问题点3 旧房重新装修、改建、扩建支出是否计入房产原值征收房产税?

【解析】

首先,从建筑学上来看,房屋大修是在房屋发生破损,影响安全的前提下发生的,而房屋的改建、扩建或者重新装修是为了提高和改善房屋的功能和结构而进行的。

其次,从会计核算上来看,房屋的大修通常不需要改变房屋的原值;而房屋的装修、改建、扩建通常需要增加房屋的原值;固定资产的更新改造、装修修理等后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出,应当确认为当期费用。

最后,从税收政策规定来看,《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定:“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。”

因此,旧房重新装修,涉及国税发〔2005〕173号列明的房屋附属设施和配套设施的更换,则无论会计上如何核算,都要并入房产原值缴纳房产税;如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换,仅是装饰性的普通装修,这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。

地方政策参考:

根据《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》(吉地税发〔2006〕42号)的规定,“三、关于房屋装修费用计入房屋原值征收房产税问题

一、

……对旧房重复装饰装修的投资额,按现行会计制度规定,凡计入固定资产科目,增加房产原值的,征收房产税,未增加房产原值的,不征收房产税。”

【结论】

房屋重新装修、改建、扩建完工后,房屋改建、扩建支出应该计入房产原值,按新的计税依据重新计算纳税。