- 经济师《房地产经济专业知识与实务（中级）》历年真题与模拟试题详解
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- 23173字
- 2021-05-27 10:37:06
第一部分 历年真题及详解
2016年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（中级）》真题及详解
一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）
1．某市位于北纬39°5'，东经116°23'，反映的是该市的（ ）。
A．自然地理区位
B．经济地理区位
C．交通地理区位
D．天文区位
【答案】D
【考点】区位的种类
【解析】区位的种类包括：天文区位、自然地理区位、经济地理区位、文化地理区位和政治地理区位。其中，天文区位是指某事物的经纬度位置。
2．根据韦伯的工业区位理论，当原料指数大于1时，工业区位应选择在（ ）。
A．原料地
B．消费地
C．原料地与消费地中间
D．自由区位
【答案】A
【考点】工业区位理论
【解析】韦伯工业区位理论用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响。原料指数＝限地性原料总重量÷制成品总重量。一般的工业区位法则是：①原料指数＞1，工业区位选择在原料地；②原料指数＜1，工业区位选择在消费地；③原料指数＝1，工业区位选择自由。
3．关于中心地理论相关概念的说法，正确的是（ ）。
A．中心地是指向周围地域的居民提供各种商品和服务的商场
B．中心地职能是指由中心商场提供的高档商品和高级服务
C．需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平
D．商品销售范围是指中心地提供商品和服务的最小销售距离和最近服务半径。
【答案】C
【考点】中心地理论
【解析】A项，中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。B项，中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动。D项，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。
4．下列甲乙丙丁四人中，满足房地产需求条件的是（ ）。
A．甲既有需要又有支付能力
B．乙有需要但无支付能力
C．丙有支付能力但不需要
D．丁既不需要也无支付能力
【答案】A
【考点】房地产需求的概念
【解析】房地产需求是指消费者在某特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。
5．城市分为单中心城市和多中心城市，是按（ ）来划分的。
A．城市地形地貌
B．城市几何形状
C．城市内部结构
D．城市人口规模
【答案】C
【考点】城市的分类
【解析】按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。
6．国有土地上房屋征收的实质是取得（ ）。
A．房屋的所有权
B．房屋所占用范围内的土地所有权
C．房屋的使用权
D．房屋所占用范围内的土地使用权
【答案】D
【考点】房地产征收的类型
【解析】国有土地上房屋征收，既包括对房屋的征收，同时其国有土地使用权也一并收回，征收的实质不仅是征房，而是获得房屋所占用的土地使用权，以达到对土地重新利用的目的。实践中，国有土地上房屋被征收的，同时收回国有土地使用权及征收其他不动产。
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7．国有土地上房屋征收的主体是（ ）。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市、县级人民政府
D．房屋征收部门
【答案】C
【考点】国有土地上房屋征收的管理体制
【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
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8．对国有土地上被征收房屋价值的评估，应在（ ）前进行。
A．做出房屋征收决定
B．拟定征收补偿方案
C．征收补偿方案公告
D．签订补偿协议
【答案】D
【考点】国有土地上房屋征收的程序
【解析】在房屋征收的实施阶段程序如下：①调查登记房屋征收范围内房屋情况；②对征收房屋价值的评估；③签订补偿协议；④实施房屋征收。
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9．我国集体土地的征收，实行（ ）审批。
A．国务院
B．国务院和省级人民政府两级
C．地（市）级及地（市）级以上人民政府
D．县级及县级以上人民政府。
【答案】B
【考点】土地征收的审批
【解析】2004年修改的《土地管理法》明确指出实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。其中规定必须经国务院批准方可征收的土地有：①所有的基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。此外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。
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10．按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是（ ）。
A．农业道路用地
B．蔬菜大棚用地
C．农业水泵房用地
D．农民宅基地
【答案】D
【考点】建设用地的概念和分类
【解析】农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。D项，农民宅基地属于非农业建设用地。
11．国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可最大限度避免协议出让方式不足的是（ ）。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．租赁
【答案】C
【考点】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别
【解析】挂牌出让国有建设用地使用权的方式中，出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人；而协议出让方式是采取政府与土地使用者协商的方式确定出让金的。
由此看来，虽然协议出让与招标、拍卖和挂牌出让互相配合、互为补充，但随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多地采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式会逐渐减少，因为实际上，挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议出让方式的不足。
12．某房地产开发企业在某市一级土地市场上通过拍卖购得一宗商业用地，与该房地产开发企业签订国有建设用地使用权出让合同的出让人是该市（ ）。
A．人民政府
B．人民政府土地管理部门
C．土地储备中心
D．人民政府建设管理部门
【答案】B
【考点】国有建设用地使用权出让合同的概念
【解析】土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立。
13．国有建设用地使用权出让合同的内容不包括（ ）。
A．土地用途
B．使用期限
C．出让金金额
D．出让金来源
【答案】D
【考点】国有建设用地使用权出让合同的内容
【解析】根据《物权法》第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列内容：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
