3.2　农村住房市场化影响人口城镇化的一般分析

从一般意义上讲，农村住房市场化通过放松乡-城迁移家庭的预算约束，对人口城镇化产生影响。

3.2.1　城镇化进程中农民家庭面临的选择

在理性经济人假设下，城镇化进程中的农民家庭，无论是潜在的乡-城迁移家庭，还是已经迁往城市的家庭，均面临预算约束下的效用最大化问题。农民家庭在既定收入水平下，通过做出一系列决策以实现效用最大化。这些决策既包括家庭生产投资、消费和储蓄，也包括是否乡-城迁移、是否定居在城市等。据此，可以分别构建潜在迁移家庭和已经迁移家庭的效用最大化问题。

潜在的乡-城迁移家庭的效用最大化问题为：

式中，c代表一系列其他消费的总和，m代表家庭的乡-城迁移，此式将是否进行乡-城迁移视为一种消费。p_c为其他消费的价格，p_m为乡-城迁移的价格，即迁移的费用，I为家庭总收入。此式的含义是，尚未迁移的家庭在一定的收入水平下，为了实现家庭效用最大，做出消费决策和乡-城迁移决策。潜在乡-城迁移家庭的效用最大化问题可以用图形表示，如图3-2所示的图Ⅰ。图中，在当前收入I₀下，农民家庭选择A点可以实现效用最大，因为A点是预算线和无差异曲线的切点。此时的效用水平为U₀，其他消费为c₀，乡-城迁移为m₀，可以认为此时农民家庭由于收入有限受到财务限制而不选择迁移。

已经迁入城市家庭的效用最大化问题为：

式中，c代表一系列其他消费的总和，d代表家庭在城市定居的决策，此式将是否在流入地的城市定居视为一种消费。p_c为其他消费的价格，p_d为城市定居的价格，即城市生活的各项花费，I为家庭总收入。此式的含义是，已经流入城市的家庭在既定的收入水平下，为了实现家庭效用最大，做出消费决策和城市定居决策。已经迁入城市家庭的效用最大化问题可以用图形表示，如图3-2所示的图Ⅱ。图中，在当前收入I₀下，农民家庭选择C点可以实现效用最大，因为C点是预算线和无差异曲线的切点。此时的效用水平为V₀，其他消费为c₀，城市定居为d₀，可以认为此时农民家庭由于无力负担城市高昂的生活成本而不选择在城市定居。

3.2.2　农村住房市场化对农民家庭预算约束的影响

农村住房市场化将激活农村住房的资产属性，从而有利于农民收入尤其是财产性收入增加，农民收入增加意味着家庭预算约束的放松，而这将影响乡-城迁移决策和迁移人口的城市融入。

农村住房市场化至少可以通过资产增值、出租收益和融资担保三个途径促进农民收入增加。具体来讲：

首先，农村住房市场化将通过农村住房资产增值促进农民增收。随着农村住房市场化水平的不断提高，农村住房资产增值将先后经历“从无到有”和“从低到高”两个阶段。农村住房市场形成之前，因现行制度对宅基地流转的限制，农民转让住房也受到严格限制。尽管一些调查获得了所谓“农房资产价值”，但此价格实际上是根据房屋建造成本得到的“成本价”而非可以在市场成交的“市场价”。或者说，因为不存在农村住房市场，农房市场价为零，农村住房市场的发展将产生真正的“市场价”，此所谓“从无到有”阶段。另外，随着农房市场的形成和发展，农村住房供求关系将正常化，成熟的市场机制将有利于被长期低估的农房价格逐渐回归正常，此所谓“从低到高”阶段。农村住房增值促进农民增收的最终实现，依赖于农民将农村住房在市场上转让。如果农民选择持有住房，则还可以通过出租住房实现收入增加。

其次，农村住房市场化后农民可以出租农房获得租金收益。尽管农村现行住房和土地制度未明确禁止农村住房租赁，而且从调研情况看，农村住房的自发租赁实际上已相当普遍，但自发形成的农村住房租赁市场的交易秩序还有待规范。农村住房市场的形成和发展，将伴随着农房租赁交易的逐步规范，这样，农房租赁中的交易风险将逐步降低，交易成本也将明显下降，进而农房租赁中的出租方和承租方获得的剩余将有所增加。

再次，随着农村住房市场的发展，农民更易于获得农房抵押贷款投资于生产经营，获得经营收益。抵押物的可转让性决定了抵押价值能否实现，是抵押能否起到担保作用的关键环节。然而，对于农村住房而言，如果不存在规范的农房市场，农房抵押权实现就得不到保障，债权人的风险就会明显增加，这也是调研中发现的，金融机构对农村住房抵押贷款顾虑重重的根本原因所在。随着农村住房市场的发展和农房交易关系的理顺，农房抵押权实现将不成问题，农民更易于通过将农房抵押给金融机构融得资金。

可见，农村住房市场化将增加农民收入，进而放松农民家庭的预算约束，这种影响可以通过图3-2得到反映。图中，I₀是农村住房市场化实现之前农民家庭的预算线，随着农村住房市场的形成和发展，增收效应逐渐得以显现，收入增加将使得预算线向右移动，I₁是农房住房市场化实现之后农民家庭的预算线。

农村住房市场化对农民家庭的增收效应，将在实证研究部分进行检验和测算。

3.2.3　预算约束改变对人口城镇化的影响

农村住房市场化将改变农民家庭预算约束，而这将影响其一系列经济行为。换而言之，农民家庭预算约束放松以后，农民在消费、投资、储蓄和定居等方面的行为都将发生改变，因为预算约束放松增加了行为选择可行集，而适当调整行为组合将有利于实现家庭效用（收益）的最优化。农村住房市场化通过放松农民家庭预算约束，最终将对包括农民家庭乡-城迁移和城市融入在内的人口城镇化产生影响。

具体来讲，对于那些在做出乡-城迁移决策时受到财务限制的家庭而言，农村住房市场化之前，尽管迁往城市的预期收益比较乐观，但由于家庭收入相对于高昂的迁移支出比较有限，这些家庭不得不暂缓或者放弃乡-城迁移。而在农村住房市场化之后，这些家庭预算约束得到放松，可能有足够能力支付迁移费用，从而果断选择迁往城市生活。这一过程由图3-2中的Ⅰ图得到显示。图中B点为在放松后的预算线下农民家庭做出的最优选择，此时的效用水平为U₁，高于农房市场化前的效用水平，其他消费为c₁，乡-城迁移为m₁，此时农民家庭由于收入增加而改变了原来的决策，选择迁移。

对于那些已经迁往城市，正在考虑是否在城市定居，却又受到财务限制的家庭而言，农村住房市场化之前，尽管定居并融入城市生活会带来诱人的效用，但由于家庭收入相对于较高的城市生活成本比较有限，这些家庭被迫放弃在城市长期生活的打算。而在农村住房市场化之后，这些家庭预算约束得到放松，可能有足够财务能力支付城市生活成本，从而选择长期定居城市并融入城市社会。这一过程由图3-2中的Ⅱ图得到显示。图中D点为在放松后的预算线下农民家庭做出的最优选择，此时的效用水平为V₁，高于农房市场化前的效用水平，其他消费为c₁，乡-城迁移为d₁，此时农民家庭由于收入增加而改变了原来的决策，选择在城市定居生活。