（二）房屋所有权

◎ 司法解释

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

●2009年5月14日

●法释〔2009〕7号

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

●2009年5月15日

●法释〔2009〕8号

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于私房改造后留给房主自住房产权归谁所有问题的批复

●1982年4月5日

●〔82〕民他字第7号

福建省高级人民法院：

你院闽法民他字〔1981〕第05号函收悉。关于黄一鸣与黄婉贞房屋案中涉及房改留房的产权问题经研究：私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主。具体处理同意你院的意见。

附：

福建省高级人民法院的请示报告（节录）

1982年2月5日 闽法民他字〔1981〕第05号

最高人民法院：

我们在审理福州市黄一鸣与黄婉贞房屋纠纷申诉一案中，因涉及到有关房改政策问题，上下级法院认识不一，特向你院请示，现将该案的情况和我们的意见，报告如下：

……

我们在审查此案中，根据黄菊初、王玉兰的档案及有关证人的材料，证实延平路2号四进房屋一座是属于黄连初、黄菊初、黄桂初共同经营中原樟脑厂和协昌豫行的款项购买的，由于黄连初早死，故用黄一鸣与菊初、桂初的名义买的，他们的房屋从来没有分析过，该屋应属于他们父辈3兄弟共同所有。关于这点我们与一、二审法院的看法是一致的。但对房改留房的认识和适用政策是有分歧的。我们的意见是：

一、延平路2号房屋在私房改造中，房管部门将该屋二进留给黄连初之妻王玉兰居住，三进留给黄菊初、黄桂初居住。我们认为房改留房给他们居住，不等于是给他们分产，因为留房并无改变所留房屋的私人所有性质，其留房产权仍应属于原共同所有人，但一、二审法院以房改留房居住作为确定产权的判决依据是不当的。

二、延平路2号二、三进房屋产权既属于黄连初、黄菊初和黄桂初共同所有，他们3兄弟的共同财产尚未分割清楚，而一、二审法院却先把该屋二进产权确定为黄一鸣等一家人的共同财产进行分割，而且对王玉兰赡养费也没有妥善安排是不妥的。

三、延平路二、三进房屋只有在黄菊初等3兄弟合理分割之后，属于黄连初的遗产，才可由王玉兰及其子女同时继承，但一、二审法院在认定延平路2号二进房屋是黄连初的遗产时，却把夫妻共同财产中有一份应属于王玉兰所有的都作为遗产平均分割，这就剥夺了未亡配偶一方对共同财产的所有权是不符合政策规定的。

总之，对房改留房的产权问题，认识不尽一致，有的说房改后的自留房，其产权应属于留给当时居住的人所有；有的说房改不等于分家、确产，其自留房的产权仍应属于原业主所有。福州市类似这类案件比较多，情况相当复杂，究竟怎样正确认识和处理这个问题，我们没有把握，房管部门也认识不一，同时，缺乏政策依据，请你们给予指示。

最高人民法院关于农民未经批准购买城镇房屋无效的批复

●1982年12月18日

●〔82〕民他字第1号

浙江省高级人民法院：

你院〔82〕浙法民上字81—2号请示报告收悉。关于王正贵与林作信、江妙法房屋买卖纠纷一案，经研究同意你院的处理意见。此案当事人房屋买卖关系，既未经过国家的契税手续，也没有取得房管部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的。处理中希做好当事人的思想教育工作，对其因买卖房屋引起的生产生活中的实际问题，可与有关方面联系解决。

附：

浙江省高级人民法院关于王正贵与林作信、江妙法房屋买卖是否有效的请示报告

〔82〕浙法民上字81—2号

最高人民法院：

1981年，我院受理了温岭县王正贵与林作信、江妙法房屋买卖纠纷上诉案。该案，镇委，县委与地委领导之间，中级法院与县法院之间认识不一，涉及对内放宽政策后农民可否在城镇购买房屋的政策问题。因查无明确规定，特此请示。

王正贵在温岭县箬横镇有楼屋一间，于1965年出租给工人江妙法居住。1975年10月王正贵要将该屋出卖，在江表示不买此屋后，未经镇有关部门审查批准，擅自将该屋出卖给白峰公社中库大队社员林作信。箬横镇委领导得悉后，对林、王进行教育，指出林是镇外白峰公社的农业户，根据有关规定，不能购买镇上房屋，并宣布他们之间的房屋买卖无效，林作信不听镇委教育阻止，坚持原房屋买卖有效，拒收房屋买卖退款，同时将中库大队的住房卖给他人，并搬进王正贵楼下前半间房屋居住。1978年12月，王正贵又将该屋出卖给原租户江妙法。纠纷发生后，林作信诉至法院。温岭县人民法院，对该案感到政策上拿不准，移送台州地区中级法院受理。台州地区中级法院审理认为，“王正贵经人介绍，将房屋出卖给林作信所有，并写了契约，立有付款凭票”“买卖关系合法”。据此，判决：王正贵与林作信的房屋买卖关系有效；王正贵与江妙法的房屋买卖关系无效，限江妙法在六个月内出屋，江妙法不服上诉。

案经我院审理，审判委员会研究认为：在已经颁布的政策、法律、法令中，农民可否在城镇购买房屋居住，虽无明文规定，但城镇私有房屋买卖必须经过审查批准，才能成交，有关部门早有规定。1964年1月13日国务院批转“国家房管总局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”即〔64〕国房字第21号文件中明确指出“……私房买卖必须向房产管理部门登记，经过审查批准，才能成交”，并根据国务院国发〔1980〕61号文件中规定“原籍在农村，在城镇又没亲友的华侨，原则上在农村购建住宅”的精神，温岭县箬横镇是建制镇，镇上的私房买卖，应按上述规定办理。林作信是白峰公社中库大队社员，原在中库大队有住房，未经有关部门审查批准，在箬横镇上购买房屋居住，不仅违反〔64〕国房字第21号文件的规定，而且违反《中华人民共和国户口登记条例》和国务院批转《公安部关于处理户口迁移规定的通知》中的有关规定。因此，王正贵与林作信房屋买卖关系应宣布无效。王正贵在与林作信房屋纠纷未解决的情况下未经镇有关部门审查批准，又将房屋出卖给江妙法，亦应视为房屋买卖关系无效。

最高人民法院关于解放初期代管房产未按规定申请产权，房屋转归国家所有的批复

●1985年2月16日

●法（民）复〔1985〕9号

浙江省高级人民法院：

你院〔84〕浙法民他字19号关于马本师诉嵊县房地产管理委员会房产纠纷一案的请示报告及卷宗材料收悉。据你院报告的情况，我们研究认为，该案应参照1953年1月12日政务院修正中南区关于城市房产权的几项原则决定中第4项“城市私有房产的代管”第3款：“凡人民政府代管之房产，其产权仍属原业主，但非因不可抵抗原因，逾期（自本决定公布之日起计算两年为期，公布代管者，自代管之日起计算两年）无人申请发还或判明为敌伪战犯等之产业者，政府依法收归国有”之规定精神处理。由于马本师未按上述规定申请产权，同时，马本师在干部登记表上又曾明确表示过放弃该房的产权，因此，该房产权早已转归政府所有，不宜再变动。

此复。

最高人民法院关于方益顺、方深耕与祁门县凫峰乡恒丰村中心生产队房产纠纷案的批复

●1985年3月28日

●〔85〕法民字第4号

安徽省高级人民法院，

你院皖民他字〔84〕第9号关于方益顺、方深耕与祁门县凫峰乡恒丰村中心生产队房产纠纷一案的请示报告收悉。经研究我们认为，双方诉争之房屋原系方益顺祖上遗产，其父母死亡后，应有权继承其父母的遗产。但方益顺在土改前一直未主张权利，土改时其伯母张珍仂一人登记确权，张珍仂死后生产队将此房屋作绝产管理使用20余年，方也未提出过异议。所以，房产权应视为属于张珍仂。张死后她的遗产就已转移归集体所有。方益顺现要求继承此遗产自不应支持。至于方深耕，因与张珍仂生前没有形成收养关系，就不存在继承的问题。因此，该遗产归集体所有为宜。

最高人民法院关于房屋借用纠纷的批复

●1985年8月12日

● 〔1985〕民他字第17号

山东省高级人民法院：

你院〔84〕鲁法民监字第53号《关于肖思九与王庆昌房屋纠纷一案的请示报告》收悉。

从报告材料看，肖思九与王庆昌、王维良诉争之房屋，原是肖思九1944年建造的。同年，肖思九将其所建房屋无条件地借给王庆昌一家居住。1948年王庆昌之侄王维良住进该房。1980年因王维良擅自将该房两间出租，双方为房屋产权发生争议。

根据上述事实，经研究，我们认为：诉争之房屋，原为肖思九所有，产权明确。肖既是借给王家使用，又没有商定借用期限，肖则有权随时收回，王家对借住的房屋有修缮的义务，不能以房屋借用人变换或借居时间长，对房屋进行过修缮，而视为取得了所有权。据此，我们原则上同意你院审判委员会讨论时的第一种意见，即诉争之房屋仍应归肖思九所有。

最高人民法院关于在土改前已分家析产的房屋，土改时误登在一人名下的产权仍归双方各自所有的批复

●1985年12月27日

●〔1985〕民他字第21号

湖北省高级人民法院：

你院鄂法〔85〕民行字第29号《关于胡秋英与王惠珍房产纠纷一案的请示报告》收悉。

据报告称，胡秋英、王惠珍二人的公爹杨元臣原有祖遗房四间（正房三间、厨房一间），由胡、王各住一半，后来又经过扩建和分家，双方仍各分住一半。土改时将双方所住房屋五间，全部填写在王惠珍的土地证上，但依然各自管业。1983年因胡秋英要拆房，与王惠珍发生争执经公社、大队调解，双方达成协议，事后王惠珍反悔，以有土地证为凭，五间房屋应归她所有为由，向法院起诉。

经我们研究认为：胡秋英与王惠珍所住房屋均系公爹杨元臣的祖遗房产，双方各分住一半，土改前分家时已经明确各自产权，几十年来从未发生争执，当地群众、双方亲属和双方当事人均承认各有一半产权。根据胡秋英和王惠珍双方长期居住管业的历史事实，双方讼争房屋应归胡秋英所有。

最高人民法院关于任遵庵与任金华房屋纠纷案的批复

●1986年3月1日

●〔1986〕民他字第5号

山东省高级人民法院：

你院〔85〕鲁法民申字第10号《关于青岛市任遵庵与任金华房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。据你院报告：任遵庵与任金华系叔侄关系，双方在原籍掖县有祖遗瓦房15间，土改时确权归任遵庵、任金华两家共有。任遵庵于1919年在青岛学徒，后经商。1943年用自己的积蓄在青岛市购买了10间楼房，私房改造时6间被改造归公，4间自住房于1966年11月被“没收”。1969年1月任遵庵全家被遣返原籍，要求分割祖遗房屋与任金华发生纠纷。1978年12月，在公社、法庭和大队干部的参加下，采用办学习班的方法，违背双方当事人意愿，按析产立了“分书”，即15间祖遗房屋任遵庵分7间，任金华分8间；任遵庵在青岛被“没收”的4间房屋，如果国家退回，则由双方平分。1980年4月任遵庵在青岛被“没收”的4间房屋发还，任金华要求按“分书”平分青岛的4间房屋，起诉到青岛市南区人民法院。

本院经研究认为：任遵庵与任金华原籍的祖遗房屋，土改时确权归双方共有；青岛的4间房屋是任遵庵用自己的积蓄购买的，应归任遵庵个人所有。1978年12月，由公社、法庭和大队干部主持，以办“学习班”的方法双方所立“分书”，不仅对共有财产作了析产，而且把个人财产也当作“家产”作了分割，可见该“分书”协议显属不当，鉴于任遵庵自土改后，对农村的房屋从未经营管理等实际情况，从有利于双方和睦团结，使纠纷得以彻底解决，可说服任遵庵之子任鸣华，对终审判决后已经交付给任金华的3000元不再退还，请做好工作，争取调解解决。

最高人民法院关于产权人双方在“文革”期间互换房屋各自行使权利多年后能否翻悔的批复

●1986年6月17日

●〔1986〕民他字第7号

四川省高级人民法院：

你院1985年11月28日《关于董明珍与张国惠、罗成友房屋掉换纠纷上诉案的请示报告》收悉。

据报告称：1971年11月，巴中县城关镇居民上山下乡办公室，将该镇27户地主下放农村，并将他们在镇里的自有房屋一律由县财政局作价收购。杨继均、董明珍夫妇不愿去指定的青山公社落户，经人介绍，由上山下乡办公室批准。愿将在城镇自住的五间瓦房（54.29平方米）与张国惠、罗成友夫妇在梁永公社自有的两间瓦房（35.72平方米）掉换。董明珍和张国惠出面立约书据，按照县财政局规定的房屋价格，由张同惠补给董明珍208.9l元房屋面积差价。杨继均、董明珍夫妇随即迁到梁永公社落户。张国惠向政府登记，办理了掉换房屋产权契本。几年后，罗成友、张国惠夫妇将5间瓦房进行维修和扩建。杨继均、董明珍夫妇返回县城后，把在梁永公社的两间瓦房也进行了处分。从1979年开始，杨继均、董明珍夫妇到处指控罗成友利用职权霸占其房产。1983年5月，杨继均患病死亡，其子杨述福声称其父之死与罗有关，全家出动，打烂罗家墙壁，强占罗家房屋3间，并在罗家设灵堂，放花圈，致使罗家无法正常生活，张国惠遂向人民法院起诉。

我们研究认为；董明珍与张国惠互换房屋产权，虽然发生在“文革”期间，但确属双方在自愿基础上协商达成的互换房屋产权契的，并经当地政府审查批准，办理了产权交移手续，各自对互换的房屋行使了使用权和处分权。事过7年之久，董明珍以落实政策为由，否认自愿互换房屋的事实，是没道理的。杨家强占罗家房屋，毁坏墙壁，设灵堂等行为也是违法的，应进行批评教育。据此，我们基本同意你院第二种意见，即董明珍与张国惠互换房屋产权，是合法的民事行为，依法应予保护。但在案件的处理上，既要依法办事，又要做到合情合理，并尽可能调解解决。

最高人民法院关于非所有权人将他人房屋投资入股应如何处理问题的批复

●1987年2月23日

●〔1986〕民他字第29号

四川省高级人民法院：

你院〔86〕川法民示字第6号《关于非所有权人将他人房屋投资入股案件如何处理的请示报告》收悉。

据你院调查了解，曹桂芳在铜梁县平滩街上有铺面房计67.65平方米。1964年其侄女曹碧玉擅自将该铺面房折价120元投资入股，并领取股息，直至“文化大革命”中断。该房现由铜梁县供销社平滩区综合商店使用。1979年曹桂芳得知此情况后，向当地政府申请落实房屋产权。1983年5月，平滩区区公所决定将铺面房退还给曹桂芳，因县供销社对该决定坚持异议，房未退成。曹桂芳遂向铜梁县人民法院起诉，请求保护自有房屋的所有权。

经研究，我们同意你院审判委员会对本案的处理意见，即曹碧玉擅自将曹桂芳的房屋入股是一种侵权行为，非产权人的入股属无效的民事行为，人民法院应依法保护曹桂芳的房屋所有权。

最高人民法院关于契约已载明借钱借房的房产纠纷不宜确认为房屋买卖的批复

●1987年4月8日

●〔1987〕民他字第6号

河南省高级人民法院：

你院《关于邓子明与程梅玲房产纠纷一案的请示报告》收悉。

根据你院调查：邓子明、邓炎明于1976年12月经中人说合与程玲梅达成借钱、借房协议，并立有字据。该字据载明：“邓子明、邓炎明情愿将自己……东厦房四间（院子从正中划开后的东半部分）借给程梅玲，而程梅玲则借给邓子明、邓炎明二人人民币1400元整，双方经协商无争议永不翻悔”。1981年程梅玲以双方不是借钱、借房，而是房屋买卖为由要求过户。双方为此发生争执。1983年邓炎明向人民法院起诉，要求还钱退房。

经研究认为：本案双方当事人所立借钱、借房字据，关系清楚，性质明确，且洛阳市人民政府颁发的《土地房产所有证》上，产权人仍是邓家。程梅玲以字据上未写明期限及写有“永不翻悔”内容等为由而否定借用关系，并要求确认为买卖关系，是不符合事实和没有法律依据的。因此，我们同意你院审判委员会的第一种意见，本案应按“两借”关系处理，不能视为买卖关系成立。

最高人民法院关于武都县佛教协会与罗兆年、罗玉成、罗志民及武都县城关镇供销服务公司房屋纠纷案的批复

●1987年8月24日

●〔1987〕民他字第7号

甘肃省高级人民法院：

你院甘法民文〔1987〕2号《关于武都县佛教协会与罗兆年、罗玉成、罗志民及武都县城关镇供销服务公司房屋纠纷一案的请示报告》收悉。

据你院报告所述，罗氏家族原有家佛殿一处，占地面积九分九厘，其中有大小佛殿各一座及土平房3间。1942年农历正月，武都县佛教协会与罗兆年、罗兆辉、罗龙氏签订了借用合同。合同载明：“武都佛教会无资借租罗氏家佛殿原有殿宇修补供佛，并在空地修盖房舍。自合同之后，佛教会在内常常居住，罗氏户内不得中途阻止强迫迁移。若佛教会于任何时期不愿住居，自动迁移时，所有新旧殿宇及土木建筑之类，佛教会情愿无资缴还罗氏，不取分文代价。”合同签订后，佛教协会曾将小佛殿及3间土平房拆除，用其砖瓦木石及群众募捐的资金，新建房屋16间。土改时，对大佛殿及16间房屋之产权没有明确其归属。1958年佛教活动停止。1961年九月，武都县房管所将上述房屋以公产进行登记管理。“文革”中，武都县城关镇供销服务公司向房管部门承租了全部房屋，并将大佛殿拆除。1982年10月，武都县人民政府落实宗教团体房屋政策，将16间房屋发还给武都县佛教协会。1984年后，罗兆年与其侄儿罗玉成、罗志民以无处居住为由，相继占用八间房屋。为此，佛教协会向人民法院提起诉讼。

经研究，我们认为，1942年双方当事人所订合同，是在解放前土地私有时以家庙、宅基地为标的物的借用性质的合同。现在处理该合同履行中发生的纠纷，首先必须考虑土地所有制已发生了根本性的变化，如果不顾土地所有制的变化，仍按原合同履行，既不符合现行政策法律，也不利于双方当事人民事权利的行使和社会经济秩序的稳定。根据该案情况，合同再无限期地继续履行已不可能。据此，双方当事人原订合同应予终止履行。但罗家基于原合同所享有的合法权益应依法予以保护，即应承认罗家对原有房屋的所有权，被武都县城关镇供销服务公司拆除的大佛殿，应由该公司予以合理赔偿；被武都县佛教协会拆除的小佛殿及3间土平房应由佛教协会补偿，既可以从现有的16间房屋中补给相应间数，也可以折价补偿。至于佛教协会增建、扩建的房屋，鉴于该房屋系属群众捐助所建，且按照合同，产权尚未转移给罗家，故不能认为罗家已取得所有权，合同终止履行后，产权应归佛教协会所有。罗家要求确认其产权，依法不予支持。在该案具体处理中，要注意根据具体情况，做好双方当事人的工作，尽可能调解解决。

最高人民法院关于费宝珍诉周福祥房屋析产案的批复

●1987年10月17日

●〔1987〕民他字第12号

江苏省高级人民法院：

你院关于费宝珍、费江诉周福祥析产一案的请示报告收悉。

据你院报告称：费宝珍与费冀臣婚生三女一子，在无锡市有房产一处共241.2平方米，1942年长女费玉英与周福祥结婚后，夫妻住在费家，随费宝珍生活。次女费秀英、三女费惠英相继于1950年以前出嫁，住在丈夫家。1956年费冀臣、费宝珍及其子费江迁居安徽，无锡的房产由长女一家管理使用。1958年私房改造时，改造了78.9平方米，留自住房162.3平方米。1960年费冀臣病故，费宝珍、费江迁回无锡、与费玉英夫妇共同住在自留房内，分开生活。1962年费玉英病故。1985年12月，费宝珍、费江向法院起诉，称此房为费家财产，要求周福祥及其子女搬出。周福祥认为，其妻费玉英有继承父亲费冀臣的遗产的权利，并且已经占有、使用40多年，不同意搬出。原审在调查过程中，费秀英、费惠英也表示应有她们的产权份额。

我们研究认为，双方当事人诉争的房屋，原为费宝珍与费冀臣夫妻的共有财产，1958年私房改造所留自住房，仍属于原产权人共有。费冀臣病故后，对属于费冀臣所有的那一份遗产，各继承人都没有表示过放弃继承，根据《继承法》第二十五条第一款的规定，应视为均已接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有，他们之间为此发生之诉讼，可按析产案件处理，并参照财产来源、管理使用及实际需要等情况，进行具体分割。

最高人民法院关于李德成诉邓崇勋房屋买卖纠纷一案的批复

●1988年3月21日

●〔1988〕民他字第6号

四川省高级人民法院：

关于你院对处理成都市李德成诉邓崇勋房屋买卖纠纷一案的请示报告收悉。

经我们研究认为，李德成于1974年经人介绍，与邓崇勋达成房屋买卖协议，李以400元价款，购买了邓崇勋以及其母蒋芳淑、妹妹邓洪民共有房屋两间。李德成交付房款时，邓崇勋出具了由本人签字和盖有其母私章的收据，随即李也搬进该房居住，并修建了厨房。1975年蒋芳淑与邓洪民一同由京返蓉，未提出异议。1980年邓崇勋曾要李德成与另一买房人彭谦惠一道去房管部门办理税契过户手续。1985年因政府征用此宅，邓反悔，李才诉至法院。根据我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条和56条的规定和本案具体情况，我们同意你院审判委员会的意见，即此房屋买卖关系应为有效。

此复。

最高人民法院关于掘获过去地主埋藏的银元归谁所有问题的批复

●1988年4月1日

江西省高级人民法院：

你院〔88〕赣法民字第12号《关于掘获过去地主埋藏的银元归谁所有问题的请示报告》收悉。

根据你院报告，原告倪任福之父倪美林土改时被定为地主成份，在其保留的半栋祖遗房屋下埋藏了43枚银元。1982年倪美林死亡。1979年4月，倪任福将此房屋出卖给被告倪建林。之后，倪任福及其姐根据其父生前的交代，曾两次到此房挖掘银元，均未获得。1986年10月，倪建林将购买的这半栋房屋拆旧建新时，由帮工倪国和等二人在屋角下掘出43枚银元，原、被告为银元权属发生争执，倪任福于1987年5月诉至法院，要求倪建林返还所获银元。

经我们研究，同意你院审判委员会第一种意见，即：根据我院法（民）复〔1986〕5号批复的精神，所掘获银元归埋藏人倪美林所有，由其法定继承人依法继承，不宜再作没收处理。

最高人民法院关于刘好福、刘好祯与刘好禄、刘好祥房屋纠纷案的批复

●1988年4月13日

●〔1988〕民他字第16号

辽宁省高级人民法院：

你院〔86〕民监字第52号关于刘好福、刘好祯与刘好禄、刘好祥房屋纠纷案的请示报告及补充报告均收悉。据报告所述，大连市沙河口区庆平街54号房屋五间，原系谷立仁所有，1944年谷将此房卖给孙树源，未办产权更名手续。1950年孙树源因欠付刘好禄1947年至1949年在其工厂做工的工资，又将此房抵债给刘好禄，刘家居住管理三十多年也未申请更名。1984年因此房动迁，刘好福等人为房屋产权发生纠纷诉至法院。

因该案诉争房屋涉及是否应收归国有的问题，经征求城乡建设环境保护部的意见后，我们研究认为：1944年谷立仁与孙树源的房屋买卖关系，立有买卖契约，买方已付清房款，卖方也将房屋交付买方使用，虽然买卖手续不够完善，但双方无异议。根据我院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定及我院〔87〕民他字第42号批复精神，应承认其买卖关系有效。1950年孙树源与刘好禄的以房抵债，是经法院调解达成的协议，并已执行。此后，双方从未发生争执。刘好禄家长期占有使用该房屋。据此，应承认以房抵债是有效的民事行为。因此，我们同意你院意见，即基于房屋买卖和以房抵债的两次产权早已转移的法律事实，诉争房屋不应收归国有。