14．国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有权（ ）。
A．禁止转让
B．调整价格
C．优先购买
D．向受让方收取增值税
【答案】C
【考点】国有建设用地使用权转让的限制
【解析】国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
15．下列土地状况变化的情形中，不会导致国有建设用地使用权终止的是（ ）。
A．因地震造成原地貌彻底改变
B．土地使用者抛弃土地
C．因河流改建淹没土地
D．土地使用者破产倒闭
【答案】D
【考点】国有建设用地使用权终止
【解析】国有建设用地使用权终止的情况有：①因土地灭失而终止（非人力和自然力量造成的）；②因土地使用者抛弃而终止（政治、经济、行政等原因造成的）。
16．对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在问题等做出判断和解析，这表明房地产市场调研具有（ ）功能。
A．市场描述
B．市场预测
C．市场诊断
D．市场调控
【答案】C
【考点】房地产市场调研的功能
【解析】房地产市场调研具有市场诊断功能、市场描述功能和市场预测功能。其中，市场描述功能，是指通过收集、整理和分析有关信息，围绕达到调研目的而需要解决的问题，为决策者陈述市场状况，描述市场供求、价格以及竞争等有关情况，了解和掌握市场动态，并对组织所面临的现状、问题和机遇等进行描述；市场诊断功能，是指通过对获取的信息进行研判、解读和分析比较，对房地产市场运行的现状、存在问题等做出判断和解析；市场预测功能，是指在对房地产市场调研中所获得的信息进行诊断分析后，通过对房地产市场现状的分析研判，对市场未来的发展趋势做出预测。
17．对房地产市场调查区域内居民的价值观、风俗习惯以及家庭生活习惯等内容的调研，属于房地产市场（ ）内容的调研。
A．社会文化环境
B．经济环境
C．政治法律环境
D．资源环境
【答案】A
【考点】社会文化环境调研
【解析】社会文化环境调研包括：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等；②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等；③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等；④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。
18．房地产市场调研优先采用的调研方法通常是（ ）。
A．实地调研法
B．小组访谈法
C．文案调研法
D．观察法
【答案】C
【考点】文案调研法的作用及局限性
【解析】一般来说按照搜集信息方式的不同，房地产市场调研的方法可分为文案调研法和实地调研法两大类。文案调研是实地调研的基础，与实地调研相比，文案调研的基本优势在于信息的可得性，收集数据简单易得，且成本费用通常较低。因此，在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。只有当文案调研中所收集的信息不能完全解决问题时，才有必要进行实地调研，而且在进行实地调研时，需要文案调研作为基础。
19．按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是（ ）。
A．敏感性问题、较难回答的问题、容易回答的问题
B．容易回答的问题、敏感性问题、较难回答的问题
C．较难回答的问题、容易回答的问题、敏感性问题
D．容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题
【答案】D
【考点】房地产市场调研问卷设计的逻辑性原则
【解析】按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，通常对问卷的问题排列是将容易回答的问题排在前面，较难回答的问题排在中间，敏感性的问题排在后面；封闭性的问题排在前面，开放性的问题排在后面。
20．下列房地产市场调研报告的内容中，不需要在报告摘要中出现的是（ ）。
A．调研目的和调研对象
B．调研内容和调研要点
C．调研结论和建议
D．定量计算过程和检验过程。
【答案】D
【考点】房地产市场调研报告的基本结构
【解析】房地产市场调研报告摘要的内容主要包括：①简要说明调研目的；②简要说明调研对象和调研内容，包括调研的时间、地点、范围、对象以及资料的时限等；③简要说明调研的要点以及调研要解决的主要问题；④简要说明所采用的调研方法；⑤简要阐述调研的结论和建议。
21．下列房投资形式中，不属于间接投资的是（ ）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买房地产投资信托基金
【答案】B
【考点】房地产投资的形式
【解析】房地产投资的形式：间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资，投资者一般只享有获取一定收益的权利，无权干预投资对象对这部分投资的具体运用及其经营管理决策；直接投资，是指投资者将资金直接投入投资项目，投资者经过直接投资获取全部或一定数量的企业资产及经营所有权，直接进行或参与投资项目的经营管理。B项属于直接投资。
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22．用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在（ ）发生。
A．本计息期初
B．上一计息期末
C．本计息期末
D．下一计息期末
【答案】C
【考点】现金流量和现金流量图
【解析】如果现金流入或现金流出发生在计息期的期间（非期初或期末），通常是将其代数和看成是在计息期末发生，称为“期末惯例法”。
23．若某笔银行贷款的年名义利率为i，按年、半年、季计息的年实际利率分别为i、i1、i2其从大到小的顺序是（ ）。
A．i，i1，i2
B．i2，i1，i
C．i1，i，i2
D．i2，i，i1
【答案】B
【考点】名义利率和实际利率
【解析】名义利率转换为实际利率的公式为：
式中，i为实际利率，r为名义利率，n为一年中的计息期数。
当n＝1时，i＝r，当n＞1时，i＞r，且n越大，即一年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高。按年、半年、季计息的n分别等于1、2、4，所以：i2＞i1＞i。
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24．某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%，年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A．32.43
B．37.28
C．39.12
D．40.75
【答案】A
【考点】等额本息还款方式的有关计算
【解析】等额本息还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为：
式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。
根据题意，i＝6%/12，n＝120，A＝12000×30%＝3600，计算得：P＝A/（P/A，i，n）＝32.43。
25．房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的（ ）。
A．动态盈利性指标
B．动态清偿性指标
C．静态盈利性指标
D．静态清偿性指标
【答案】C
【考点】利润与利润分配表
【解析】利润与利润分配表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算静态盈利性指标，如投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率。
