第一章　房地产经纪概述

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1在国民经济产业分类中，房地产业属于第（　　）产业。

A．一

B．二

C．三

D．四

【答案】C

【解析】在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业与属于第二产业的建筑业联系密切，建筑业是专门从事房屋等工程建筑、安装以及装饰装修等工作的生产部门；房地产业则兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，房屋建筑业与房地产业的业务对象都是房地产。

2（　　）是房地市场价值链中不可或缺的环节，在一、二、三级市场均存在。

A．房地产开发经营业

B．物业管理业

C．房地产中介服务业

D．房地产租赁经营业

【答案】C

【解析】房地产业细分可分为：①房地产开发经营业；②物业管理业；③房地产中介服务业；④房地产租赁经营业。其中，房地产中介服务是房地市场价值链中不可或缺的环节，一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务，在房地产开发、交易过程中为各级市场的参与者提供专业化中介服务，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。

3（　　）指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

A．地产经纪

B．房屋装修

C．地产开发

D．物业管理

【答案】D

【解析】物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

4甲房地产经纪机构取得了乙房地产开发公司新开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。甲公司与乙公司签订的合同属于（　　）。

A．新建商品房经纪合同

B．房屋租赁经纪合同

C．房屋租赁代理合同

D．房屋租赁合同

【答案】A

【解析】经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。一般而言，经纪服务最主要的方式包括居间、代理、行纪。房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。本题中，甲公司与乙公司签订的销售委托合同属于新建商品房经纪合同。

5（　　）是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。

A．房地产咨询

B．房地产价格评估

C．房地产经纪

D．房地产开发

【答案】C

【解析】房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其中，房地产经纪主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，房地产经纪是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。

6房地产经纪在房地产业中的地位和作用，首先由______决定，其次由______决定。（　　）

A．房地产商品的特殊性，房地产交易的复杂性

B．房地产交易的特殊性，房地产商品的复杂性

C．房地产交易的复杂性，房地产商品的特殊性

D．房地产商品的复杂性，房地产交易的特殊性

【答案】A

【解析】在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的重要组成部分。房地产经纪在房地产业中的地位和作用，首先是由房地产商品的特殊性决定，其次是由房地产交易的复杂性决定。

7房地产经纪的作用主要表现在（　　）。

A．提高交易效率

B．促使房地产价格下降

C．增加财政税收

D．促使房地产交易更复杂

【答案】A

【解析】房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

8房地产经纪服务的报酬形式是（　　）。

A．佣金

B．差价款

C．信息费

D．回扣

【答案】A

【解析】房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。

9房地产经纪服务的主体是（　　）。

A．房地产开发商

B．政府

C．二手住房和新建商品住房

D．房地产经纪机构和房地产经纪人员

【答案】D

【解析】房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。

10目前，房地产经纪活动的主要客体是（　　）。

A．住宅、房屋

B．工业用房、商业用房、写字楼

C．二手住房和新建商品住房

D．房地产开发用地、房地产开发项目

【答案】C

【解析】房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产，不仅包括二手房，还包括新建商品房；不仅包括住宅，还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住房；不仅包括房屋，还包括房地产开发用地、房地产开发项目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

11房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为是（　　）。

A．代理

B．居间

C．行纪

D．包销

【答案】A

【解析】一般而言，房地产经纪服务最主要的方式包括：①居间，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。②代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

12（　　）是起源最早的房地产经纪方式。

A．房地产居间

B．房地产代理

C．房地产行纪

D．房地产经销

【答案】A

【解析】房地产居间，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。

13下列各项中，不属于房地产居间活动的是（　　）。

A．向委托人报告订立房地产交易合同的机会

B．提供订立房地产交易合同的媒介服务

C．向委托人提供房地产交易信息

D．为委托人办理房地产交易登记

【答案】D

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于房地产代理活动。

14房地产经纪机构以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为是（　　）。

A．房地产信托

B．房地产经销

C．房地产代理

D．房地产居间

【答案】C

【解析】房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

15许多发达国家房地产经纪的主流方式是（　　）。

A．房地产居间

B．房地产代理

C．房地产行纪

D．房地产经销

【答案】B

【解析】就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：①房地产居间；②房地产代理。其中，房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中，房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间，而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。

16张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人。房主王某准备出售其房屋，在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，看房之后，李某对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议。下列关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为（　　）。

A．张某是王某的代理人

B．张某是李某的代理人

C．张某是居间方，不是任何一方的代理人

D．甲公司是李某的代理人

【答案】D

【解析】房地产代理可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。李某与甲机构签了房屋承购委托协议，因此构成了代理关系。房地产经纪人员不得以个人名义开展经纪活动。