至于诉争房屋系属刘氏兄弟共有还是刘好禄个人所有的问题，则应以1947年至1949年期间刘氏兄弟是否共同生活、共同劳动等情况予以确定，如果在此期间刘好福、刘好祯、刘好祥与刘好禄确已分居另过，且无兄弟共有的其他事实，诉争房屋则可确定归刘好禄所有。

此复。

最高人民法院关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复

●1988年12月29日

●〔1988〕民他字第55号

福建省高级人民法院：

你院闽法民申字〔1988〕第10号关于黄双与黄子銮房屋买卖申诉案的请示报告收悉。经研究认为，本案双方当事人约定以收取定金的方式和限期四个月作为成交房屋买卖的条件，但期限到来后，买方既未交付房价款，也未对讼争房屋实际进行管理、使用；卖方要求退还买方定金，只因买方不同意而未果。这些情况说明，买卖房屋的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋头卖关系也就没有成立。据此，建议你院依审判监督程序处理，并做好当事人的工作。处理时以判决形式结案为宜。

此复。

◎ 司法文件

最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

●2009年7月9日

●法发〔2009〕42号

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。

二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。

五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。

九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。

十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。

◎ 请示答复

最高人民法院、国务院宗教事务局关于寺庙、道观房屋产权归属问题的复函

●1981年1月27日

●〔1981〕法民字第2号

●〔1981〕宗发字第16号

上海市高级人民法院、上海市宗教事务局：

1980年11月11日〔80〕沪高法民字第441号、沪宗请字〔80〕第41号请示报告收悉。关于寺庙、道观等房屋产权归属问题，经研究，原则上同意请示报告所提的处理意见。鉴于这类房屋产权纠纷的情况比较复杂，在处理时，一定要认真执行宗教政策，妥善地处理好公私关系；必要时，应征求当地政府及有关部门的意见，共同作好工作。

此复。

附：

上海市高级人民法院、上海市宗教事务局关于寺庙、道观等房屋产权归属问题的请示报告

1980年11月11日

最高人民法院、国务院宗教事务局：

最近期间，本市郊县陆续发生有关寺庙、道观房屋产权归属纠纷，要求人民法院处理。据了解，这些寺庙、道观一般都早已停止宗教活动。房屋在城镇的，一般由转业僧、尼、道士及其家属居住；在农村的，都已由该寺庙、道观的转业僧、尼、道士于土改时集体或个人登记取得房屋所有权凭证。目前有些转业僧、尼、道士因死亡、出嫁或下落不明，部分继续居住的僧、尼、道士要求房屋所有权全部归其所有；有些则是转业僧、尼、道士的子女要求继承房屋产权；有些则因生产建设需要对居住的转业僧、尼、道士或其家属动迁而发生纠纷。

正确处理这类纠纷，关系到党的宗教政策的贯彻落实，关系到维护土改成果及保障这些人正当权益的问题。经与市宗教事务局确定，特提出如下处理意见：

1.本市寺庙、道观不论当前是否进行宗教活动，其房屋大都是由群众捐献而建造。因此除个别确系私人出资修建或购置的小寺庙，仍可归私人所有外，其他房屋的性质均应属公共财产，其产权归宗教团体市佛教协会与市道教协会所有。僧、尼、道士一般有使用权，但均无权出卖、抵押或相互赠送。任何使用、占用单位或其他机关团体都不能任意改变其所有权，并应按照中共中央国务院中发〔1980〕22号及国发〔1980〕188号文件精神落实政策，产权归还各宗教团体。

2.在农村中的寺庙、道观，土改中虽由僧、尼、道士个人或集体进行登记并取得房屋所有权证，但应根据具体情况分别对待：即土改前（或土改时）有些寺庙、道观已停止宗教活动，其僧、尼、道士也已转业还俗，就不再属于寺庙道观的范围。但根据土地改革法第十三条第五项规定，房屋由这些僧、尼、道士登记的，其房屋产权可分别归原登记者个人所有，其法定继承人准予继承。

土改时，寺庙、道观仍进行宗教活动，僧、尼、道士也仍从事宗教职业的，土改中虽由僧、尼、道士出面登记并领得所有权证，但应视作僧、尼、道士以管理者身份代为登记，仍属公产，不能作为他们的私有财产。

3.解放后已停止宗教活动的市区及城镇寺庙、道观和土改后才停止宗教活动的农村寺庙道观，僧尼已转业的，其原住的寺庙、道观房屋可继续使用，如转业僧、尼、道士已死亡，其共同生活的家属仍可给予照顾、继续居住，但不得主张产权。

4.因生产建设确需征用寺庙、道观及其房地产进行拆建改建者，需经宗教事务局批准和同意后，按照本市征用土地和拆迁房屋管理办法的规定并根据他们原有的所有权或使用权分别处理，由征用单位会同宗教工作部门及有关宗教团体直接协商解决。转业僧、尼、道士居住使用的寺庙、道观房屋，因年久失修有倒塌危险需要翻建的，亦应报请市宗教事务局批准并向宗教团体申请办理补偿手续。

以上意见，是否妥当，请予批复。

最高人民法院民事审判庭关于石家庄市保险公司与谷在群房屋纠纷问题的电话答复

●1987年12月17日

●〔1987〕法民他字62号

河北省高级人民法院：

你院冀法民〔1987〕字第5号《关于石家庄市保险公司与谷在群房屋纠纷问题的请示报告》收悉，根据你院报告所述，有二种处理意见，一种意见认为，石家庄市保险公司与谷在群的换房协议无效，因政府批准买房在后，谷在群反悔“协议”在前。另一种意见认为换房协议有效，因保险公司已补办了买房手续，且双方已翻建了房屋，原换房是自愿的，不应反悔。

经我们讨论研究，同意你院的后一种意见，因保险公司已补办买房手续，对此应追溯到1980年买房时起，由于换房是自愿的，而且相互已进行翻建（相互曾已实际占有），谷在群再行反悔显系不妥，所以换房协议认定有效，对双方所造成的损失，应根据过错大小酌情处理（在过错中我们认为保险公司应负主要责任），建议此案最好进行调解处理为宜。

附：

河北省高级人民法院关于石家庄市保险公司与谷在群房屋纠纷问题的请示报告

1987年9月20日 冀法民〔1987〕字第5号

最高人民法院：

1980年5月，石家庄市保险公司开始组建经营，由于当时没有办公地方，经当地公社及大队同意，购买了本市新华区永太街49号刘聚臣的房院一处，房屋6间半，建筑面积99.15平方米，占地面积187.2平方米，价款13000元。1981年3月，谷在群出卖其座落在本市中华大街45号的房院，房屋八间，建筑面积83.83平方米，占地面积195平方米。保险公司考虑此房临大街，有利于开展业务，便与谷在群协商，双方达成互换房院的协议，同年3月19日双方签定了换房协议书。协议规定：双方同意4月1日前将房各自腾清，移交使用，互不干涉，同时保险公司付给谷在群搬家损失费6000元。同年7月双方交换了房地产文书和房屋。市保险公司所持文书是买刘聚臣房院交来的。随后谷在群以自己名义在永太街盖成北房3间，西房3间，东房3间，地下室一个。经有关部门鉴定，费用为3974.64元。后谷在群找保险公司办公室主任申静波、财务科副科长韩秋云要求办理换房过户手续，市房管局以有政策规定，公家不准购买私人房屋，未予办理过户手续。1984年11月。保险公司以谷在群之名，经城建局批准，将换来的房屋进行了翻建，盖成门脸房3间，北房3间，南边伙房两小间，厕所一个，费用为18038.89元。同年12月9日，谷在群以换不了房产证，永太街49号房屋不是保险公司产权而无权换房为由，强行搬回了中华大街45号。保险公司经市政府批准。于1985年10月由房管局补办了购买刘聚臣房屋的过户手续。并于1985年11月13日向石家庄市桥西区人民法院起诉，请示确认换房协议有效。经该院调解无效，判决为：一、驳回原告诉讼请求；二、废除原、被告订立的“换房协议书”，谷在群一次返还石家庄市保险公司人民币6000元整，其他不予追究。判后保险公司向石家庄市中级人民法院提出上诉。市中院就此案如何处理请示我院。

我院审判委员会讨论有两种意见，一种意见认为，根据国务院历次规定，保险公司未经批准购买私房是违反政策的，之后虽补办了买房批准手续，但谷在群在此之前已经翻悔，因此换房协议没有合法依据，不予确认有效。谷在群除退回搬家费6000元外，双方翻建房屋费用互相抵顶，差额由谷在群负担。另一种意见认为，保险公司购买刘聚臣的房屋已补办了批准手续，不能再说是非法的。保险公司能否与谷在群换房尚无明确规定。换房协议是双方自愿签定的，且互换后双方都翻建了房屋。从有利于贯彻改革、开放、搞活的总方针出发，对新形势下出现的问题应慎重处理，要考虑为搞活经济服务，稳定财产关系，保护当事人的合法权益，以确认换房协议有效，着其补办换房过户手续为宜。多数同志倾向后一种意见。

特此请示。

最高人民法院民事审判庭关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案的电话答复

●1988年1月30日

●〔1988〕民他字第9号

辽宁省高级人民法院：

你院《关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷的请示报告》收悉。根据报告所载事实，元麟养与周英子等人在合伙时曾口头协定，如果饮食店经营情况良好，元入伙的房屋作价3000元由饮食店买下。房屋交付饮食店使用后，元先后以收房款名义，从饮食店支取了议定的全部3000元房屋价款。元退伙时，也未对房屋主张过任何权利。这些事实说明，双方有买卖房屋的明确意思表示及也具备实质要件。虽然本案房屋买卖未到有关部门办理过户手续，但由于是发生在国务院《城市私有房屋管理条例》颁布实施之前，参照我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，从有利于稳定社会秩序考虑，我们同意你院元麟养与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办产权过户手续的处理意见。

最高人民法院研究室关于贯彻执行《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》第二条中的几个问题的电话答复

●1988年3月21日

湖南省高级人民法院：

你院在贯彻执行《关于复查历史案件中处理私人房屋有关事项的通知》第二条中提示的几个问题，经与城乡建设环境保护部共同研究，现答复如下：

一、在《通知》下达前，已经人民法院审结的落实私房政策的房屋案件，现当事人申诉，或经复查，发现原判决确有错误的，可与房屋所在地的政府主管部门协商，由人民法院依法改判；如政府主管部门认为移送当地落实私房政策部门办理为宜，也可撤销原判决，移送当地落实私房政策部门办理。

二、在《通知》下达前，已经人民法院审结的落实私房政策的房屋案件，在人民法院审理此案时，政府主管部门与人民法院对处理意见就不一致，现政府主管部门按《通知》第二条规定，要求法院撤销原判决，移送落实私房政策部门处理。对于这样的问题，如经审查，未发现原判决有错误的，仍应执行判决；如原判决确有错误，可按此答复（一）的意见办理。

三、在《通知》下达后，按照《通知》第二条规定，已移送落实私房政策部门处理的房屋案件，当事人对处理不服，或者认为政府主管部门在执行落实私房政策和管理房屋方面侵犯了其合法权益，经申请未予改正，向人民法院起诉，法院是否受理？对此，我们意见，人民法院不予受理。但应向当事人讲明道理，告其向原处理部门或其上一级政府主管部门申请解决。

最高人民法院关于解除对宋克勤房屋代管的复函

●1988年11月25日

●〔88〕民他字第57号

河南省高级人民法院：

你院“关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案的请示报告”收悉，经查，原郑州市人民法院根据最高人民法院原中南分院1954年元月29日〔54〕法民字第51号函的批示精神，于同年4月27日发出了〔54〕郑法姻字第610号公函，决定对郑州市东大街96号付4号宋克勤居住的15间房屋予以代管。现鉴于代管时间已久，为了便于住房的管理和使用，充分发挥其效益，稳定住房秩序，决定撤销原中南分院〔54〕法民字第51号函，解除代管关系。至于该房产权归谁所有，请根据有关政策、法律和本案实际情况处理。

附：

河南省高级人民法院关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案的请示报告

1988年10月6日

最高人民法院：

关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案，郑州市中级人民法院解除代管关系。因该案的处理是根据原最高人民法院中南分院1954年1月的批示作出的，故我院不宜直接批复，特请示如下：

申诉人：张素梅（原申诉人宋玉昭之妻、宋克勤之儿媳），女，59岁，汉族，广东绍关钢铁厂退休干部，住郑州市东大街87—2号。

被申诉人：郑州市房地产管理局。

张素梅之夫宋玉昭不服郑州市中级人民法院（1954）法姻字第610号通知，于1985年5月向郑州市中级人民法院提出申诉。郑州市中级人民法院复查后，报我院审批。在我院审批期间，申诉人宋玉昭死亡，其妻代为继续申诉。

经查，宋克勤弟兄6人，他排行老六。1921年左右，宋克勤大哥宋克仁、三哥宋老三开设宝兴永钱庄，生意赔累，便把宋家在郑州的财产，包括土地、房屋全部交给伪商会债权团，让其代为清偿债务。债权团除把宋家的土地作价清偿了宋家的债务外，还没收了宋家原东大街198号院的30间房屋（宋老三在此居住），但并没有没收宋家原东大街96—4号（现87—2号）的69间房屋。1936年宋家把东大街96—4号的69间房屋填了土地房产证（除宋老三外，宋家全住此院内）。后来，宋老大、宋老五（宋老二、宋老四早死）陆续卖掉54间房屋后外出，下余15间由宋克勤居住。1948年，伪商会债权团把198号院的30间房屋卖给当时的伪税捐局科长杨天庆，但杨天庆实际居住了20间，其余10间由宋老三之子宋玉琪占用。解放后，杨天庆逃亡，30间房子被宋玉琪全部占用。1952年，当地群众向郑州市人民政府房地产管理处反映了这一情况，房管处遂向郑州市人民法院起诉，要求没收这30间房屋。市法院于1952年以此房系逃亡伪政人员之财产为由，判决没收了这30间房屋。宋玉琪因无处居住，便以祖业房未分为由，起诉到郑州市人民法院，要求分割宋克勤住的15间房屋。1953年，市法院判决：宋克勤15间房屋中的4间给宋玉琪居住，宋克勤不服，上诉于河南省人民法院。省法院判决维持原判。宋克勤仍不服，又上诉于最高人民法院中南分院。中南分院于1954年指示河南省人民法院：“如该房屋的契约及所有权状等，确属早已交给伪债权团了，而现在又没有债权团这样一个合法组织机构。因此，即应遵照中南军政委员会修正中南区关于城市房产权的几项原则决定中，其产权不明，一时无法判定者，应由人民政府代管的规定，予以代管。……希你院转告郑州市人民法院可与房地产管理处共同研究处理。”郑州市人民法院根据此指示，于1954年通知郑州市人民政府房地产管理处（现郑州市房地产管理局）代管了这15间房屋。但宋克勤只腾出7间，其余仍由自己居住，直到现在（已翻建成楼房）。此后，因宋家不断申诉，代管无法执行。1956年，郑州市中级人民法院决定中止执行。1985年，宋克勤（已死）之子宋玉昭又向郑州市中级人民法院提出申诉。市中院经复查认为：1936年国民党河南省地政局给宋克勤颁发了房产证，应认定这十五间房屋归宋克勤所有，宋克勤已去世，应由其子宋玉昭继承。

根据上述情况，我院认为：（1）郑州市房管局代管的这15间房屋，其产权证没有交给伪债权团，所有权没有转移，应归宋克勤家所有。（2）中南分院批示代管的前提是：“如该房屋的契约及所有权状等，确属早已交给伪债权团了，”但事实上该房屋的所有权状并没有交给伪债权团。因此，代管没有根据。经我院审判委员会研究决定：同意郑州市中级人民法院的处理意见，15间房屋的代管关系予以解除，产权归宋克勤家所有。

当否，请批示！

最高人民法院关于晋贞轩与邵原镇人民政府房屋纠纷案的函

●1989年4月13日

● 〔1989〕民他字第5号

河南省高级人民法院：

你院《关于晋贞轩与邵原镇人民政府房屋纠纷一案的请示报告》已收悉。经研究认为：晋贞轩之父晋聚仁在1950年冬季土改复查时，主动将已登记在他家土地房产证上的三间房屋献出，其他共有人也未提出异议。晋家腾出房屋后，当地政府做为公产行使所有权已有三十多年。讼争之房屋产权早已转移，现晋贞轩要求返还，不应支持。以上意见供做参考。处理后请将结果报本院备查。

最高人民法院关于共同经商、共同生活期间购置的房产应认定为共有的复函

●1989年6月9日

●〔1989〕民他字第10号

江西省高级人民法院：

你院关于高三妹等人诉陈德晶房屋确权一案的请示报告和案卷，均已收悉。

从你院报来的案卷材料看：讼争的两栋房屋，是解放前高三妹夫家兄弟4人共同经商、共同生活期间购置的，一、二审判决认定为共有是正确的，故同意不再变更。但应继续做好高三妹等人思想工作，劝导他们珍惜兄弟情谊，以团结为重，服判息诉。

此复。

最高人民法院关于孙嵩群诉甘棠供销社房屋产权纠纷案处理意见的函

●1989年7月18日

●〔1988〕民他字第46号

广西壮族自治区高级人民法院：

你院1988年6月24日《关于孙嵩群诉甘棠供销社房屋产权纠纷案处理意见的请示报告》收悉。

经研究认为，现座落在宾阳县甘党镇果木街27号后院的17间（约300平方米）房屋，原系孙嵩群的公爹陈逢勋（1958年去世）开设“德成号”酱料园之作坊。土改时，陈被划为工商业兼地主，“德成号”房产未被没收。1953年，“德成号”停业，陈将作坊借给甘棠贸易公司使用，后该公司又转借给本案被告甘棠供销社使用。1962年，陈洪兴（陈逢勋之子，1968年死亡）、孙嵩群夫妇将“德成号”房产折价2506元投资入股，随后即领取了甘棠供销社发给的股息。现孙嵩群向宾阳县人民法院起诉索要该作坊。从本案上述的具体情况和历史背景考虑，应认定孙嵩群夫妇已将该作坊房产作价入股。根据有关政策的规定，对孙嵩群索要房产的申诉不应支持。但孙可以请求退回股金，甘棠供销社在退还股金时，应视原房产的具体情况，给予适当补偿。

最高人民法院关于无充分证据否定产权登记的纠纷应如何处理的复函

●1989年9月27日

●〔1989〕民他字第30号

广东省高级人民法院：

你院“关于陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷一案的请示报告”收悉。

经研究认为：你院提出的两种意见均有各自的道理，在尚不能充分证明李细确系代表其他共有人进行产权登记的情况下，即改变终审判决根据不足，以按你院审判委员会的倾向性意见处理为宜。

附一：

广东省高级人民法院关于陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷一案的请示报告

最高人民法院：

我院审理的陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷申诉案（案情详见案情报告）。案经我院1989年第59次审判委员会讨论，有两种不同的处理意见。第一种意见认为：李细办理了补立继承契证，其母叶四和堂兄作为见证人，并登报通告后作了产权登记，手续比较完备，合法，李梅表示放弃，李淑卿1965年才死亡，生前均无提出异议，现无充分依据否定李细的产权登记，不应变更原审的处理，应该驳回申诉人的申诉。第二种意见认为：李贤死后，继承开始发生，补立继承契证由叶四见证，可以认定叶四对由李细继承无异议。李梅表示放弃，但李淑卿没有明确表示放弃。原审的处理没有保护李淑卿的继承权，应按照《继承法》规定的法定继承原则处理。审判委员会多数委员倾向于第一种意见。但你院1987年6月15日〔1987〕民他字第16号对我院批复，对于遗产虽然以个人名义领取了产权证，仍可视为代表共有人登记取得的产权证明。故此案按登记确权还是按你院批复视为代表共有人登记处理，把握不大，特请示你院，请予复示。

附二：

广东省高级人民法院关于陈汉麟、陈志辉与李细因房屋租赁纠纷申诉一案的案情报告

一、当事人情况

申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈汉麟，男，43岁，广东省南海县人，广州冶金机械厂工人，住广州市西华路将佳里13号。

申诉人：陈志辉（系陈汉麟之父），男，71岁，广东省南海县人，广州自行车厂退休工人，住广州市逢源路宝源中约43号。

对方当事人（一审原告、二审被上诉人）：李细，男，56岁，广东省南海县人，广州市自行车飞轮厂退休工人，住广州市西华路将佳里13号。

二、争议情况

李细和陈汉麟是舅甥关系。广州市西华路将佳里13号房屋是李细的父亲，陈汉麟的外祖父李贤的遗产。李贤、叶四夫妇生有5个子女，即李淑卿（即陈汉麟之母），李梅（又名李妹），李细，其他2个子女早年夭折。李贤于1937年5月28日死亡，生前无遗嘱。1951年10月1日，李细办理了补立继承契证，见证人有母亲叶四和堂兄李泽沾。1952年6月14日，南方日报刊登了李细申请转移将佳里13号房屋登记的通告。1952年7月3日，李细以产权人的名义领取了房地产所有证。该屋自解放后一向由叶四、李淑卿、李细及其家人居住使用，其中头厅头房由李淑卿一家使用，厨房共用。1961年叶四死亡，1965年李淑卿死亡。从1967年起至1986年双方发生纠纷时的房地产税的税款由二家分摊，由李细经手交纳，1986年12月18日，李细向荔湾区法院起诉，以自己的住房不够居住为由，要求收回借出30多年的房屋自用。陈汉麟答辩并反诉，认为该屋以李细的名义领取产权证，只是作为全家的代表，不能认为该屋的产权就属李细一人。认为他一家人一向在该屋居住，并修缮过房屋及交纳房地产税，在事实上已继承了部分产权，故不同意搬迁。案经荔湾区法院审理认为：中山七路将佳里13号房产虽是李贤的，但原告于1951年在母亲、堂兄的见证下，办了继承立契手续，并向房管局登记。登报移转契证，被告母亲在原告补立继承契证和登报期限内没有提出异议，故原告于1952年领有房地产所有证对该屋进行管业至1961年叶四死亡前，被告母亲亦无提出要求，该屋应是原告的房产。现被告提出反诉要求继承析产原告的房产权理由不足，并以此拒绝搬迁退房无理。被告居住该屋已30多年，无明确关系，现原告因居住有困难，提出收回房屋是有理由的，被告应积极腾退房屋，交还原告管业使用。但考虑到被告一时无法找到房屋搬迁，原告应予体凉，给被告一段时间找房，至于被告提出缴纳的房地产不止153.60元，因提不出证据，不予认定。被告居住该屋已30多年，向无交纳过房租给原告，根据住房权利义务对等原则，被告对该屋维修所出资的费用，不应收回，原告同意被告在搬迁时，自行拆除自设的水、电分表及铺设的阁楼板和自愿免收被告居住该屋至搬迁时止的全部房屋租金以及退回房地产税153.60元给被告，可按此意见处理。为此，根据现行有关房屋政策规定，结合本案实际情况，特判决如下：

一、被告陈汉麟（包括其家属及户籍人员）自本判决发生法律效力之日起3年内迁出中山七路将佳里13号房屋，并将该房屋交还原告管业使用，被告搬迁时，自行拆除自设的水、电分表及头厅上方铺置的阁楼板，不得损坏房屋。