26．在同一个房地产投资方案中，资本金利润率（R）和资本金净利润率（r）是（ ）。
A．R＞r
B．R＜r
C．R＝r
D．无法判断两者的大小
【答案】A
【考点】资本金利润率和资本金净利润率
【解析】资本金利润率的计算公式为：
资本金净利润率的计算公式为：
同一个房地产投资方案，资本金相同，年税前利润（或年平均税前利润）大于年净利润（或年平均净利润），故R＞r。
27．某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性系数分别为－1.8，2.6，和－1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是（ ）。
A．E1、E2、E3
B．E3、E2、E1
C．E2、E1、E3
D．E1、E3、E2
【答案】C
【考点】敏感性分析的含义和作用
【解析】项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度；也可表示为评价指标达到临界点时，某个因素允许变化的最大幅度，即临界点。敏感性系数的绝对值越大，其对应的不确定因素的敏感度越高。
28．用净现值法对甲、乙、丙三种投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方案次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是（ ）。
A．甲方案一定最优
B．乙方案一定最优
C．丙方案一定最差
D．甲乙丙都有可能是最优方案
【答案】D
【考点】净现值率比较法
【解析】净现值率的计算公式为：
。式中，NPVR为净现值率；NPV为净现值；L0为方案的全部投资现值。题中，甲乙丙三方案的L0不确定，故无法确定谁为最优。
29．房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的（ ）。
A．校验和验证
B．评估和评判
C．审核和审定
D．深化和调整
【答案】D
【考点】房地产开发项目前期策划的概念
【解析】项目前期策划是对项目可行性研究的深化和调整。在项目前期策划阶段有必要根据房地产市场的新变化，对项目可行性研究的某些内容进行深化和调整。项目可行性研究是项目前期策划的基础，项目前期策划是项目可行性研究的深化。
30．结合房地产投资项目对房地产市场走势进行研判时，重点是研判该项目所处的市场前景及（ ）。
A．产业结构
B．区位价值
C．自然资源
D．人文景观
【答案】B
【考点】房地产市场预期发展研判
【解析】房地产市场走势预期研判，是对在项目建设经营周期内，区域房地产市场的总体发展趋势、房地产市场环境、市场特征等进行预期研判。重点是在对市场进行总体走势分析的基础上，对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判。
31．在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行（ ）分析。
A．收入结构
B．年龄结构
C．职业差异
D．需求差异
【答案】D
【考点】目标客户选定
【解析】目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市场再进行细分定位。
32．当房地产开发企业受到外部市场环境的威胁而企业内部状况又不好时，应选择的发展战略是（ ）。
A．发展型战略
B．多元化战略
C．扭转型战略
D．防御性战略
【答案】D
【考点】构建SWOT分析矩阵
【解析】防御型战略，是一种以退为进的战略，当企业或房地产开发项目受到外部市场环境的威胁而内部状况又不好时，可考虑采用此战略。A项，发展型战略适用于当房地产开发项目面临重要的市场机会，开发项目又有明显优势时。B项，多元化战略适用于当开发项目优势明显但存在外部市场威胁时。C项，扭转型战略适用于当企业或房地产开发项目存在外部市场环境机会，但当前的状况不是很好时。
33．在房地产项目开发建设的前期，房地产开发企业基本目标管理中控制的重点是（ ）。
A．质量
B．工期
C．成本
D．安全
【答案】C
【考点】房地产开发项目管理的目标和任务
【解析】在开发建设的全过程中，应以质量目标为中心，力求各种资源的最优配置；在开发建设的前期，如项目决策、规划设计等有节省成本的较大潜力，以成本目标的控制为重点；在开发建设的后期，大量资金已经投入，如果工期延误将会造成重大损失，则应以进度目标的控制为重点。
34．房地产开发项目成本控制的关键阶段是（ ）阶段。
A．工程招标
B．工程设计
C．合同管理
D．竣工验收
【答案】B
【考点】房地产开发项目工程设计管理的主要内容
【解析】工程设计环节是成本控制的关键阶段，而在此阶段做好限额设计对于落实房地产开发项目成本的控制目标至关重要，因此在工程设计环节应认真记录和分析设计变更对成本的影响，做好限额设计的动态和全过程管理。
35．在房地产开发项目工程建设合同体系中，两个最主要的合同主体是房地产开发企业和（ ）。
A．工程设计单位
B．工程监理单位
C．工程招投标代理机构
D．施工承包单位
【答案】D
【考点】房地产开发项目合同体系
【解析】房地产开发项目过程中参与工程建设的有房地产开发企业、设计方、监理方、施工单位、设备供应单位、材料供应单位等，他们之间有复杂的合同关系，其中房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同主体。
36．房地产开发项目工程质量控制和验收中，对施工质量进行抽查复验的组织者是（ ）。
A．房地产开发企业
B．施工承包单位
C．工程设计单位
D．工程监理单位
【答案】A
【考点】房地产开发项目质量验收
【解析】房地产开发项目质量验收是在施工单位自行检查评定的基础上，由房地产开发企业组织参与建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验，根据相关标准以书面形式对工程施工质量达到合格与否做出确认。
37．房地产开发项目工程竣工扫尾阶段，竣工验收计划的编制者是（ ）。
A．施工承包单位
B．工程监理单位
C．房地产开发企业
D．政府质量监督管理部门
【答案】C
【考点】房地产开发项目竣工验收的程序
【解析】竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两个方面。硬件准备方面，房地产开发企业编制竣工验收计划，施工单位全面落实竣工验收准备工作；软件准备方面，施工单位应抓紧工程技术档案资料的整理，分类归档，装订成册。
38．房地产开发项目工程竣工报告的编制者是（ ）。
A．房地产开发企业
B．施工承包单位
C．工程监理单位
D．工程设计单位
【答案】B
【考点】房地产开发项目竣工验收的程序
【解析】施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，应在施工单位内部组织自验收或初步验收，确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。预检合格编制竣工报告。
39．关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是（ ）。
A．竣工决算包括房地产开发项目开发建设全过程的全部实际费用
B．竣工决算仅包含各工程费和合同规定给施工承包单位的其他费用
C．竣工决算是施工承包单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据
D．竣工决算是竣工结算的重要组成部分。
【答案】A
【考点】房地产开发项目竣工决算
