1.清晰的逻辑安排

——房屋买卖合同争议仲裁案1

北京仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人连某（以下简称申请人）向本会递交的书面仲裁申请，申请人与被申请人A有限公司（以下简称第一被申请人）、B公司（以下简称第二被申请人）（以下同时提及二被申请人时，一并简称被申请人）于2004年11月30日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款及相关法律规定，于2007年11月21日受理了申请人与被申请人之间上述合同项下的争议仲裁案（以下称本案）。本案编号为（2007）京仲案字第1655号。

本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、《北京仲裁委员会仲裁规则》（自2004年3月1日起施行，以下简称仲裁规则）、仲裁员名册、仲裁申请书及所附证据材料。

因各方未按期共同选定独任仲裁员，依照本会仲裁规则，本会主任依据仲裁规则指定王振昌担任本案独任仲裁员，于2007年12月27日组成仲裁庭，适用简易程序审理本案。

仲裁庭审阅了各方当事人的材料，并于2008年1月9日、30日两次开庭审理本案，申请人及委托代理人与被申请人的委托代理人出席了庭审。在庭审中，各方当事人就仲裁请求进行了陈述、答辩、举证、质证和辩论。仲裁庭对本案的事实进行了调查，主持双方进行了调解，但未能达成一致。申请人、被申请人均进行了最后陈述。

本案审限经本案独任仲裁员申请，并经本会秘书长批准予以延长。

本案现已审理完结。仲裁庭根据现有证据材料和庭审情况，依法作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

一　案情

申请人称：2004年11月30日，申请人与第一被申请人签订商品房买卖合同，约定第一被申请人将坐落于H地的N菜站商业办公楼2号商业用房以130158元的价格卖于申请人。此前，申请人为购买该房于2004年8月8日向第一被申请人交付定金50000元。双方对房屋交付的时间、各方违约责任都做了具体规定。第二被申请人也在合同上盖章，并表示愿意承担合同第7条、第9条约定的责任。申请人于签约的当日向第一被申请人交齐了全部购房款（定金折抵房款），并应第一被申请人的要求，向其交齐了办证的各种材料及办证费用；被申请人也向申请人交付了所购房屋，但被申请人未按合同约定的时间为申请人办理房产证。申请人多次向被申请人交涉办证之事，第一被申请人却以不便告之的原因予以推托。经查，第一被申请人在与申请人签订合同后，为了从某公司借款，将所卖的房屋抵押给了该公司，这是造成房屋产权证不能办理的真正原因。被申请人不守信用，严重损害了申请人的利益，并已构成违约。申请人虽使用了该房屋，但对房屋的处分权、收益权不能行使，无法取得实质意义上的房屋所有权，双方的合同目的已无法实现。本案完全符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条所规定的条件，被申请人存在欺诈行为，应当由被申请人向申请人支付惩罚性赔偿金（不超过购房款的一倍）。因此，根据合同第9条及相关司法解释规定，遂提出如下请求：

（一）解除申请人与被申请人于2004年11月30日签订的商品房买卖合同；

（二）被申请人退还申请人购房款130158元、维修基金2603元、办证费500元、契税3905元、印花税70元；

（三）被申请人向申请人支付利息29168元，赔偿金130158元；

（四）仲裁费由被申请人承担。

申请人为支持其仲裁请求，向仲裁庭提供了下列证据：一、《商品房买卖合同》。拟证明申请人与被申请人存在着房屋买卖的合同关系，且约定合同争议解决方式为提交北京仲裁委员会仲裁。二、第一被申请人收取申请人房款的收据。拟证明申请人已向第一被申请人交付了全部购房款。三、市场中心收取申请人办理房产证相关费用的收据。拟证明申请人向被申请人交付了办证所需的各种费用，并称把办证的相关材料都交给了市场中心。四、第一被申请人出具致各业主的函。拟证明第一被申请人承认是其自身的原因造成的产权证不能办理。五、北京市昌平区人民法院（2007）昌民初字第9415号民事判决书。拟证明第一被申请人将已出卖给申请人的房屋又抵押给第三人，把整座楼抵押给第三人是不能为申请人办理房屋产权证的根本原因。六、2003年7月15日北京X南菜站变更为Y中心的工商登记及国有资产变动产权材料。拟证明Y中心变更时其主管单位是第二被申请人，第二被申请人应当承担责任。

另，申请人曾提出其有证人可以证明其已经将资料交给第一被申请人，但是证人并未出庭。第一被申请人明确表示证人未出庭，不予认可；第二被申请人表示，其没有收到过申请人移交的资料。