二、准原告免收被告居住该屋至搬迁时止的全部房屋租金，被告对该屋出资作过修缮的费用，由被告自行负责承担。

三、同意原告自本判决发生法律效力之日起1个月内一次将被告代缴纳的房地产税153.60元全部退回给被告。

四、驳回被告要求继承析产原告的该房产上诉。

判决后，陈汉麟不服，仍以一审时的答辩及反诉理由，提出上诉。陈汉麟之父，即李淑卿的丈夫陈志辉，以该屋从未析产，他也是权利人之一，一审未通知其参加诉讼，剥夺了他的诉讼权利，也提出了上诉。李细认为一审判决3年内搬迁，时间太长，要求短期内收回房屋，其他同意一审判决。案经广州市中级人民法院二审认为：将佳里13号房屋产权原来虽属李贤的遗产，但该屋已于1952年7月3日由房管部门通告后，将产权转移登记为李细所有，而且陈汉麟之母李淑卿生前从无提出异议，因此，该屋产权应属李细所有。陈汉麟在该屋居住已有几十年，现李细要求收回自用是有一定理由的。关于陈汉麟认为该屋是李贤的遗产，不承认该屋产权已转移为李细所有，要求继承析产的问题，查该屋产权转移已经30多年，现陈汉麟又旧事重提，已是不对；还以此作为拒绝搬迁的理由，更属不当，本院不予支持。考虑到陈汉麟目前无其他房屋居住，短期内搬迁退房有困难，李细应予谅解，将房屋继续给陈汉麟居住一段时间，陈汉麟应积极找房屋搬迁，将现居住的房屋早日退回李细使用。关于李细同意陈汉麟搬迁时，自行拆除自设的水、电分表及铺设阁楼板，同时自愿免收陈汉麟在该屋居住期间的房屋租金及退回房地产税153.60元给陈汉麟是可行的，应予准许。判决驳回上诉，维持原判。

该案一、二审时案由均定为房屋租赁。

三、复查情况

二审判决后，陈汉麟，陈志辉不服，持上诉时的理由向我院提出申诉，我院已决定调卷复查。经查：李贤于1937年5月死后，该屋由叶四及子女居住使用。在抗战期间，叶四同李梅、李细及李淑卿的丈夫陈志辉去增城逃难，李淑卿曾留在广州看守房屋一段时间。抗战胜利前后，全家人陆续从增城返回广州居住，1949年李梅从该屋迁出。该屋的部分房屋曾由叶四出租给他人。1950年以后李淑卿夫妇及子女使用该屋头厅头屋、厨房共用。1951年10月1日，李细补立了继承契证。该契证由其母叶四、堂兄李泽沾作为见证人，1952年6月14日，《南方日报》上刊登了李细申请移转房屋的通告。1952年7月3日，李细领取了房地产所有证。1961年叶四死亡。1965年李淑卿死亡。李淑卿死亡后，陈志辉迁出与妾杜艳芳共同生活。陈汉麟兄妹及颜从龙（世居）继续在该屋头厅头房居住。从1967年起，该屋的房地产税的税款由李细、陈汉麟两家分摊，由李细经手交纳。现该屋头厅头房的常住人口是陈汉麟，陈惠萍（陈汉麟之妹）、颜从龙（世居）。其余房屋由李细夫妇和3个儿子居住。

关于1952年李细办理移转房产的登记，是其他继承人已表示放弃，还是约定由李细作为全家的代表进行登记的问题，现说法不一，李细认为，当时母亲在世，父亲生前也嘱咐要将房产留给他，两个姐姐均表示同意由他来继承该房产，李梅表示，父亲去世前（当时李梅7岁），表示要将房屋留给李细。母亲也征求过她和李淑卿的意见，她们都同意由李细来继承。陈志辉、陈汉麟认为，解放后，房屋重新进行登记，全家人商量由李细作为代表进行登记，不等于李细一人为产权人，而且他们一向在该屋居住，并尽了修缮房屋及交纳房地产税的义务，实际上已继承厂部分产权，所以也无所谓提出异议。

从现在证据来看，以上关于由李细一人继承，是经过家庭协商或经家庭协商由李细作为全家代表的说法均无较充分的依据。

四、处理意见

合议庭对本案的处理有两种不同意见。一种意见认为李细办理移转登记时，李贤的其他合法继承人叶四、李淑卿、李梅均在世，且李淑卿居住该屋，都无提出异议，而且还有叶四作为补立继承契证的见证人。因此，李细取得产权是合法的。原审判决虽将案由定为房屋租赁不妥，应该是房屋搬迁纠纷。但处理上是正确的。应通知驳回申诉人申诉。另一种意见认为，李细是因继承而取得产权，虽然叶四为李细继承作见证，李梅放弃继承，但李淑卿并无明确放弃继承，所以由李细一人继承剥夺了李淑卿的继承权利。认为原审判决是错误的，且案由也不应是房屋租赁纠纷，而应是产权纠纷，应该按照审判监督程序，指令下级法院再审。

最高人民法院关于杨金容诉新建、广场两居委会房屋买卖一案的电话答复

●1989年10月10日

●〔1989〕民他字第17号

江西省高级人民法院：

你院请示的杨金容诉新建、广场两居委会房屋买卖一案收悉。

经研究认为，杨金容之夫于1976年与交通街道居委会之间的房屋买卖协议是双方自愿达成的，并经房管部门同意，交纳了契税，且价格合理，交付多年。特别是居委会在诉讼期间，又报请鹰潭市月湖区人民政府批准，补办了审批手续。故该买卖关系已经具备了我院〔1985〕法民字第14号批复规定^[1]的要件。据此，我们同意省院审判委员会的第一种意见。即承认双方的房屋买卖关系有效，驳回杨金容的诉讼请求。

附：

江西省高级人民法院关于杨金容诉新建、广场两居委会房屋买卖一案请示报告

1989年7月22日

最高人民法院：

本院审判委员会因对鹰潭市杨金容诉新建、广场两居委会房屋买卖一案的处理意见不一，特请示报告如下：

原告：杨金容，女，54岁，汉族，江西省贵溪县人，系鹰潭市邮电局退休职工，住月湖区赵家巷34号。

被告：鹰潭市月湖区交通街道办事处新建居民委员会（主任饶桂金）。

被告：鹰潭市月湖区交通街道办事处广场居民委员会（主任胡普秀）。

争议房屋座落在鹰潭市月湖区交通街70号，两层石木结构，楼上楼下面积计90.98平方米。此房屋是原告丈夫缪火阶1974年继承他父亲缪祥茂的遗产。1976年3月，缪火阶经过当地房管机关审核同意，以1084.46元的价格卖给交通街居民委员会（1985年以后，此房划分给新建和广场二个居委会），写有买卖契约，买方交付了房价款随即实际使用和管理了房屋，并依法办理了房屋交易手续。

1982年11月，原告丈夫缪火阶病故，1988年4月1日，原告首先以“典当”要求回赎，后又以买卖房屋她“不知情”为由向月湖区人民法院起诉，主张房屋买卖关系无效。在诉讼期间，被告向月湖区人民政府补办了购买私房的批准手续。

月湖区人民法院经审理认为，缪火阶于1976年3月将房屋卖给交通街居民委员会，是在等价有偿的基础上成交的，有买卖契约，办理了房屋交易手续，且原告在1987年7月前对此从未提出异议，据此判决买卖关系有效。

原告不服，上诉于鹰潭市中级人民法院，鹰潭中院对此案有三种不同的处理意见：第一种意见认为，这起房屋买卖关系全部有效。理由是已经房产部门办理过户手续，且原告长达十多年未提出异议。故买卖关系早已成立，全部有效。第二种意见认为，这起房屋买卖关系一半有效，一半无效，理由是缪火阶只有权出卖自己那一部分（即：半栋房屋）房屋的权利。而无权出卖妻子杨金容的那一部分房屋；第三种意见认为这起房屋买卖关系全部无效。理由是国家一贯政策规定：不准机关、团体、企事业单位购买私人的房屋，如确需购买也必须经县以上人民政府批准，但是交通街居委会购买此房时没有经过县以上人民政府批准，不符合国家规定的一贯精神，也不符合最高人民法院的司法解释精神。故这起房屋买卖关系无效，该院审判委员会倾向于第三种意见。因把握不准，故向本院请示。

本院承办人认为，从本案的情况来看，以承认房屋买卖关系有效为宜。理由是：

1.成交时，买卖双方完全自愿；

2.写有房屋买卖契约；

3.买方交付了房价款并实际使用和管理了房屋十多年时间；

4.缪火阶当时将房屋的全部契证交给了交通街居民委员会，只是买方未能及时办理产权过户手续，但照章交纳了房屋交易税（经电话询问，中院民庭的同志说办了过户手续）。

5.原告在其丈夫将房屋出卖给交通街居委会11年之久，从未提出异议。根据最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条的规定，其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。

6.诉讼期间，被告向月湖区人民政府补办了购买私房的批准手续，因此，房屋买卖关系有效，鹰潭中院应驳回上诉，维持第一审判决。

民庭集体讨论意见：

同意承办人意见，房屋买卖关系有效。

经本院审判委员会讨论，第一种意见认为，房屋买卖关系有效，其理由是：该房屋所有权已转移到被告方，被告长期使用管理了该房屋。居委会作为基层群众性自治组织，属于国家一贯强调的机关、团体、部队、企事业单位不经批准不得购买私房的限制之列，被告在诉讼期间补办区人民政府批准手续符合最高法院〔1985〕法民字第14号批复精神。第二种意见认为，国家虽然一贯强调机关、部队、团体、企事业单位不经县以上人民政府批准不得购买私房，但居委会不是机关、部队也不是团体、企事业单位，不属于限制之列，无须补办购买私房的批准手续，主张房屋买卖关系有效；第三种意见认为，如果居委会属于不经批准不得购买私房的单位，那么，其在诉讼期间补办购买私房的批准手续的行为是一种规避法律的行为，应宣布双方的房屋买卖关系无效。

上述处理意见当否，请予批示。

最高人民法院关于吴淑芳房产申诉案的复函

●1989年12月13日

●〔89〕民他字第33号

河北省高级人民法院：

你院冀法（民）〔1989〕94号请示报告收悉。经研究，我们基本同意你院的倾向性意见，即土改时吴淑芳虽未把吴灿卿夫妇填入土地证的家庭成员中，但吴灿卿夫妇在外地也未参加土改，故讼争房产以认定为吴灿卿夫妇、吴淑芳及其3个女儿的共同财产为宜。具体分割时，可考虑该案的具体情况，妥善解决。

附：

河北省高级人民法院关于吴淑芳申诉一案的请示报告

冀法（民）〔1989〕94号

最高人民法院：

我院受理的永年县吴淑芳为房产纠纷申诉一案，涉及到一些政策问题不够明确，特请示如下：

基本案情：吴灿卿夫妇有4个女儿，长女吴慧芳，次女吴淑芳，三女吴桂芳，四女吴毓芳，均在土改前出嫁。吴灿卿夫妇在永年县城内有房院一处，上有南房四间，东房四间。1938年吴淑芳因与公婆不和便回娘家居住生活。土改前吴灿卿夫妇到大名县谋生。土改时吴淑芳将吴灿卿夫妇的一所房院填在自己和自己的3个女儿的名下。吴灿卿夫妇回来后仍住该房院，至1969年和1979年先后去世。吴淑芳姐妹4人在1979年2月23日将该房院进行了分割。文契载明：为了先人遗留房产一所，座落在城内奎楼街。当时房产证是吴淑芳出名办领，今情愿分给姊妹四人居住。商议决定慧芳同毓芳2人分得南东屋两间，淑芳分得北东屋2间，桂芳分得南屋3间，家院伙用，过道同行，房产证系属吴淑芳所有，为了父母遗产，情愿分给姊妹居住，上述各节，均经同意，空口无凭，立此文约契据为证，立契约人吴桂芳、吴慧芳、吴淑芳、吴毓芳，同人郭鸿彦，武志英，1983年元月2日吴淑芳以自己有房产证为由，要求全部房产归己所有，起诉到永年县人民法院。该院判决，维持分房文契有效。吴淑芳上诉。邯郸地区中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。理由是：认定争执之房系吴灿卿夫妇的遗产，在吴灿卿夫妇去世后，姊妹四人进行了分割，有文契为证，吴淑芳提出申诉。

我院研究有两种意见：1.争执之房已经土改明权。一、二两审法院认定此房仍是吴灿卿夫妇遗产没有政策依据。姊妹四人立分房文契时，吴淑芳的3个女儿没有参加，此文契应届无效。根据土改精神。考虑到吴灿卿夫妇在外地未参加土改的实际情况，应确认争执之房为吴灿卿夫妇、吴淑芳和她的3个女儿等6人共有。

2.吴淑芳姊妹四人所争执的房产是其父母所留遗产，虽然土改时填在了吴淑芳及其3个女儿名下，但不能认为就成了吴淑芳等人的财产，仍应是其父母的遗产，且1979年姊妹4人已分割，应予维持。

我们倾向第一种意见。

以上哪种意见更妥当，请批示。

最高人民法院关于王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖纠纷案如何处理问题的函

●1989年12月31日

●〔1989〕民他字第38号

湖北省高级人民法院：

你院鄂法〔89〕民行字第4号《关于王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖纠纷一案的请示报告》收悉。对王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖关系是否成立的问题，经研究，我们认为，该案当事人双方的买卖协议已载明要经公证机关公证后买卖方能生效，既然公证机关不予公证，就不具备双方约定的生效条件。根据本案的实际情况，以不认定王欣然、任桂香与邓志荣的房屋买卖关系成立为宜。

以上意见供参考。

最高人民法院关于对土改时祖遗房产填写土地房产证后的产权确认问题的复函

●1990年2月5日

●〔1989〕民他字第46号

河北省高级人民法院：

你院冀民〔1989〕150号关于孙世界、孙世明与孙洪武、孙洪德、孙淑芹房屋继承申诉一案，对土改时祖遗房产填写土地房产所有证后的产权确认问题的请示报告收悉。经研究，我们同意你院的第一种意见，即双方诉争之6间房产系祖遗房产，其父辈孙履忠、孙履坦兄弟二人未曾分家析产。在土改填发土地房产所有证时，孙履坦将该房产填写在自己名下，但未载明家庭人数，据土改干部证明：“该房是哥俩的，土地证填写谁的名都行。”因此，该房产应视为孙履忠、孙履坦之父遗产，按先析产后继承的原则处理为宜。具体如何分割，请根据实际情况酌定。

以上意见，供参考。

最高人民法院关于周维华诉周维鸿房产纠纷的复函

●1990年3月10日

●〔89〕民他字第51号

云南省高级人民法院：

你院民申字〔1989〕第039号请示报告收悉。经研究，我们同意你院的处理意见，即本案当事人讼争之179号房屋在1947年购买时，买契上所载的是周维辉（即周维鸿）的名字，1953年昆明市人民政府进行换证，仍以周维鸿的名字登记，并一直由周维鸿管理使用至今。诉讼过程中周维华又举不出有力证据来证明其产权主张。据此，讼争之179号房屋应认定为周维鸿所有。

以上意见供参考。

最高人民法院关于周凯诉韩俊房屋纠纷案的复函

●1990年3月28日

●〔1989〕民他字第59号

吉林省高级人民法院：

你院吉法民临字〔1989〕第9号《关于周凯诉韩俊房屋纠纷案的请示报告》及所附卷15宗均已收悉。经阅卷并征求了国家土地管理局和建设部的意见后，我们研究认为：周凯与韩俊双方讼争的3间房屋，在建房前虽未签订合建协议，批件和房照也是周凯一人的，但从周凯申请批件后，韩俊即将其棚厦拆除，然后双方投工投料进行建房，建成后又各居住管理一间半房等事实来看，说明双方事先不是没有约定的，因此，基于双方投工投料的共建事实，诉争之房应为双方共有。你院审理时，如有调解为共有就尽量调解解决，调解不成时也可以按共有进行判决。

最高人民法院民事审判庭关于王三槐诉通城县商业局隽水商业综合公司房屋买卖案的电话答复

●1990年3月23日

●〔1990〕民他字第7号

湖北省高级人民法院：

你院请示王三槐诉通城县商业局隽水商业综合公司房屋买卖一案，经研究，我们同意湖北省高级人民法院审判委员会的倾向性意见，即房屋买卖关系有效，但未履行完的协议应继续履行；被上诉人应到县人民政府补办审批手续。

附：

湖北省高级人民法院关于王三槐诉通城县商业局隽水商业综合公司房屋买卖一案的请示报告

1989年12月28日 鄂法〔1989〕民行字第9号

最高人民法院：

关于我省咸宁地区王三槐诉通城县商业局隽水商业综合公司房屋买卖关系是否有效一案。请示如下：

王三槐之父王甫腾原在通城县隽水镇民主路88号处有砖木结构住房一栋。通城县商业局隽水商业综合公司（原为通城县商业科城关合作商店）隽水镇北门桥头饮食店地处后街，生意萧条。该合作商店负责人黎炳龙为增加营业额。于1968年9月向王甫腾提出暂时租用其门面房开饮食店。王甫腾以人口多，其子王三槐要结婚用房等理由不愿出租。经做工作。双方口头约定：王甫腾将其铺面房一间，账房一间，走廊一段计面积58.81平方米租给隽水商业综合公司使用。月租金8元。租期至王三槐结婚时止。次年3月王三槐结婚前。王家要求退房，黎炳龙违背口头约定，执意不退。王三槐婚后，与父亲、兄嫂、侄儿，祖孙三代八口挤在未出租的房屋内居住。1970年，王三槐夫妇只好在外先后三次租房居住，王甫腾也搬至所在单位单人宿舍居住。在此期间，王家多次要求解除租赁关系。并采取提高租金、停收租金等办法要求退房，合作商店饮食店以无处可搬为由坚持不退房。1975年11月15日，王甫腾将房产分给了二个儿子，王三槐分得了出租的那部分房产，从同年12月份起管理。1976年初，王三槐夫妇在外租不到房住。除口头要求对方退房外，还于同年四、五月间三次书面要求停租退房，王三槐所在单位也出具了王三槐无房居住的证明。对方以“正街门面不能作住房，要由国家统一安排、繁荣市场”等理由不愿意退房，只同意将承租的房屋作价购买。王家父子在迫不得已的情况下，与通城县城关合作商店饮食店达成卖房协议。其内容为：我饮食业于1968年租了王甫腾的房子。可今时情况有变化，王甫腾的儿子王三槐在外面租住的房子，租主已断了租路。在这种情况下，饮食业既没有房子换给王三槐住，也更不能将门面退还原主，在这种进退两难的情况下，双方同意达成如下协议：“一、将房屋出售给饮食业，其价格楼房每平方30元。有楼脚无楼板房每平方20元；二、用卖房金额另做房子，木材由合作商店解决杉木指标一立方米，其他材料由卖方（王甫腾）自理。买方（饮食业）一概不负责任。”该协议由房管部门审查，将楼板房每平方30元降至25元，无楼板房每平方20元降至18元，按审定价格折算为1382.26元。原双方协定为1，800元，在给付价款时，卖方要求按1，800元执行，买方将1，800元与1382.26元之间的差额417.74元采取变通的办法作为搬家费补给了王三槐。1976年5月28日办理了房屋过户手续。协议第二条买方至今未予履行。王三槐卖房后，自建平房二间，后又增建三间，建筑面积为96.23平方米。1988年6月15日，王三槐向通城县人民法院起诉，要求认定原房屋买卖关系无效。将其房屋返还，第一审法院于1989年6月22日裁定驳回起诉。王三槐不服裁定提出上诉。第二审法院在审理该案中请示我院。经我院审判委员会讨论有二种意见：一种意见认为，这起房屋买卖关系无效，法律不予保护。其理由：一是买卖关系实质要件不具备，卖方不是真实意思的表示，是在迫不得已的情况下签订的房屋买卖协议；二是这起房屋买卖没有经过县以上人民政府的批准，根据最高法院1984年4月17日〔84〕法研字第5号批复精神，这起房屋买卖关系原则上无效；三是房屋买卖合同（协议）不具备书面合同的必要形式，均未载明买卖房屋的位置、面积、结构、价款、合同订立的日期等。第二种意见认为，这起房屋买卖关系应有效，法律应予保护。一是买卖双方签订了协议，经过房管部门准许买卖，并过了户；二是价款基本合理，是等价有偿的；三是买方交付了房款，实际占有使用该房屋十余年，卖方住房困难问题已经解决。从本案的实际出发，应认定这起房屋买卖关系有效。我院倾向后一种意见。

以上报告，请批示。

最高人民法院关于湘潭市穆斯林事务管理小组诉金麦秋、金国平房产纠纷案的复函

●1990年4月9日

●〔89〕民他字第27号

湖南省高级人民法院：

你院〔1989〕民请字第1号“关于湘潭市穆斯林事务管理小组诉金麦秋、金国平房屋产权一案的请示报告”收悉。经我院研究认为：鉴于本案讼争房屋产权的历史和解放以来的状况，目前判决确认该讼争之厢房产权的归属，可能引起不良后果。因此，请你院先与有关部门联系，建议由有关部门对金麦秋、金国平两户从优妥善安置新的住房后，再动员其从寺内厢房搬出，将该房交穆斯林事务小组管理。该房产权归属问题，可待后视情再定。

最高人民法院民事审判庭关于宋国忠与宋国木房屋买卖纠纷案的电话答复

●1990年4月11日

●〔1990〕法民字第1号

关于河北省高级法院的宋国木与宋国忠房屋买卖一案的答复问题。经我庭研究决定做如下答复：

1.买卖关系无效，因为条件违法，故唐山市中院的终审判决原则上没有问题。不动为宜。

2.致买卖关系无效的原因是双方的过错造成的。因此，对于拆迁补偿费事，唐山中院未予处理是有欠缺的。可按过错原则和公平原则通过补充判决的形式，对国家发给拆迁补偿费合理进行分割。

附：

河北省高级人民法院请示

1989年12月5日 〔1989〕冀民字第169号

最高人民法院：

我省唐山市滦县宋国忠为与宋国木房屋买卖纠纷一案，终审判决后宋国忠不服向我院申诉。由于涉及政策法律问题，我院拿不准，特请示：

申诉人宋国忠与被申诉人宋国木系同乡关系，1986年10月，宋国木主动找中人说合，将自己3间半平正房以3600元卖予宋国忠，款已交清，立有契约。在买卖过程中，宋国木提出让宋国忠给申请一块宅基地，待宋国木盖好房后，立即搬出。宋国忠答应了宋国木的要求。此事虽然在契约中未写明，但双方承认，中人证明。1987年11月宋国忠办理了纳税手续，并领取了滦县人民政府颁发的房屋所有证。

因唐山市陡河电厂储灰池渗水，影响该村居民的住房，1988年6月经唐山市人民政府批准核村搬迁，并按规定补偿搬迁损失。宋国忠所买宋国木3间半房屋，补偿搬迁费13300多元。1988年10月宋国木以宋国忠未给批回宅基地，要求确认房屋买卖关系无效，搬迁费应归己为由，向滦县人民法院起诉。在一审法院审理过程中，宋国木承认买卖关系有效，但由于宋国忠未给批回宅基地，要求分得搬迁补偿费50%。宋国忠只同意给20%。调解未果，判决双方买卖关系有效。宋国木不服上诉。唐山市中院审理认为：双方在房屋买卖过程中，以批宅基地为附加条件，虽然在买卖契约中未写明，但双方均承认，中人证明，双方规避了法律，宋国忠买房后虽然办理了合法手续，但由于买卖关系不合法，因此，判决双方买卖关系无效。宋国忠不服向我院申诉。

经我院研究，有两种意见：

一、双方买卖自愿，款已交付，立有契约，并已办理了合法手续。双方的民事法律行为，符合法律规定的要件。虽然双方在买卖过程中曾言明申请审批宅基地一事，但未在契约中写明。同时申请审批宅基地并非哪一方个人说了算，需经批准，而申请宅基地有两种可能，一是批准，一是不批准。双方并未说明申请宅基地批不准时怎么办，而附条件的民事法律行为在民法中规定的是很严格的。因此，不能认定申请宅基地为该房屋买卖附加条件，应认定双方买卖关系有效。

二、双方虽然买卖自愿，立有契约，款已付清，办理了合法手续，但双方均承认买卖过程中一方要求另一方给申请宅基地，对方也答应给申请，应视为买卖关系的附加条件，现所附条件没有成就，一方当事人可以反悔，且双方规避了法律，应认定双方关系无效。