【解析】AB两项，竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用，即包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费外，还包括土地取得费、前期费用、管理费用、销售费用、财务费用等。C项，竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据；竣工决算是正确核算新增同定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。D项，竣工结算是竣工决算的一个重要组成部分。
40．通过房地产估价活动分析、测算和判断出的特定价值或价格及提供的相关专业意见，称为（ ）。
A．价值类型
B．价值时点
C．估价目的
D．估价结果
【答案】D
【考点】房地产估价的概念
【解析】专业房地产估价较具体来说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。特定价值或价格称为价值类型；特定时间称为价值时点（也称为估价时点）；特定目的称为估价目的；分析、测算和判断出的特定价值或价格及提供的相关专业意见，简称估价结果。
41．在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格处理为正常价格，这种可比实例成交价格进行的处理，称为（ ）。
A．建立比较基础
B．市场状况调整
C．交易情况修正
D．房地产状况调整
【答案】C
【考点】交易情况修正
【解析】可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。
42．下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是（ ）。
A．空置率估计偏高
B．租金增长估计保守
C．报酬率取值偏低
D．受益期限设定较短
【答案】C
【考点】收益法概述
【解析】运用收益法估价一般分为以下四个步骤：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来净收益；③求取报酬率；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。收益法的计算公式一般为：V＝A/Y，其中A为净收益，Y为房地产的报酬率。所以，报酬率取值偏低，测算出来的房地产价值偏高。
43．某套住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于（ ）。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．外部性折旧
【答案】B
【考点】建筑物折旧的原因
【解析】功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损导致建筑物功能不足或过剩的原因，可能是建筑设计的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。
44．建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去（ ）。
A．自然寿命
B．有效年龄
C．使用年限
D．实际年龄
【答案】B
【考点】建筑物的剩余寿命的计算
【解析】建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命：建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命，即：剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄。
45．房地产估价报告的使用期限通常在估价报告中的（ ）部分说明。
A．致估价委托人函
B．估计结果报告
C．注册房地产估价师声明
D．估价技术报告
【答案】A
【考点】致估价委托人函的内容
【解析】致估价委托人函是信价机构正式地估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人的委托，选派哪些估价师，根据什么估价目的，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用哪些估价方法，对什么估价对象在什么日期（价值时点）的什么价值（价值类型）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价和单价分别是多少，以及估价报告使用期限等。
46．以“生产观念”为经营观念的房地产开发企业，其生产活动的特点和适应的市场是（ ）。
A．以增加市场供给为生产经营中心，适应于买方市场
B．以满足客户需求为生产经营中心，适应于卖方市场
C．以增加产量为生产经营中心，适应于卖方市场
D．以提高产品产量为生产经营中心，适应于买方市场
【答案】C
【考点】房地产开发经营观念
【解析】房地产开发经营观念的主要特征及适用条件见表1。
表1 房地产开发经营观念的主要特征及适用条件
47．房地产开发企业销售渠道决策应遵循经济性原则，即企业应评估不同的销售渠道的（ ）。
A．机会成本
B．预计销售收入
C．预计投入产出
D．开发投资
【答案】C
【考点】房地产销售渠道选择的原则
【解析】房地产销售渠道选择的原则包括经济性、可控性和适应性。其中，经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的：在决策时，房地产开发企业可从财务角度对不同销售渠道进行预期的投入产出评估，即对不同销售渠道的经济性进行考核。
48．房地产开发企业的商品房销售采用公开销售代理模式、通常负责销售中心布置、广告促销等工作的单位是（ ）。
A．房地产开发企业
B．全部代理机构
C．资质最高的房地产代理机构
D．首家签约的房地产代理机构
【答案】A
【考点】房地产开发企业的工作内容
【解析】公开销售代理是指房地产开发企业将商品房的销售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。各房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调，协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。在合同规定的销售期内，如果开发企业自行售出商品房，无需向代理机构支付佣金。在独家代理的情况下，销售中心的布置、销售中心的保安、广告促销等可以委托代理机构完成，而在公开代理的情况下，这些工作通常由房地产开发企业负责。
49．单纯按照卖方意图定价的房地产定价方法是（ ）。
A．理解价值定价法
B．随行就市定价法
C．目标利润定价法
D．追随领导企业定价法
【答案】C
【考点】成本导向定价法
【解析】目标利润定价法是事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法，利用该方法定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在量本利分析方法的基础上，加上预期的目标利润。
50．便于广告受众保存和查询，信息传递相对较快的房地产广告媒体是（ ）。
A．广播
B．电视
C．杂志
D．报纸
【答案】D
【考点】房地产广告媒体及其特点
【解析】广告的最基本功能是传递信息，有效的广告不仅要有良好的广告创意，而且需要通过有效的传播途径才能实现广告的基本功能。按照传播媒体的不同，广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式，传统媒体包括电台、电视台、报纸、杂志、信函、车身、路牌等。不同广告媒体对客户的心理影响各有差异。其中，报纸广告的优点是具有广泛性、可信赖性、方便性、易保存性；缺点是时效短、内容繁杂，导致广告效果受影响。
51．房地产公共关系营销推广的直接作用不包括（ ）。
A．树立企业形象
B．扩大企业影响
C．提升楼盘销量
D．协调公共关系
【答案】B
【考点】公共关系推广的作用
【解析】与其他促销方式相比，公共关系推广的目的主要不是着眼于当前效果，但其作用是多方面的，包括：①协调好公众关系；②促进楼盘销售；③树立企业形象；④建立信息网络。
