2.3 土地使用税征税的起止时间如何确定

问 房地产公司取得土地使用权之后，何时开始缴纳土地使用税？是否以取得国有土地使用证时间为准，缴纳土地使用税何时截止？建成待售的房产是商品，也要缴纳土地使用税吗？

答 （一）取得土地使用权土地使用税纳税义务发生时间

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

（二）土地使用税纳税义务截止时间

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

何谓房产、土地的实物或权利状态发生变化？

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》（国税发〔2007〕10号）规定：“对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现。”房地产开发企业向购房人既交房又交了发票销售收入确认，即房产、土地的实物或权利状态已经发生变化，土地使用权已经转移至购房人所有，房地产开发企业的城镇土地使用税的纳税义务便终止了。