我院倾向第一种意见。

当否，请批示。

最高人民法院关于兴化县大垛乡政府诉孙鸿祥房屋纠纷一案的复函

●1990年6月13日

●〔1989〕民他字第13号

江苏省高级人民法院：

你院《关于兴化县大垛乡政府诉孙鸿祥房屋纠纷一案的请示报告》收悉。

据报告和补充材料述称：孙鸿祥家土改前有祖遗平房四间和楼房十六间，楼房出典给刘铜章开诊所。土改时，孙、刘两家均定为地主成份。孙家的土地证上载明分给平房四间，楼房未作登记。土改后，孙家将楼房赎回并租给他人开商店至1956年。公私合营后，由大垛乡政府使用该楼。1982年，孙家以该楼在土改时未分出为由占住。1983年10月，乡政府以该楼在土改时已归公为由提起诉讼。一、二两审法院判决楼房为公产。

经我院审判委员会第452次会议研究认为：根据土改时孙鸿祥被定为地主成份及土地证上只明确为其保留四间平房的情况，其余房屋应在没收之列，原审认定本案诉争楼房为公产的判决应予维持。但在具体执行时，要考虑历史的原因及孙家现在居住条件等实际情况，妥善处理。

最高人民法院民事审判庭关于田雅与黄美娇、黄娇、曾木枞房屋买卖纠纷一案的电话答复

●1990年8月30日

●〔1990〕民他字第37号

福建省高级人民法院申诉告诉庭：

你院1990年7月4日《关于田雅与黄美娇、黄娇、曾木枞房屋买卖纠纷一案申诉的请示报告》收悉，经研究认为，根据本案的情况：双方当事人买卖关系成立后，田雅已交付部分房款，黄娇、曾江孝已将讼争房的近一半面积交付田雅管理使用多年，且曾武在第二审期间仍同意将自己所得的房产继续出卖，加之田雅又再无处可居，若认定双方买卖关系无效，确实难于执行。据此，原则上同意你院审判委员会的第二种意见，即可确认田雅与黄美娇、黄娇、曾武之间的房屋买卖关系部分有效，部分无效。有关的具体问题，请根据本案的实际情况本着有利于社会稳定的精神，做好双方当事人的工作妥善处理。

附：

福建省高级人民法院关于田雅与黄美娇、黄娇、曾木枞房屋买卖纠纷一案申诉的请示报告

1990年7月4日 闽法〔1989〕告民申字第014号

最高人民法院：

漳州市中级人民法院再审的田雅与黄美娇、黄娇、曾木枞房屋买卖纠纷一案，因在适用法律政策上没有把握，请示我院，我院审判委员会讨论中，由于适用法律政策的意见不一致，现请示如下：

（一）案件的基本事实：

申诉人（原审原告、二审上诉人）：田雅，女，50岁，汉族，福建省东山县人，现住东山县铜陵镇下田街511号（原356号）。

对方当事人（原审被告、二审上诉人）：黄美娇，女，66岁，汉族，福建省东山县人，住东山县铜陵镇税务局宿舍。

对方当事人（原审第三人、二审上诉人）：黄娇，女，66岁，汉族，福建省东山县人，住东山县铜陵镇文峰街84号。

对方当事人（原审第三人曾武的代理人、二审中因曾武列亡列为上诉人）：曾木枞，男，42岁，汉族，东山制鞋厂工人，住东山铜陵镇顶街破沃角252号（原738号），系曾武之次子。

讼争屋座落在东山县铜陵镇下田街下庙顶511号（原356号）内有厅一间、房二间、伙食房一间、天井二所，巷路一条、水井一口。该房是曾哈目（1935年亡）、卢慎（1951年亡）夫妇遗产。曾哈目、卢慎夫妇生有二个儿子，长子曾文（1931年亡），次子曾武（1984年故）。曾文生有三子，长子曾江钦（黄美娇丈夫，1977年病故），次子曾江孝（黄娇丈夫，1981年5月病故），三子曾江舜（居住在台湾）。曾武生有三个儿子，长子曾木长，次子曾木枞，三子曾木坤。讼争屋自曾哈目、卢慎夫妇死后一直由黄美娇、黄娇两家居住。由于两家经常发生口角，1980年3月25日在下田街居委会调解时，黄美娇首先提出卖房，曾江孝、曾武也表示同意。在居委会干部和公安派出所民警主持下，三方达成调解协议，协议写着：“现黄美娇与曾江孝居住的房屋原系曾江孝、黄美娇（曾江钦的妻子）、曾江舜的父亲和曾武二房共有，因原曾武出祠外居，固先前该房屋一概未曾分析。历由黄美娇、曾江孝二叔嫂掌管居住，现叔嫂经常口角纠纷，固经调解和三方协议同意把该房屋出卖。该房屋出卖款4500元整，经调解和三方协议，把该款均分四份。曾武应分得1125元、曾江孝应分得1125元、黄美娇应分得1125元、曾江舜应分得1125元。因现曾江舜在台未回，分得的款项暂由曾江孝和黄娇各代收伍百陆拾贰元伍角，如以后曾江舜归回，曾江孝和黄美娇具应把代收款项如数交还。……。该房屋现已出卖，以后各方俱不得重买回居住。”协议还对曾哈目夫妇遗下的家具进行分析，留下曾江舜的份额。房屋由许钦介绍卖给田雅，同日又立下《卖房屋断根契》，曾武、曾江孝、黄美娇、许钦及代书人欧福祥均在卖契上签字盖章。卖断契写：“立出卖房屋断根契字人曾江孝、曾武、黄美娇承先父遗下房屋三人同意出卖址在城关镇下田街下庙顶门牌314号全座房屋出卖，托中招得董担（田雅丈夫）就头承买。三方同意出卖价格人民币肆千五百元整，现交来定款人民币二百一十元整，每人收人民币七十元整。门窗户扇俱各齐全。自卖厝之日起交还厝期间四个月。并且办理土地证手续完整交过买主。”立《卖房屋断根契》时田雅不在场，由许钦将定金付给曾武、曾江孝、黄美娇各70元。第二天，黄美娇又到居委会要求曾武偿付往年修理房款，曾武不同意，居委会干部对许钦讲，由于曾武不付修房款，不要把1125元款全部交给曾武。据庭审时曾武、黄美娇、黄娇讲，卖房前他们没对田雅讲过有共有人曾江舜在台湾，田雅也说不知道有其他共有人的事。1982年6月东山县城关镇建设规划办公室根据县法院要求对讼争屋进行估价为2924元。田雅买房时将自己原住房卖掉，于1980年5月至9月，分三次付给曾江孝房款1400元，8月交付给曾武房款300元。同年12月，曾江孝将自己居住的后房一间、厅一间、天井一块交给田雅居住使用。当田雅要求黄美娇交房时，黄美娇反悔。1982年6月以后，黄美娇写了三封信给曾江舜，告诉有关卖房的事，曾江舜于同年9月9日从台湾来信表示：“这是祖遗产业，无论怎么样都不能出卖”。这之前曾江舜从未来过信，1982年至今也仅来过4封信。

（二）原审情况

1981年3月，田雅以向黄美娇、曾武、曾江孝买有平房一座，因黄美娇拒不交给房屋为由向东山县人民法院城关人民法庭起诉。城关法庭经审理认为：被告人黄美娇、关系人曾武、黄娇的丈夫曾江孝于1980年3月25日在下田居委会达成协议，自愿把房屋卖给田雅，三方已收取卖厝款计人民币1910元，田雅也于同年农历十二月初二搬入居住。在达成房屋买卖协议时，田雅并不知道共有人曾江舜在台湾。因此，该房屋买卖关系有效。但因曾江舜现尚在台湾，在未取得其同意之前本应保留其应得房产，而不应该把其应得的房产份额出卖后把款代管保留。于1982年6月29日以〔82〕东城民审字第04号判决书判决：

一、被告人黄美娇、关系人曾武、黄娇三人共有地址在城关镇下田待下庙顶356号平房一座的天井两所、大厅一间、屏后房一间、巷路一条、伙食房一间、水井一口卖给原告人田雅所有，买卖关系有效，买厝款人民币3375元，原告人田雅要付给黄美骄、曾武、黄娇各人民币1125元。

二、该平房的后房一间（已隔成房一间、小厅一间）归现在台湾的曾江舜所有，暂由黄美娇代管。

三、黄美娇应负责堵塞后房通向前段伙食房的门路。

黄美娇不服，上诉到龙溪地区中级人民法院。龙溪中院认为：原审东山县城关人民法院对本案事实的认定部分不清。于1982年12月10日以〔82〕龙中法民上字第234号民事裁定书裁定：撤销东山县城关人民法庭〔82〕东城民法字第04号民事判决书；发回东山县人民法院重审。东山县人民法院以原告田雅诉被告黄美娇的房屋买卖和被告人与第三人曾武、黄娇互诉的房产继承纠纷为案由，重新进行审理，并于1983年5月4日以〔83〕东法民字第03号民事判决书判决：

（1）原告田雅与被告黄美娇、第三人曾武、曾江孝的房屋买卖关系无效，黄美娇应退还田雅人民币70元，曾武应退还田雅人民币370元，黄娇应退还田雅人民币1470元。

（2）城关镇下田街下庙顶356号平房一座估值计人民币4500元，前天井一所、前厅一间、屏后房一间、巷路一条，估值人民币2592.5元，划归曾武继承；后进房一间、小天井一所、伙食房一间、水井一口，价值人民币1907.5元，划归黄美娇、黄娇、曾江舜共同代位继承，曾武应付给黄美娇、黄娇、曾江舜的房屋差价人民币340元。

（3）曾武应付还黄美娇房屋维修费1/2即人民币188元。

（4）屏后房与后天井相连的墙为曾武私墙。屏后房、巷路与伙食房相连的墙为共墙，巷路通向伙食房的门由曾武负责堵塞。

（5）曾哈目、卢慎遗下的钟表一只、柜桌一张、八仙桌一张、桌柜一张、手镜一个、大桶一个、桌一张、柜子一只、圆梯一张黄美娇、黄娇、曾江舜共同继承。

（6）曾武继承的天井一所、前进厅一间、屏后房一间、巷路一条卖给田雅，价值人民币2592.5元。

（7）以上房屋的移交、款项的支付、门的堵塞于本判决发生法律效力之日起的一个月实施完毕。同时，黄美娇把堆放在前天井、前厅的物件搬迁清楚。

判决后田雅、黄美娇、黄娇、曾武均不服，上诉至龙溪地区中级人民法院。龙溪地区中级法院认为：上诉人黄美娇和曾江孝、曾武对共有的房屋尚未分析，没有征得共有人曾江舜同意，就与田雅协商买卖房屋是不对的，黄美娇在协商买卖房屋期间就已反悔，原审法院判决双方房屋买卖关系无效是正确的。上诉人田雅要求确认该房屋买卖关系有效与法不符，不予支持。上诉人曾木枞在本院审理中，考虑到黄美娇、黄娇住房确有困难，自愿把其父应得的房屋份额作价卖给黄美娇、黄娇，双方自愿达成协议。于1984年12月26日以〔84〕龙中法民上字第175号民事判决书判决：

1.维持东山县人民法院〔83〕东法民字第03号民事判决书第一、五、八条的判决。

2.撤销东山县人民法院〔83〕东法民字第03号民事判决书第二、三、四、六、七条的判决。

3.改判：

（1）曾武应分得的祖遗房屋份额人民币2250元卖给黄美娇、黄娇、曾江舜。款项在本判决发生法律效力之日起6个月内全部付给曾武的合法继承人曾木枞等人。

（2）田雅在本判决发生法律效力之日起1年内将房屋、天井全部归还黄美娇、黄娇、曾江舜居住使用。

（3）黄美娇、曾木枞退还田雅的款项，应在本判决发生法律效力之日起一个月之内付清，黄娇退还田雅的款项，应在本判决发生法律效力6个月内付清。

第二审判决后，由于田雅无处搬迁，判决无法执行。田雅不服第二审判决，向漳州中院和东山县人民法院提出申诉，东山县人民法院经审判委员会讨论，认为〔84〕龙中法民上字第175号民事判决有不妥之处，于1988年2月10日以〔1988〕东法函字第02号函件，向漳州中院提出申诉复查意见，要求维持东山县人民法院（83）东法民字第03号民事判决。

漳州中院于1988年12月2日以〔1988〕漳中法申民字第48号民事裁定书裁定对该案进行再审。经公开开庭审理，并经院审判委员会讨论向我院提出以下请示意见：对曾哈目夫妇遗产，曾武与曾文享有同等继承权，现曾文与曾武已死亡，曾文与曾武应得的遗产份额应由他们各自的合法继承人继承。原第二审有关曾哈目、卢慎遗产的继承的判决是正确的。黄美娇、曾江孝、曾武在1980年自愿将其共有的房屋卖给田雅，并立下买卖合约字，各人收取定金70元，过后曾武收田雅买厝款300元，曾江孝收1400元。并于同年12月将前进屏后房一间、厅一间、天井一块交付田雅使用至今。田雅为了买厝，已把自己居住房屋出卖，原第二审判决田雅与对方当事人房屋买卖关系无效是不当的，但考虑到该房屋买卖关系没有征得共有人曾江舜同意，黄美娇在出卖房屋的第二天就反悔，所以应认定田雅与黄美娇、黄娇、曾武房屋买卖关系部分有效，部分无效。即曾武和黄娇应继承份额买卖关系有效，黄美娇和曾江舜应继承份额买卖关系无效。

（三）我院审判委员会意见：

我院审判委员会于今年4月29日对此案进行了讨论，一致认为处理该案应适用1979年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》，但对具体适用该意见时，形成下列两种意见：

一、买卖关系无效。该案黄美娇、黄娇、曾武、曾江孝事先未征得共有人曾江舜同意而擅自出卖共有房屋，其行为侵害了去台人员曾江舜的合法权益，因此，该买卖关系无效。但由于买方事先不知有共有人在台湾，没有过错，黄美娇、曾武、曾江孝应赔偿买方所受到的损失。

二、买卖关系部分有效，即曾武、曾江孝可继承份额有效，黄美娇、曾江舜可继承份额无效。曾江孝不仅收了定金、房款、而且将他所住的房屋（约占讼争屋一半）交付田雅使用和管理至今，曾武收了定金和部分房款，并在法院第二审期间还同意出卖房屋，因此，曾武、曾江孝可继承份额买卖关系应认定有效；去台人员曾江舜事前无法知道，事后不同意卖房，黄美娇收定金后反悔，未收房款，亦未交付房屋，因此，该二人可继承份额买卖关系应认定无效。此外，该房屋买卖是由于原房屋使用人黄美娇、黄娇不和引起的，田雅在买房时不知道有共有人在台，为买讼争房而卖掉了原住房，并实际使用管理了约占讼争屋一斗的房屋。根据1979年最高法院《关地执行民事政策法律的意见》亦应认定部分买卖有效。

最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押买卖交易无效的复函

●1990年10月26日

●〔1990〕民他字第35号

上海市高级人民法院：

你院“关于沈云诉王雪霞房屋产权纠纷案的请求”收悉。经研究，我们认为，根据1984年余性本、王雪霞等人共同签署的“房屋分割协议书”的约定，双方当事人所争议的房屋应属王雪霞及余学强等六个子女共有。王雪霞事先未经全体共有人的同意，私自向沈云抵押、出卖房屋，侵犯了其他共有人的权益，而且双方当事人的抵押、买卖房屋行为又均未按照我国房屋管理规定进行，也未得到房屋主管部门的认可。因此，应认定沈云与王雪霞的房屋抵押、买卖交易行为无效。对沈云提出的确认房屋产权的请求不予支持，王雪霞应返还沈云的钱款，由此造成的损失应根据双方的责任相应承担。

以上意见，供参考。

最高人民法院关于苏水香诉丁学淼房屋买卖纠纷申诉案的函

●1990年10月29日

●〔90〕民他字第33号

福建省高级人民法院：

你院闽法告民申字〔1989〕025号《苏水香诉丁学淼房屋买卖纠纷申诉案件的请示报告》及附卷宗收悉。经研究，我们基本同意你院审判委员会的意见，即认定丁学梅与丁学淼已分家析产没有充分的事实根据，讼争房屋应属丁家兄弟共有财产。鉴于丁学淼未经共有人同意擅自出卖共有房产和买方不知情等情况，1979年一审调解时双方就买卖关系部分有效达成的协议并无不当。该调解在程序上是有不妥之处，但根据该案的具体情况和当时的法律政策，以维持原调解处理为宜。请认真做好申诉人的息诉工作，并将有关情况及处理结果通报省检察院，争取他们的支持。以上意见供参考。

最高人民法院关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函

●1991年3月22日

●〔90〕民他字第36号

福建省高级人民法院：

你院〔1989〕闽法民上字第30号关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示收悉。经研究，并征求了有关部门意见，原则上同意你院审判委员会的倾向性意见，即：蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋，亦不予保护为宜，但处理时要考虑柯碧莲、陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况，采取适当方式妥善解决，以防止矛盾激化。

以上意见，供参考。

附：

福建省高级人民法院关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷一案的请示报告

〔1989〕闽法民上字第30号

最高人民法院：

上诉人（原审原告）：蔡敏卿，女，68岁，菲律宾国籍。

委托代理人：杨立凡，福建省泉州市律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：蔡奕新，男，56岁，汉族，福建省泉州市贸易信托公司职工，住泉州市鲤城区中山中路345号。

上诉人（原审被告）：陈庆雄，男，51岁，汉族，福建省泉州市第三中学教师，住泉州市鲤城区新路埕6号。

上诉人（原审被告）：柯碧莲，女，69岁，汉族，住泉州市鲤城区新路埕6号。

委托代理人：陈景桐，福建省泉州市律师事务所律师。

上诉人蔡奕新与蔡敏卿系叔嫂关系。蔡敏卿之夫陈志星（1953年病故）与其妹夫龚益三于1943年2月共同购置了泉州市鲤城区西街原377号房屋一座。此时陈志星尚未成婚，与母亲蔡兜娘、弟弟陈志亮、蔡奕新（1943年9岁）及二妹共同生活。1946年陈志星与蔡敏卿结婚。1947年陈志星与龚益三对西街377号房屋进行了分割。陈志星分得西边3间，龚益三分得东边3间。解放前夕陈志星夫妇同往国外谋生，该屋（即西街377号西3间）由蔡兜娘、蔡奕新居住管业。1952年蔡敏卿从海外汇款回来，委托陈志亮妻子林淑珍向龚益三典得西街337号东边3间房屋，典期10年，典价500元。蔡兜娘1959年病故后，因当时蔡奕新在外地工作，该房屋又由龚益三之女代管。1962年龚益三欲将出典屋卖掉，蔡敏卿得悉后，从海外汇回人民币1200元，连同典价500元，以1700元价款委托林淑珍将377号房屋东3间买断。

1966年泉州市织布厂征用了西街377号房屋做厂房，另调整鲤城区新路埕6号给原业主（内有4房1厅，一厨房房屋一座、南面宅基地一块）。迁建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虚取回房屋契约（包括43年龚益三、陈志星购买西街377号房屋的买契；1947年龚益三、陈志星对西街377号房屋的分析契；1952年377号房屋东边典契和1962年买断东边房屋的买契），以业主身份办理了迁建手续。

1968年3月，蔡奕新未征得蔡敏卿同意，擅自将新路埕6号房屋及宅基地以人民币2500元价款卖给柯碧莲。

1976年，柯碧莲与陈庆法未经审批在宅基地上建一两屋楼房，该楼房到82年5月才补办申请手续（建房申请书上申请建房人为柯碧莲、产权人为陈庆法）。

1977年蔡敏卿回国后，从林淑珍处打听到房屋被卖，即向鲤中公社（讼争屋所在地）有关同志提出异议，因当时蔡奕新出差到外省，其回国时间又短，故无法向法院投诉。

1979年11月，蔡敏卿向原泉州市（现鲤城区）法院起诉，要求讨回被盗卖的房屋。诉讼中，陈庆雄于1980年6月，又在剩余的宅基地上申请建盖了另一座双层楼房。后该案因涉外移送泉州中院作一审，中院于1984年12月和1988年3月作了两次判决，都因程序问题和漏判被我院发回重审。1989年5月泉州中院再次判决：一、蔡奕新与柯碧莲的房屋买卖关系无效，柯碧莲应在判决生效后的3个月内，将新路埕6号房屋内的北面4房1厅，一厨房，一埕地、一水井归还蔡敏卿，蔡敏卿应从北面通巷出入。陈庆雄、陈庆法在南面宅基上所建的房屋归其所有。二、蔡奕新应付给柯碧莲买屋款及维修房屋等费用3000元。

一审判决后，三方当事人均提起上诉。柯碧莲上诉称，其购买房屋时，蔡奕新告知其房契虽是陈志星名字，但陈志星已死，这房屋自然可由其作主卖掉，另外买新路埕6号房屋时，自己也曾查泉州织布厂基建用地底册，该底册记载西街377号房屋业主是蔡奕新。因此，其购买房屋是善意、有偿的，应认定买卖关系有效。蔡奕新上诉理由是：西街377号房屋虽然是陈志星买的，但当时陈志星未与蔡敏卿结婚，与母亲、弟妹一起生活，应是家庭共有财产。退一步说，即使是陈志星个人财产，其死后，蔡兜娘有继承权，我又可以继承母亲的份额，故我是该屋的共有人之一，有权出卖。蔡敏卿认为陈庆雄、陈庆法所盖的房屋系违章建筑，不受中国法律保护，应将宅基地上所建的两幢楼房拆除或折价归其所有，并由柯碧莲偿还蔡敏卿历年房租损失。

我院审判委员会研究认为，造成房屋买卖无效的主要过错责任应由蔡奕新承担，但柯碧莲在购买房屋时没有弄清房屋的真正业主就向蔡奕新卖房，在主观上亦有过错，应承担一定的法律责任，本案一审判决房屋买卖无效是妥当的。对于陈庆雄、陈庆法在宅基地上所盖的两幢楼房，研究中有不同看法：一种意见认为，买卖包括房屋和宅基地，现认定买卖无效应是房和地都无效，不能房屋买卖无效，而宅基地有效，这样没有真正保护原业主的合法权益，况且宅地上所盖的两楼房或是建房数年后补办建房手续，或是在诉讼期间施工建成的，泉州市政府有关部门80年、82年批地给陈庆雄等人，侵犯了原业主权利，是违宪的，故应将柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有。另一种意见则同意一审判决。理由是：1.1978年宪法没有规定城市土地国有原则，但泉州市革委会1979年有“城市土地归国家所有”的规定，该规定没有与宪法抵触，既然政府主管部门已批准陈庆雄、陈庆法盖房，其使用土地就是合法的。2.柯碧莲夫妇除了讼争屋外，只有一处20多平方米的店屋，其一家人口较多，4个儿子均已成家住在讼争屋内，住房较紧张，柯碧莲一家扬言死也要死在讼争屋内。因此，如果判决宅地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有，柯碧莲一家将无处搬迁，而矛盾容易激化。3.对蔡敏卿而言，陈庆雄、陈庆法所盖房屋并不适用，折价归其所有后，也可能被拆掉重建，这样也不利发挥物的效益。故还是维持原审判决较妥。审委会比较倾向于第一种意见。

最高人民法院关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函

●1991年8月7日

●〔1991〕民他字第14号

海南省高级人民法院：

你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方1971年6月合买府城镇达士巷7号第2进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋一间和横屋二间的事实清楚、证据确凿。双方购买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。在买房时，符振清虽在昌江县工作，户口不在琼山县府城镇，但符是离休干部，并非农村户籍，且符的妻子及其本人的户口已先后于1974年、1977年均迁入琼山县府城镇，房产部门亦同意给符办理房产契证。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷7号第二进正屋一间、横屋二间系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有。

最高人民法院关于庐江县城关供销社诉庐江县佛教协会房产纠纷一案如何处理的复函

●1992年2月9日

●〔1991〕民他字第40号

安徽省高级人民法院：

你院民他字〔1991〕第6号《关于庐江县城关供销社诉庐江县佛教协会房产纠纷一案的请示》报告收悉。

经研究并征求有关部门的意见后认为：金刚寺是省级重点保护文物“冶父山寺”的附属院，本世纪20年代初，又由冶父山实际寺的海林等和尚募捐重修，并时有佛事活动。以后，虽被有关部门长期占用，但该寺房屋产权并未合法转移。为保护历史文物和双方当事人的合法利益，根据《民法通则》第七十七条“社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护”的规定，我们同意你院审判委员会的倾向性的意见，即：争议的金刚寺二幢大殿及六间厢房产权应返还庐江县佛教协会。庐江县城关区公所在金刚寺院内建造并卖于庐江县供销社的商场楼可判归庐江县供销社所有。