52．物业服务业占用业主共有道路所增设的车位，属于（ ）。
A．业主委员会所有
B．业主共有
C．物业建设单位所有
D．物业服务企业所有
【答案】B
【考点】建筑区划内车位、车库的所有权归属
【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
53．在物业管理服务中，不具备业主身份的是（ ）。
A．房屋所有权人
B．已购房但未办理房屋所有权登记的人
C．房租承租人
D．原房屋所有权人去世后的实际继承人
【答案】C
【考点】业主的概念及认定
【解析】具备业主身份的情况有三种：①经依法登记取得建筑物专有部分的所有权人。即房屋登记簿和房屋权属证书记载的房屋所有权人。②基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的自然人和法人。③根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，其中因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。
54．某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席某次业主委员会会议的委员为7人，在该会议上通过一项决定的最低赞成票数应为（ ）人。
A．4
B．5
C．6
D．7
【答案】C
【考点】业主委员会会议
【解析】业主委员会应按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议经1/3以上业主委员会委员的提议，应在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会应于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
55．住宅小区前期物业服务合同的签订时间是在（ ）。
A．住宅小区业主入住后
B．建设单位出售物业后
C．住宅小区业主入住前
D．建设单位出售住宅前
【答案】D
【考点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别
【解析】前期物业服务合同与物业服务合同的区别包括：①合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲方选聘的物业服务企业；物业服务合同的甲方是业主委员会（代表业主大会），乙方是物业服务企业。②合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前；物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后。③合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，时间尚具有不确定性；物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，一般为3～5年，时间上具有确定性。
56．下列物业及设施设备为维修情形中，不可以启动住宅专项资金紧急使用程序的是（ ）。
A．消防设施故障
B．屋面渗漏
C．网络系统故障
D．电梯故障
【答案】C
【考点】住宅专项维修资金的使用程序
【解析】发生危及房屋安全等紧急情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应从公有住房住宅专项维修资金中列支。发现危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况包括：①电梯故障；②消防设施故障；③屋面、外墙渗漏；④二次供水水泵运行中断；⑤排水设施堵塞、爆裂；⑥楼体外立面存在脱落危险；⑦其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
57．下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是（ ）。
A．发行房地产股票
B．发行房地产债券
C．向银行申请贷款
D．向其他企业借款
【答案】C
【考点】房地产金融的职能
【解析】金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金，它是通过金融市场（如股票市场）或金融中介机构（如商业银行），直接或间接地将资金从供给方（资金有余的单位或个人）传导到需求方（资金不足的单位或个人）。其中，由金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式，称为直接金融，也称为直接融资。由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融。
58．下列贷款利率状况中，从借款人角度看宜选择长期固定利率贷款的是（ ）。
A．当前利率处于历史低位
B．当前利率处于历史高位
C．当前利率处于历史平均水平
D．未来利率变动不大
【答案】A
【考点】固定利率贷款和浮动利率贷款
【解析】固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内贷款利率不受未来市场利率变化的影响。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率设定在一个较高的水平上。而对于借款人来说，采取这种贷款方式可以准确地测算未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。另外，未来市场利率也有下降的可能。
59．下列保障房地产抵押权的做法中，合法有效的是（ ）。
A．实际占有抵押房地产
B．扣押抵押房地产权属证书
C．办理房地产抵押登记
D．派人看守抵押房地产
【答案】C
【考点】保障房地产抵押权
【解析】在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。我国实行不动产登记制度，房地产抵押应向县级以上地方人民政府确定的不动产登记机构办理不动产抵押登记。
60．与商业性贷款比较，住房公积金贷款的优点是（ ）。
A．贷款额度大
B．放款速度快
C．贷款期限长
D．贷款利率低
【答案】D
【考点】住房公积金贷款的优点
【解析】住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，其贷款利率比商业性贷款低。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
二、多项选择题（共20分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
61．形成房地产供给的条件有（ ）。
A．房地产开发企业和拥有者愿意供给
B．房地产开发企业和拥有者有能力供给
C．消费者愿意和有能力购买
D．房地产市场需求的数量
E．房地产开发企业的数量
【答案】AB
【考点】房地产供给的概念
【解析】房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租）的数量。
62．城市化进入平稳发展时期，相应的房地产发展情形有（ ）。
A．房地产开发向郊区扩展
B．房地产交易以新房为主
C．房地产交易以二手房为主
D．房地产市场以卖方市场为主
E．房地产业进入衰退阶段
【答案】AC
【考点】城市化与房地产发展
【解析】城市化成熟阶段，即城市化进入减速平稳发展时期，城市以扩散效应为主，出现郊区化和逆城市化现象。与此阶段相对应，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。
63．房地产征收和征用的共同点有（ ）。
A．主体相同
B．都是强制性行为
C．适用对象相同
D．都要给予公平补偿
E．前提条件相同
【答案】BD
【考点】征收与征用的异同
