第一部分　章节习题及详解

第一章　物业管理概述

第一节　物业管理的概念

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和（　  ）的基础上签订物业服务合同。[2013年真题]

A．公开合法

B．有序竞争

C．平等自愿

D．民主协商

【答案】C

【解析】业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。

2．在物业管理过程中，物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于（　  ）。[2014年真题]

A．物业服务合同

B．物业管理条例

C．业主大会议事规则

D．建筑物区分所有权

【答案】A

【解析】物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同是物业服务企业与业主之间形成交易关系的基础。

3．关于物业管理的说法，正确的是（　  ）。[2010年真题]

A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

C．物业管理的内容是维修、养护、管理

D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

【答案】B

【解析】A项，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理；BC两项，物业管理的内容主要有两方面：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和秩序；D项，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。

4．我国物业管理的三个基本特征是（　  ）。[2011年真题]

A．社会化、专业化、市场化

B．社会化、专业化、企业化

C．社会化、集中化、市场化

D．社会化、现代化、企业化

【答案】A

【解析】物业管理的三个基本特征是：①社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理；②专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求；③市场化，在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿，业主通过招投标方式选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。

5．物业管理社会化的必要条件是（　  ）。[2013年真题]

A．现代化大生产的社会专业分工

B．物业的所有权、使用权与经营管理权相分离

C．物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人

D．有健全的市场机制和良好的市场秩序

【答案】A

【解析】物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。

6．物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（　  ）。[2014年真题]

A．物业承接查验制度

B．物业管理师制度

C．前期物业管理招标投标制度

D．住宅专项维修资金制度

【答案】B

【解析】物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

7．物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专门的机构、专门的工具和（　　）等。[2013年真题]

A．专业的管理方法

B．统一的收费标准

C．超值的服务模式

D．公开的服务承诺

【答案】A

【解析】物业管理的专业化要求：①物业服务企业具备专业的人员、专门的组织机构、专门的生产工具、专业的管理方法；②物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作；③建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。

8．关于物业管理的说法，错误的是（　  ）。[2011年真题]

A．物业管理属于第三产业

B．物业管理是服务性行业

C．物业管理属于房地产行业

D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

【答案】D

【解析】在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。业主通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，是自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的企业法人。物业管理是营利性的活动而非公益性活动。

9．物业管理最主要的特点是（　　）。[2012年真题]

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．集中化

【答案】C

【解析】市场化是物业管理最主要的特点。通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

10．物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和（　  ）。[2011年真题]

A．政府调控

B．业主决策

C．企业决策

D．双向选择

【答案】D

【解析】参见第9题解析。

11．物业管理选择物业服务企业的方式是（　  ）。

A．法定

B．选聘

C．招聘

D．委派

【答案】B

【解析】物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式。《物业管理条例》第二条明确规定，狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

12．物业管理活动的实质是（　　）以物业管理服务为标的进行的一项交易。

A．业主和物业服务企业

B．业主委员会和物业服务企业

C．开发建设单位和物业服务企业

D．业主和开发建设单位

【答案】A

【解析】物业管理活动的实质是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为一项市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。

13．业主和物业服务企业之间是（　  ）关系。

A．平行

B．雇佣合同

C．上下级

D．平等的民事法律

【答案】D

【解析】物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

14．物业管理的内容不包括（　　）。

A．房屋维修养护

B．清洁卫生

C．秩序维护

D．缴纳税费

【答案】D

【解析】物业管理的内容主要包括：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。

15．物业管理社会化的必要前提是（　  ）。

A．现代化大生产的社会专业分工

B．物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离

C．物业的所有权人在社会上选聘物业服务企业

D．物业服务企业能够在社会上找到可以代管的物业

【答案】B

【解析】B项，物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提；A项，现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。CD两项，物业管理社会化，有两个基本含义：①物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；②物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。

16．关于物业管理的专业化特征，下列说法正确的是（　  ）。

A．有利于提高整个城市管理的水平

B．使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一

C．要求物业管理从业人员执业必须具备一定的职业资格

D．克服了旧体制下各自为政、多头管理等种种弊端

【答案】C

【解析】物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．物业服务合同约定的内容，不应当包括（　  ）。[2014年真题]

A．业主室内装饰装修管理服务

B．业主专有部分的维修、养护与管理

C．特约服务和延伸服务

D．专项维修资金的监管

E．物业管理区域内的交通协管服务

【答案】BC

【解析】物业管理的内容主要有两方面：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。BC两项，业主专有部分的维修、养护与管理，特约服务和延伸服务都应由业主自己承担。

2．关于物业管理的说法，正确的是（　  ）。[2013年真题]

A．所有房屋的管理，业主都应选聘物业服务企业

B．单一业主的后勤部门从事的房屋管理不属于物业管理

C．物业管理的内容包括房屋及设施设备的维修、养护、管理

D．物业管理是市场行为

E．物业管理的目的是提供低价的公共服务

【答案】BCD

【解析】A项，是否选聘物业服务企业来对物业实施管理，是业主的权利。虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受法律保护。E项，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。

3．对于房屋等建筑物的管理，业主在实际过程中可采用的方式有（　  ）。

A．业主自行进行管理

B．业主将服务内容委托给专业公司

C．业主选聘物业服务企业进行管理

D．业主将不同的服务内容分别委托给不同的专业公司

E．业主将服务内容委托居委会处理

【答案】ACD

【解析】对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：①业主自己进行管理；②业主将不同的服务内容分别委托给不同的专业公司；③业主选聘物业服务企业进行管理。

4．物业管理社会化的基本含义包括（　  ）。

A．物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业

B．物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目

C．物业服务企业属于社会办企业

D．物业的所有权人属于社会人

E．物业管理活动属于社会活动

【答案】AB

【解析】物业管理的社会化，指的是摆脱过去自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。物业管理社会化有两个基本含义：①物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；②物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。

5．市场化是物业管理的主要特点，而（　  ）是物业管理市场化的集中体现。

A．精细服务

B．等价有偿

C．专业化服务

D．双向选择

E．标准化管理

【答案】BD

【解析】市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。业主通过招投标方式选聘物业服务企业。物业服务企业向业主和物业使用人提供物业服务，业主和物业使用人支付物业费换取物业服务的消费。