第三节　我国房屋基本制度

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1征收国有土地上房屋的前提条件是（　　）。[机考真题]

A．收回国有土地所有权

B．开发建设企业的需要

C．公共利益的需要

D．收回国有土地使用权

【答案】C

【解析】房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。

2下列不属于业主的建筑物区分所有权基本内容的是（　　）。

A．专有部分的所有权

B．建筑区划内的共有部分享有共有权

C．共有部分的出租权

D．共有部分享有共同管理的权利

【答案】C

【解析】《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

3房屋产权按（　　）划分，可分为单独所有和共有两大类。

A．所有制结构

B．占有形式

C．产权特征

D．产权主体

【答案】B

【解析】房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。房屋所有权按照所有制的不同，一般划分为下列四种类型：①全民所有制房产；②集体所有制房产；③私人所有房产；④外资及中外合资房产。另外有其他房产，如宗教房产、私营股份公司房产等。

4在建筑物区分所有权中，对（　　）的所有权占主导地位。

A．共有部分

B．集体部分

C．专有部分

D．私有部分

【答案】C

【解析】业主的建筑物区分所有权，包括：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。

5关于小产权房，表述错误的是（　　）。

A．产权权能不完整或权能行使受限制

B．属于违法建设和销售的房屋

C．无法进行上市交易、办理房屋登记、抵押、继承

D．国家支持部分城市进行小产权房建设和入市流转

【答案】D

【解析】小产权房是指在我国很多大中型城市及其近郊，出现的以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。

6房屋征收的主体是（　　）。

A．国家

B．国务院

C．住房和城乡建设部

D．开发企业

【答案】A

【解析】房屋征收是物权变动的一种特殊情况。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。

7房屋征收的限制性条件不包括（　　）。

A．公共利益的需要

B．被征收人的所有要求

C．法定的权限和程序

D．以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿

【答案】B

【解析】征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：①只能为了公共利益的需要；②必须依照法定的权限和程序进行；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

8房屋征收的主体是国家，通常是由（　　）以行政命令的方式执行。

A．省级人民政府

B．市、县级人民政府

C．市级国土资源局

D．市、县级土地局

【答案】B

【解析】房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。

9国有土地上房屋被依法征收的，同时收回的是（　　）。

A．国有土地所有权

B．集体土地所有权

C．国有土地使用权

D．集体土地使用权

【答案】C

【解析】房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权也同时收回。

10房屋征收的核心是（　　）。

A．为了城市发展而对部分地区进行拆除重建的活动

B．不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权

C．大力发展基础设施建设从而推动经济发展

D．在经过房屋所有权人的同意后取得其房屋，收回国有土地使用权

【答案】B

【解析】房屋征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。

11根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，不属于公共利益需要的是（　　）。

A．旧城区改建

B．国防设施建设

C．商业街区扩建

D．防洪设施建设

【答案】C

【解析】《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

12我国城镇住房制度改革经历了三个阶段，其中不包括（　　）。

A．试点探索阶段

B．快速发展阶段

C．全面推进阶段

D．深化改革阶段

【答案】B

【解析】总体来看，我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：①试点探索阶段（1980～1991年）；②全面推进阶段（1992～2002年）；③深化改革阶段（2003年以来）。

13我国政府始终把（　　）作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

A．改善居民居住条件

B．改善居民生活品质

C．降低房地产价格

D．保持房地产价格的稳定

【答案】A

【解析】住房问题是重要的民生问题，我国政府高度重视解决居民住房问题，始终把改善居民居住条件作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

14（　　）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A．廉租住房

B．经济适用住房

C．限价商品住房

D．市场价商品住房

【答案】B

【解析】经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1业主的建筑物区分所有权包括（　　）。[机考真题]

A．单独抵押共有部分的权利

B．单独出售共有部分的权利

C．共有部分的管理权

D．专有部分的所有权

E．共有部分的共有权

【答案】CDE

【解析】《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利。在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。

2私人所有房产，是公民个人所有的房产，产权人依法享有（　　）等权利。

A．占有

B．使用

C．处分

D．收益

E．绝对

【答案】ABCD

【解析】私人所有房产，它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产，产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前属于私人所有的房产大部分为住房。

3下列关于小产权房的说法中，错误的是（　　）。

A．所有权权能不完整或受限

B．属合法建筑

C．不可设定抵押

D．可依法定程序进行登记

E．建成后可按市场价格销售

【答案】BDE

【解析】由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。

4房屋征收的限制条件有（　　）。

A．征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的

B．征收必须依照法定的权限和程序进行

C．征收时必须充分保障被征收人的合法权益

D．政府以征收的执行人身份出现

E．以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿

【答案】ABDE

【解析】征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：①只能为了公共利益的需要；②必须严格依照法定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

5市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当（　　）。

A．足额到位

B．统一发放

C．专款专用

D．专户存储

E．标准一致

【答案】ACD

【解析】市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

6下列关于房屋征收的说法中，正确的是（　　）。

A．征收范围确定之后，改建房屋导致的房屋增值应当加以补偿

B．房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于15日

C．房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权

D．房屋征收只能是只能为了公共利益的需要

E．房屋征收的主体是国家，通常是由房地产开发商执行

【答案】CD

【解析】A项，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。B项，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。E项，房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。

7《房屋征收条例》界定的公共利益范围包括（　　）。

A．国防和外交的需要

B．由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

C．由社区委员会组织的基础设施建设的需要

D．由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

E．增加土地资源储备的需要

【答案】ABD

【解析】《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

8新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房（　　）由国家和单位统包。

A．投资

B．建设

C．分配

D．交易

E．管理

【答案】ABCE

【解析】新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。

9我国已建立保障性住房和商品住房并存、租售并举，覆盖全社会各阶层的多层次住房供应体系。其中，保障性住房包括（　　）。

A．房改房

B．廉租住房

C．公共租赁住房

D．小产权房

E．经济适用房

【答案】BCE

【解析】经过长期探索，我国已建立保障性住房和商品住房并存、租售并举，覆盖全社会各阶层的多层次住房供应体系。其中保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房；商品住房包括普通商品住房和中、高档商品住房。

10廉租住房保障方式实行（　　）相结合的方式来解决低收入家庭的住房困难。

A．低价出租

B．货币补贴

C．免费出租

D．实物配租

E．低价购买

【答案】BD

【解析】廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

11公共租赁住房简称公租房，是指限定（　　），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。

A．建设标准

B．租赁人数

C．物业类型

D．租金水平

E．租赁期限

【答案】AD

【解析】公共租赁住房简称公租房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。