第一被申请人未作书面答辩。在庭审中，经过辩论、质证，对申请人提供的证据质证如下：对证据一、证据二认可无异议。对证据三提出因收据的公章是市场中心，虽然吴某当时是第一被申请人的销售经理，但在同一天房款交到第一被申请人，而办产权证的费用交到市场中心的原因不清。吴经理已离开很多年了，现在没有其他人可以证实申请人的说法，也没有收到过申请人提交的任何办证材料。对证据四没有异议，这个与第二被申请人无关，因那时房子已经全部归第二被申请人了，所有的责任、义务也由第一被申请人承担。对证据五判决书的真实性无异议，但是没有生效。当时抵押的是一百万，而这个楼是三千多万，并没有因为抵押而影响申请人的任何权利，用判决书来证明这个内容不能成立，现在抵押已经解除了，并且第一被申请人现在有能力办证。对申请人提出解除合同，返还已交付的房价款表示同意，但认为第一被申请人并没有收到维修基金、办证费、契税、印花税，因此不能由第一被申请人返还。第一被申请人同时提出利息应从2005年12月1日至2007年12月21日按中国人民银行同期贷款利率人民币计算，不同意支付申请人提出的赔偿金数额。理由是此纠纷不适用于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，而应该适用本解释第18条的规定，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，适当给予补偿。遂提供了抵押房屋的相关证明（复印件）。

申请人对第一被申请人出具的抵押房屋的相关证明称：申请人对此已经发表书面的质证意见，以其为准。抵押100万或是1000万都不会影响性质。抵押的权利范围是全部。不要求看原件了，认为其是真的。并提出既然解除合同，就应依合同约定按照中国人民银行固定资产贷款利率，从2004年12月1日开始计算利息。

第二被申请人作了书面答辩。在庭审中，经过辩论、质证，对申请人提供的证据质证如下：对证据一、二的真实性没有异议。对证据三、六的真实性无异议，并在提供的情况说明中称：经查市场中心系第二被申请人申请注册的企业法人单位，其依法独立承担民事责任，是第一被申请人的吴经理让市场中心代收的申请人办产权证等费用，因该中心承担今后的物业管理，该中心未向其汇报过此事。申请人所交的款仍在该中心账上，中心表示可以将该款转第一被申请人或退申请人。对证据四不清楚。对证据五的真实性无异议，但是与第二被申请人无关系。并答辩：一、其至今未收到任何一方按约提供的办理权属登记所需要的资料，致使其无法在约定的期限内为申请人办理产权证。故申请人的仲裁请求无法律依据。二、合同解除，申请人至今未通知第二被申请人，依合同约定不能成立。三、2005年3月7日，被申请人双方签订合同，把所有房屋全部出售给了第一被申请人，并约定原由第二被申请人承担的责任由第一被申请人承担，故第二被申请人对申请人不存在任何义务，亦不承担责任。遂提供了2005年3月7日与第一被申请人签订的《商品房买卖合同》。

第一被申请人对此认可，并表示愿意按照双方的约定承担原应由第二被申请人承担的相关责任、义务。

申请人对第二被申请人出示的与第一被申请人签订的合同表示不予认可。申请人称被申请人双方之间的协议没有告诉过申请人，对申请人不产生法律效力。不能认为对方内部的变更，就取消了申请人的权利。Y中心的主管就是第二被申请人，第二被申请人应承担本案的连带责任。并坚持原仲裁请求。

经审理查明：2004年11月30日，申请人与第一被申请人签订了《商品房买卖合同》，约定第一被申请人将坐落于H地的N菜站商业办公楼2号上下两层、建筑面积为30.99平方米的商业用房，以130158元的价格卖于申请人。双方在合同中，除对房屋交割的时间、各方违约责任及权利义务做了具体规定外，其中第7条约定：第二被申请人同意自交付房屋之日起对申请人所购房屋进行保修。第9条约定：双方同意自房屋交付使用之日12个月内，将办理房屋权属登记，需第一被申请人与申请人双方提供资料通过第二被申请人报产权登记机关备案，办理产权证。如因第二被申请人的原因，申请人未在规定的期限内取得房产证的，有权向第二被申请人追索违约金。违约金支付时间自应办理完产权登记之日第二日起至实际办理完产权登记之日止，每逾期一日，第二被申请人按已支付房价款金额的万分之二点一向申请人支付违约金。逾期超过90日，第二被申请人仍未办理产权登记的，申请人有权解除合同。合同解除自申请人书面通知两被申请人之日生效。两被申请人在解除合同30日内须将申请人已支付的房价款及利息全部退还申请人，并向申请人双倍返还定金（利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算）。第二被申请人也在合同上盖章，并签署“我公司愿意按照本合同第7条、第9条规定承担责任”。申请人于签约的当日按照第一被申请人销售经理吴某的要求向第一被申请人交齐了全部购房款130158元（定金折抵房款），第一被申请人为申请人开具了收据，并将维修基金2603元、办证费500元、契税3905元、印花税70元交到市场中心，该中心也开具了收据。第一被申请人亦向申请人交付了所购房屋，但被申请人未在房屋交付使用后的12个月时间内使得申请人办理完毕房屋产权证，期间申请人多次向第一被申请人交涉办证之事，但并没有获得解决。