17下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（　　）。

A．房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

B．房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

C．房地产居间向委托人收取佣金

D．房地产代理以委托人的名义与第三人进行房地产交易

【答案】B

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

18我国房地产经纪专业人员资格是属于（　　）水平评价类职业资格。

A．国家

B．地方

C．行业

D．企业

【答案】A

【解析】2015年6月，《人力资源社会保障部住房城乡建设部〈关于印发房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法〉的通知》（人社部发[2015]47号）印发，确定房地产经纪人员职业资格被确定为国家水平评价类职业资格。

19我国首部房地产经纪行业的专门法规是（　　）。

A．《经纪人管理办法》

B．《城市房地产管理法》

C．《房地产经纪管理办法》

D．《城市房地产中介服务管理规定》

【答案】C

【解析】《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后，第一部专门的房地产经纪行业管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了要求，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出了新的举措。

20在房地产活动监督管理部门中，监督价格政策执行属于（　　）部门的重要职责。

A．建设（房地产）管理

B．住房和城乡建设

C．价格主管

D．人力资源和社会保障

【答案】C

【解析】房地产经纪活动监督管理部门主要涉及的部门包括：①建设（房地产）管理部门。职责是制定行业管理制度、受理备案、对行业进行监督检查等。②价格主管部门。承担拟订并组织实施价格政策，监督价格政策执行的重要职能，负责制定房地产经纪相关的价格政策。③人力资源和社会保障主管部门。承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员资格管理政策等职能。

21查处房地产经纪机构的不正当竞争行为的机构是（　　）。

A．建设（房地产）主管部门

B．人力资源和社会保障主管部门

C．工商行政管理部门

D．以上均是

【答案】C

【解析】《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格，监督管理或参与监督管理各类市场，依法规范市场交易行为，保护公平竞争，查处经济违法行为，取缔非法经营，保护正常的市场经济秩序。工商行政管理部门会同住房和城乡建设等部门曾开展多次针对房地产经纪行业的专项整治活动。

22我国的全国性房地产经纪行业组织是（　　）。

A．中国房地产经纪人协会

B．中国房地产经纪人学会

C．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

D．中国房地产估价师与房地产经纪人协会

【答案】C

【解析】2004年，经建设部同意、民政部批准，成立于1994年的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为全国性房地产经纪行业组织，会员由从事房地产估价或经纪活动的个人和有关单位自愿组成。

23我国房地产经纪行业自律框架体系的核心是（　　）。

A．房地产经纪专业人员职业资格制度

B．诚信建设和资信评价

C．案件通报和风险提示

D．规则制定、制度设计

【答案】A

【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案、开展了房地产经纪行业资信评价、发布了交易风险提示、通报了房地产经纪违法违规案件。经过几年的不懈努力和探索，目前初步形成了以房地产经纪专业人员职业资格制度为核心，以诚信建设和资信评价为基础，以案件通报和风险提示为手段，以规则制定、制度设计为引导的房地产经纪行业自律框架体系。

24（　　）是房地产经营模式中收益较低的经营模式。

A．直营连锁模式

B．特许经营模式

C．混合模式

D．收购和参股模式

【答案】B

【解析】房地产经纪经营模式特点比较具体如表1-1所示。

表1-1　房地产经纪经营模式特点比较

25直营和特许经营模式的最大的不同之处在于（　　）。

A．连锁店投资方不同

B．管理控制方式不同

C．客户管理方式不同

D．业务拓展方式不同

【答案】A

【解析】直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同，由总部直接投资设立门店的是直营模式，由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店，则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。另外，由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式，介于直营和加盟之间，称为参股模式。

26按照（　　）划分，房地产经纪机构可以分为中资企业和外资企业。

A．组织形式

B．注册资金的来源

C．经营模式

D．主营业务

【答案】B

【解析】根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

27房地产经纪机构的各家门店或分支机构可使用其品牌、标识和系统，并在统一的业务模式下从事经营活动，并支付相应的费用，这种经营模式是（　　）模式。

A．无店铺经营

B．单店经营

C．直营连锁经营

D．特许经营

【答案】D

【解析】特许经营模式是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。

28下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中，正确的是（　　）。

A．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务不承担责任

B．分支机构不可独立开展房地产经纪业务

C．合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构

D．设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格

【答案】D

【解析】《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构可以设立分支机构。但《个体工商户登记管理办法》规定，个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此，个体工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是，房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。

29房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（　　）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

A．10

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】房地产经纪机构在进行工商登记领取营业执照后，还需要到所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

