第三节　开发项目评估

房地产开发项目投资决策的核心就是对房地产企业开发项目投资的价值进行正确合理的评价，以确定项目是否可行，从而保证企业既能规避风险，又能把握投资机会。房地产企业可从如图2-14所示的几个方面对开发项目进行评估。

一、项目的基础研究

基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

（1）各分项研究工作通常由项目发展部组织完成，应做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。

（2）各分项研究工作需及时把握动态信息，应做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。

（3）基础研究的成果最终应提炼作为三年经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制订公司房地产三年土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。

（4）基础研究需专人负责整个基础研究计划的制订、监督和基础研究库的整理，基础资料和研究成果需由该项负责人整理，经编号后放入各基础研究库归档。

二、土地信息收集、甄别

房地产企业需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。

1. 信息收集的途径

土地信息的收集可通过如图2-15所示的几种渠道进行。

2. 信息的甄别程序

了解到有效土地信息后填写《土地信息采集表》，并交由土地信息负责人汇总。房地产企业不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议结果报告项目发展部主管。

三、发展项目确定

通过初步判断的土地信息进入发展项目确定阶段，原则上应指定负责土地所在片区的市场拓展人员为项目负责人接管后续工作，并通过《土地信息采集表》的形式将土地情况及时向公司领导报告；未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。

1. 初步项目定位

项目负责人根据项目情况，可通过谈判等了解该项目的背景资料，初步判断项目用地购买操作方式，资料汇总后提请法律室提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。

（1）初步项目定位。项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含图2-16所示的内容。

（2）特殊项目的处理。项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理，具体如图2-17所示。

2. 召开项目汇报会来确定

项目负责人根据项目情况，做出初步经济测算结果，综合项目谈判后确定的操作方式，形成简易的初步汇报，经部门内部评审后，申请召开公司内部的项目汇报会。项目汇报会是由公司领导和参与论证工作的各部门人员参加的、判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，会议内容如图2-18所示。