以上意见供参考。

最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函

●1992年7月9日

●〔1992〕民他字第8号

贵州省高级人民法院：

你院1992年1月报来的《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》收悉。经研究，答复如下：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，可能认定买卖有效。本案范怀与郭明华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，故同意你院审判委员会第一种意见，即：双方口头房屋买卖协议无效，对由此而产生的其他争议，争取合情合理的调解解决。

以上意见，供参考。

最高人民法院关于大连中药厂与周淑清房屋产权纠纷一案的复函

●1992年7月31日

●〔1992〕民他字第21号

辽宁省高级人民法院：

你院1992年4月15日〔1991〕民监字第76号《关于大连中药厂与周淑清房屋产权纠纷一案的请示》收悉。

经我们研究认为：1956年公私合营时，瑞生药房依照当时的政策规定，对房屋及其他低值易耗品，经过清产核资已折价入股；私房代表人张锡九（周淑清的丈夫）领取了股息，并为其女儿安排了工作。公私合营后，大连中药厂将诉争房屋纳入国有固定资产管理使用至今，并一直交纳房地产税。据此，我们同意你院审判委员会的意见，即诉争房屋已公私合营，产权属国家所有，由大连中药厂管理使用。

以上意见，供参考。

最高人民法院关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷案如何处理的复函

●1992年8月15日

●〔1991〕民他字第60号

四川省高级人民法院：

你院〔1991〕川法民字第12号《关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷案的请示报告》收悉，经我们研究认为，双方于1983年6月1日签订的“房屋租佃合同”和1984年12月10日签订的“房主申明”，名为房屋租佃，实为房屋买卖。根据有关法律、政策关于机关、团体、企业事业单位不得擅自购买私有房屋的规定，同意你院审判委员会第二种意见：即双方签订的“房屋租佃合同”和“房主申明”应认定无效，李玉彬一方多收的楼上1间的房租和600元卖房款应返还对方并赔偿利息损失。

以上意见，供参考。

最高人民法院关于王维新与长春市电子仪器厂房屋纠纷案应如何处理的复函

●1992年8月20日

●〔1992〕民他字第14号

吉林省高级人民法院：

你院1991年12月27日《关于王维新与长春市电子仪器厂房屋纠纷一案的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

王维新与长春市电子仪器厂没有订立房屋买卖契约，只有1970年长春市电子仪器厂付给王维新之妻刘瑞清借房费和交房款的两张各500元的借据。从1970年至诉讼前，长春市电子仪器厂并未取得当地县以上人民政府允许购买讼争私房的批件，且该厂现在又不需使用该房。长春市房地产管理局，长春市人民政府信访办公室的处理意见也不予承认双方的交易。据此，我们认为，按照我国关于机关、团体、部队、企业事业单位不得擅自购买或变相购买城市私有房屋的一贯政策法律规定，此案不适用我院〔85〕法民字第14号批复，你院审判委员会第二种意见是适当的，即双方买卖关系不成立，即使存在买卖关系，也应视为无效。鉴于双方当事人都有规避法律、政策的行为，终审判决后，吉林省房地产开发公司已善意有偿取得了讼争房屋，具体处理时，请你院根据此案的实际情况，妥善解决。

最高人民法院关于湖北省龙感湖农场驻江西省九江市中转站与王秀英房屋改建纠纷案的复函

●1993年1月12日

●〔92〕民他字第50号

江西省高级人民法院：

你院1992年10月15日《关于江西省九江市王秀英房屋纠纷申诉案的请示》收悉。

经研究认为，湖北省龙感湖农场驻九江市中转站与马文庆于1975年5月30日和12月6日所签订的两份合同表明，当事人双方系共同改建房屋，不是买卖房屋关系。双方已按合同履行多年，并无争议。1982年马文庆死后，其妻王秀英以房屋是“抵押”给农场中转站的为由，否定原协议，不应支持。九江市中级人民法院将讼争的110号前幢楼房判归龙感湖农场驻九江市中转站所有，后幢楼房判归王秀英所有，并无不当。据此，我们同意你院审判委员会倾向性的意见，即维持九江市中级人民法院对该案的终审判决。请你们做好王秀英的息诉工作。

以上意见，仅供参考。

最高人民法院关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函

●1993年2月17日

● 〔1992〕民他字第45号

广东省高级人民法院：

你院粤高法民〔1992〕206号《关于李杰与符文海房屋买卖纠纷如何适用有关规定的请示报告》收悉。从报告材料看，此案双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋价款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋价款的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际管理使用该房屋多年，只是由于“文革”期间，当地房管部门停办私房买卖登记业务等原因，未能及时办理产权转移登记手续。据此，我们研究认为，依照最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜。

最高人民法院关于喻德生诉解才亨房屋纠纷一案的复函

●1993年3月20日

● 〔1992〕民他字第54号

江西省高级人民法院：

你院《关于喻德生与解才亨房屋产权申诉案的请示报告》收悉。经研究答复如下：

据报告称，永丰县恩江镇八一街解家巷22号4间砖瓦平房的产权早在1947年即由解才亨取得。此后，解才亨就一直以产权人的身份与喻德生建立租赁关系，并收取租金。土改时，该房屋的产权并未变动。经房屋普查，1987年9月永丰县人民政府给解才亨颁发了该宅院的《城乡建房宅基地使用证》。据此，对承租人喻德生主张该房屋产权不应予以支持。

以上意见供参考。

最高人民法院关于章春云等与张文斌房地产确权纠纷案的复函

●2001年9月3日

●〔2001〕民监他字第16号

广东省高级人民法院：

你院请示收悉，经研究，答复如下：

依据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，本案第三人张文斌通过买卖交易方式取得的42号房产行为，应该认定为有效。首先，从章春云与章玉生养父子关系以及丘银英遗嘱上看，章玉生是42号房产权共有人之一。其次，在双方签订房屋买卖协议时，章玉生持丘银英为所有权人的房屋权证、丘银英的公证遗嘱，将上述房产出卖给张文斌，张文斌只能认为章玉生是该房屋产权人，对其只享有部分房产权的事实是不知道的。张文斌已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋过户手续，取得了该房屋所有权证。因此，第三人善意、有偿取得的房产，依法予以保护。

◎ 地方司法文件

上海市高级人民法院关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干意见

●2008年4月11日

●沪高法民〔2008〕7号

一、房屋买卖合同效力对房屋抵押权的影响

房屋买受人在购买房屋后，以该房屋认定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。一般而言，借贷合同与提供的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认有效、房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定有效。

房屋买卖合同被确认无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若认定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人认定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106条的规定取得。审理实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人认定抵押权时的善意、合理价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖，一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。法官可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。

二、房屋抵押合同已被生效判决认定有效后，房屋买卖合同的一方当事人诉请确认买卖合同无效并要求返还房屋的处理

房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力的影响。

一旦买卖合同经审理被确认无效的，因该合同取得的财产，双方应予返还。至于认定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：

1.抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿。

2.抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人。

3.出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权的，可判令买受人返还房屋。

三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理程序

房屋买卖合同可能被确认无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上认定的权利，并在处理时予以考量。

四、不动产上认定抵押权与租赁权的实现顺序

根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权成立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：

1.不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。

2.不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。

3.不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案的，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。

五、抵押将已抵押的不动产出租的，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理

根据最高院《关于适用担保法若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）

●2009年4月16日

●浙法民一〔2009〕3号

为正确审理涉及房地产登记的民事案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、司法解释的规定，结合我省民事审判工作实际情况，制定本意见。

第一条 涉及房地产登记的民事案件包括：（一）与房地产所有权登记、使用权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记有关的权属纠纷民事案件；（二）以房地产登记为证据的其他非权属纠纷民事案件；（三）与异议登记不当、错误登记有关的民事赔偿纠纷案件。

第二条 在权属纠纷民事案件中，当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的，可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼，对错误登记予以更正；在错误登记更正期间，可裁定中止民事诉讼。当事人坚持进行民事诉讼而不同意先行更正错误登记的，人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容；可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系，如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查，确定物权归属和内容。

第三条 房屋买卖、土地使用权出让和转让等房地产转让合同合法有效，受让人请求转让人履行合同，并协助办理房地产登记过户手续的，应予支持。

第四条 在非权属纠纷民事案件中，如一方当事人对另一方当事人作为权属证据提供的房地产登记簿和权属证书提出异议的，人民法院仅对房地产登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查；经查证属实的，即可作为定案的依据。

第五条 利害关系人申请异议登记，房地产登记机构予以登记的，申请人应在异议登记之日起十五日内，以不动产登记簿记载的权利人为被告提起民事诉讼。

人民法院收到异议登记申请人起诉状的，应当向其出具收到起诉状的证明，由申请人在异议登记之日起十五日内递交给房地产登记机构。

第六条 因异议登记不当，造成权利人损害，权利人请求申请人承担民事赔偿责任的，应予支持。

第七条 预告登记具有权利保全效力。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记不改变双方当事人之间的法律关系。双方当事人基于债权债务关系享有的抗辩权，不受预告登记的影响。

第八条 商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理过商品房预售合同登记备案的买受人，请求履行合同的，应予支持；（二）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，已先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；（三）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；（四）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同登记备案在先或成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。

未能取得房屋的买受人请求解除合同的，按照《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定处理。

第九条 因申请人提供虚假材料申请登记，导致登记错误，并给他人造成损害，权利人要求申请人承担民事赔偿责任的，应予支持。

第十条 房地产登记簿和权属证书记载的登记权利人未经其他实际共有人同意，擅自处分共有的房地产，买受人符合善意取得条件而取得物权，因此造成实际共有人损失的，应由登记权利人承担赔偿责任。

第十一条 城市房屋经多次转手买卖，均未办理过户登记手续，最后一手买受人起诉前手出卖人，要求协助办理过户登记手续的，应当将登记权利人列为第三人参加诉讼，并可判决其协助办理过户登记手续。

对于参与中间流转的其他出卖人，可视案情需要追加为第三人。

第十二条 涉及房地产登记的民事案件，如存在民事、行政争议交叉的情形，应当遵循民事诉讼法第一百三十六条第（五）项规定的“依据优先审理”原则，确定案件审理的先后顺序。如民事争议的解决必须依赖于行政争议的解决，应当向当事人释明先行解决行政争议，并可裁定中止民事诉讼。

第十三条 本意见自下发之日起施行。法律法规、司法解释等有新规定的，按新规定执行。

附《中华人民共和国物权法》相关条文

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

◎ 指导案例

1.上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案^[2]

【关键词】民事/业主共有权/专项维修资金/法定义务/诉讼时效

【裁判要点】

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》第135条

《中华人民共和国物权法》第79条、第83条第2款

《物业管理条例》第7条第4项、第54条第1款、第2款

【基本案情】

2004年3月，被告上海环亚实业总公司（以下简称环亚公司）取得上海市虹口区久乐大厦底层、二层房屋的产权，底层建筑面积691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。2010年9月，原告久乐大厦小区业主大会（以下简称久乐业主大会）经征求业主表决意见，决定由久乐业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。久乐业主大会向法院起诉，要求环亚公司就其所有的久乐大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。被告环亚公司辩称，其于2004年获得房地产权证，至本案诉讼有6年之久，原告从未主张过维修资金，该请求已超过诉讼时效，不同意原告诉请。

【裁判结果】

上海市虹口区人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833号民事判决：被告环亚公司应向原告久乐业主大会缴纳久乐大厦底层、二层房屋的维修资金57566.9元。宣判后，环亚公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2011年9月21日作出（2011）沪二中民二（民）终字第1908号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十九条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）（以下简称《办法》）第二条第二款规定，“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。

《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。

业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。

基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。

（生效裁判审判人员：卢薇薇、陈文丽、成皿）

2.无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案^[3]

【裁判摘要】

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

【案情】

原告：江苏省无锡市春江花园业主委员会。

代表人：常本靖，该业主委员会主任。

被告：上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司。

代表人：袁国栋，该公司经理。

被告：上海陆家嘴物业管理有限公司。

法定代表人：徐而进，该公司董事长。

原告江苏省无锡市春江花园业主委员会（以下简称业委会）因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称无锡分公司）、被告上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称物业公司）发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。

原告业委会诉称：2002年11月25日，被告物业公司与无锡市春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司（以下简称聚江公司）签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。2007年12月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2 327 931.87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5 967 370.31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和无锡分公司立即返还移交清单确认的2327931.87元中的2 273 872.32元（差额部分54 059.55元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），及2004年至2007年共有部分收益的70%即4 177 159.22元，两项合计6 451 031.54元。

原告业委会提交了以下证据：

1.原告业委会备案证明及无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执各一份，用以证明业委会依法成立的事实。

2.2008年1月11日原告业委会和被告无锡分公司的会议纪要一份，用以证明业委会与无锡分公司开会要求进行资料移交。

3.2008年6月23日被告物业公司与原告业委会的会议纪要一份，用以证明双方协议商谈春江花园业主自治后双方的交接事宜。

4.通知一份，用以证明原告业委会向被告物业公司发出通知，告知其春江花园业主大会决议实施业主自治，要求物业公司移交相关资料和结算相关工人工资和日常费用的事实。

5.2008年6月29日的物资移交协议、2008年6月29日的资料移交协议、2008年6月30日无锡春江花园对外合同修正协议，用以证明原告业委会和被告物业公司协议商定进行相关物资和材料的移交。

6.2008年6月29日，原告业委会和被告物业公司签订的无锡春江花园退盘人事关系处理协议，用以证明双方对相关人员进行安置的事实。

7.2008年7月17日“关于无锡春江花园退盘移交协议”一份，用以证明被告物业公司同意于2008年6月23日退出对春江花园的物业管理，进行有关资料的移交。

8.2008年7月17日“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”一份。证明双方就2008年间被告物业公司应移交给原告业委会的财物达成协议的事实。

9.2008年7月21日原告业委会致被告物业公司的书函。证明业委会要求物业公司确认其经办人于2008年6月23日至2008年7月17日期间，与业委会签订的一系列协议的事实。

10.2008年7月29日被告物业公司对原告业委会的回函，用以证明物业公司对双方签订的人事关系处理、资料移交、对外合同签订、物资移交四个方面的协议无异议，并要求在费用结算上双方应继续协商的事实。佐证2008年7月17日的移交清单并不是双方对所有事项的全部了结。

11.2005年至2007年被告无锡分公司制作的当年的收支情况表，以及2004年部分收退费日报表等，用以证明被告物业公司2004年至2007年的共有部分收入共计5 967 370.31元应当移交。

被告物业公司、无锡分公司辩称：2002年11月25日，物业公司与聚江公司协商签订前期物业管理合同，并由无锡分公司具体实施对春江花园的物业管理属实。在原告业委会成立后，双方已陆续办理了资料等的移交，并通过结算，于2008年7月17日订立移交清单，该清单明确截止到2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为2 327 931.87元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算，是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确：“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。”依据该约定可以看出，双方之间已经全部解决了所有争议，故现业委会的诉讼请求，超出了双方协议的范围，其超出部分的诉讼主张，不应得到法院的支持。根据协议，物业公司、无锡分公司应当移交给业委会的款项总额为2 327 931.87元，扣除业委会诉讼请求中已认可给物业公司的54 059.55元，现已实际支付了1 857 995.72元，故尚需移交业委会415 876.6元。对该部分款项，同意及时移交。

退一步讲，即使移交清单未包括2004年至2007年的共有部分收益，原告业委会的诉讼请求也无事实和法律依据，应予驳回。主要理由是：根据相关法规和地方性规章，该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益，对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8%的利润，在此之后如还存余额的，才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言，物业公司和无锡分公司对春江花园的管理，本来就是微利，根本达不到8%的利润额，故对2004至2007年春江花园业主共有部分管理所得，在按照上述方法计算后，已经不存在可分配利润。此外，因小区部分业主尚结欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元，而业委会系全体业主的代表，故要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司应向业委会移交的款项中扣除。

被告物业公司、无锡分公司提交了以下证据：

1.2002年11月25日，被告物业公司与聚江公司签订的春江花园前期物业管理委托合同一份，用以证明物业公司取得对春江花园实施前期物业管理资格。

2.建设银行电子转账凭证一份，用以证明双方在2008年7月17日签订“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”后，被告物业公司已经履行557 995.72元付款义务的事实。

3.2006年7月至2008年6月“春江花园管理处经营情况表”，用以证明被告物业公司在春江花园的物业管理经营为微利经营，仅取得63 539.46元的利润，原告业委会的主张没有根据。

无锡市锡山区人民法院一审查明：

2002年11月25日，被告物业公司与开发商聚江公司协商签订春江花园前期物业管理合同一份，约定由物业公司对聚江公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理，管理范围为春江花园一、二、三期，占地面积为32.3万平方米，建筑面积为60万平方米；约定管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费；对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日（即合同签订日）起至业委会成立时止。合同还约定有其他相关事项。合同成立后，物业公司指派其下属分支机构被告无锡分公司具体实施春江花园的前期物业管理。

2007年12月22日，原告春江花园业委会成立。业委会成立后，于2008年1月2日在无锡市锡山区东亭街道办理了登记备案手续。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函被告物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。物业公司接函后即派其副总经理朱继丰，于2008年7月17日与业委会主任常本靖协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认：物业公司截止2008年6月30日，应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益等合计2 327 931.87元。其中1 890 931.87元于2008年7月31日前全部付清，另437 000元于2009年4月30日前付清。协议第十条还约定，“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。该协议附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份。其中“结算项目表”记载2008年收取的春江花园小区共有部分停车费为629 035元，2007年预收2008年共有部分停车费160 180元。该部分停车费的70%归业委会管理，由物业公司将此款移交给业委会。

本案在审理中，被告物业公司于2008年8月26日主动履行了557 995.72元的付款义务。后经原告业委会申请，法院裁定先予执行了物业公司的银行存款130万元，合计物业公司实际支付了1 857 995.72元。

另查明：根据被告无锡分公司进行前期物业管理期间的财务报表显示：无锡分公司对春江花园业主共有部分物业实施管理的收入包括场地租赁费、停车管理费、会所收入三项，具体为：2005年度1 415 112.82元，2006年度1 808 004.50元，2007年度2 144 933元，共有部分物业管理的支出为2005年度298 155.95元，2006年度497 204.12元，2007年度430 131.07元，收入和支出的差额为4 142 559.18元。上述支出项目中，包括物业服务支出、停车管理费用、会所支出（包括泳池支出、维修支出、其他支出）、其他业务税金（包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金）等。双方对财务报表确认的上述事实均无异议。

上述事实，有原告业委会和被告物业公司、无锡分公司所供证据材料，以及本案开庭笔录等在卷佐证，足以认定。

本案一审的争议焦点是：一、2008年7月17日双方移交协议是否已包含了所有结算事项，特别是是否包含2004年至2007年业主共有部分的共有部分收益；二、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题；三、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。

【审判】

无锡市锡山区人民法院一审认为：

关于争议焦点一，移交协议所体现的内容。法院认为，2008年7月17日的移交协议系双方真实意思的表示，该协议对被告物业公司2008年度实施管理期间应当返还给原告业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载，物业公司应当返还业委会的款项为2 327 931.87元。但值得注意的是，该协议对2004年至2007年间，物业公司、被告无锡分公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，而该部分收益依据无锡分公司的财务报表数目相当巨大。物业公司、无锡分公司在本案审理中将该协议第十条“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为：通过签订该条款，双方就移交内容作出了一揽子解决，已经不存有其他纠葛，即使还有纠纷，双方也应各自承受，而不应向对方主张。而业委会则认为，该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛，并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。法院认为，双方的移交协议，明确移交的是2008年1-6月的共有部分收益，而协议第十条内容，也无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。故该协议应为一个不完全的移交协议，其没有将2004年至2007年共有部分收益纳入其中。且依据无锡分公司的报表记载，2004年至2007年共有部分收益数目巨大，业委会作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃，即使作出放弃的意思表示，该行为也为无效民事行为。据此，法院认为，2004年至2007年共有部分物业的收益，在上述移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。

关于争议焦点二，2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题。法院认为，本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在本案审理中已经达成一致，即2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以被告无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定，法院予以确认。经法院审查该部分报表，2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为5 368 050.32元，期间的总支出为1 225 491.14元，故总收益为4 142 559.18元。原告业委会主张的2004年的收益，因其提供的报表对该收益无法判断，双方对该年度共有部分的收益也无法统一，业委会作为主张权利方对此负有举证义务，应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足，法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

关于收益的分配，法院认为，本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。据此，业委会代表春江花园全体业主对4 142 559.18元的收益享有其中的2 899 791.43元。值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8%的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

关于争议焦点三，被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠2008年6月30日以前的物业管理费131万元，并未提交充分证据予以证明，更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

综上所述，被告物业公司应当将移交清单确认的款项（扣除54 059.55元）和2005年至2007年间小区共有部分收益的70%返还给原告业委会，即双方确认的2 273 872.32元，以及应当返还给业主的共有部分收益2 899 791.43元，合计5 173 663.75元。鉴于物业公司已经履行了1 857 995.72元，其仍应返还给业委会3 315 668.03元。因被告无锡分公司系物业公司下属不具有法人资格的分支机构，其合法成立并有一定的组织机构和财产，也具体实施了物业管理行为，故其应与物业公司共同承担上述返还之责。据此，无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条，国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，于2009年6月12日判决如下：

一、被告物业公司、无锡分公司共同于本判决生效后三日内返还原告业委会3 315 668.03元。

二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

3.大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案^[4]

【裁判要点】

在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

【案情】

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连羽田钢管有限公司。

法定代表人：野口广，该公司董事长。

委托代理人：姜运国。

委托代理人：杨小川，北京市嘉和律师事务所律师。

再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司。

法定代表人：杜丕福，该公司总经理。

委托代理人：黄开国，北京市友邦律师事务所律师。

委托代理人：宗宝璋，辽宁宪义律师事务所律师。

一审第三人：株式会社羽田钢管制造所（株式会社羽田パィプ？造所）。

法定代表人：野口广，该公司董事长。

委托代理人：赵银伟，北京市大成律师事务所沈阳分所律师。

一审第三人：大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处。

法定代表人：赵百强，该办事处主任。

委托代理人：臧洪宇。

委托代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。

再审申请人大连羽田钢管有限公司（以下简称大连羽田公司）因与再审被申请人大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司（以下简称弘丰公司）、一审第三人株式会社羽田钢管制造所（以下简称羽田制造所）、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处（以下简称龙王塘办事处）物权确认纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）（2010）辽民三终字第28号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年12月 8日作出（2010）民申字第1273号民事裁定对本案进行提审。本院依法组成由审判员任雪峰担任审判长，代理审判员宋建立、成明珠参加的合议庭，后因工作原因依法变更为由审判员任雪峰担任审判长，代理审判员成明珠、麻锦亮参加的合议庭，于 2011年3月30日公开开庭审理了本案，书记员朱科担任记录。大连羽田公司和羽田制造所的法定代表人野口广，大连羽田公司的委托代理人姜运国、杨小川，弘丰公司的委托代理人黄开国、宗宝璋，羽田制造所的委托代理人赵银伟，龙王塘办事处的委托代理人臧洪宇、王世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

大连羽田公司向辽宁省大连市中级人民法院（以下简称大连中院）起诉称：2002年5月8日，羽田制造所以弘丰公司名义与龙王塘办事处签订了转让合同，同时，羽田制造所与弘丰公司签订了另一份转让合同。根据上述两份合同的约定，弘丰公司应当将涉案资产过户到羽田制造所设立的独资企业大连羽田公司名下。请求：1.确认羽田制造所将其以弘丰公司名义与龙王塘办事处签订的转让合同中的权利义务转让给大连羽田公司的行为有效。2.确认龙王塘办事处下属原龙王塘特种轧钢厂厂区所属场地的国有土地使用权和厂房、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物、构筑物及其附属设施所有权归属大连羽田公司。3.判令弘丰公司协助将上述的2块国有土地使用权和13处房屋所有权办理过户到大连羽田公司名下。