30下列不属于房地产基本服务的是（　　）。

A．提供房地产信息

B．房地产抵押贷款代办

C．实地看房

D．代拟房地产交易合同

【答案】B

【解析】按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办；③房屋交接手续代办等。

31房地产经纪机构协助办理房地产贷款、房地产登记、房屋交接等服务属于（　　）。

A．房地产经纪服务的延伸服务项目

B．房地产经纪服务的基本服务项目

C．房地产经纪服务的补充服务项目

D．房地产经纪服务的必要服务项目

【答案】A

【解析】按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务（延伸服务）。房地产基本服务的内容包括提供房地产信息、实地看房、代拟房地产交易合同等。其他服务（延伸服务）的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办、房屋交接手续代办等。

32对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示（　　）的有关证明文件。

A．房地产经纪机构合法经营

B．商品房销售委托书

C．批准销售商品房

D．商品房销售委托书和批准销售商品房

【答案】D

【解析】对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。批准销售商品房的有关证明文件是指房地产管理部门签发的商品房项目销售许可证或预售许可证。

33房地产交易资金监管包括存量房交易资金监管和（　　）。

A．商品房现售资金监管

B．商品房预售资金监管

C．住房公积金监管

D．住房维修资金监管

【答案】B

【解析】房地产交易资金监管包括存量房交易资金监管和商品房预售资金监管。监管方式包括银行托管、政府监管、交易保证机构监管、经纪机构监管等，不同的监管方式各有特点。房地产经纪机构应公示本地施行的交易资金监管方式，可以是多种，也可以是一种。

34房地产经纪机构及其分支机构应当自（　　）之日起30日内，到相关机构备案。

A．开业

B．领取营业执照

C．申请营业执照

D．房地产经纪行业协会备案

【答案】B

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

35下列招揽房地产经纪业务中，符合规范的是（　　）。

A．小张拨打电话给明确拒绝再次接受电话销售的受访客户

B．小红在社区规定的广告栏里贴虚假的宣传广告

C．小明在招揽房地产经纪业务时常常诋毁竞争对手

D．李某在招揽房地产经纪业务时明确表示，不招揽其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务

【答案】D

【解析】招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：①不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；②不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；③不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；④不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。

36房地产分支机构承接业务时，应当以（　　）的名义承接业务。

A．设立该分支机构的房地产经纪机构

B．该分支机构

C．承接完成业务的房地产经纪人本人

D．房地产经纪行业学会

【答案】A

【解析】房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构的名义承揽业务。房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，并应尊重委托人的选择，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。

37房地产经纪机构提供代办贷款服务，未向委托人说明服务内容、收费标准，且未经委托人同意的，对房地产经纪人员处以（　　）罚款。

A．2万元

B．1万元以上3万元以下

C．1万元

D．1万元以上2万元以下

【答案】C

【解析】房地产经纪机构承接房地产经纪业务，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。

38下列经纪行为中，不属于房地产经纪禁止行为的是（　　）。

A．带客看房

B．赚取差价

C．利用虚假信息骗取看房费

D．承购或者承租自己提供经纪服务的房屋

【答案】A

【解析】BC两项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得直接参与自己提供经纪服务房屋的交易，如不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

39房地产经纪机构对外发布房源信息，应当（　　）。

A．经委托人口头同意

B．经委托人电话委托

C．经委托人书面同意

D．向委托人书面告知

【答案】C

【解析】承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。

40就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对房地产经纪人员卢某处以（　　）罚款。

A．5000元

B．1万元

C．1万元以上2万元以下

D．2万元

【答案】B

【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

41赵某来到甲房地产经纪机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；房地产经纪人员田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。关于田某收取奖励费行为的说法，正确的是（　　）。

A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的

B．应由甲机构向赵某收700元奖励费

C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励

D．田某不应收取700元奖励金

【答案】D

【解析】房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。

42两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，收费按（　　）。

A．两宗业务分别收取

B．两宗业务收取，但收费额不能高于一宗业务的两倍

C．一宗业务收取，但收费额可高于一宗业务

D．一宗业务收取

【答案】D

【解析】经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。

43下列选项中，符合房地产经纪业务服务费用收款规范的是（　　）。

A．房地产经纪服务未实行明码标价

B．房地产经纪机构收取未予标明的费用的

C．对交易当事人传达真实的房屋交易信息，以公平的价格卖出房屋

D．房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的

【答案】C

【解析】房地产经纪业务服务费用收款不规范的表现包括：①房地产经纪服务未实行明码标价，未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息的；②房地产经纪机构收取未予标明的费用的；③房地产经纪机构利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的；④对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价构成价格违法行为的；⑤房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的；⑥两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的。

44房地产经纪服务合同的保存期最少是（　　）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

【答案】D

【解析】房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、买卖合同或租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。