另查明：2005年3月7日，两被申请人之间签订《商品房买卖合同》，约定:第二被申请人将建筑面积为7782.43平方米的房屋所有权出售给第一被申请人，并约定由第一被申请人承担第二被申请人对申请人在原合同中应承担的一切责任。

第一被申请人在与申请人签订合同后，于2005年8月2日将出售的建筑面积为7782.43平方米的房屋抵押给T有限责任公司，权利种类为“抵押”，权利范围为“全部”，权利价值为“壹佰万元”，约定时间至“2006.8.1”，注销日期为“2008.1.3”，即解押时间为2008年1月3日，系申请人向本会提起仲裁之后。

2007年7月4日，第一被申请人给各业主致函称：因与各位约定的办理房屋产权证的期限已经届满，房产证尚未办下来，特向业主致歉并作如下说明：1.现在未能办理房屋产权证是因为暂时不便告之的原因。公司将尽力维护广大业主的利益，尽快办理完毕产权证并交付业主。2.如各位业主仍无法谅解，欲解除合同，公司同意解除。3.如各业主无法与公司达成解除协议，可以按合同约定向北京仲裁委提起仲裁，也可以向C区法院起诉。

申请人在与第一被申请人协商不能解决的情况下，依照合同第12条约定，向本会提起仲裁。

本案争议的焦点：一、合同的效力及是否需要解除；二、被申请人之间签订的合同是否对申请人有约束力；三、如何确定申请人将办证所需费用交给市场中心的行为；四、申请人是否向被申请人递交了办理房屋产权证所需的相关资料；五、被申请人是否应赔偿申请人请求的不超过已交付房价款一倍的赔偿金；六、第一被申请人返还申请人的房款支付利息从何时起算；七、仲裁费由谁承担。

二　仲裁庭意见

（一）关于合同的效力及是否需要解除的问题

仲裁庭认为，申请人与被申请人于2004年11月30日的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、互利、协商一致的情况下签订的，体现的是双方真实意思表示，具体约定了申请人与被申请人的权利义务，不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，符合合同的有效要件，该合同应确认合法有效，依法受到法律保护，双方应自觉遵守诚实信用原则，恪守合同约定。现申请人请求解除合同，作为合同一方的主要当事人——第一被申请人亦明确表示同意，且第二被申请人所承担合同第9条的义务需以申请人与第一被申请人已经向第二被申请人提交相应的资料为前提，现申请人与第一被申请人尚未有证据证明具备上述条件时，即已经申请解除和同意解除合同，未增加任何第二被申请人的义务，此外第二被申请人所承担第7条的义务，从合同解除之日即对申请人免除，亦未增加第二被申请人的义务；申请人和被申请人要求和同意解除合同后，上述第7条、第9条即丧失其合同目的和存在的基础，且解除并未影响第二被申请人的权利，因此第7条、第9条应予一并解除。对此，申请人申请解除合同，且第一被申请人表示同意，依照《中华人民共和国合同法》第93条第1款，仲裁庭予以确认，但合同协议解除，除当事人有约定外，并不免除合同解除前各方的违约责任或赔偿责任（如有）。