大连中院一审查明：

1.2002年5月8日同一天在同一场合，本案四方当事人分别签订了以下三份合同书：①羽田制造所与弘丰公司签订了《转让合同》（以下简称《转让合同》A）。②由龙王塘办事处与弘丰公司签订了《转让合同》（以下简称《转让合同》B）。③由当时尚是羽田制造所与中方合资成立的大连羽田公司与弘丰公司签订了《租赁合同》。

《转让合同》A的主文全文如下：羽田制造所决定购买龙王塘办事处所属龙王塘特种轧钢厂的土地使用权、房屋及其附属设施（详见弘丰公司与龙王塘办事处签订的《转让合同》中的转让资产），但由于羽田制造所尚未在中国注册成立外商独资企业，无法办理相关土地、房产手续，故以弘丰公司名义签订转让合同，该转让合同中弘丰公司的权利义务均由羽田制造所实际承担，弘丰公司如因此遭受经济损失应由羽田制造所予以赔偿。弘丰公司承诺转让资产所有权、处分权均归羽田制造所所有，弘丰公司取得土地使用证和房屋产权证时立即将正本交给羽田制造所收执保管。如果因弘丰公司原因致使羽田制造所受到损失，弘丰公司应赔偿羽田制造所损失；如弘丰公司故意变卖、抵押该转让财产，羽田制造所可以要求追究弘丰公司的刑事责任。弘丰公司同意羽田制造所在中国大连注册成立独资企业后立即无条件协助羽田制造所办理土地使用证和房屋所有权证过户手续。

《转让合同》B共有十三条内容，与诉争有关联的主要内容是：一、龙王塘办事处同意将原特轧厂厂区所属场地的国有土地使用权，连同房屋、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物、构筑物、地下物的所有权及附属设施设备，转让给弘丰公司。其中厂区所属场地的占地面积 23 453平方米，建筑物的建筑面积合计 7073平方米（具体位置见附件原特轧厂平面图和转让资产清单）。二、弘丰公司向龙王塘办事处支付上述转让资产的转让费共计1200万元人民币（以下币种同）。弘丰公司取得国有土地使用权证书和房屋所有权证书之前可能发生的征地补偿费、安置补偿费等所有费用，均包含在1200万元之内，由龙王塘办事处承担。三、转让费的支付。1.弘丰公司分期支付转让费，每年支付 100万元，十二年支付完毕。2.龙王塘办事处保证转让资产无任何抵押、查封等限制处分的情形，在龙王塘办事处提交无限制处分证明的前提下，首期支付时间为2002年5月20日，以后每年转让费的支付时间为当年5月20日之前。四、产权转移。龙王塘办事处应在弘丰公司首期转让费支付之日起三个月内将建筑物产权证及土地使用权证（土地使用权50年）变更登记至弘丰公司名下，有关税费由龙王塘办事处承担。弘丰公司取得土地使用权证和房屋产权证后有权设定抵押。五、财产交接。1.弘丰公司支付首期转让费之同时，龙王塘办事处应将转让资产（包括场地及地面建筑物）移交给弘丰公司。六、双方责任（略）。七、其他。1、2（略）。3.龙王塘办事处在未将国有土地使用权证及建筑物所有权证变更至弘丰公司名下前，弘丰公司如将转让资产出租给其他企业或个人，需经龙王塘办事处同意。龙王塘办事处同意弘丰公司在未支付全部转让费用之前，可以将转让资产转让于其他企业，由该其他企业支付剩余转让费用，支付方式及期限按本合同履行。龙王塘办事处同意弘丰公司可将其在本合同中的权利义务转让给其他企业，本合同约定的双方其他的权利、义务，由龙王塘办事处与合同受让人继续享受、承担。

《租赁合同》亦共有十三条，与诉争有关联的主要内容是：一、弘丰公司同意将原特轧厂厂区所属场地，连同房屋、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物租赁给大连羽田公司。其中厂区所属场地的占地面积计23 453平方米，建筑物的建筑面积合计7073平方米。二、租赁期限。自本合同签订之日起至2006年11月25日。三、租金。1.大连羽田公司每年支付租金 100万元，不包括各种费用。2.首期支付时间为2002年5月15日，以后每一年租金支付时间为5月25日之前。四、租赁登记。双方约定由大连羽田公司负责办理相关租赁登记，有关税费由大连羽田公司承担。五、租赁资产交接。大连羽田公司支付第一年租金之同时，弘丰公司应将租赁资产移交给大连羽田公司。

2.2002年5月22日，大连羽田公司以还款名义向龙王塘办事处支付了100万元。龙王塘办事处也向大连羽田公司移交了《转让合同》A、B项下的资产。大连羽田公司将生产经营场所搬移至涉案合同约定的原特轧厂厂区，并占有、使用涉案资产至今。

3.大连羽田公司在占有使用上述资产期间，自投资金，对房屋进行了较大规模的改扩建。

4.大连羽田公司又于2003年11月26日，以还款名义向龙王塘办事处支付了100万元；于2004年11月18日，以租金名义向龙王塘办事处支付了20万元；于2004年12月8日，以还款名义分别向龙王塘办事处支付了50万元一笔和30万元一笔；于2005年6月29日至同年12月13日，以租金名义分别向龙王塘办事处支付了50万元一笔、25万元二笔；于2006年11月15日，以租金名义向龙王塘办事处支付了100万元；于2007年7月3日和12月8日，以租金名义分别向龙王塘办事处支付了60万元一笔和40万元一笔。

5.龙王塘办事处自2002年5月8日到场参加和见证了上述三份合同签订时始，即已知道上述资产的真正受让人是羽田制造所，而非弘丰公司。尔后，龙王塘办事处又以以下主要行为事实作出了明确确认：①大连羽田公司于2002年5月29日向旅顺口区规划国土资源局呈报《关于改扩建工程项目的请示》。其基本内容是：“我公司已买断旅顺口区龙王塘镇龙王塘村原特轧厂的厂区及房屋，根据大连市对外贸易经济合作局大外经贸企字〔2002〕268号文件的批复，我公司准备对厂区进行改扩建工程。结合现有厂区情况以及大连羽田公司生产需要，需增加以下建筑项目……”龙王塘办事处在该文件上加盖了自己的公章以示对该文件与其有关内容的确认。②2002年8月8日，龙王塘办事处向旅顺口区人民政府呈报《关于征用原特轧厂土地及变更房屋所有权证等有关事宜的请示示》。该文件对基于何种事由提出该请示，作出这样的表述：“自2001年1月，羽田制造所董事长野口广委托其全权代表和大连羽田公司时任厂长就购买前述资产事宜，分别与龙王塘办事处进行了长达一年零四个月的谈判。在区党委、区政府及其有关部门和领导的高度重视和大力支持下，经中日双方的共同努力，野口广购买特轧厂房屋及土地合同终于于2002年5月8日正式签订。为了彻底盘活这一闲置多年的资产，减轻龙王塘办事处的财政压力，同时也为了让购买者——大连羽田公司能在短期内投产，在区政府领导的支持下，我们最终决定以 1200万元出售，并分12年支付完毕，每年支付给我们100万元。”③2007年8月7日，龙王塘办事处向大连羽田公司出具了《关于同意大连羽田公司继续履行〈转让合同〉的函》。该函全文是：“我办事处与弘丰公司于2002年5月8日签订了《转让合同》，约定：我办事处以1200万元的价格将原特轧厂厂区所属场地的国有土地使用权，连同房屋、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物、构筑物、地下物的所有权及附属设施设备（以下简称该资产）转让给弘丰公司；弘丰公司每年支付100万元，十二年支付完毕。该《转让合同》实际由大连羽田公司履行。截至2007年7月3日，大连羽田公司已支付转让费560万元（其中四笔合计280万元款项是以大连市旅顺口区龙王塘镇工业办公室名义收取的）。根据该《转让合同》第七条，我办事处现同意大连羽田公司受让该资产，并继续履行该《转让合同》。”

6.2003年7月31日，上述转让资产包含的土地办理了使用权人为弘丰公司的国有土地使用权登记，登记机关颁发了地块不同的两个该名下的国有土地使用权证书。2003年9月3日、5日和26日，上述转让资产包含的房屋办理了所有权人为弘丰公司的房屋所有权登记，登记机关颁发了该名下的13处房屋所有权证书。

7.2008年7月，大连市人民政府和大连市工商行政管理局分别颁发了确认大连羽田公司为羽田制造所独资设立的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》和《企业法人营业执照》。

8.在上述的证照下发之前的2007年 5月25日，羽田制造所向大连羽田公司发出《确认函》，内载：“……我公司现确认如下：一、大连羽田公司继续履行弘丰公司与龙王塘办事处签订的《转让合同》，享有原弘丰公司在该《转让合同》项下的权利并承担相应义务。二、弘丰公司与龙王塘办事处签订的《转让合同》项下的原龙王塘特种轧钢厂厂区所属场地的国有土地使用权、房屋、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物、构筑物、地下物的所有权及其附属设施归大连羽田公司所有。三、大连羽田公司负责与弘丰公司协商办理该资产的土地使用权和房屋所有权的过户手续，并承担产权过户过程中买卖双方所需交纳的全部税费。”同月28日，大连羽田公司召开董事会会议，作出同意上述《确认函》的决议。

9.大连羽田公司在取得外资独资企业证书之后，根据《转让合同》A要求弘丰公司协助将转让资产由弘丰公司名下变更登记在大连羽田公司名下，但遭到拒绝，由此而形成本案。

大连中院一审认为：本案各方当事人争议的焦点有两个：一是龙王塘办事处实际是向谁转让原旅顺龙王塘特种轧钢厂的国有土地使用权和其他物的所有权，亦即真正的受让人是羽田制造所，还是弘丰公司；二是实际受让人的权利取得是否违反中国法律，亦即应否给予中国法律的承认和保护。要澄清上述两个焦点问题所蕴含的是与非，就应当首先对涉案的《转让合同》A、《转让合同》B和《租赁合同》这三份合同书相互之间是一个什么关系作出准确的分析和定位，进而对它们各自的效力作出正确的判定。从前述的事实认定可见，该三份合同书是一个相互关联各自都不能孤立形成和存在的关系。因此，在对每个合同书效力作出判定时，应将每一个合同书放到该关联关系范围之内考量。首先，应当确认《租赁合同》是一个假合同，而相对应的《转让合同》A应认定为是真实的。认定《租赁合同》为假合同，并不是否定该合同书是真实的，而是否定该合同书所表述的合意内容是真实的，即，该内容不反映合同书显示的双方当事人即弘丰公司与大连羽田公司的真实意思表示。其根据和理由有二：一是《租赁合同》与《转让合同》A是一个相互排斥的关系。即是说，基于该两份合同书所表述的主体及其权利义务关系相冲突，两份合同书不可能都是真实的，当然也不可能都是假的，必有一真一假。那么，孰真孰假呢？对此，不仅有利益关系的大连羽田公司和羽田制造所坚称《转让合同》A真，《租赁合同》假，也不仅在大连羽田公司、弘丰公司之间的争议中处于中立地位的龙王塘办事处在诉讼前和诉讼中也一直坚持认为，其是向羽田制造所转让涉案资产，实际履行转让合同的受让人是羽田制造所，而且，弘丰公司在诉讼前的2004年6月3日给大连羽田公司和羽田制造所的致函已明确无误地自认该资产的实际受让人是羽田制造所，而不是弘丰公司。弘丰公司在诉讼中并没有提举有效且充分的证据推倒该自认，所以，该自认有效。二是受让人履行转让合同最基本的义务是向转让人支付转让费。大连羽田公司按照羽田制造所的意愿向转让人即龙王塘办事处支付了六年转让费共计600万元，而弘丰公司却分文未付。弘丰公司称由于其与大连羽田公司有《租赁合同》，所以，该600万元应视为其间接地向转让人支付了转让费。该观点与事实不符，与法相悖。因为弘丰公司从未向大连羽田公司开具过任何形式的收取租金的凭据，当然也就谈不上是弘丰公司用大连羽田公司支付的租金向转让人支付转让费。大连羽田公司与弘丰公司并未约定由大连羽田公司向弘丰公司支付的租金代替弘丰公司向转让人支付转让费，也就谈不上弘丰公司将大连羽田公司向龙王塘办事处支付的600万元视为是其用间接的方式支付了转让费。其次，在对上述两个合同真假作出结论之后，对《转让合同》B的真正受让人是谁，也就必然得出是羽田制造所的结论，即是说，根据《转让合同》A的约定，羽田制造所是以弘丰公司的名义与第三人龙王塘办事处签订《转让合同》B。事实已充分表明，该三方当事人都是自愿实施上述签约行为的。

既然《租赁合同》是假合同，那么，也就不涉及对其是否有效进行法律适用和判断的问题。两份《转让合同》则涉及是否有效的法律适用和判断问题。显而易见，由两个第三人和弘丰公司三方所签订的该两个转让合同书只反映存在一个转让法律关系，而不反映存在两个转让法律关系，该两个转让合同书的结合方能形成一个资产转让法律关系，转让人是龙王塘办事处，受让人是羽田制造所。那么，龙王塘办事处向羽田制造所转让涉案资产是否属于弘丰公司所称系属规避中国法律，因而无效呢？结论是否定的。因为该转让关系形成之时，《中华人民共和国合同法》已生效施行。根据该部法律规定，评判该转让关系是否构成规避中国法律而无效所依据的法律规范位阶只能是法律和行政法规。即是说，法律和行政法规之下位法的规定不能成为判定合同无效的依据。弘丰公司在反驳中称两个第三人的资产转让受让行为规避中国法律，应认定无效时，并没有指出该转让受让行为违反了中国法律和行政法规的哪个具体的强制性或禁止性规定，经审查，也并没有发现哪部中国法律或行政法规禁止或不允许将涉案资产在两个第三人之间进行转让和受让。根据法不禁止即可为，为之即合法的评判行为是否合法的基本规则和标准，应当确认，除转让合同约定的地下物的所有权转让不合法之外，两个第三人就涉案的国有土地使用权和其他物之所有权进行的转让和受让行为合法有效。之所以不确认转让合同约定的地下物所有权转让为合法，是因为根据中国法律规定，地下物所有权归属国家，且不因地上和地表物权之归属而改变地下物之所有权之该归属。

《转让合同》A已约定，在羽田制造所在中国注册成立其独资企业后，弘丰公司立即无条件协助办理受让的国有土地使用权和房屋所有权的过户手续。羽田制造所已成立了其独资的大连羽田公司，弘丰公司履行协助义务的合同约定条件已成就，弘丰公司应按其承诺无条件地协助办理上述物权的过户手续，其拒绝履行该义务，既构成了违约，又说明其缺乏诚信。

应当指出，羽田制造所作为外国企业和涉案资产的受让人，大连羽田公司在当时作为羽田制造所与中国企业投资成立的中外合资企业和涉案资产转让的受益人，在中国与中国企业和其他民事主体签订合同，应当遵守中国法有关签订合同的程序规定，其中包括，应当如实披露与合同有关的真实情况。然而，各方当事人却在同一天同一场合分别参与签订了假合同《租赁合同》和名实不符的转让合同，其行为是错误的。虽然基于如前所述的理由，该行为之错误尚不足以导致转让合同无效，但是，该行为却对中国有关机关对经济合同的管理乃至司法机关的审判工作产生了一定的负面作用，对此给予负面评判。

综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之规定，判决如下：一、证号为旅顺口国用　（2003）字第0413199号和 0413204号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权归属大连羽田公司：证号为旅顺村房字第09000921号、09000922号、09000539号、09000540号、09000541号、09000542号、09000543号、09000544号、09000545号、09000546号、09000547号、09000548号、09000549号《房屋所有权证》项下的房屋所有权归属大连羽田公司；龙王塘办事处与弘丰公司于2002年5月8日签订的《转让合同》涉及的除地下物所有权之外的其他物的所有权归属大连羽田公司。二、弘丰公司应于本判决发生法律效力后10日内协助大连羽田公司将前项物权证书办到大连羽田公司名下。一审案件受理费93 800元，诉讼保全费5000元由弘丰公司负担。

弘丰公司不服一审判决，向辽宁高院提起上诉称：1.弘丰公司与大连羽田公司签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是一份有效合同。大连羽田公司董事会决议及向相关管理部门请示中自认租赁弘丰公司的案涉房屋、土地进行生产、经营，证明双方已实际履行《租赁合同》，大连羽田公司与弘丰公司是租赁关系；2.大连羽田公司在一审中只提供了弘丰公司与羽田制造所签订的《转让合同》A的复印件，根据证据规则，复印件不能单独作为认定案件的依据。大连中院认定该《转让合同》A是真实的，并作为判决依据，违反法律规定。假使该复印件可以采信，因羽田制造所与弘丰公司签订《转让合同》A时，并未在我国登记注册，其不具备购买土地使用权主体资格。且未经相关国家机关批准，违反相关法律规定，该《转让合同》A应届无效合同；3.一审判决擅自改变土地和房产管理部门确认的权属内容，是超越民事审判的越权行为；4.大连羽田公司由合资变更为独资公司过程中，向工商部门呈报虚假材料，骗取工商注册登记，大连羽田公司不具备诉讼主体资格。故请求撤销一审判决，驳回大连羽田公司的诉讼请求。

辽宁高院二审查明：一审判决对《转让合同》A中双方当事人的查明有误。签订该《转让合同》A的甲方是弘丰公司，即转让方；乙方是日本国东京羽田钢管制作所，即受让方。对一审认定的其他事实予以确认。

辽宁高院另查明：2002年1月25日，大连羽田公司作出大羽资字（2002）01号《大连羽田公司第二十五次董事会决议》，决议大连羽田公司进行搬迁，租赁大连市旅顺口区龙王塘特种轧钢厂原厂区。

2002年2月10日，大连羽田公司法律顾问陈文卿给大连羽田公司和羽田制造所董事长野口广就本案涉及的资产购买事宜提出《法律意见书》。其基本内容是，现龙王塘办事处所属的原特轧厂厂区场地所有权为集体所有，龙王塘办事处无权对外转让，待由政府征为国有后再出让。根据中国法律规定，羽田制造所作为外国法人，不能作为受让方，受让方必须为在中国注册的法人。

2002年5月2日，袁君胜向弘丰公司及法定代表人杜丕福经理出具《联系函（承诺书）》，主要内容是：羽田制造所设立独资企业在筹建过程中，遇到新厂用地的困难。首先，羽田制造所在中国购买建厂用地主体资格方面存在法律障碍，其次，羽田制造所资金方面也存在困难。龙王塘办事处同意转让其所属特种轧钢厂的土地和厂房。如弘丰公司购买，可以联系承租，以减轻弘丰公司支付转让款的压力，这样可以解决羽田制造所建厂用地的问题。承诺：1.独资企业在生产过程中所需的原材料采购，在同等条件下优先由弘丰公司提供。2.独资企业生产的产品，在同等条件下优先提供弘丰公司销售。

2002年5月8日，龙王塘办事处向弘丰公司提交一份《证明函》，主要内容是：龙王塘办事处于2002年5月8日与弘丰公司签订了转让龙王塘办事处所属特轧厂厂房的合同。特轧厂厂房及其附属设备均归弘丰公司所有，同时，龙王塘办事处同意弘丰公司将所获得的资产出租给大连羽田公司。

2002年5月13日，野口广致函给袁君胜，基本内容是，在此之前袁君胜是羽田制造所的顾问，并要求袁君胜担任新总经理。

2002年5月15日，大连羽田公司向大连市对外贸易经济合作局提交大羽资字（2002）02号《关于大连羽田公司租赁厂区搬迁事宜的请示》，要求批准该企业租赁搬迁至位于大连市旅顺口区龙王塘街道官方村转让给弘丰公司的土地和厂房。

2002年5月23日，大连市对外贸易经济合作局下发大外经贸企字（2002）268号《关于大连羽田公司变更法定地址的批复》，同意大连羽田公司的法定地址变更为旅顺口区龙王塘村的董事会决议。

2004年5月31日，龙王塘办事处向弘丰公司发函，主要内容是，要求弘丰公司支付2004年的资产转让费，逾期将收回土地证和房屋所有权证，龙王塘办事处与弘丰公司签订的《转让合同》作废。

2004年6月3日，弘丰公司致函大连羽田公司、日本国东京羽田钢管制作所、野口广和姜运国，该《致函》称：“我公司于 2004年6月2日收到龙王塘办事处致我公司的函件，要求我公司履行2002年5月 8日签订的《转让合同》并限期支付转让费。但我公司于2002年5月8日与贵公司同时签订了《租赁合同》，该《租赁合同》与贵制作所签订的《转让合同》，以及与龙王塘办事处签订的《转让合同》属关联合同，即每年付给龙王塘办事处100万元转让费，是由大连羽田公司以租金方式进行支付的，而大连羽田公司在合同期限内并没有按时支付该款项。为此，我公司根据龙王塘办事处的函告要求，对大连羽田公司及制作所正式声明如下：一、根据我公司与羽田制作所签订的《转让合同》明确规定，转让的权利与义务均由羽田制作所承担。我公司如遭受经济损失应由羽田制作所赔偿。二、如果由于贵公司及制作所不能按时支付转让金或租金而引起的一切经济损失，我公司概不承担，由贵公司和羽田制造所负责承担一切经济损失。三、我公司强烈要求贵公司和制作所必须在2004年6月 15日前给我公司一个明确答复。若不能按期答复，我公司为避免损失，将不得不与贵公司和制作所解除合同，以便于同意龙王塘办事处的函告要求。”

2004年6月1日，王国珉向袁君胜出具一份《国有土地使用证、房屋所有权证交接清单》（下称《清单》），内容为：“兹有羽田钢管有限公司建厂筹备组将有关大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司在旅顺口区龙王塘街道官房子村的建厂国有土地使用证及其房屋所有权证交还旅顺口区龙王塘办事处，具体清单如下（略）。”上述材料所述交接的国有土地使用证有2本，交接的房屋所有权证有11本。《清单》交接人栏内签有“袁君胜15/6-2004”，接受人栏内签有“王国珉2004.6.1”，该清单打印字的落款时间是2004年6月15日。

2004年6月12日袁君胜向杜丕福出具一份《国有土地使用证和房屋所有权证收条》，内容为：“考虑到你公司（弘丰公司）尚未将旅顺口区龙王塘办事处与弘丰公司《转让合同》的转让款的全额支付完毕，建议将相应国有土地使用证和房屋所有权证暂交旅顺口区龙王塘办事处保管。你公司同意为宜。现收到大连保税区弘丰公司的国有土地使用证2本、房屋所有权证11本”。《收条》交接人栏内签有“杜丕福”。

2004年12月27日，姜运国向王国珉出具一份《国有土地使用证、房屋所有权证交接清单》。该《清单》交接人栏内签有“袁君胜5/6-2004”，接受人栏内签有“王国珉2004.6.15”，该清单的打印字落款时间是2004年6月15日，另有“以上证件全部取走，姜运国，2004.12.27”的手书文字。

2008年6月30日，大连市旅顺口区对外贸易经济合作局下发《关于大连羽田公司股权转让的批复》，同意大连羽田公司由中外合资企业变更为外资企业。

2008年9月17日，时任大连市旅顺口区民政局副局长王国珉作为弘丰公司的证人出庭作证，王国珉曾于1997年12月至2004年12月任龙王塘办事处副主任。其证明的主要内容是，王国珉主管招商引资工作，因日方无钱购买案涉厂房所有权和土地使用权，真正购买者是弘丰公司。大连羽田公司与弘丰公司是租赁关系，大连羽田公司直接将租金交付龙王塘办事处，可以帮助弘丰公司节省税费。2004年5月龙王塘办事处没有收到100万元转让款时，弘丰公司按致函的要求将案涉厂房、土地的产权证照交给王国珉。2004年12月 27日，由于王国珉工作调动，时间紧，联系不到弘丰公司，就将案涉厂房、土地的产权证照交给大连羽田公司姜运国经理。