【解析】征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收和征用共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。但这两者的适用对象、前提条件、所有权转移和补偿内容均有所不同。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
64．下列导致国有建设用地使用权人改变的行为中，通常为无偿的有（ ）。
A．出让
B．划拨
C．赠予
D．继承
E．互换
【答案】CD
【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别
【解析】建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和互换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠予、继承）；按照《城市房地产管理法》第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”，因此出让是有偿的；在划拨方式中，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者。
65．某宗非经营性用地出让公告发布后，如果只有两个意向用地者，则取得该建设用地使用权的可能方式有（ ）。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
E．租赁
【答案】CD
【考点】国有建设用地使用权出让的方式和特征
【解析】供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可使用挂牌和协议出让方式；工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
66．房地产市场调研应遵循的原则有（ ）。
A．主观性和假设性原则
B．真实性和可靠性原则
C．全面性和关联性原则
D．发散性和推导性原则
E．时效性和经济性原则
【答案】BCE
【考点】房地产市场调研的原则
【解析】房地产市场调研应遵循的原则有：①真实性和可靠性原则。真实性是指对市场现象的描述、现状的分析和市场运行中主要问题的指出都必须做到客观真实；可靠性是指应采用科学的方法定义调研问题，界定调研内容与项目，设计调研方案，采集、处理和分析数据，为决策者提供可靠的决策依据。②全面性和关联性原则。全面性是指对相互联系的市场现象及各种影响因素做全面性的调研，不能片面地观察市场，不能以偏概全、以点代面。关联性是指对房地产市场的变化对国民经济与市场发展的影响做关联性调研。③时效性和经济性原则。时效性是指及时抓住和捕捉与调研目的相关的市场信息，并对这些信息进行及时的分析和反馈。经济性是指要以尽可能少的费用取得相对满意的市场调研成果。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已更改为：房地产市场调研应遵循的原则有：真实性、全面性和时效性。
67．下列房地产市场调研问卷的备选答案类型中，属于开放式问题的有（ ）。
A．多项选择法
B．一对一比较法
C．自由回答法
D．回忆法
E．故事构筑法
【答案】CDE
【考点】问卷中的问题类型
【解析】按问题是否提供备选答案，调研问卷中的问题类型分为封闭式问题和开放式问题。封闭式问题，是指对提出的问题给出了备选答案，受访者只能从备选答案中进行选择；开放式问题，是指只提出问题，不给出任何备选答案，由受访者自由回答。
68．下列房地产开发费用中，属于前期费用的有（ ）。
A．规划设计费
B．三通一平费
C．土建工程费
D．可行性研究费
E．安装工程费
【答案】ABD
【考点】出售型房地产开发项目的现金流出
【解析】房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等部分构成。其中开发成本中的勘察设计和前期工程费包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平”等费用。
69．下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．投资收益率
C．财务内部收益率
D．利息备付率
E．偿债备付率
【答案】DE
【考点】房地产投资项目经济评价指标体系
【解析】房地产投资项目经济评价指标体系见表2。
表2 房地产投资项目经济评价指标体系
70．对住宅小区出入口的规划设计应满足（ ）等基本功能要求。
A．交流场所功能
B．交通功能
C．文化象征功能
D．防御功能
E．标志功能
【答案】BDE
【考点】房地产开发项目的道路交通规划
【解析】住宅小区出入口应体现的基本功能主要有交通功能、防御功能和标志功能；体现衍生功能主要有交流场所功能、过渡空间功能和文化象征功能。
71．在住宅小区开发项目的前期策划中，环境设计策划的主要内容有（ ）。
A．建筑风格的确定
B．小区环境设计要素界定
C．绿地环境的设计
D．环境小品设计
E．建筑物外立面色彩设计
【答案】BCD
【考点】房地产有形产品定位的主要内容
【解析】住宅小区环境策划的主要内容包括：①小区环境设计要素的界定，包括空间环境要素和景观要素；②绿地环境的设计，包括绿地的植物配置、绿地的花坛设计、绿地的草坪设计、园路的设计以及区内装饰场地设计；③环境小品设计，包括建筑小品、装饰小品、公用设施小品和工程设施小品；④景观节点设计，包括各景观节点的位置、主题、形式等。
72．按照开发方式划分，房地产开发项目的类型有（ ）。
A．单独开发
B．合作开发
C．联合开发
D．成片开发
E．新区开发
【答案】ABC
【考点】房地产开发项目的种类
【解析】按照开发项目的开发方式，房地产开发项目可分为：①单独开发的房地产项目，是指房地产开发企业独家出资、自负盈亏的开发建设活动；②合作开发的房地产项目，是指一方出地、另一方出资，按协商的比例分房或进行利润分成建设的开发项目；③联合开发的房地产项目，是指几家房地产开发企业共同出资开发商品房，并按投资比例共同承担风险、共同获利的开发项目；④定向开发的房地产项目，是指房地产开发企业面向企事业单位或被征收对象，为其代建房屋，只按建筑面积收取一定管理费的开发项目。
73．房地产开发项目成本目标的类型按阶段分为（ ）。
A．投资估算目标
B．设计概算目标
C．施工图预算目标
D．竣工决算目标
E．工程承包合同价目标
【答案】ABCE
【考点】房地产开发项目成本控制的原则
【解析】房地产开发项目成本目标的设置，是随着建设过程的不断深入而分段进行的。成本目标的类型按开发建设不同阶段分为投资估算目标、设计概算目标、施工图预算或工程承包合同价格目标。
74．房地产最高最佳利用应同时满足的条件有（ ）。
A．法律上允许
B．建筑高度最高
C．建筑设备最先进
D．技术上可能
E．财务上可行
【答案】ADE
【考点】房地产估价的原则
【解析】最高最佳利用原则要求估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。
75．影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有（ ）。
A．租金水平
B．空置率
C．使用寿命
D．收益年限
E．维修费用
【答案】ABD
【考点】净收益的求取
【解析】基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用，其中，有效毛收入受租金水平、空置率和收益年限的影响；运营费用等于有效毛收入与运营费用率的乘积。
76．房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由（ ）组合而成。
A．安全收益率
B．边际收益率
C．风险报酬率
D．资产负债率
E．通货膨胀率
【答案】ACE
【考点】房地产定价目标
【解析】预期投资收益率应由安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率综合而成。预期投资收益率不一定是房地产产品可能实现的最大投资收益率，但应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。
