问题点9 何时为该房地产开发企业土地使用税纳税终止时间?

某房地产企业于2015年9月通过拍卖取得一块土地,于2015年10月签订土地使用权出让合同,将该土地用于建造“××花园”商品房项目。该项目于2015年12月动工,并于次年4月取得《商品房预售许可证》。何时为该房地产开发企业土地使用税纳税终止时间?

【解析】

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题中规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

实务中,目前国家税务总局对房产、土地的实物或权利状态发生变化的具体时点及表现形式没有具体规定,各地管理标准各有不同。

根据《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告》(重庆市地方税务局公告2012年第6号)规定,房地产开发企业销售并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者产权登记时间孰先”的原则确定。

根据《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》(西地税发〔2009〕248号)规定,房地产开发企业房地产开发用城镇土地使用税截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

根据《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字〔2009〕117号)规定,对房地产开发企业建造的商品房用地,在商品房出售之前,应按照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

根据《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函〔2009〕128号)规定,商品房交付使用,是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

【结论】

由于实务中产权登记一般远晚于房屋交付日期,按照实质承担受益原则,建议以购房者办理完房屋交接手续(外在形式表现为物业与业主办理钥匙交接手续的日期)为土地使用税纳税截止时间。

具体证据资料为:

物业与业主按月份签署的交接明细表。

从注明月份的次月起,房地产企业终止城镇土地使用税纳税义务。