2008年9月17日，袁君胜作为弘丰公司的证人出庭作证，2001年袁君胜是羽田制造所的代表。其证明的主要内容是，因大连市政府要求大连羽田公司进行搬迁，羽田制造所要购买案涉厂房、土地。袁君胜与王国珉联系，价格是1200万元。但经多方筹措，日方无力购买。日方律师陈文卿也出具法律意见书，认为日方无权购买。由于大连羽田公司是合资公司，中方不同意购买。无奈，袁君胜就与弘丰公司洽谈此事，由弘丰公司购买，再租给大连羽田公司。这样，弘丰公司购买了案涉厂房、土地，大连羽田公司租赁，租金每年100万元。

辽宁高院二审认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、案涉房产所有权及土地使用权的真正受让人是羽田制造所还是弘丰公司；二、羽田制造所购买龙王塘办事处的土地使用权是否违反法律规定。

关于案涉房产所有权及土地使用权的真正受让人是羽田制造所还是弘丰公司的问题。一审认定案涉房产所有权及土地使用权的真正受让人是羽田制造所，主要依据是日本国东京羽田钢管制作所与弘丰公司签订的《转让合同》A及弘丰公司的致函。首先，《转让合同》A系复印件，对该份能够直接证明其合同权利的重要证据，大连羽田公司无法提供证据原件，亦不能对此作出合理解释。第二，《转让合同》A的受让方是日本国东京羽田钢管制作所。尽管弘丰公司2004年6月3日在《致函》中自认签订了转让合同，明确受让方是日本国东京羽田钢管制作所。但现有证据不能证明羽田制造所与日本国东京羽田钢管制作所系同一法人。且在致函之后的2007年 12月8日大连羽田公司仍在依据《租赁合同》以租金的名义向龙王塘办事处付款。第三，大连羽田公司与弘丰公司签订了《租赁合同》，并在其内部董事会决议以及就企业搬迁向有关部门的请示文件中承认租赁弘丰公司厂房及土地等相关事宜。大连羽田公司向龙王塘办事处支付的款项亦明确记载为租金或还款，并非一审认定的代羽田制造所支付的转让款。第四，龙王塘办事处虽然在一、二审庭审中及向上级部门的请示中认为羽田制造所是案涉资产的受让方，但其无法否定与弘丰公司签订的案涉资产的转让合同；当未能如期收到转让款时，龙王塘办事处亦是向弘丰公司去函要求支付欠款。这说明龙王塘办事处承认弘丰公司是偿还欠款的主体，是资产受让方；时任龙王塘办事处具体负责此项工作的副主任王国珉亦证明案涉资产的受让方是弘丰公司。综上，案涉资产的真正受让人是弘丰公司而非羽田制造所，一审法院对此认定有误。大连羽田公司根据羽田制作所的《确认函》主张其享有案涉房产所有权及土地使用权的诉讼观点，缺乏证据支持。对弘丰公司所提相关上诉理由，予以支持。

关于羽田制造所受让国有土地使用权是否违反法律规定的问题。本案诉争标的是国有土地使用权和房屋所有权，本案又系涉外案件。根据《中华人民共和国物权法》第八条关于“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”的特别法优先原则，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国外资企业法》。《中华人民共和国土地管理法》第八十五条规定：“中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的，适用本法；法律另有规定的，从其规定”。据此，外资企业应受土地管理法调整。而《中华人民共和国外资企业法》所指的外资企业不包括外国的企业。根据物权法定原则，对物权的取得没有法律规定的就是法律所禁止的。羽田制造所是日本企业，其受让中国土地使用权没有法律依据。

关于弘丰公司提出大连羽田公司由合资公司变更为独资公司过程中，向工商部门呈报虚假材料，骗取公司注册登记，大连羽田公司不具备诉讼主体资格的问题。大连羽田公司提供了大连市旅顺口区对外贸易经济合作局《关于大连羽田公司股权转让的批复》，又提供了大连市人民政府和大连市工商行政管理局颁发的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》、《企业法人营业执照》。证明大连羽田公司为外资企业，其具有诉讼主体资格。至于其在工商部门是否有骗取注册登记行为，不属于法院审理范围。

综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，辽宁高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销一审判决；二、驳回大连羽田公司的诉讼请求。一审案件受理费93 800元、诉讼保全费 5000元，二审案件受理费93 800元，均由大连羽田公司承担。

大连羽田公司不服二审判决，向本院申请再审，请求撤销二审判决，改判维持一审判决，支持大连羽田公司的诉讼请求并由弘丰公司承担诉讼费用。理由：1.我国法律并不禁止外国企业取得中国土地使用权和房屋所有权。二审判决认定羽田制造所是日本企业，其受让中国土地使用权没有法律依据，属于适用法律错误。（1）国家土地管理局1990年3月9日《关于对外国人出让转让土地使用权核发土地证书问题的批复》中规定，关于颁发出让、转让给外商、华侨及港、澳、台商的国有土地使用权证书问题，暂由省级人民政府颁发，县级以上人民政府土地管理部门按照国家有关规定具体办理。待国家国有土地使用权出让、转让条例正式颁布后，按新规定执行。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日起施行）第三条规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。根据上述规定，羽田制造所购买涉案资产，符合法律规定。（2）二审判决认定“根据物权法定原则，对物权的取得没有法律规定的就是法律禁止的”。涉案合同签订的时间是2002年，而《中华人民共和国物权法》是2007年10月 1日起实施。因此，本案纠纷不应适用物权法的规定，且物权法定原则是指物权的种类和内容法定。物权法并没有对取得物权的主体作出禁止性规定。2.本案证据已充分证明涉案资产的受让人是羽田制造所，二审判决却认定受让人是弘丰公司。二审判决存在多处严重的基本事实认定错误。（1）本案的证据已充分证明签订《转让合同》A的主体为羽田制造所，各方当事人对此也无异议，二审判决却认定“现有证据不能证明羽田制造所与日本国东京羽田钢管制作所系同一法人”。（2）弘丰公司对只有复印件的《转让合同》A在庭审中强调是意向书，但二审判决却以复印件为由，不予采信。根据弘丰公司的致函、签约录像等形成的证据链条，均可以佐证该《转让合同》A的真实性。大连羽田公司不能提交《转让合同》A原件的原因在于其被前羽田制造所的工作人员袁君胜持有，拒不交出。（3）大连羽田公司与龙王塘办事处之间并无租赁关系，其支付给龙王塘办事处的款项实为转让款。弘丰公司在《致函》中确认每年付给龙王塘办事处的转让费是由大连羽田公司以租金的方式进行支付的。二审判决却错误地认定“大连羽田公司向龙王塘办事处支付的款项亦明确记载为租金或还款，并非一审认定的代羽田制造所支付的转让款”。（4）大连羽田公司与弘丰公司签订的《租赁合同》，并非双方真实意思表示，《租赁合同》也并未实际履行。二审判决却以该《租赁合同》作为认定资产受让人为弘丰公司的理由之一，属于事实认定错误。（5）涉案资产一直是由大连羽田公司实际行使占有、使用、收益的所有权权能，相关权证一直是由羽田制造所及大连羽田公司保管，充分证明涉案资产的受让人是羽田制造所，羽田制造所委托大连羽田公司实际履行了《转让合同》B。（6）龙王塘办事处作为资产出让人，自始即知悉并一直认可羽田制造所是资产受让人。二审判决错误地认定龙王塘办事处“无法否定与弘丰公司签订的案涉资产的《转让合同》”。3.二审判决中还存在其他严重事实认定错误。（1）二审判决错误认定“2002年2月10日，大连羽田公司法律顾问陈文卿给大连羽田公司和羽田制造所董事长野口广就本案涉及的资产购买事宜提出《法律意见书》”。弘丰公司对此仅提供了复印件，并无原件，且大连羽田公司和羽田制造所并未认可该证据。（2）二审判决错误认定“2002年5月2日，袁君胜向弘丰公司及法定代表人杜丕福经理出具《联系函（承诺书）》”。该联络函并未加盖羽田制造所的公章，羽田制造所一审中已明确从未对袁君胜作出这样的授权，且袁君胜与杜丕福存在关联关系。（3）二审判决错误认定“2002年5月8日，龙王塘办事处向弘丰公司提交一份《证明函》”。该证据没有龙王塘办事处的公章，不是原件，龙王塘办事处未予认可。（4）二审判决错误认定“2004年6月1日，王国珉向袁君胜出具一份《国有土地使用证、房屋所有权证交接清单》”。从该证据的落款时间和内容可以证明该证据是不真实的。（5）二审判决错误认定“2004年6月12日袁君胜向杜丕福出具一份《国有土地使用证、房屋所有权证收条》”。袁君胜和杜丕福存在关联关系，该证据不具有真实性。且二审判决认定 2004年6月1日袁君胜将有关权证移交王国珉，又认定2004年6月12日袁君胜才收到杜丕福移交的有关权证。两者明显逻辑错误。（6）二审判决错误认定“2004年 12月27日，由于王国珉工作调动，时间紧，联系不到弘丰公司，就将案涉厂房、土地的产权证照交给大连羽田公司姜运国经理”。王国珉的上述证言明显不合逻辑，没有事实依据。（7）二审判决错误地对与弘丰公司法定代表人存在密切关系的袁君胜的证言作为事实予以认定。

弘丰公司答辩称：1.二审判决适用法律正确。《关于对外国人出让转让土地使用权核发土地证书问题的批复》已于2000年 1月3日废止。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》只是暂行条例。本案应当适用《中华人民共和国土地管理法》第85条和《中华人民共和国物权法》第5条的规定，二审判决适用法律正确。2.二审判决事实认定正确。大连羽田公司和羽田制造所没有提供《转让合同》A的原件，签约录像不能证明《转让合同》A的真实存在。虽然弘丰公司认可《致函》的真实性，但是致函是发给大连羽田公司和日本国东京羽田钢管制作所的，而不是发给羽田制造所的。如果存在一份弘丰公司与日本企业的转让合同，那么该日本企业也应当是日本国东京羽田制作所，而不是羽田制造所。《转让合同》A复印件不是《致函》中提到的转让合同。《转让合同》A复印件是伪造的。弘丰公司与大连羽田公司签订了《租赁合同》，大连羽田公司向龙王塘办事处缴纳的租金是弘丰公司为了较少税负让其直接将租金交付龙王塘办事处的。大连羽田公司提出的其他二审判决认定事实错误均无法律依据。二审判决对《法律意见书》、《联系函》等证据只是做了客观的表述，没有做出具体认定，故不存在事实认定错误。二审判决事实认定正确。3.一审判决支持大连羽田公司的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，大连羽田公司的再审申请应予驳回。

羽田制造所陈述称：1.辽宁高院认定事实错误，诉争房产所有权及土地使用权的真实受让人是羽田制造所而不是弘丰公司。（1）《转让合同》A真实有效，是双方当事人真实意思表示。（2）羽田制造所与日本国东京羽田钢管制作所为同一法人，二审判决不予认定，明显错误。（3）大连羽田公司与弘丰公司签订的《租赁合同》并不是双方真实意思表示，以“租金”名义开具的收据不能证明双方真实存在租赁关系。2.二审判决适用法律错误，中国法律明确规定外国企业可以受让中国土地使用权和房屋所有权。综上，二审判决认定事实和适用法律明显错误应予纠正。

龙王塘办事处陈述称：1.大连羽田公司提供的《转让合同》A虽然为复印件，但根据签约录像、2004年6月3日弘丰公司给大连羽田公司、羽田制造所、野口广先生、姜运国先生的《致函》以及旅龙办〔2002〕32号文件，在弘丰公司不能提供相反证据的情况下，能够证明《转让合同》A的真实性。2.《转让合同》A的签约主体应以所盖公章为准不能以译名为准。3.羽田制造所和大连羽田公司受让国有土地使用权和房屋所有权不违反我国法律。

本院再审期间，大连羽田公司向本院提交了《新证据目录》、《新证据补充目录》各一本、签约照片四张、大连羽田公司介绍图册一本。其中，《新证据目录》内有大连市工商行政管理局《情况说明》、大连市旅顺口区经济合作局《情况说明》、大连市工商局颁发的大连羽田公司《营业执照》和大连市人民政府颁发的外商投资企业《批准证书》，共4份证据；《新证据补充目录》内有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、单聚宁主任的证词、龙王塘办事处证明、2002年5月17日羽田制造所支付首笔土地转让款电汇、换汇银行水单及翻译件、2003年11月25日羽田制造所支付第二笔转让款银行水单、羽田制造所登记公证、认证及翻译件、大连市旅顺口区经济发展局《技改通知单》、大连市旅顺口区规划和国土资源局批复的《施工图纸》，共8份证据。

弘丰公司认为上述证据均不构成再审新证据，对上述证据不予认可。羽田制造所认为上述证据均构成再审新证据，对上述证据予以认可。龙王塘办事处认为除了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》不能作为证据使用外，其他证据均构成再审新证据并予以认可。

龙王塘办事处提交了单聚宁起草的请示报告底稿原件一份。

大连羽田公司认为该证据构成再审新证据并予以认可。弘丰公司认为该证据不属于再审新证据，不予认可。羽田制造所认为该证据构成再审新证据并予以认可。

本院经审查认为：大连羽田公司提交的《新证据目录》中的大连市工商行政管理局《情况说明》和大连市旅顺口区经济合作局《情况说明》两份证据是于二审判决作出之后形成的，属于再审新证据。该两份证据证明了大连羽田公司的营业执照和批准证书中载明的投资方是羽田制造所，但是均翻译成了日本国或者日本羽田制造所。

大连羽田公司提交的《新证据补充目录》中《单聚宁主任的证词》虽然系于二审判决后形成的，但弘丰公司对该证据不予认可，且单聚宁未到庭接受询问，故对该证据的证明力本院将结合其他证据予以综合认定。对于《龙王塘办事处证明》，因龙王塘办事处在本案一、二审及提审程序中均参与诉讼并对案件事实作出了陈述，故其出具的上述证明系其陈述意见，不能作为证明本案事实的证据。

除上述四份证据外，大连羽田公司提交的其他证据以及龙王塘办事处提交的单聚宁起草的请示报告底稿证据，在本案二审举证期限内客观存在，能够被大连羽田公司和龙王塘办事处取得并提交，而其又不能证明其未提交不存在故意或者重大过失。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于再审新证据，本院不予采信。

大连羽田公司于本案二审期间提交了其向龙王塘办事处新支付的2008年转让费100万元的证据，二审判决未予认定。本院庭审过程中，各方当事人对大连羽田公司以租金或者还款的名义向龙王塘办事处缴纳了2002年至2008年的转让款共计700万元的事实不持异议，本院予以确认。

大连羽田公司对二审判决另查明的事实明确提出异议，认为二审判决认定事实错误。弘丰公司认为二审判决认定事实正确。本院经审查认为，二审判决另查明了十五项事实。其中，第八项2004年5月31日龙王塘办事处致弘丰公司的《函》、第九项 2004年6月3日弘丰公司的《致函》和第十三项2008年6月30日《关于大连羽田公司股权转让的批复》三项事实，一审判决已经作出相关认定，二审判决属于重复认定。二审判决还查明了其他十二项事实，但均未对证明这些事实的证据的质证情况和采信理由予以分析认定。这些证据有的系复印件且其他当事人不予认可，有的与本案事实不具有关联性，因此，一审判决对这些证据的分析认定以及不予采信的结果是正确的，二审判决直接依据这些证据认定相关事实确有不当，应予纠正。

弘丰公司于本院庭审期间向本院申请调取辽宁省人民检察院对龙王塘办事处相关负责人马贵云、赵百强和单聚宁滥用职权案件的讯问笔录。本院委托辽宁高院调取上述证据，辽宁高院两次与辽宁省人民检察院联系，辽宁省人民检察院均表示该案现处初查阶段，尚无法提供上述证据，故无法调取。本院认为，在目前无法调取上述证据的情况下，根据本案现有证据，已经能够查明相关事实，故对弘丰公司申请调取的上述证据不再调取。

本院经审理查明：一审判决查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审判决另查明的事实，缺乏证据支持，本院不予确认。

另查明：大连羽田公司的营业执照和批准证书中载明的投资方是羽田制造所，但是均翻译成了日本国或者日本羽田制造所。

大连羽田公司以租金或还款的名义向龙王塘办事处支付了2002年至2008年的转让款共计700万元。

本院认为，羽田制造所系于日本注册的公司，本案系涉外物权确认纠纷。涉案不动产及其附属动产位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条的规定，本案应适用中华人民共和国法律审理。一、二审判决适用中华人民共和国法律审理本案是正确的。

根据大连羽田公司的再审请求及理由、弘丰公司的答辩、羽田制造所和龙王塘办事处的陈述，本案的焦点有三：

一、涉案资产的真正受让人是谁

1.羽田制造所的主体资格。《转让合同》A明确规定，涉案资产的受让人是“日本国东京羽田钢管制作所”，而本案当事人羽田制造所的全称为“株式会社羽田钢管制造所”，两者的中文名称并不一致，二审判决据此认定两者并非同一主体。本院认为，两者系同一主体，理由如下：首先，《转让合同》A中的“日本国东京羽田钢管制作所”在该合同中所加盖的公章和法定代表人人名章与本案当事人羽田制造所的公章和法定代表人人名章是相同的。其次，根据本院另查明的事实，大连羽田公司的唯一投资人系羽田制造所，但是大连羽田公司的营业执照和批准证书中所载的羽田制造所的中文译名均有不同，因此，羽田制造所的中文名称有所不同系出于翻译的原因。再次，本案庭审期间，各方当事人均未对羽田制造所在本案中的主体资格问题再提出异议。因此，本案当事人羽田制造所与《转让合同》A以及《致函》等证据中提及的“日本国东京羽田钢管制作所”系同一主体。二审判决仅依据中文译名不同即认为不能证明羽田制造所和“日本国东京羽田钢管制作所”系同一法人，确有不当，应予纠正。

2.《转让合同》A复印件的真实性。在本案一、二审以及提审过程中，除弘丰公司以外的其他三方当事人大连羽田公司、羽田制造所、龙王塘办事处始终陈述的事实是：2002年5月8日，本案四方当事人同时签订了《转让合同》A、《转让合同》B以及《租赁合同》三份合同。现大连羽田公司提交了《转让合同》A复印件，并对其无法提交原件作出了解释。弘丰公司虽然认为大连羽田公司提交的《转让合同》A复印件系伪造的，但是其始终认可自己出具的《致函》的真实性，该《致函》中明确提到其与羽田制造所、龙王塘办事处签订了两份转让合同，该两份转让合同与《租赁合同》系属关联合同。本案庭审期间，本院明确要求弘丰公司提交其在《致函》中提到的其与羽田制造所签订的转让合同，但其始终未能提交。本院认为，综合弘丰公司的《致函》、签约录像等证据以及各方当事人对案件事实的陈述，能够证明《转让合同》A是真实存在的，而且《转让合同》A、《转让合同》B以及《租赁合同》系关联合同。至于《转让合同》A的具体形式和内容问题，因该合同的签约方是弘丰公司和羽田制造所，因此，弘丰公司和羽田制造所均应持有《转让合同》 A的原件。现大连羽田公司提交了羽田制造所保存的《转让合同》A复印件并对其无法提供原件作出了解释，而弘丰公司却始终不提交其持有的《转让合同》A原件。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院对大连羽田公司提交的《转让合同》A复印件的真实性予以确认。

3.对涉案资产真正受让人的认定。本案中，《转让合同》A、《转让合同》B和《租赁合同》是相互关联的三份合同。根据三份关联合同的约定和实际履行情况，《租赁合同》并不是当事人的真实意思表示，不发生法律效力。《转让合同》A和《转让合同》B系当事人真实意思表示，不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。

虽然《转让合同》B约定涉案资产的出让人是龙王塘办事处，受让人是弘丰公司。但是，根据《转让合同》A的约定，系羽田制造所委托弘丰公司购买涉案资产并签署《转让合同》B。而本案四方当事人在2002年5月8日均到场参加并见证了所有合同的签署过程，因此，各方当事人均知道涉案资产的真正受让人是羽田制造所以及羽田制造所与弘丰公司之间系委托代理关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据上述法律规定，《转让合同》B直接约束龙王塘办事处和羽田制造所，因此，龙王塘办事处是涉案资产的出让人，羽田制造所是涉案资产的真正受让人。弘丰公司割裂《转让合同》A与《转让合同》B的关联关系，在未支付任何对价的情况下，仅依据《转让合同》B认为其系涉案资产的受让人，与事实不符，亦与上述法律规定不符，本院不予支持。一审判决认定涉案资产的真正受让人是羽田制造所是正确的，二审判决认定涉案资产的真正受让人是弘丰公司确有错误，应予纠正。

二、羽田制造所受让涉案资产是否违反我国法律法规的规定

《转让合同》B约定的转让资产包括涉案国有土地使用权和地上建筑物、构筑物、地下物及附属设施设备的所有权。本案各方当事人对羽田制造所受让涉案地上建筑物等资产的所有权均无异议。争议焦点在于羽田制造所作为境外法人受让涉案国有土地使用权是否违反我国法律法规的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。本案中，羽田制造所签署合同受让涉案资产的事实发生在 2002年，当时《中华人民共和国物权法》尚未实施，因此，二审判决适用《中华人民共和国物权法》认定羽田制造所不能受让我国国有土地使用权确有错误，况且物权法定原则是指物权的种类和内容法定，二审判决将该原则理解为物权的取得法定亦属错误，应予纠正。

三、大连羽田公司的诉讼请求能否得到支持

大连羽田公司向本院提出的再审请求是：撤销二审判决，维持一审判决，支持大连羽田公司的诉讼请求并由弘丰公司承担诉讼费用。大连羽田公司在本案一审期间提出的诉讼请求有三：1.确认羽田制造所将其以弘丰公司名义与龙王塘办事处签订的《转让合同》B中的权利义务转让给大连羽田公司的行为有效。2.确认龙王塘办事处下属原龙王塘特种轧钢厂厂区所属场地的国有土地使用权和厂房、仓库、变电所、职工宿舍、办公楼等全部地面建筑物、构筑物及其附属设施所有权归属大连羽田公司。3.判令弘丰公司协助将上述的2块国有土地使用权和13处房屋所有权办理过户到大连羽田公司名下。

根据已经查明的事实，羽田制造所和龙王塘办事处分别于2007年5月25日和 2007年8月7日向大连羽田公司发出《确认函》和《关于同意大连羽田公司继续履行〈转让合同〉的函》，确认由大连羽田公司继续履行《转让合同》B，并享有相应的权利义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在龙王塘办事处同意的情况下，羽田制造所将其于《转让合同》B中的权利义务一并转让给大连羽田公司的行为，符合法律规定，应认定为有效。

大连羽田公司根据《转让合同》B的约定，请求确认涉案国有土地使用权和地上建筑物等不动产及附属设施设备动产的所有权。根据已经查明的事实，龙王塘办事处在《转让合同》B签署后，已经将涉案全部资产交付大连羽田公司。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《转让合同》B并未对涉案附属设施设备动产所有权的转移作出明确约定，因此，应当适用上述法律的规定，涉案附属设施设备动产的所有权自交付时起归属大连羽田公司。一审判决对涉案附属设施设备动产所有权的确认是正确的，应予维持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权有所不当。

根据《转让合同》A的全部内容和具体文义，弘丰公司应在羽田制造所注册成立独资企业大连羽田公司后，立即无条件协助将涉案土地使用证和房屋所有权证过户至大连羽田公司名下。现大连羽田公司已经设立，其要求弘丰公司协助办理过户手续，有相关合同依据，弘丰公司应当依约履行。因此，一审判决支持大连羽田公司关于弘丰公司办理过户手续的第三项诉讼请求是正确的。二审判决驳回大连羽田公司的全部诉讼请求确有错误，应予纠正。

综上，大连羽田公司的部分再审请求有相关事实和法律依据，应予支持。二审判决认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。一审判决虽然认定事实清楚，但适用法律和判决结果亦有不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2010）辽民三终字第28号民事判决和辽宁省大连市中级人民法院（2008）大民二初字第 63号民事判决；

二、确认株式会社羽田钢管制造所以大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司名义与大连市旅顺口区龙王塘街道办事处签订的转让合同中的附属设施设备的所有权属于大连羽田钢管有限公司；

三、大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司于本判决生效之日起七日内将证号为旅顺口国用　（2003）字第0413199号和 0413204号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权和证号为旅顺村房字第09000921号、09000922号、09000539号、09000540号、09000541号、09000542号、09000543号、09000544号、09000545号、09000546号、09000547号、09000548号、09000549号《房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至大连羽田钢管有限公司名下。

