1.73 “向政府部门支付的土地价款”是否仅包括土地开发费用

问 根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，土地价款扣除应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。实际上，房地产企业为了取得土地使用权不仅要支付土地价款，如果当地土地管理部门出让的是毛地，房地产企业还会发生动迁费等支出，这些支出是否也属于土地价款？

答 根据国家有关部门规定，为了开发房地产项目房地产企业应当从土地管理部门取得建设用地，俗称“净地”。但是，因为房地产开发情况比较复杂，在旧城改造过程中，有的城市的做法是先将需要进行旧城改造的土地连同地上房屋建筑物等一并出让给土地管理中心，由土地管理中心将毛地开发成净地，再出让给房地产开发企业。在土地开发过程中土地管理中心会把所支付的费用连同计取法定利润，全部计入土地成本向房地产开发企业收取土地价款。另外，有些城市的做法是把需要进行旧城改造的地段直接出让给房地产开发企业，由房地产企业进行土地开发。根据上述情况，《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号，以下简称86号公告）第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

为避免对以前的申报结果进行调整，国家税务总局公告2016年第86号明确：房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。