对于第二被申请人提出按合同约定，解除合同需书面通知两被申请人才能生效的异议，仲裁庭不予支持，理由如下：（1）申请人未能提供证据证明第二被申请人的行为符合了第9条规定的“因第二被申请人的原因未取得房产证”的前提条件，因此其尚不能依据第9条主张合同约定的解除权；（2）根据上述分析及各方当事人庭审意见，本案合同的解除应当视为申请人与第一被申请人协议解除合同并效力及于第二被申请人，并非以合同第9条为基础，因此无需履行合同第9条所规定的书面通知程序；（3）即使当事人依照合同或法律行使单方解除权，法律并无规定应诉讼外为之，因此当事人以诉讼（仲裁）的方式通过法院或者仲裁机关以起诉书或者仲裁申请书等书面方式送达，仍能发生合同解除的效果。综上仲裁庭不支持第二被申请人提出的异议。

（二）被申请人之间签订的商品房买卖合同是否对申请人有约束力的问题

申请人与被申请人签订合同后，被申请人双方于2005年3月7日又签订合同，第二被申请人将房屋所有权转移给第一被申请人，并约定原与申请人签订合同中的所有权利义务由第一被申请人承担。因被申请人双方的此举未告知过申请人，所以此合同对申请人不具有约束力，第二被申请人不能以此为由主张免去其在本案合同中所承担的义务。但第二被申请人在第一被申请人与申请人签订的合同中注明仅承担有前提条件的有限责任，且没有证据证明第一被申请人和申请人在合同约定的期限内向第二被申请人提供了办理房屋产权证所需的资料，在这种情况下，第二被申请人没有办理房屋产权证并不违约，故不应承担违约责任，而应该由第一被申请人承担合同违约的主要责任。

（三）关于如何确定申请人将办证所需费用交给Y中心的问题

本案合同第10条约定：办理房产过户登记手续时发生的所有税款和费用，由申请人负责，且应当在领取产权证时一次性付清。从中看出，此约定并没有硬性要求在办理产权证前必须交付相关费用，在办理产权证前是否交清相关费用不是办理产权证的必然要件，申请人完全可以在领取产权证时一次性交清。但申请人在办证前应第一被申请人销售经理的要求，将办证费用交给了市场中心。虽第一被申请人否认与其有关系，并表示不承担责任，但根据第二被申请人提供的说明和申请人的陈述以及第一被申请人的陈述，仲裁庭认为，吴某当时是第一被申请人的销售经理，是代表第一被申请人履行职责，虽然第一被申请人否认收到此笔费用，并对申请人和第二被申请人的说法表示“吴某已经离开很多年了，现在没有人能够证实这种说法，公司不能确定这个事情，没有人说是，也没有人说不是”，但申请人和第二被申请人对第一被申请人员工吴某让市场中心代收费用一事均陈述一致，第一被申请人对吴某为其员工也予以承认，且市场中心是第二被申请人申请注册的企业法人单位，并且其是当时市场中心的主管——第二被申请人又是合同签订一方的当事人，与第一被申请人之间有代售或者房屋买卖等第三方关系，吴某指定第二被申请人下属市场中心收取费用也属合理范围。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第7条，第一被申请人对吴某未指定代收一事应当承担举证责任。由于第一被申请人未提供相应的证据，因此可以合理认定申请人按照吴某的要求将购房价款交给第一被申请人、将办房屋产权证等费用交到市场中心的行为，完全是针对第一被申请人的。因此，申请人将办理房屋产权证费用按吴某的要求交到市场中心，应视为已交付给第一被申请人，第一被申请人对此应负责。

（四）申请人是否向被申请人递交了办理房屋产权证所需的相关资料

合同第9条约定：通过第二被申请人办理房屋产权证，需要申请人与第一被申请人双方向第二被申请人提供资料。但两被申请人都否认收到过申请人的任何材料。申请人称根据第二被申请人销售经理吴某的要求，在将办房屋产权证费用交市场中心的同时，也把相关资料交给了市场中心。但申请人既没有市场中心的收据，也拿不出相关的证据。因此，申请人提出将办理房屋产权证的相关材料交给了市场中心的主张，仲裁庭认为理由不充分，并应承担不能办理房屋产权证的相应责任。

（五）被申请人是否赔偿申请人请求的不超过已交付房价款一倍的赔偿金问题

仲裁庭认为，第二被申请人未在约定的期限内办理房屋产权证，首先，第一被申请人将出售的房屋抵押给了T有限公司，直到2008年1月3日才解押，以至于不能办理房屋产权证，不得不在2007年7月4日向各业主致函表示歉意，虽第一被申请人认为其仅抵押了100万元，而整座楼房评估价值约3000万元且其中大量是第一被申请人自有的房屋，即使抵押人行使权利亦不会影响申请人权利，但仲裁庭认为该抵押权的设立是产权证不能办理的重要原因，与设定在其上权利价值的大小并没有必然联系，第一被申请人应当对此行为承担责任；其次，被申请人双方在2005年3月7日签订转移权利、义务的合同，第二被申请人客观上不再关注办产权证事宜；再次，第一被申请人的销售经理让申请人把办证相关费用交到市场中心，因不久又把房屋抵押了出去，在约定办产权证的期限内态度消极，致使不能及时给申请人办理房屋产权证。

