2.6 房地产企业对开发的小区如何缴纳土地使用税

问 房地产开发企业对于已经竣工正在销售中的小区，有些房已经售出，有的完工待售，如何缴纳土地使用税？

答 本书在对《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）和《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的文件解读中，对于土地使用税缴纳的起止时间已经讲清楚了。可以得出如下结论：房地产企业销售房地产在第一套商品房交付之前，按占地总面积缴纳土地使用税；已确认销售的，在销售确认的次月不再计算土地使用税。

从第一套商品房交付的次月起，按月计提土地使用税，按税务机关规定期限（半年或者季度）申报纳税。计算公式如下：

本月应纳税额=本月剩余占地面积×每平方米月税额

每平方米月税额=每平方米年税额÷12

本月剩余占地面积=占地总面积-已售房产占地面积

已售房产占地面积=占地总面积×（已出售建筑面积÷可售建筑总面积）

例2-1 丁房地产公司开发的平安小区，占地面积100000平方米，建筑商住两用房，经规划部门批准的可售面积为250000平方米。2016年7月开始预售，2017年11月已经验收合格，验收报告已经报有关部门，取得有关部门出具的认可文件和准许使用文件，12月开始交房。截止到12月31日，累计交房面积140000平方米，当地政府规定，该地段土地使用税每平方米年税额为24元。请计算2017年12月应缴土地使用税额。

[案例分析]

每平方米月税额=每平方米年税额÷12=24÷12=2（元）

已售房产占地面积=100000×（140000÷250000）=56000（平方米）

12月剩余占地面积=100000-56000=44000（平方米）

2017年11月应缴土地使用税=2×44000=88000（元）