1.74 以土地使用权设立项目公司，土地价款如何扣除

问 房地产开发企业取得土地使用权之后，为了加强对开发项目的管理，有时会以土地使用权设立项目公司，请问，项目公司如何扣除该项土地的土地价款？

答 房地产开发企业在参加当地的土地“招、拍、挂”时，往往以本公司的名义竞拍土地使用权，取得土地使用权之后，为了方便管理，再以土地使用权设立新的项目公司，造成了土地出让合同的土地受让人与实际开发人不一致，这种情况时有发生，处理方法有如下两种。

一、采用按账面净值划转土地使用权

首先，由取得土地使用权的房地产开发公司设立全资子公司，然后，按照《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。

（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

特殊性税务处理是企业重组所得税处理的一种方法，应当肯定资产（股权）划转属于企业重组，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

划转给子公司的土地，应当由子公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

二、修改合同将土地受让人变更为项目公司

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）三个不变：即政府部门出让土地的用途不变，土地的规划条件不变，原合同出让土地价款总额不变。

（2）一个百分之百，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业百分之百持有。

（3）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

这样处理的结果是：房地产开发企业设立项目公司对该项受让土地进行开发，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。