问题点7 减免的土地出让金是否需要缴纳房产税?

某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权,政府减免了一部分土地出让金。减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税?

【解析】

现实中,应当区分两种情况:

1.先征后返(通常)

按照会计准则的规定,此属于政府补助,一次或分次计入“营业外收入”。通常在这种情况下,企业按照全额先缴纳土地出让金,发票金额为全额,账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值,因此,应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础,而收到的减免部分作为一项营业外收入。

2.直接减免

按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条的规定,无形资产按照以下方法确定计税基础:(一)外购的无形资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础……

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

因此,在直接减免情形下,减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。

【结论】

先征后返应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础。在直接减免情形下,减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。