四、驳回大连羽田钢管有限公司的其他诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各93 800元人民币，诉讼保全费5000元人民币，共计 192 600元人民币，由大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司承担。

4.胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案^[5]

【裁判摘要】

房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，共有人之间有权通过协议予以分割。

在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付，在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。

【案情】

原告：胡田云。

被告：汤锦勤。

被告：王剑峰。

原告胡田云因与被告汤锦勤、王剑峰发生所有权确认纠纷，向浙江省兰溪市人民法院提起诉讼。

原告胡田云诉称：被告王剑峰系被告汤锦勤的前妻，二人于2000年1月份离婚，双方对位于兰溪市黄龙洞曹家路13号房屋及子女抚养约定如下：房屋两间三层，第一、三层归汤锦勤所有，第二层归王剑峰所有。婚生子汤弘波由汤锦勤抚养。如拆迁赔偿，王剑峰分割三分之一。原告离异后与汤锦勤于2004年3月26日登记结婚。2006年7月份，曹家路13号房屋因道路拓宽改造被拆除，共计获得各类补偿款 270 000余元，按照离婚协议，王剑峰从兰溪市拆迁办领走拆迁补偿费90 000元，其余由汤锦勤领取。后原告与汤锦勤共同出资建造位于兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋一幢，并与汤锦勤、汤弘波及原告儿子一起居住在该房屋中。2009年10月份左右，王剑峰以原告建造房屋属汤弘波与汤锦勤共有为由，要求村委会进行调解，分割属于汤弘波个人所有的房产。原告此时得知汤锦勤与王剑峰已就新建房产进行了协议分割。因原告认为协议损害了其权益，调解未能成功。2010年6月份，汤锦勤儿子汤弘波起诉，要求法院确认兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#的房屋三至四层归汤弘波所有。原告认为，汤锦勤与王剑峰的房产已被政府拆迁掉且王剑峰的补偿款也已经领走，无权对属于原告与汤锦勤共有的兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋进行处分。请求法院确认汤锦勤与王剑峰于2006年7月8日签订的关于房屋拆迁补偿和房产分割协议中的第三条条款无效。

原告胡田云提交了如下证据：

1.原告胡田云身份证，证明原告的身份。

2.结婚证，证明原告胡田云和被告汤锦勤于2004年登记结婚。

3.离婚证、离婚协议书各一份，证明被告王剑峰与被告汤锦勤2000年离婚及双方离婚时关于房屋分割、子女抚养的约定。

4.集体土地房屋拆迁补偿安置协议书一份，证明兰溪市曹家路13号房屋已被拆迁及所得补偿款280 498元。

5.协议书一份，证明被告王剑峰与被告汤锦勤关于新建房屋分割的约定。

被告汤锦勤辩称，汤锦勤与被告王剑峰于2000年离婚，当时双方约定二间三层房屋中的第二层归王剑峰。汤锦勤与原告胡田云于2004年结婚。房屋被拆迁前汤锦勤与王剑峰在村里签订了协议，约定新建房屋的第一、二层归汤锦勤所有，第三层以上归儿子汤弘波所有。因怕被责怪汤锦勤未将协议事项告知胡田云。汤锦勤领到的补偿款180 000元，其中20 000多元用于归还老房子遗留债务，其余均用于造房，新房子造价约300 000元。

被告王剑峰辩称，按照离婚协议，对被拆迁房屋原告胡田云没有所有权份额。按照离婚时王剑峰与被告汤锦勤口头约定，因儿子汤弘波由汤锦勤抚养，被拆迁房屋第一、三层归汤锦勤，其中一层是归儿子所有。第二层归王剑峰所有。房屋拆迁补偿款中儿子也有一份，二间三层的老房子是与别人拼起来造的，确实借了一笔钱。在2006年房屋列入拆迁后，王剑峰要求把儿子份额单独列出，否则由其自己建造房屋，汤锦勤不同意。双方后在村委会盖章见证下签订了一份拆迁安置权益分配协议。

兰溪市人民法院一审查明：

被告汤锦勤、王剑峰原为夫妻，原坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层房屋系其二人的共同财产。2000年1月双方协议离婚。离婚协议约定：儿子汤弘波由汤锦勤负责抚养。共同财产房屋二间，第二层归王剑峰所有，第一层、第三层归汤锦勤所有。楼梯间双方使用。房屋如拆迁，经济补偿费分三分之一给王剑峰。2004年3月，汤锦勤与原告胡田云登记结婚。2006年7月。因曹家路拓宽需拆迁坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层房屋。当地村委会安排地基建造新房，王剑峰要求参与建房，汤锦勤不同意共建。双方经过协商，二人于2006年7月8日，在当地村委会见证下签订协议。第三条关于住房分割约定：如安排地基新建住房由汤锦勤造（此房不能低于三层），建成后的住房不准出售、抵押和转让。一至二层归汤锦勤所有，二层以上归汤弘波所有。楼梯间供双方共同使用。如汤锦勤百年后汤锦勤的一至二层归合法继承人汤弘波所有。2006年7月21日，兰溪市建业房屋拆迁有限公司与汤锦勤签订集体土地房屋拆迁补偿安置协议书。按双方约定，王剑峰领取房屋拆迁补偿款90 000元。汤锦勤在村安排的土地上建造现位于兰溪市莲花新区福兴村27幢1#房屋一幢。2010年6月份，汤锦勤儿子汤弘波起诉至法院，要求确认兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#的房屋三至四层归其所有。

兰溪市人民法院一审认为：

原坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层是被告汤锦勤、王剑峰共同财产。房屋拆迁后所得的补偿金及由村安排地基新建住房是物的形态转变。汤锦勤、王剑峰有权对自己所有的财产享有处分权，所签订的协议是汤锦勤与王剑峰真实意思表示。讼争房虽系原告胡田云与汤锦勤婚后建造，但胡田云未能提供建造房屋的出资证据，认为汤锦勤与王剑峰所签协议侵犯其合法权益，证据不足。

据此，浙江省兰溪市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，于2010年10月 27日判决：

驳回原告胡田云的诉讼请求。

胡田云不服一审判决，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一、被拆迁的曹家路13号二间三层房屋中仅有第二层2间和第三层1间属被上诉人汤锦勤与王剑峰的夫妻共同财产，其余属汤锦勤的婚前财产，两人在离婚时一并予以分割，已有利于王剑峰。二、王剑峰已如数领到属于自己份额的拆迁房屋补偿款和地基复建费合计90 000元，无权对上诉人与汤锦勤共建的新房提出任何要求。三、汤锦勤与王剑峰达成的拆迁安置协议系王剑峰一手炮制、借用村干部参与迫使汤锦勤签字，完全剥夺了上诉人合法的房产权益，是违法的、无效的。四、原房屋和拆迁后新建房屋是两个不同组合的房屋所有权，原房屋按离婚协议论属汤锦勤与王剑峰的共同财产，但该房屋拆迁后的新建房屋属于上诉人与汤锦勤的夫妻共同财产。五、上诉人在二审中将提供建设新房的出资证据，总共支出款项达人民币322 351元。综上，请求撤销原判，依法改判。

上诉人胡田云在二审中提交了以下证据：

1.何林书的书面证明一份，证明拆迁前房屋中的三间系何林书于1996年3月以38 000元价格出让给被上诉人汤锦勤与王剑峰。

2.借贷凭证、借条、付款收据等共计14份，共同证明上诉人胡田云与被上诉人汤锦勤建新房投入人民币322 351元，其中上诉人投入104 797元。

3.门牌证一份，证明上诉人胡田云与被上诉人汤锦勤共建新房的坐落位置。

被上诉人汤锦勤在答辩中提出：被拆迁的曹家路13号二间三层房屋中仅有第二层2间和第三层1间属汤锦勤与被上诉人王剑峰的夫妻共同财产，第一层2间与第三层1间系其与母亲共建的，在与王剑峰离婚分割时，未征得母亲同意。

被上诉人王剑峰在答辩中提出：因其对于老房子有三分之一份额，根据拆迁政策，有权重新获得地基建房，按照与被上诉人汤锦勤有关拆迁安置的协议约定，被上诉人并未参与到建房，但是汤锦勤与上诉人胡田云的建房行为涉及到了其土地使用权。王剑峰与汤锦勤签订有关拆迁安置的协议完全是处于维护双方共同婚生子的利益。

被上诉人王剑峰在二审中提交了被上诉人汤锦勤哥哥汤建华书面证明一份，证明被拆迁房屋属于汤锦勤与王剑峰所有，与母亲童秀莲无关。

金华市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

本案二审的争议焦点是：一、兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋的权属；二、拆迁安置权益的归属与分配；三、上诉人胡田云可否依据房屋建造行为主张房屋所有权。

金华市中级人民法院二审认为：

一、关于第一个争议焦点。

上诉人胡田云提供的证据1与被上诉人王剑峰提供的证据均涉及被拆迁房屋的权属问题，涉及到的案外利害关系人为被上诉人汤锦勤的母亲童秀莲，与作为上诉人的胡田云无关，且童秀莲对汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议中对被拆迁房屋的权属分配至今未提出异议，房屋拆迁补偿安置协议亦由汤锦勤出面签订并履行完毕，因此在本案中应以离婚协议作为认定被拆迁房屋权属的依据，可认定坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属王剑峰与汤锦勤两人共有。

二、关于第二个争议焦点。

根据不动产所有权的固有法律属性和房屋拆迁安置过程中普遍性的政策规定，安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。因被上诉人汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议约定，坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属两人共有，故源自该房屋所有权的拆迁安置权益属于汤锦勤与王剑峰共有，其两人有权就安置权益的具体落实和分配进行协商确定。分析有关安置权益分配协议的签订过程，王剑峰起先虽主张独立享有安置权益特别是新建房屋土地使用权，但在共同将安置后新建房屋作出了维护共同婚生子汤弘波利益的处分后，其同意由汤锦勤单独享有新建房屋土地使用权，安置权益中的其他部分则以三分之一为基本原则予以享有。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议总体利益平衡，不存在显失公平之处。

三、关于第三个争议焦点。

因由被上诉人汤锦勤独自享有新建房屋土地使用权，即被上诉人王剑峰退出新房建设，上诉人胡田云作为汤锦勤的现任妻子，必然参与其中，但因胡田云与汤锦勤对拆迁安置各项补偿款160 000余元被投入安置房建造的事实无异议，结合黄龙洞村村书记和村主任在一审法院调查笔录中对安置房每平方米造价的陈述，安置房建造无需显著追加投入，且决定安置房权属的关键因素在于土地使用权而非建造成本，追加投入之一半亦属汤锦勤有权处分，故胡田云对本案诉争房屋虽有一定贡献，但据此不足以作为其享有房屋所有权份额的依据，且该贡献与其享有的居住使用权益基本相当。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议并未损害胡田云的合法权益。

综上，对于被上诉人汤锦勤与王剑峰于2006年7月8日达成的有关拆迁安置权益分配协议中的第三款，上诉人胡田云主张无效的理由均不能成立。据此，浙江省金华市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2011年1月13日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

5.夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案^[6]

【裁判摘要】

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。

【案情】

原告：夏浩鹏。

原告：杨建平。

原告：杨荣华。

原告：罗光亚。

原告：周修安。

被告：上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会。

负责人：姜宏章，该业主委员会主任。

原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安因与被告上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会（以下简称精文业委会）发生业主知情权纠纷，向上海市闸北区人民法院提起诉讼。

原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安诉称：五名原告系上海市闸北区精文城市家园小区业主，被告精文业委会系该小区业主委员会。根据法律规定，原告享有要求公布、查阅业委会决定及会议记录、维修基金使用情况的权利。被告应每月与开户银行核对维修基金账目，每半年向业主公布一次，但被告至今未按规定公布 2007年下半年至2009年上半年小区维修基金和公共收益的有关账目情况，剥夺了原告的知情权。原告现对已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造及业委会值班津贴19 023元有异议，被告应提供相关凭证以供原告核对。维修基金开户银行曾给被告实物回扣，被告在账目中未予公开。此外，被告选聘的上海精文物业管理有限公司（以下简称精文物业）超资质接盘，为此原告向有关部门反映，上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北区房地局）在《信访答复》中称“我局曾就物业超资质接盘的问题与业委会进行沟通，业委会还专门提交报告，说明情况”，但该报告未向业主公开。原告请求判令：1.精文业委会公布2009年7月14日闸北区房地局在《信访答复》中所提及的“为此业委会还专门提交报告”之“报告”以及“与精文城市家园业委会进行沟通”的全部情况和同意“续聘”精文物业的全部会议记录；2.精文业委会公布关于讨论精文物业超资质接盘的业主大会或业主委员会的决定及会议记录；3.精文业委会公布自2007年下半年至2009年上半年按每半年一次的小区维修资金和公共收益账目情况（公共收益账目具体指机动车停车费、广告费收支情况），并要求将上述账目张贴在小区及每个门牌号幢前面；4.精文业委会提供上述账目的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单以供原告进行核对和查询，原告享有复印权（复印费由原告承担）；5.精文业委会向原告出示《物业服务合同》之附件，原告对该合同附件享有复印权（复印费由原告承担）；6.精文业委会向原告出示维修资金的会计账目，原告对该账目享有复印权（复印费由原告承担）；7.精文业委会向原告出示《物业服务合同》中提及的物业公司各项工作报告，原告享有复印权（复印费由原告承担）。

原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安提交以下证据：

1.公共收益、维修资金收入财务管理账目公布明细表以及广告展示箱、蒸汽房、灯箱的照片，旨在证明被告精文业委会公布的账目存在收支不清、部分收益未入账以及被告擅自动用公共收益资金的情况。

2.2009年9月16日业主委员会公告、2009年7月14日闸北区房地局的《信访答复》、2008年6月10日被告精文业委会与精文物业签订的《物业服务合同》及业主大会议事规则、业主公约，旨在证明被告隐瞒精文物业超资质的情况，擅自签订《物业服务合同》，侵犯业主权益。

3.小区灯具、玻璃墙窗的照片，旨在证明小区擦玻璃、安装灯具工程未经公示、表决。

4.上海市商品房预售合同、2009年9月7日政府信息公开申请答复书以及精文物业资质证书，旨在证明精文物业并非商品房预售合同中约定的物业公司。

5.2009年11月19日小区部分业主签名的《关于精文城市家园业委会侵犯业主知情权的经过》，旨在证明被告精文业委会多次侵犯业主知情权、监督权。

6.2009年9月16日闸房管答字（2009）第36号回复，旨在证明前期物业管理合同未经备案。

7.维修资金业主年度结存单，旨在证明维修基金开户银行定期向小区业主寄送年度结存单。

被告精文业委会辩称：1.闸北区房地局在《信访答复》中所提及的“为此业委会还专门提交报告”、“与精文城市家园业委会进行沟通”的事实并不存在。为此，精文业委会向闸北区房地局投诉，芷江西房地办已对此做出书面澄清，所以被告无法提供五原告要求的上述材料。有关“续聘”精文物业的全部会议记录已提交法庭；2.精文物业是经有关部门批准的前期物业，选聘是按程序选举产生。签约时，精文业委会并不知道精文物业超资质，也未就此进行过专门讨论，无法提供讨论精文物业超资质接盘的相关决定及会议记录；3.精文业委会成立于2007年12月，自2008年始小区公共收益账目已按每半年一次在小区及每个门牌号幢张贴公布，即使账目形式上存在缺陷，并不影响其真实性。关于小区的维修基金，由于至今尚未动用，故无相关账目可供公布，且开户银行上海银行闸北支行定期向小区业主寄发业主年度结存单，故不同意原告的第三项诉讼请求；4.已公布的收益账目中涉及到业委会开支（办公费、会议费、电话费、培训费、值班津贴）的清单及发票虽在精文业委会处，但精文业委会担心原告可能做出断章取义的行为，经讨论决定不向原告提供。其他清单及发票均由精文物业保管，被告无法提供，且精文业委会认为该部分的知情权不包括在法定范围之内；5.2008年6月精文业委会与精文物业签订的《物业服务合同》之《补充协议书》已提交法庭；6.上海市闸北区精文城市家园小区的维修基金未曾使用，无会计账目可供提供，不同意原告的该项诉讼请求；7.精文物业从未向精文业委会提供过书面的工作报告，双方仅是口头上的沟通，无法提供原告要求的相关材料。针对原告的诉讼请求，精文业委会还认为：原告曾向被告提出查阅相关资料的要求，精文业委会为此请示芷江西房地办，房地办根据当时的法律规定认为个人无权查阅，故精文业委会拒绝了原告的查阅请求。有关物权法司法解释实施后，原告未再与精文业委会进行沟通即提起诉讼。现精文业委会愿意按法律规定接受业主的查询，但原告的知情权仅限于司法解释规定的五项内容。此外，由于原告采取暴力手段阻碍被告的正常工作，限制业委会委员的人身自由，应芷江西房地办的要求被告已停止工作，新一届的业委会选举工作正在筹备中。

被告精文业委会提交以下证据：

1.2009年9月18日被告精文业委会针对《信访答复》的投诉、2009年11月30日芷江西房地办的回复，旨在证明闸北区房地局在《信访答复》中所提及的“为此业委会还专门提交报告”、“与精文城市家园业委会进行沟通”的事实并不存在。

2.2008年6月10日被告精文业委会与精文物业签订的《物业服务合同》、《补充协议书》及“续聘”的会议记录、续聘物业的公告、几点说明、结果公告、选票样张，旨在证明精文物业是按程序选举产生。

3.公共收益账目明细表，旨在证明被告精文业委会已每半年一次在小区公布公共收益账目。

4.2009年2月14日《关于城上城小区续订物业服务合同的情况汇报》以及 2009年4月5日、9月16日两次业委会公告，旨在证明被告精文业委会已就续聘物业及维修基金等问题做出说明。

上海市闸北区人民法院一审查明：

原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安系上海市闸北区精文城市家园小区业主。

2007年12月6日，上海市闸北区房屋土地管理局向上海市闸北区精文城市家园小区业主大会、被告精文业委会颁发了《业主大会、业主委员会备案证》，其中明确业委会负责人为姜宏章、许富琪、王耀宗。

2008年6月10日，被告精文业委会与精文物业签订《物业服务合同》，委托精文物业对小区实施物业服务与管理。合同期3年，自2008年6月10日至2011年6月9日止。之后，精文业委会与精文物业又就小区内公益收入的分配签订了《补充协议书》。

2008年4月5日、7月18日，精文物业对小区2005年8月至2007年12月、2008年上半年的公共收益账目制表并在小区公布。上述账目中显示1-23号业主外墙玻璃清洗费为人民币4.9万元。

2009年1月、7月，被告精文业委会与精文物业共同对小区2008年下半年及2009年上半年的公共收益账目进行公布。上述账目中显示清洗玻璃费用共计10万元（第一次4.9万元、第二次5.1万元）；2007年11月至2008年12月期间办公费、会议费、业委会值班津贴支出19 023元；划入小区维修基金账户10万元；2009年上半年南区景观灯改造费用35 050元以及办公费、电话费、会议费、培训费、业委会值班津贴支出7505.7元。

2009年7月14日，闸北区房地局就原告周修安的信访做出《信访答复》，称：“精文物业以三级资质承接精文城市家园超出了其资质的承接范围。我局曾就精文物业超资质接盘的问题与业委会进行沟通，业委会表示小区刚完成物业选聘，重新选聘需花费大量人力物力，不利于小区建设，且大多数业主也认可精文物业的管理水平，为此业委会还专门提交报告，说明情况。我局对精文物业保留处罚的权力。”

由于被告精文业委会认为上述《信访答复》的内容与实际不符，遂向闸北区房地局提出投诉。2009年11月30日，芷江西房地办做出书面答复如下：一、关于“我局曾就精文物业超资质接盘的问题与业委会进行沟通”的提法，是指业委会与房办或我局各部门之间的各种形式的联系、咨询等，并非拘泥于专门派人当面沟通。二、关于“业委会专门提交报告”的提法，实际是我局根据贵委2008年9月2日针对有关投诉答复的一份材料，即“关于城上城有关情况的汇报”的部分摘录引用，而非“专门报告”。三、关于选聘物业，我局认定物业超资质接盘，保留对物业处罚权力，并未认定业委会责任，相反，肯定续聘是经业主大会表决通过的，是走过程序的。

2008年，被告精文业委会与上海银行闸北支行就小区维修基金签订存款合同，将维修基金存入该行。诉讼中，法院与该行取得联系，该行向法院表示：精文城市家园小区维修基金至今未有支出，维修基金的利息系由电脑操作平摊至每户业主名下，银行按期向每户业主寄发维修基金年度结存单。不存在银行给精文业委会回扣一事。

诉讼中，法院与精文物业取得联系，精文物业表示其确未向被告精文业委会提交过书面的工作报告，双方均是口头沟通。小区清洗玻璃、景观灯改造、广告费及停车费的费用清单和发票均由其负责保管，如法院认为应向原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安提供，其愿意配合被告予以提供。由于小区公共收益尚未进入维修基金账户，故无按户分摊费用清单。

鉴于被告精文业委会当庭提交了原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安要求的部分材料，原告自愿撤回第一、第二、第五、第七项诉讼请求。

以上事实，有原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安提供的公共收益账目明细表、《信访答复》、业委会公告、《物业服务合同》、维修资金业主年度结存单、被告精文业委会提供的对“信访答复”的投诉、芷江西房地办的回复、《关于城上城小区续订物业服务合同的情况汇报》、《物业服务合同》、《补充协议书》、公共收益账目明细表、“续聘”的会议记录等证据证实，足以认定。

本案的争议焦点是：业主有权请求公布、查阅资料和情况的范围以及业委会应当如何公布上述资料和情况。

上海市闸北区人民法院一审认为：

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主有权请求公布、查阅维修基金的使用情况、业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的收益情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《维修基金管理办法》）的规定，业委会应将物业管理区域内收取的停车费、广告费等经营性收益及时存入维修基金账户。业委会每月应与开户银行核对维修基金账目，并按每半年一次向业主公布以下情况：维修基金交纳、使用和结存的金额；发生物业维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；业委会活动经费在维修基金中列支的项目和费用及按户分摊情况；维修基金使用和管理的其他有关情况。维修基金公示的目的在于能充分反映出资金的使用情况和业主分摊情况，以便于业主及时进行监督。基于以上规定，被告精文业委会虽已公布四次公共收益账目，但不完整，维修基金的结存及按户分摊情况亦未能在其中全面体现。原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安认为已公布的维修基金、公共收益账目不符合规定的理由成立，被告应按照《维修基金管理办法》第十九条的规定重新公布维修基金账目，以提高维修基金的透明度。至于上述账目在何处公布的问题，法院认为在该小区的公告栏内张贴既能够起到公示的作用又较为便利，原告要求精文业委会将所有账目张贴于各个门牌号码前的要求，不具备合理性和必要性，亦有违经济原则，法院难以支持。

关于原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安第四项诉讼请求，根据《维修基金管理办法》中有关核对账目的规定，业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业委会和物业公司提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。本案中，原告对于被告已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴（19 023元）的收支情况有异议，被告精文业委会有义务提供相应的发票、清单等以便原告进行查阅、核对及复印。如需精文物业协助的，被告应督促其予以配合。

关于原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安第六项诉讼请求，鉴于原告上述权利的行使已足以保障原告对维修基金管理和使用的知情权，原告再行要求被告提供维修资金的会计账目缺乏法律依据，亦超出了业主知情权的合理范围，法院难以支持。

原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安在诉讼中自愿撤回部分诉请，并无不妥，可予准许。

据此，上海市闸北区人民法院于2010年8月11日判决：

一、被告精文业委会应于本判决生效之日起三十日内重新公布2007年下半年至2009年上半年的维修资金和公共收益账目（按每半年一次），并将上述账目张贴于小区公告栏内；

二、被告精文业委会应于本判决生效之日起三十日内向原告周修安、夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚出示上述账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴（19 023元）的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单（原告如需复印的，被告应予提供，复印费由原告自行承担）；

三、原告周修安、夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚其余的诉讼请求，不予支持。

一审判决宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。