一、综　合

中华人民共和国城市房地产管理法 (节录)

(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正　根据2009 年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正)

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第四章　房地产交易

第一节　一般规定

第三十二条　【房地产权利主体一致原则】[1]房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

注解

我国法律对房屋与土地使用权采取不得分离的基本原则，即房随地走，地随房走。例如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;本条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《物权法》第146、147条亦有相似规定。因此，如用房屋所有权作价出资时，由于作价时应将房屋所有权转移登记，此时该作价出资房屋所占范围内的土地使用权也应一并转移到出资公司的名下。

第三十三条　【房地产价格管理】基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

注解

基准地价、标定地价和房屋重置价格是本法提出的对房地产价格的估价标准。本条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

(1)城市基准地价。是指在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

(2)标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。

(3)房屋重置价格。简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

第三十四条　【房地产价格评估】国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

注解

本条是关于房地产评估的规定。

房地产价格评估，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

为保证房地产价格评估机构独立、客观、公正执业和平等竞争，建设部相继发布了《建设部关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》、《房地产估价机构管理办法》等文件、规章，对房地产评估公正、公平、公开原则的实现规定了制度性的保证。

第三十五条　【房地产成交价格申报】国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条　【房地产权属登记】房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

注解

本条是关于房地产权属登记的规定。所谓房地产权属登记，是指法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录，是对拥有房地产的人的权利进行的登记，包括对权利的种类、权利的范围等情况的记录。

第二节　房地产转让

第三十七条　【房地产转让的定义】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

注解

房地产转让主要包括下列方式:(1)买卖;(2)交换;(3)赠与;(4)以房地产抵债;(5)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的;(6)因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的;(7)法律、法规、规章许可的其他合法方式。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第三十八条　【房地产不得转让的情形】下列房地产，不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

注解

该条规定对购房者非常重要。“不得转让”的意思就是不能买卖，因为这种房子的产权得不到保证。不可认为这里说的“不得转让”只是约束出卖人的，事实上，如果买方不知道底细，买了上面这些情形之一的房子，吃亏的是自己，因为买方已经把钱交给了出卖人，但因这些房子存在问题，办不了产权证，买方在法律上就不能形成对这个房子的所有权，至于交了的钱，要求退回，是可以的，但要是出卖人找不到了或者破产了，权利的实现是有风险的。所以在买房的时候，一定要审查房屋的产权状况，核对是否存在上述条款中的情形。

第三十九条　【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

注解

土地使用权转让应具备两个条件:一是取得土地使用权证书，二是转让的土地应达到一定的法定投资条件。

1.转让方须取得土地使用权证书订立土地使用权转让合同

土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，转让方只有取得土地使用权证书才可借此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才依法享有处分该土地使用权的权利，这是为防止土地交易市场空买空卖，稳定土地交易市场秩序的有效手段。

2.转让的土地须达到法定的投资条件

转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，这仅仅是从行政管理的角度规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。接前述，土地使用权转让合同所转让的标的物土地因没有达到法定的投资开发条件，导致无法办理土地使用权权属变更登记的属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，作为民事合同法律关系，不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效，标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务，不能因为其不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。

第四十条　【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条　【房地产转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

注解

本条是关于房地产转让合同的规定。所谓房地产转让合同，是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房地产所有人;客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形式转让给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。

第四十二条　【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

注解

本条是关于房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系的规定。具体表现为:(1)房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提;(2)房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约;(3)房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。

第四十三条　【房地产转让后土地使用权的使用年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条　【房地产转让后土地用途变更】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条　【商品房预售的条件】商品房预售，应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

注解

本条对期房销售做了严格的规定，开发商必须要按照上述条件操作。但是如果开发商没有照此办理，只是要承担行政上的处罚责任，而买了这种违规操作房屋的消费者，却要承受权利得不到保障的严重后果，尤其是在产权证书的办理上。

对本条所列条件解释如下:

