1.68 新设立的房地产开发企业怎样核算开办费

问 房地产开发企业如何划分筹建期，筹建期发生的开办费如何扣除？

答 首先，分清什么是筹建期。筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。新设立的房地产开发企业如何的筹建期，一般是从企业在工商管理部门办理注册登记手续取得营业执照，按照营业执照上注明的成立日期开始计算，房地产企业何时确定开始生产经营日期，一般是指取得土地使用权，也就是签订了取得土地使用权的合同为止，此期间就是房地产开发企业的筹建期。

开（筹）办费，是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

《企业所得税法实施条例》第七十条规定，企业发生的其他应当作为“长期待摊费用”的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。但是，在“长期待摊费用”中没有明确开办费的摊销方法。《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）做了补充：税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

有些企业由于没有分清楚筹建期，误将开办费计入了损益，这是不允许的，企业只能从开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应当计入“开办费”。

需要注意的是，房地产开发企业应当尽量缩短筹建期，把前期发生的费用计入“开发成本—前期工程费”中，可以降低税费支出。