45下列房地产经纪收费方式，符合规范的是（　　）。

A．混合标价

B．捆绑标价

C．收取未标明的费用

D．收取佣金和代办服务费

【答案】D

【解析】一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

46房地产经纪服务的（　　）包括实行政府指导价的房地产经纪服务的价格与实行市场调节价的其他代办服务的价格。

A．明码标价

B．混合标价

C．捆绑标价

D．以上都不正确

【答案】A

【解析】房地产经纪服务明码标价，是指房地产经纪机构提供房地产经纪服务应当按照规定公开标示服务价格等有关情况的行为。房地产经纪服务的明码标价包括：①实行政府指导价的房地产经纪服务的价格；②实行市场调节价的其他代办服务的价格。一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确逐个标示项目名称和标准，不得混合标价、捆绑标价。

47商品房销售明码标价实行（　　）。

A．一栋一标

B．一房一标

C．一项目一标

D．一单元一标

【答案】B

【解析】根据《商品房销售明码标价规定》，房地产经纪机构应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。商品房销售明码标价实行“一房一标”。

48房地产经纪机构发布所代理的房地产项目广告，应提供业主的（　　）。

A．身份证明

B．委托证明

C．资质证明

D．学历证明

【答案】B

【解析】《房地产广告发布规定》（2015年国家工商行政管理总局令第80号）中规定，房地产经纪机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主的委托证明。广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。

49下列不属于房地产经纪人员最基本的职责的是（　　）。

A．介绍房产

B．询价谈价

C．房产交验

D．开发房源

【答案】D

【解析】从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：①介绍房产；②询价谈价；③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。

50房地产经纪人协理可以（　　）。

A．协助房地产经纪人处理经纪有关事务

B．收取回扣

C．发起房地产经纪机构

D．不参加职业继续教育

【答案】A

【解析】房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。

51房地产经纪人协理有权（　　）。

A．独立签署房地产经纪合同

B．加入房地产经纪机构

C．受聘于两个房地产经纪机构

D．披露委托人各项信息

【答案】B

【解析】房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。

52房地产经纪人协理在从事经纪活动中，应当做到的是（　　）。

A．房地产经纪人协理不仅仅受聘于一个经纪机构

B．以房地产经纪人协理的身份在其他经纪机构兼职

C．用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作

D．协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得额外的报酬

【答案】C

【解析】AB两项，房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。C项，房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。D项，房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

53某房地产经纪协理仅有高中学历，考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，其报考房地产经纪人职业资格，需具备的条件是（　　）。

A．领取房地产经纪人协理职业资格证书满3年

B．从事房地产经纪业务工作满6年

C．需再取得大专学历后满3年

D．需再取得大学本科学历后满1年

【答案】B

【解析】申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有：①遵守国家法律、法规和行业标准与规范；②秉承诚信、公平、公正的基本原则；③恪守职业道德；④具备中专或者高中及以上学历。

申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备上述基本条件外，还必须符合下列条件之一：①通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年。②取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。③取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。④取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。⑤取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。⑥取得博士学历（学位）。

54房地产经纪专业人员资格证书实行（　　）。

A．注册服务制度

B．注册执业制度

C．登记执业制度

D．登记服务制度

【答案】D

【解析】房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位（以下称地方登记服务机构）接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产经纪专业人员信用档案，将登记情况等信息通过信用档案及时向社会公布，提供社会查询，接受社会监督。

55（　　）是房地产经纪行业健康发展的必要条件。

A．遵纪守法

B．规范执业

C．诚实守信

D．公平竞争

【答案】D

【解析】房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要有以下几个方面：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。其中，公平竞争是指房地产经纪专业人员服务意识、专业能力、管理水平的竞争，是房地产经纪行业健康发展的必要条件。

56房地产经纪专业技术人员参加继续教育的时间，每年累计应不少于（　　）学时。

A．30

B．60

C．90

D．120

【答案】C

【解析】房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人都属于国家的专业技术人员，按照《专业技术人员继续教育规定》（2015年人社部令第25号）第八条规定，专业技术人员参加继续教育的时间，每年累计应不少于90学时，其中，专业科目一般不少于总学时的三分之二。

57房屋买卖中的首要问题是（　　）。

A．确认产权是否存在瑕疵

B．房屋的升值空间

C．房屋的结构质量

D．确认合同的合法性

【答案】A

【解析】产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1下列关于房地产经纪服务的说法中，正确的有（　　）。

A．是向委托人收取佣金的中介服务活动

B．是一种有偿的服务

C．可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易

D．按服务方式主要分为居间、代理、行纪三类

E．是自然经济发展到一定阶段而出现的经济活动

【答案】ABC

【解析】A项，房地产经纪服务是一种房地产中介服务活动。B项，房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金。C项，房地产经纪的作用有：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。D项，就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。E项，经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。

2佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方的回报，一般与（　　）有关。

A．服务的时间长短

B．服务的结果

C．成交额的大小

D．促成交易的类型

E．服务企业资质

【答案】BCD

【解析】房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。

3房地产经纪机构承接业务时，（　　）。

A．可以接受交易一方委托的居间业务

B．可以同时接受交易双方委托的居间业务

C．以委托人的名义与第三人进行交易

D．禁止向委托人提供房地产交易信息

E．委托人可选择符合自己交易目的的房地产

【答案】ABCE

【解析】房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。AB两项，房地产居间与房地产代理在法律性质上有明显的差异。在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。C项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。DE两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。

4房地产经纪服务的方式包括（　　）。

A．房地产居间

B．房地产代理

C．房地产担保

D．房地产拍卖

E．房地产行纪

【答案】AB

【解析】按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。其中，行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，其主要法律依据是《中华人民共和国合同法》，并不适用于房地产。因此，就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为两大类：①房地产居间；②房地产代理。

5房地产居间服务的内容主要包括（　　）。

A．代表委托人订立房地产交易合同

B．协助委托人办理房地产转移登记

C．向委托人报告订立房地产交易合同的机会

D．向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务

E．代表委托人办理贷款

【答案】CD

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。

6下列关于房地产经纪服务的说法中，正确的有（　　）。

A．主体具有多样性

B．客体具有特殊性

C．内容具有服务性

D．服务具有有偿性

E．服务具有技术性

【答案】CD

【解析】房地产经纪服务的特性有：①房地产经纪服务的主体具有特殊性；②房地产经纪服务的客体具有多样性；③房地产经纪服务的内容具有服务性；④房地产经纪服务具有有偿性。

7房地产经纪具有（　　）的作用。

A．促进交易公平

B．提高交易效率

C．加强行业监管

D．降低交易成本

E．保障交易安全

【答案】ABDE

【解析】房地产经纪的作用体现在：①降低交易成本，提高交易效率。专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。②规范交易行为，保障交易安全。③促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

8下列属于全国性房地产经纪行业组织职责的有（　　）。

A．向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业

B．解决经纪工作中的一些技术性问题

C．开展国际交往活动，参加相关国际组织

D．提高房地产经纪机构和房地产经纪专业人员的积极性

E．开展业务培训

【答案】ACE

【解析】全国性房地产经纪行业组织的职责包括：①组织开展房地产估价和经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察；②拟订并推行房地产估价和经纪执业标准、规则；③协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪专业人员资格考试；④接受政府部门委托办理房地产经纪专业人员登记服务；⑤开展房地产估价和经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪专业人员进行继续教育，推动知识更新；⑥建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪专业人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；⑦提供房地产估价和经纪咨询和技术服务；⑧编辑出版房地产估价和经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传；⑨代表本行业开展国际交往活动，参加相关国际组织；⑩向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业；⑪办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

92001年至今，我国的房地产经纪行业取得的主要成绩包括（　　）。

A．部分地区开始实行房地产经纪人资格考试制度

B．建立房地产交易资金监管制度

C．建立健全房地产经纪行为规范

D．开通房地产经纪信用档案系统

E．房地产经纪业务范围不断扩大，机构数量快速增长

【答案】BCD

【解析】2001年至今，我国的房地产经纪行业发展并取得的主要成绩包括：①建立全国房地产经纪人员职业资格制度；②建立健全房地产经纪行为规范；③建立房地产交易资金监管制度；④开通房地产经纪信用档案系统；⑤建立全国房地产经纪行业组织。AE两项属于房地产经纪行业在初步发展阶段（1992至2001年）呈现出的特点。

10目前，房地产经纪行业的发展特点包括（　　）。

A．信息整合、开发与利用能级大大提高

B．企业规模扩大

C．行业知识和技术密集程度提高

D．专业化分工向纵深发展

E．发展前景堪忧

【答案】ABCD

【解析】目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

11地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括（　　）。

A．配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作

B．拟订并推行房地产估价和经纪执业标准、规则

C．组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育

D．协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪专业人员资格考试

E．执业行为监督与报告

【答案】ACE

【解析】地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括：①配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作；②组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育；③执业行为监督与报告。BD两项属于全国性房地产经纪行业组织业务范围。

12发达国家的房地产经纪业的特点包括（　　）。

A．建立完善的法律体系

B．实行人员资格准入

C．规范执业行为

D．行业自律组织健全职责明确

E．必须持有地产代理（个人）牌照或营业员牌照

【答案】ABCD

【解析】发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。其特点主要为：①建立完善的法律体系；②实行人员资格准入；③规范执业行为；④行业自律组织健全职责明确。E项属于我国香港地区的房地产经纪业的特点。

13设立房地产经纪机构应具有的条件有（　　）。

A．有自己的名称和组织机构

B．有固定的服务场所

C．专业技术职称人员须占总人数的30%以上

D．有必要的财产和经费

E．有足够数量的专业人员

【答案】ABDE

【解析】房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。设立房地产经纪机构应当具备的条件包括：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

