1 绪论

1.1 研究背景

信托作为一种灵活的金融制度安排，最初是为维护私有财产的需要而产生的。信托起源于英国的尤斯制度，扩展至欧美国家，后来为大陆法系的日本、韩国等接受。

信托在我国的发展历程较短，我国的首家信托公司——中国国际信托公司于1979年成立。但是信托业在我国的发展速度却非常快，至2016年底，信托资产规模已超过20万亿元人民币，成为仅次于银行的第二大金融子行业。尤其是自2011年至2016年，年平均增速超过30%。

但是，我国信托业在40年的高速发展过程中也出现了不少问题，历经了六次大整顿，信托公司数量从最多时的700多家减到目前的68家。这也说明信托公司在业务开展过程中，需要从各个方面引起重视，保证公司的持续健康发展。

自2003年以后，房地产成为信托公司业务发展的重要方向。从中国信托业协会2010年在其官网上开始对信托业务统计以来，对信托资金投向划分为五大领域：房地产、基础设施、证券、工商企业、其他。可见，房地产对信托公司的重要性。而房地产在我国兼具投资品和消费品特性，并不完全市场化运行，房地产市场受到国家宏观调控影响较大。

我国的房地产市场发展开始于20世纪80年代末期，在1991年国务院批准24个省、直辖市的房改总体方案后才真正走上发展轨道。此后，我国的房地产市场以较快速度发展，迎来了20多年的黄金发展期。

我国房地产行业从总体发展趋势来看，一直呈现上升态势。但从短的时间周期来看，也存在阶段性低谷期。受国家调控政策的影响，我国的房地产市场从2013年下半年至2015年上半年处于低迷状态，不少房地产项目销售情况不如预期，这种情况导致一些房地产信托项目所融资金本息不能如期归还，产生兑付风险。例如，2014年中融信托的“新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”兑付事件、2015年新华信托的“镇江冠城商业中心项目收益权投资集合资金信托计划”兑付事件、长城新盛信托的“长城财富9号大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划”兑付事件等，均给相关信托公司带来了经济损失和社会声誉损失。

信托公司发展过程中面临的风险首先是经济风险，如果所实施的信托项目出现问题，信托公司就不能及时、足额收回信托资金本息，给信托公司造成损失。房地产业务作为信托公司利润的一个重要来源，房地产信托业务的健康发展对于信托公司的健康发展起到重要的作用。

信托公司要做好房地产信托业务，就要保证房地产信托项目正常运行。因此，首先，选择好房地产信托项目，从源头上规避风险，就成为信托公司发展房地产信托业务的重点，需要保证所选项目在信托产品到期时能有充足的现金流。

其次，我国的信托公司也面临转型发展问题。信托的本质是“受人之托、代客理财”，信托公司理应成为相关行业的理财专家、投资专家，以实现客户所委托财产的增值。但是，绝大部分信托公司发展成了类银行金融机构，在资金运用方面，所做的大量业务属于通道性质的“事务管理类信托”和“融资贷款”，但“投资类”信托这种接近信托本源的业务占比较小。而从房地产信托业务来看，项目的绝大部分利润被房地产开发商获取，信托公司只获得了贷款利息。因此，信托公司要想获取房地产开发的高收益，可以尝试对房地产信托项目进行真正的股权投资，以股东身份参与房地产项目的收益分配，探索信托公司的业务转型之路。

选择好合适的房地产信托项目后，信托公司为控制风险，需要对项目加强主动管理。信托公司对房地产信托项目的主动管理可以分为两种情况：一种情况是对于债权融资型的房地产信托项目，信托公司要加强项目的主动管理，保证项目按照预定目标实施，到时兑付信托计划。另一种情况是对于股权投资的房地产信托项目，一般需要将项目委托给专业的房地产开发公司管理，信托公司要考虑如何设计好与专业房地产开发公司之间的利益分配机制，激励房地产开发商努力工作，积极为项目利润最大化贡献其智慧。

本研究主要从信托公司的角度，以我国的房地产信托项目为研究对象，对融资类房地产信托项目的选择和收益风险匹配进行研究，对股权投资类房地产信托项目信托公司与开发商的利益分配进行研究，以及这两类项目如何加强主动管理，以达到风险控制和提高信托公司收益的目的。