77．房地产开发企业制定市场营销方案时，对促销方式、时间等做出具体安排前应完成的工作有（ ）。
A．营销策划
B．营销方案论证
C．开发项目和地块分析
D．目标客户需求特征描述
E．营销方案审批
【答案】CDE
【考点】房地产市场营销方案制定的步骤
【解析】房地产市场营销方案制定的一般步骤为：①开发项目及地块分析和描述；②重点目标顾客需求描述；③营销组合方案的具体安排和细化；④形成营销方案（初稿）；⑤营销方案（初稿）讨论、修改和报批；⑥营销方案审批、发布。
78．物业管理招投标的原则有（ ）原则。
A．公开
B．低价者中标
C．公平
D．诚实信用
E．公正
【答案】ACDE
【考点】物业管理招投标的原则
【解析】物业管理招投标的目的是在竞争性招标中找到最理想的物业服务企业，招标人想要吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益。所遵循的原则有：①公开原则，是指招标投标过程中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息都要公开发布；②公平原则，是指要使所有物业服务企业在同等条件下参加投标，即招标人在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的；③公正原则，是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，即评标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的；④诚实信用原则，是指在物业管理招投标过程中，招标投标双方应严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务。
79．下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有（ ）。
A．已竣工尚未出售的房屋
B．买受人出租的房屋
C．已竣工尚未交付的房屋
D．物业服务用房
E．建设单位自用的房屋
【答案】ACE
【考点】物业服务费的交纳和督促
【解析】在物业管理活动中，物业服务企业对业主的物业进行管理，为业主提供服务，业主理所应当向物业服务企业支付相应的服务费用。在现实中，物业使用人虽然不一定拥有物业，但又是真正享受物业服务的主体。因此，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但即使存在这一约定，业主仍然负连带交纳责任。E项，对于建设单位自用的房屋，建设单位属于业主和物业使用人。此外，未交付房屋的交费主体，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
80．下列住房信贷政策措施中，有利于促进住房消费的有（ ）。
A．降低最低首付款比例
B．降低最高贷款额度
C．扩大贷款利率上浮幅度
D．提高最高收入还贷比
E．缩短最长贷款期限
【答案】AD
【考点】个人住房贷款的相关术语
【解析】首付款比例，是指首付款占所购住房总价的百分比；贷款额度，也称为贷款限额，是指贷款人用不同的指标对借款人的贷款金额做出的限制性规定；贷款利率，是指借款合同中所规定的贷款利率，因实行差别化住房信贷政策，不同购房人的贷款利率可能不同；偿还比率，也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率；贷款期限，是指借款人应还清全部贷款本息的期限。降低最低首付款比例和提高最高收入还贷比都有助于降低购房者的压力，促进住房消费。
三、案例分析题（共20题，每题2分，由单选和多选组成，错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0.5分）
（一）
某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
根据以上资料，回答下列问题：
81．该家庭在贷款期限前5年抵押贷款的月还款额为（ ）元。
A．6217.15
B．8357.29
C．8490.53
D．8881.62
【答案】A
【解析】总贷款额＝8000×100×70%＝56（万元）。等额本息还款方式下，月还款额的计算公式为：
式中，A为月还款额，P为贷款金额，i为贷款月利率，n为按月计算的贷款期限。代入数据，计算得：A＝56×6%/12×（1＋6%/12）120/[（1＋6%/12）120－1]＝0.621715（万元）＝6217.15（元）。
82．该家庭从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。
A．2350.59
B．4490.37
C．4623.97
D．5015.06
【答案】A
【解析】将所有现金流量均换算到第6年初再进行计算。由81题可知若正常还款每月还款额为6217.15元，则到第6年初尚需还款额为A（P/A，i，n）＝6217.15（P/A，0.5%，5×12）＝6217.15×[（1＋0.5%）5×12－1]/[0.5%×（1＋0.5%）5×12]－2＝121585.57（元），从第6年开始的抵押贷款月还款额为P（A/P，i，n）＝121585.57（A/P，0.5%，5×12）＝121585.57×[0.5%×（1＋0.5%）5×12]/[（1＋0.5%）5×12－1]＝2350.59（元）。
83．该家庭向银行申请的个人住房抵押贷款属于（ ）。
A．住房公积金贷款
B．商业性贷款
C．组合贷款
D．房地产开发贷款
【答案】B
【解析】根据贷款资金来源，把个人住房贷款分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，其贷款利率比商业性贷款低。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
84．该家庭的购房需求不属于（ ）。
A．投资需求
B．投机需求
C．刚性需求
D．潜在需求
【答案】ABD
【解析】刚性需求是指以追求住房使用价值中自然性为主，购房的主要目的满足自己居住或家人居住的需求。C项，该家庭为首次购房，目的是满足居住的需求AB两项，投资、投机需求属于交换价值取向的需求，即以追求住房使用价值中社会属性为主，购房的主要目的是把住房作为交换物，在当下、近期或将来通过转让实现住房的交换价值。D项，潜在需求是指一定区域内，没有主动表露购房意向，但是经过营销引导能够产生购房举措的客户需求。
（二）
某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
根据以上资料，回答下列问题：
85．该商品住宅在建工程的后续建设期为（ ）个月。
A．6
B．8
C．16
D．22
【答案】A
【解析】估算开发经营期可以采用类似于比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。本题中，后续建设期＝22－16＝6（个月）。
86．该房地产开发项目开发完成后的价值为（ ）亿元。
A．1.2
B．2.0
C．3.0
D．3.2
【答案】C
【解析】开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值。正常情况下是未来开发完成时的房地产状况在未来开发完成时的房地产市场状况下的市场价值。本题中，开发完成后的价值＝15000×2.5×8000＝3（亿元）。（容积率，又称建筑面积毛密度，是指一个范围内地上总建筑面积与用地面积的比率。）
87．按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括（ ）。
A．土地取得成本
B．续建成本
C．销售税费
D．取得该在建工程的税费
【答案】BCD