14为使客户选择房地产经纪机构时，对房地产经纪机构的资质及实力有所了解，房地产经纪机构应当在其经营场所公示（　　）。

A．房地产管理部门颁发的备案证明

B．房地产经纪行业组织颁发的会员证书

C．房地产交易资金监管方式

D．房地产经纪机构财务收支状况

E．房地产经纪收费

【答案】ACE

【解析】房地产经纪机构应在经营场所公示以下内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③房地产经纪收费；④交易资金监管方式；⑤信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑥房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑦法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。现实中，还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册（登记）证书等。

15房地产经纪机构的下列行为，符合房地产经纪服务标准的有（　　）。

A．根据服务合同的约定，实现委托人的目的

B．签订房地产交易合同

C．收取委托人额外支付报酬

D．代理销售商品房项目无需出示商品房销售委托书

E．代理销售商品房项目无需出示批准销售商品房的有关证明文件

【答案】AB

【解析】房地产经纪服务的标准，应当符合国家公布的相关法律法规和行业组织公布的《房地产经纪执业规则》。具体包括：①房地产经纪服务完成的标准是房地产交易合同（包括商品房期房买卖合同、商品房现房买卖合同、存量房买卖合同、房屋买卖合同等）的签订；②其他服务的完成标准应当根据服务合同的约定，实现委托人的目的；③对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，在销售现场明显位置应明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

16房地产经纪机构承接业务，在签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人（　　）。

A．是否与委托房屋有利害关系

B．委托房屋的市场参考价格

C．房屋交易涉及的税费

D．经纪服务收费标准和支付时间

E．双方当事人的权利和业务

【答案】ABCD

【解析】房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。

17赵某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。赵某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。关于该销售委托合同的签订，表述正确的有（　　）。

A．合同应由甲公司与乙公司签订

B．李某可以个人的名义与乙公司签订合同

C．李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同

D．赵某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

E．赵某可以个人的名义与乙公司签订合同

【答案】AC

【解析】房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。

18下列风险中，属于房地产交易风险的有（　　）。

A．地震风险

B．当事人违约风险

C．政策调控风险

D．房屋保管风险

E．汇率风险

【答案】BCD

【解析】房屋交易存在的风险包括：①交易当事人违约风险；②房屋价格变动风险；③房屋产权瑕疵风险；④政策调控风险；⑤交易资金的安全风险；⑥房屋的使用和保管风险等。根据交易类型，房屋交易的一般程序包括买卖程序、租赁程序和抵押程序等。

19下列属于房地产经纪人员进行业务招揽时应注意的事项有（　　）。

A．不得盲目拨打陌生客户电话

B．对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰

C．不得招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户

D．不得乱发广告传单、不得乱贴小广告

E．不得虚假宣传

【答案】ABDE

20下列内容为某房地产经纪机构发布的房屋出售广告，其内容不符合广告管理有关规定的有（　　）。

A．所售房屋套内建筑为100m²

B．该房屋为名校学区房升值空间巨大

C．购买该房屋需一次性付款

D．该房屋距离大型超市10分钟里程

E．预计该房屋每年可升值10%

【答案】BDE

【解析】房屋出售广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。

21下列属于房地产经纪合同内容的有（　　）。

A．房地产经纪人员资格证书

B．当事人的信息

C．服务内容

D．服务费用

E．双方当事人的权利和业务

【答案】BCDE

【解析】房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。房地产经纪合同主要内容应包括：①当事人的信息。包括房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、身份证件名称和号码、住所、联系电话、承办房地产经纪人员的姓名和登记（注册）号等。②服务内容。包括服务的具体事项、内容要求和完成标准。③服务费用。包括服务收费具体标准和金额、支付时间和支付方式。④双方当事人的权利和业务。⑤违约责任和纠纷解决方式等。

22房地产经纪业务规范中业务办理的内容包括（　　）。

A．安排办理人员

B．资料签署和保存

C．发布房源信息或者房地产广告

D．及时报告订约机会等信息

E．交易资金监管

【答案】ACDE

【解析】房地产经纪业务规范中对业务办理的内容包括：①安排办理人员；②发布房源信息或者房地产广告；③及时报告订约机会等信息；④撮合交易；⑤交易资金监管。

23就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对房地产经纪机构进行的处罚有（　　）。

A．记入信用档案

B．取消网上签约资格

C．吊销营业执照

D．处以3万元罚款

E．依法取缔

【答案】ABD

24房地产经纪人李某和王某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称A机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理方某作为该机构的负责人。赵某来A机构的门店，想把自己的房子以4000元/月的价格出租；方某向赵某提出，如果按照4000元/月的价格租出房子后，赵某需要支付800元作为个人奖励，赵某同意了方某的要求。方某代表A机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，方某把赵某的房子以4000元/月的价格租给了钱某，赵某和钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向方某支付了800元奖励金。关于方某收取奖励费的说法，不正确的有（　　）。

