七、土地管理法

（一）土地管理法概述

1．土地管理法的基本制度

（1）土地公有制和有偿使用制度

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，地方政府在没有国务院授权的情况下不能行使该权利。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

（2）土地征用（征收）制度

依据我《土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家为了公共利益的需要进行工程建设，必须占用集体土地时，只能采用征用的方式将该土地变为国有土地，而不能无偿进行占用。

（3）土地用途管制制度

我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三种土地类型。

（4）耕地保护制度

我国为切实保护耕地资源，实施了耕地占用补偿制度和基本农田保护制度。《我国《土地管理法》第三十四条规定，下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

③蔬菜生产基地；

④农业科研、教学试验田；

⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。

（5）建设用地管理制度

征收下列土地的，由国务院批准：

①基本农田；

②基本农田以外的耕地超过35公顷的；

③其他土地超过70公顷的。

征收以上所列以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

2．土地管理体制

土地管理体制是指土地管理机构的设置、管理权限划分及运行等各种制度的总称，它是中央和地方各级土地管理机构设置体系及其管理权限、范围的体现。其中，土地管理机构设置是土地管理体制的核心。

（二）土地所有权和使用权

1．国有土地所有权

（1）国有土地所有权的客体

下列土地属于全民所有即国家所有：

①城市市区的土地；

②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

③国家依法征用的土地；

④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

（2）国家土地所有权的主体及其代表

我国国家土地所有权的主体由《宪法》规定。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能和处分权能，应依法经有审批权的人民政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。

2．集体土地所有权

（1）集体土地所有权的客体

依据我国《土地管理法》第八条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

（2）集体土地所有权的限制

①受国家法律和政府管理的限制。

在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若用于房地产开发，应首先由国家征用转为国有后再由国家出让给房地产开发商。在处分权方面，集体土地不得转让、出让、出租用于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权须经人民政府批准等限制性规定，大大地限制了集体土地所有权中的处分权能。

②受农民集体意志的限制。

3．国有土地使用权

（1）出让土地使用权

出让土地使用权依法通过拍卖、招标和协议等方式取得。关于城镇国有土地使用权出让的最高年限，依据我国国务院有关规定分别为：

①商业、旅游、娱乐用地40年；

②居住用地70年；

③工业用地50年；

④教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

⑤综合或者其他用地50年。

（2）划拨土地使用权

依据我国《土地管理法》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

④法律、行政法规规定的其他用地。

4．集体土地使用权

（1）依据我国《土地管理法》的规定，集体土地使用权的终止情形有：

①国家征用集体所有土地的；

②乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的；

③用地者因撤销、迁移等原因停止使用集体土地的；

④用地者违法或者违约被集体土地所有者收回土地使用权的。

（2）土地承包经营权

本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30～50年，林地的承包期限为30～70年。

（3）宅基地使用权

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

（4）非农公益用地使用权

非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，不得将土地使用权转让、出租或抵押。

（5）非农经营用地使用权

5．临时建设用地

建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。