【解析】假设开发法中，取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发，还需要的正常支出及应获得的正常利润包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费，但不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。A项，土地取得成本属于取得待开发房地产以前的支出。
88．该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（ ）。
A．征地拆迁费用
B．已投入的开发建设费用
C．商品住宅建筑安装工程费
D．后续开发的必要支出及应得利润
【答案】D
【解析】根据假设开发法的方法计算，在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－取得在建工程的税费。
（三）
某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虑目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米（含增值税及附加），并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括：一次性付款，售价优惠3%；分期付款，房款分三期支付，第一期达到预售条件支付30%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%，价格不优惠；试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付30%，第二期主体验收2个月后支付40%，第三期交房时支付30%。
根据以上资料，回答下列问题：
89．该项目采用的定价方法为（ ）。
A．成本加成定价法
B．竞争导向定价法
C．目标利润定价法
D．需求导向定价法
【答案】B
【解析】竞争导向定价法是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争对手价格低、高或相同的价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。A项，成本加成定价法是在单位产品成本的基础上，加上一定的加成率得到房地产价格的方法。C项，目标利润定价法是指事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法。D项，需求导向定价法也称理解值定价法，是以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。
90．该项目采用的价格策略为（ ）。
A．特价品定价策略
B．尾数定价策略
C．整数定价策略
D．现金折扣策略
【答案】ABD
【解析】A项，“特价品”定价策略，是将少数产品以非常廉价的姿态出现，引起潜在客户注意，吸引追求廉价的客户购买。此题中售价为6800元/平方米10套的房子即属特价品。B项，尾数定价策略是依据客户有零数价格比整数价格商品便宜和实在的心理而确定的一种定价策略。D项，现金折扣策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。C项，整数定价策略是将房地产价格定位在一个整数上，会给客户一种高档消费的感觉，借以满足客户高消费的心理需求。
91．该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元/平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为（ ）元。
A．475.24
B．529.24
C．532.27
D．558.88
【答案】B
【解析】简易计税方法是指按照销售额和增值税征收率计算缴纳增值税，且不得抵扣进项税额。依据题意，本项目税前的均价＝9980/（1＋5%＋5%×12%）＝9450.75（元/平方米），每平方米应纳增值税及附加＝9980－9450.75＝529.24（元/平方米）。
92．在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为（ ）。
A．调整差价系数
B．调整付款时段
C．调整付款比例
D．调整价格基数
【答案】BC
【解析】A项，调整差价系数，是指在基价的基础通过制定不同的差价系数来确定不同单元的价格。B项，付款时段的调整，是指总的付款期限的缩短或拉长，各个阶段付款时间设定的向前移或向后靠。C项，付款比例的调整，是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。D项，调整基价，是指对一幢房屋的基础价格进行上调或下调。
（四）
2016手6月1日，某普通商品住宅小区的业主依法申请成立业主大会，并组成了首次业主大会会议筹备组，该筹备组的成员共有9人。筹备组成立后，开始进行召开首次业主大会的相关筹备工作。
根据以上资料，回答下列问题：
93．该筹备组的成员应包括（ ）。
A．建设单位代表
B．物业服务企业代表
C．街道办事处代表
D．业主代表
【答案】ACD
【解析】首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
94该筹备组的组长应为（ ）。
A．建设单位代表
B．物业服务企业代表
C．街道办事处代表
D业主代表
【答案】C
【解析】筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
95．该筹备组中业主代表至少为（ ）人。
A．2
B．3
C．4
D．5
【答案】D
【解析】筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。该筹备组的成员共有9人，业主代表至少为5人。
96．首次业主大会会议应于（ ）前召开。
A．2016年7月1日
B．2016年8月30日
C．2016年9月28日
D．2016年10月28日
【答案】B
【解析】筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
（五）
李某购买一套总价为100万元的住房。如果选择贷款，则最低首付比例为30%，住房公积金贷款的最高额度为50万元，住房公积金贷款的年利率为4.5%，商业性贷款的年利率为6.5%，贷款期限为10年。
根据以上资料，回答下列问题：
97．李某购买该套住房的价款可以（ ）。
A．全部为自有资金
B．全部为住房公积金贷款
C．全部为商业性贷款
D．为自有资金加组合贷款
【答案】ACD
【解析】B项，住房公积金贷款最高额度为50万元，小于100万元，因此李某购买该套住房的价款不能全部为公积金贷款。
98．关于李某购买该套住房贷款金额的说法，正确的为（ ）。
A．最多可贷款70万元
B．至少应贷款30万元
C．住房公积金贷款最多50万元
D．商业性贷款最少20万元
【答案】AC
【解析】A项，首付款比例最低为30%，故最多可贷款100×70%＝70（万元）；C项，住房公积金贷款的最高额度为50万元。B项，最低首付款为30万元；D项，题中没有对商业性贷款的比重进行限定。
99．关于李某选择利息最少的贷款方案的说法，正确的为（ ）。
A．先用足公积金贷款
B．先选择商业性贷款
C．公积金贷款和商业性贷款各半
D．公积金贷款占60%，商业性贷款占40%
【答案】A
【解析】本题中贷款年限相同，公积金的贷款利率低于商业性贷款利率，故应该先用足公积金贷款，再用商业性贷款。
100．若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为（ ）元。
A．1135.48
B．4046.44
C．5158.92
D．6317.40
【答案】D
【解析】根据题意，总贷款额＝100－40＝60（万元），因为使月还款额最少，所以采取住房公积金贷款50万元，商业性银行贷款10万元的策略。等额本息还款方式下，月还款额的计算公式为：
式中，A为月还款额，P为贷款金额，i为贷款月利率，n为按月计算的贷款期限。代入数据，计算得：