A．方某向赵某收取800元作为奖励费是合理的

B．应由A机构向赵某收取800元奖励费

C．方某应将800元交给A机构，由A机构决定方某可以获得多少作为奖励

D．方某不应收取800元奖励金

E．方某不可以以个人名义收取费用

【答案】ABC

【解析】房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。

25在房地产经纪业务中，处理与同事关系的规范行为包括（　　）。

A．禁止误导社会公众、扰乱市场秩序

B．同行及同业间的尊重与合作

C．配合监督检查

D．禁止不正当竞争

E．承担社会责任

【答案】ABD

【解析】在房地产经纪业务中，处理与同事关系的规范行为包括：①同行及同业间的尊重与合作；②禁止不正当竞争；③禁止误导社会公众、扰乱市场秩序。

26下列房地产经纪人行为中，属于不正当竞争行为的有（　　）。

A．通过赠送免费服务争取业务

B．故意诋毁、诽谤同行

C．为获取业务恶意降低收费

D．用支付好处费手段挖抢同行的客户

E．设置障碍阻断同行促成的房地产交易

【答案】BCDE

【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；②无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户以取得业务；④故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪人员之间设置障碍，制造纠纷。

27我国房地产经纪人员职业资格的级别有（　　）。

A．房地产经纪人协理

B．房地产经纪人助理

C．房地产经纪人

D．高级房地产经纪人

E．初级房地产经纪人

【答案】ACD

【解析】我国的房地产经纪专业人员职业资格分为以下三个级别：①房地产经纪人协理；②房地产经纪人；③高级房地产经纪人。房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式。高级房地产经纪人职业资格评价的具体办法另行规定。

28申请参加房地产经纪人协理资格考试的条件有（　　）。

A．遵守国家法律、法规和行业标准与规范

B．具有中专或高中以上学历

C．恪守职业道德

D．取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格

E．具有中华人民共和国国籍

【答案】ABC

【解析】申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有：①遵守国家法律、法规和行业标准与规范；②秉承诚信、公平、公正的基本原则；③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备上述基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。

29申请变更受聘机构的，应当提交的登记申请材料为（　　）。

A．变更登记申请表影印件

B．与新受聘机构的劳动关系证明影印件

C．新受聘机构营业执照影印件和备案证明影印件

D．与原受聘机构解除劳动关系的证明影印件或者原受聘机构依法终止的相关证明影印件

E．公安机关出具的相关证明影印件

【答案】ABCD

【解析】申请变更受聘机构的，应当提交下列登记申请材料：①变更登记申请表影印件；②与原受聘机构解除劳动关系的证明影印件或者原受聘机构依法终止的相关证明影印件；③与新受聘机构的劳动关系证明影印件；④新受聘机构营业执照影印件和备案证明影印件。E项属于申请变更姓名或者身份证件号码的，应当提交的登记申请材料。

30房地产经纪人协理应该掌握的职业技能包括（　　）。

A．了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定

B．基本掌握房地产交易流程

C．人际沟通中对不同的人说不同的话的技能

D．独立完成接听客户来电、接待客户，向客户推荐合适房源等业务

E．独立完成寻找到有效的房源并获得业主委托，寻找合适的买家且在买卖双方之间牵线搭桥撮合成交等经纪业务

【答案】ABD

【解析】房地产经纪人协理的职业技能有：①了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；②基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；③独立完成房地产经纪业务的一般性工作；④在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。

31下列情形中，属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会予以登记取消，记入信用档案并向社会公示的为（　　）。

A．涂改、转让、出租、出借登记证书的

B．已与受聘机构解除劳动合同且无新受聘机构的

C．受到刑事处罚的

D．法律法规及中国房地产估价师与房地产经纪人学会规定应当予以登记取消的其他情形

E．以欺骗、贿赂等不正当手段获准登记的

【答案】ACDE

【解析】有下列情形之一的，中国房地产估价师与房地产经纪人学会予以登记取消，记入信用档案并向社会公示：①以欺骗、贿赂等不正当手段获准登记的；②涂改、转让、出租、出借登记证书的；③受到刑事处罚的；④法律法规及中国房地产估价师与房地产经纪人学会规定应当予以登记取消的其他情形。

32取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力有（　　）。

A．熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定

B．能在高级房地产经纪人的帮助下完成较为复杂的房地产经纪工作

C．熟悉房地产交易流程，处理解决房地产经纪业务的疑难问题

D．指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作

E．运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务

【答案】ACDE

【解析】取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：①熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；②熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题；③运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；④指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。

