两个子系统，其主要的功能是在城市系统中组织信息流循环。

图2-6　城市邮电通信系统

5. 城市生态环境系统

城市生态环境系统主要包括如图2-7所示的三个子系统，其功能作用是美化城市景观和净化生态环境。

图2-7　城市生态环境系统

6. 城市防灾系统

城市防灾系统主要包括如图2-8所示的四个子系统，其功能是防护自然灾害和人为灾难。

图2-8　城市防灾系统

以上六大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。

三、地块生活配套分析

生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等。生活配套的完善与否决定了该区域生活氛围的优劣，对项目定位和开发策略有较大影响。

生活配套的水平和数量，反映了区域消费群体的层次和特点。在一个生活配套数量不足、经营规模小、层次低、缺少品牌店的区域，如果要开发高档社区，难度就比较大，而且难度大小与项目规模成反比，项目越小，逆配套环境水平操作的难度越大。

四、地块气候调查分析

房地产企业应通过对项目所在地区气候的调研，来掌握项目所在地区的基本状况。

1. 调查方式

可以查找地区的《市志》及询问当地的气象台。

2. 调查主要内容

房地产企业应对项目地块的温度、日照条件、风向、降雨量及湿度等方面的内容进行调查分析。

下面提供一份××项目地块分析评估的范本，仅供读者参考。