12 房屋买卖合同中的格式条款如何认定

——王素萍诉沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

辽宁省沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00557号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告：王素萍

被告：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司

【基本案情】

2014年1月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买沈阳市东陵区世博东街53-119号第11×幢3-1-1号、建筑面积181.39平方米房屋，房屋总价款为人民币1750000元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。补充协议第五条约定：如遭遇不可抗力，出卖人在房屋交付时根据买受人的要求予以说明，不再适用《合同》第八条的约定。如出卖人逾期交房超过30日后，买受人未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，买受人放弃合同解除权，不再要求解除《合同》。本协议作为《合同》不可分割的组成部分，与《合同》有相抵触部分，以本协议为准。合同签订后，原告将全部房款1750000元交付被告。现因被告至今未向原告交付房屋，原告起诉至法院。

另查明，涉案房屋仍未完工，现处于停建状态。

【案件焦点】

补充协议第五条是否有效，能否对双方当事人产生约束力。

【法院裁判要旨】

辽宁省沈阳市沈河区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《合同》中约定被告逾期交房超过三十日，原告有权解除合同，根据该约定原告享有约定的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原、被告签订的《合同》中约定交房日期为2014年10月31日，现被告经原告催告后至今仍未交付房屋，且该房屋目前仍处于停建状态。依据上述法律规定，原告亦享有法定的合同解除权。但原、被告双方签订的《合同》补充协议第五条约定：“如遭遇不可抗力，出卖人在房屋交付时根据买受人的要求予以说明，不再适用《合同》第八条的约定。如出卖人逾期交房超过30日后，买受人未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，买受人放弃合同解除权，不再要求解除《合同》。”该条款对原告行使解除权的期限及方式进行了限定，而本案中原告所享有的合同解除权既是合同赋予原告的主要权利，也是法律所赋予原告的主要权利，该补充协议条款的约定排除了原告的主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”依据该条法律规定，本院认为，原、被告签订的《合同》补充协议第五条无效，原告有权要求解除双方签订的《合同》。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。

关于原告要求被告返还购房款及给付违约金的问题。合同解除后，被告应将购房款返还原告。《合同》中明确约定了违约金的支付标准，故对原告要求返还购房款及给付违约金的诉讼请求本院予以支持。

辽宁省沈阳市沈河区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：

一、解除原告王素萍与被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》；

二、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性返还原告王素萍购房款1750000元；

三、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性支付原告王素萍违约金175000元。

如果被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币22125元，由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。

【法官后语】

原告王素萍与被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案的案件争议焦点主要在于，原、被告双方签订的《合同》补充协议第五条的约定：“如遭遇不可抗力，出卖人在房屋交付时根据买受人的要求予以说明，不再适用《合同》第八条的约定。如出卖人逾期交房超过30日后，买受人未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，买受人放弃合同解除权，不再要求解除《合同》。”该条款是否是有效合同条款，双方当事人是否受该合同条款约束。在审理本案的过程中，原、被告双方向法庭提供了该条款的纸质版原件，通过审阅该条款发现，该条款内容的字体大小与主合同相比较小，因此本院有理由相信，被告沈阳大族半山湖房地产开发有限公司在制定该条款时是有意为之，目的是为了逃避自己承担因延期交房承担相应的法律责任，其做法严重违背了民法中所强调的诚实信用原则。同时，本院也有理由相信原告王素萍在签订该房屋买卖合同时并未注意到该补充条款，存在重大误解。本案也可以根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条作出判决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告王素萍签订该补充协议为无效的法律行为，该条款对合同双方当事人无约束力。

在房屋买卖过程中，公民个人与房地产开发商相比较，明显属于弱势的一方。房地产开发商在制定房屋买卖合同的过程中，有专业的律师为其拟定合同条款，因此房屋买卖合同的具体条款对其基本上不会存在不利的内容。相对于开发商，公民个人在签订房屋买卖合同过程中，极有可能因对法律知识的不了解或者由于房屋买卖合同条款过多并未仔细阅读而在不知情的情况下签订了十分不利于自己的合同条款。因此，公民在与开发商签订房屋买卖合同的过程中，应当仔细阅读房屋买卖合同，以减少因对合同条款含义有歧义而产生的争议。同时，开发商为了减少房屋买卖合同纠纷，可以在与当事人签订合同时，对重要的合同条款作出提示，并对自己已作出提示义务保留相关证据。

编写人：辽宁省沈阳市沈河区人民法院 徐晓琳