33房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要包括（　　）。

A．诚实守信

B．尽职尽责

C．遵纪守法

D．公平竞争

E．规范执业

【答案】ABCDE

【解析】房地产经纪专业人员职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪专业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要包括：①遵纪守法，遵纪守法是每个公民的基本道德修养，更是房地产经纪专业人员应牢固树立的思想观念。②规范执业，规范执业是保证房地产经纪行业或机构服务品质，保持或提升房地产经纪行业或机构的社会形象的重要手段，是房地产经纪专业人员安身立命的根本。③诚实守信，诚实守信是房地产经纪专业人员的立业和兴业之根本，是获得委托人和客户信任的最基本要素，也是房地产经纪专业人员勤勉尽责的基础。④尽职尽责，尽职尽责是房地产经纪专业人员的职责得到社会认同、认可，并得以进一步发展的必要且有效的途径。⑤公平竞争，公平竞争是指房地产经纪专业人员服务意识、专业能力、管理水平的竞争，是房地产经纪行业健康发展的必要条件。

34房地产经纪人协理享有（　　）权利。

A．获取劳动报酬

B．以房地产经纪人的名义执业

C．以自己名义的收费

D．在房地产经纪服务合同上签名

E．在多家经纪机构任职

【答案】AD

【解析】房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

35房地产经纪人协理在执业中应履行的义务有（　　）。

A．遵守执业规则

B．两个经纪机构兼职

C．参加继续教育

D．降低佣金收费标准进行行业竞争

E．为委托人保守商业秘密

【答案】ACE

【解析】房地产经纪人协理在经纪活动中必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。

36关于房地产经纪人职业资格的说法，正确的有（　　）。

A．房地产经纪人职业资格原则上每年举行1次考试

B．房地产经纪人职业资格证书在全国范围有效

C．房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度

D．房地产经纪专业人员继续教育每年累计应不少于100学时

E．通过考试取得的房地产经纪人执业资格证书，与按照《暂行规定》要求取得的房地产经纪人职业资格证书效用不同

【答案】ABC

【解析】D项，根据《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》，取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。专业技术人员参加继续教育的时间，每年累计应不少于90学时。E项，对于《暂行规定》施行前，依据人事部、建设部印发的《〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉》（人发[2001]128号）要求，通过考试取得的房地产经纪人执业资格证书，与按照《暂行规定》要求取得的房地产经纪人职业资格证书效用等同。

37可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格的房地产经纪机构应具备的条件为（　　）。

A．具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案

B．具有一定数量的房地产经纪专业人员

C．具有健全的内部培训制度和科学的培训计划

D．高级房地产经纪人员占比达到40%以上

E．能够提供符合培训要求的师资、场地和设施

【答案】ABCE

【解析】具备下列条件的房地产经纪机构，可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格：①具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案；②具有一定数量的房地产经纪专业人员；③具有健全的内部培训制度和科学的培训计划；④能够提供符合培训要求的师资、场地和设施。

38房地产经纪业务中产生民事赔偿风险的情形包括（　　）。

A．受到行政处罚的风险

B．未尽严格审查义务引起的风险

C．协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险

D．承诺不当引起的风险

E．产权纠纷引起的风险

【答案】BCDE

【解析】房地产经纪活动是一种民事行为，如在经纪业务中因不当行为导致委托人或相对人的利益受损，则可能带来民事赔偿风险。民事赔偿风险主要有以下几种情形：①未尽严格审查义务引起的风险；②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险；③承诺不当引起的风险；④产权纠纷引起的风险；⑤经纪业务对外合作的风险。A项属于房地产经纪业务中的常见风险。

39房地产经纪业务中风险识别的切入点为（　　）。

A．投诉处理

B．赔偿处理

C．纠纷处理

D．收益管理

E．坏账管理

【答案】AE

【解析】根据房地产经纪机构的经营特点，房地产经纪业务中风险识别的切入点为：投诉处理和坏账处理。其中，房地产经纪机构面临的投诉主要来自两方面：①客户，这是最常见、最值得重视的方面；②其他房地产经纪人员，虽比较少见，但也是识别风险的一个渠道。

40房地产经纪业务中风险防范措施主要包括（　　）。

A．合理承担风险

B．对外承诺标准化

C．权限的控制与分配

D．建立监察稽核体系

E．风险与收益对等

【答案】BCD

【解析】根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。常见的措施包括：①对外承诺标准化；②权限的控制与分配；③门店责任人的培训；④建立监察稽核体系；⑤风险的转移。AE两项属于正确对待风险中的要求。

第一章 房地产经纪概述

第一章　房地产经纪概述