第1款第1项是与本法的第39条相对应的，开发商销售期房时必须交清土地出让金，并获得土地使用权证书，否则将来购房者的产权证就很难办理，购房者要防范的就是审查土地使用权证书原件，并核对购买的房子是否在这个范围之内。第2项与建设规划有关，小区规划在建设工程规划许可证上有记载，要判断是否可以相信开发商对小区的规划，就必须审查该证件。而且没有该证书，开发商就没法办理开工手续，那期房就难以预期了。第3项也是与第39条相对应的，但是消费者很难调查到，这是属于政府机关来审查的，所以消费者比较简单的方式是结合第4项，即只需审查他的预售许可证明就可以了。第4项是期房销售最重要的证明。开发商在销售期房时必须取得预售许可证明，一般在办理这个证明时，必须具备各方面的条件，政府会做相关审查。所以购房者一定要审查开发商的预售许可证明原件，并且核对购买的房子是否在这个证明记载的范围之内，因为对整个小区而言开发商可能分批办理预售许可，但是卖房子的时候却可能一起卖，这样其他房子就会出现问题。

第2款是在期房销售中的一个必需程序，也就是预售合同的登记备案，现房买卖是不需要的。因为期房销售时，房子还没有建好，所以无法办理产权登记，在购房者订购之后还要经历一个很长的过程才能最终获得产权证，那时购房者在法律意义上才真正完整地获得房屋的所有权，那么在这个过程中就很可能出现开发商将房子又卖给其他人的情况，那时购房者就面临拿不到房子的危险，因此这里规定开发商必须要把预售合同拿到房屋管理机构和土地管理机构去办理登记备案，也就是通过政府管理来确定这个房子确实已经卖给购房者了。作为购房者需注意以下两点:一是要督促开发商办理预售合同的登记备案，二是可以通过查询预售合同登记来了解开发商是否已经将房子卖给过其他人，可以到当地房屋管理机构去查询，现在一些城市已经开通网上查询，比如北京市。

第3款是规范开发商必须要把预售获得的房款用于建设，以免拖延工期或者诈骗房款等，但是购房者自己一般很难控制，如果看到楼盘建设迟缓或者停工，可以向有关管理机构去举报，引起管理机构的注意，并且要求返还房款。

第四十六条　【商品房预售后的再行转让】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

注解

商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易。本条规定实际上是对商品房预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。根据本条之规定，说明预售合同转让是有条件的。

首先，转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

其次，预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人的真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。

再次，预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。从预售合同内容看，分以下几种情况:第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前两次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。

最后，预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人 (转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同。

预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方出具的已付足约定的预购款证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。

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第五节　中介服务机构

第五十七条　【房地产中介服务机构】房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条　【房地产中介服务机构的设立】房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十九条　【房地产估价人员资格认证】国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

注解

《注册房地产估价师管理办法》对房地产价格评估人员资格认证制度进行了详细地规定，根据该办法，注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。

第五章　房地产权属登记管理

第六十条　【房地产登记发证制度】国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条　【房地产权属登记】以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

注解

购房者在购买一套房子以后，应该同时获得两种权利，一个是房屋所占有的土地的使用权 (在楼房中，这个权利是多套房子的业主共有的)，另一个是房屋的所有权。

购房者要取得这两项权利，前提是开发商自己先具有这些权利。所以这里的第1、2款先规定了开发商怎么获得这些权利，检验的依据是开发商是否获得了这些权利的证书——土地使用权证和房屋所有权证，同时还要检验买的房子是否在这些证书记载的范围之内。第3款规定的是权利的转移，就是开发商怎么把这些权利转移给购房者:首先，去房产管理部门办理房屋所有权的变更登记;其次，开发商凭这个变更登记后的房屋所有权证，去土地管理机构办理土地使用权证变更登记，也就是把开发商获得的整块土地的使用权转移给购房者。

土地使用权的取得方式方式决定了转让条件有所不同。以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《房地产管理法》第39条规定的转让房地产的条件。以划拨方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应符合《房地产管理法》第40条的规定。房地产开发项目转让需履行的程序应符合《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第六十二条　【房地产抵押登记】房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条　【房地产权属证书】经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

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