综上，房屋产权证不能办理的责任主要在于第一被申请人，第一被申请人应当在房屋交付使用12个月内具备办理房产证的条件，此义务与申请人是否提供了资料并没有对应关系。由于第一被申请人此时仍然将房产抵押导致己方不具备办理房产证的条件，即应当承担违约责任。

同时，仲裁庭注意到，双方当事人对本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条有不同意见。仲裁庭认为司法解释第8条所谓的“无法取得房屋”应当指的是法律上的取得，而买卖房屋的重要义务乃是使得买受方取得相应的所有权。本案中，由于被申请人的原因，使得申请人无法取得房屋所有权，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，承担相应的赔偿责任。依据第8条的规定，买受人有权在不超过已付购房款一倍之内请求赔偿，即其可能获得的数额是一倍已付房款（包括本数）之内，而非当然获得已付购房款的一倍数额的赔偿，因而仲裁庭有权根据案件的实际情况在上述范围内决定赔偿的数额。而案件的“实际情况”应当包括买受人已付的购房款的数额、买受人是否已经实际使用该房屋、出卖人行为的过错程度、出卖人是否采取了相应的避免损失扩大的措施、房屋的市价与买受价格之差、买受人购买房屋的目的以及出卖人是否知晓其目的等具体情况。具体到本案而言，仲裁庭认为，本案中虽然因被申请人的原因导致申请人无法取得房屋的所有权，但是由于该房屋已经实际交给申请人使用，申请人也因而享有相应的利益；同时因申请人购买房屋的本金为130158元，并考虑到房屋升值因素，因此仲裁庭认为被申请人赔偿申请人40000元是适当的。

（六）第一被申请人返还申请人的房款支付利息从何时起算问题

仲裁庭认为，鉴于双方同意解除合同，且并不适用本案合同第9条关于解除和解除后果的约定（第9条是对“因第二被申请人的原因”导致未能办理产权证并解除合同的方式及后果的约定），申请人可以依照《中华人民共和国合同法》第97条的规定，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一被申请人于2004年11月30日收取了申请人的购房价款、相关税费、公共维修基金、办证费等费用，应当依照法律规定恢复原状和赔偿损失，即支付从2004年12月1日起至本裁决作出之日止，以137236元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。

（七）关于第二被申请人的责任

因第二被申请人仅对本案合同第7条和第9条负责，没有证据证明其违反了本案合同第7条、第9条的约定，因此本案中，其不承担责任。

（八）关于仲裁费用

根据本案审理情况，仲裁庭认为，本案仲裁费16412元（已由申请人预交），由申请人承担10%，第一被申请人承担90%。

三　裁决

根据上述案情和理由，仲裁庭裁决如下：

（一）解除申请人与第一被申请人、第二被申请人于2004年11月30日签订的《商品房买卖合同》；

（二）第一被申请人退还申请人交付的房价款130158元和维修基金2603元、办证费500元、契税3905元、印花税70元，并支付2004年12月1日至本裁决作出之日上述款项（合计137236元）的利息，标准按中国人民银行同期贷款利率计算；

（三）第一被申请人赔偿申请人损失40000元；

（四）本案仲裁费16412元（已由申请人全额预交），由申请人承担1641.20元，由第一被申请人承担14770.80元，第一被申请人应直接向申请人支付申请人为其垫付的仲裁费14770.80元；

（五）驳回申请人的其他仲裁请求。

上述（二）、（三）、（四）项被申请人应向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起二十日内向申请人支付完毕；逾期不履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定执行。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

 

该案件属房屋买卖合同纠纷。该裁决书结构合理，内容翔实，逻辑性强。在“仲裁庭意见”之前，仲裁庭对案情和基本事实进行了概括和认定，同时对案件争议焦点进行了非常全面的概括，并在“仲裁庭意见”部分，对案件争议焦点逐一进行论证，体现了仲裁庭清晰的思路。语言方面规范、严谨，叙述、论证通俗易懂。更突出的是对于各种说理和论证技巧灵活运用，使很多问题迎刃而解。