人口密度与审美是城市发展的原因

如前所述，似乎没有什么舒适性组合能将复兴的城市与新的增长中心区分开；在亚特兰大和纽约，里尔和巴黎，其餐馆、艺术画廊、购物中心和博物馆的数量都能满足大多数人的需求。除了世界上为数极少的严肃的文化热衷者，大多数人没必要生活在最大的城市里。

一个更有前景的研究方法是把重点更多地放在获取舒适性的方式上，而不是舒适性本身。真正将大都市区（且一定程度上是它们内部各地，城市和郊区之间）区分开的是舒适性在空间上的组合，以及用于获取舒适性的交通方式。香港、巴黎和曼哈顿的人口密度本身及置身其中可能就是令人兴奋的（也就是说，对有些人而言，人口密度可能就是一种舒适性），但它也为在较小地理区域内获取大量舒适性提供了途径。在纽约步行或搭乘地铁半小时，你也许只能从曼哈顿下车到达市中心；从洛杉矶市中心开车半小时你会到达圣莫尼卡海滩。如果我们把纽约、伦敦或巴黎作为一组，洛杉矶和伦敦作为另一组，在这两组之间做比较说服力更强：在第一组的两个城市的市中心，步行或乘坐公共交通半小时到达的区域内能获得的舒适性组合（电影院、博物馆、画廊、音乐厅和知名建筑），在洛杉矶需要开车半小时，在伦敦需要乘坐45分钟的地铁。

比较各地的便利相对于比较其“天际线与阳光”的做法更有希望让我们从微观角度更深入地解释城市复兴。个人偏好会不断变化，而收入上升、价格下降和技术进步可能都会加快个人偏好的变化速度。通过贸易、旅游和移民等方式对外来文化的接触越来越多，会改变我们的审美观念和审美喜好，增加我们想要得到的商品和服务组合的数量（Postrel,2003）。在一个偏好变化迅速的时代，城市复兴与所有特定的舒适性组合（咖啡馆、阳光、旧建筑或新建筑）的相关性更小，因为舒适性组合总是不稳定的，相反，城市复兴与特定城市提供特定渠道使我们可以满足一切偏好的能力更相关。如果我们更倾向于通过人口密度获得这种便利，或者如果我们认为人口密度本身就是舒适性，那么像纽约这样的地方就是理想的。相反，如果我们把通畅的道路系统视为舒适性，我们可能会喜欢奥兰多；如果我们更喜欢通过开车获得舒适性，那么我们可能会喜欢洛杉矶（或纽约的郊区）。

对城市复兴的另一个重要解释是，家庭和个人越来越青睐寒冷地区人口密集型老牌城市具有的独特舒适性是因为它们很美。这个理论更适用于中心城市（和某些较旧的郊区）而不是所有地区。企业不太可能基于一个城市的美学特质而选择它。硅谷充满商业气息，却没有人在意某栋建筑的价值；佐治亚州的萨凡纳，或意大利的威尼斯，都是文物保护主义者的理想，经济状况却令人沮丧。

但是，因为其他原因（例如，获得工作）定居在城区的人，可以在该地区数量众多的司法管辖区内选择居住地，而中心城市的美学魅力（加上步行或使用公共交通的欲望），可能会影响区域内的地点选择。高技能的迁入移民往往集中于一些旧工厂改造区，靠近广为人知的再开发项目。相比之下，迁出者则倾向于离开该城市的社区，到那些在该地区范围内均匀分布的地方（Kasarda et al.,1997）。正如那些形象地展示了倒闭工厂的画面可能使衰退的影响看起来比实际的更深远，同理，旧工厂改造区的频频上镜也可能使城市复兴看上去远比实际更宏大。

不过，尽管不要夸大中心城市的复兴很重要，但不要小看它也同样重要。这些复兴城市的标志在于其华美；城市生活方式与中心城市的建筑和市政规划密切相关，人口密集的城市之美可以抵消许多在其中生活的不便。但是美的概念难以捉摸且主观性强。在实践中，“美”通常意味着“老旧”。

如果接受美是一种主观概念这一定义，老旧地区的美学优势就可能有多种解释。第一种解释就是选择偏差（selection bias）：通常情况下，过去那些最糟糕的部分会被摧毁，而最好的被保存。威廉·莎士比亚不乏同时代剧作家的竞争，但是只有他的作品流传至今。同样的机制放在建筑物上也起作用。虽然有一些绝妙的古建筑被拆除，但很少有丑陋的能保存下来。在任何时候，一座城市里既会有许多经受住拆毁选择的古老建筑，也有充满魅力但仍需时间检验的新建筑和同样未经时间检验的全无魅力的新建筑。古老的建筑将因此看起来比新的更好，并且一个城市的古老建筑占的比例越大，该城市就越可能赏心悦目。古老建筑相比之下更具魅力的其他解释包括财产税的增加（这促使人们更有动力改善建筑物的内部而不是其外观）以及建造技术的进步。新技术不仅能使一些令人惊叹的建筑成为现实（比如由计算机设计的洛杉矶迪士尼乐园音乐厅那优雅的曲线），也使一些没有具体形式的功能得以实现。曾几何时，为了让墙体更坚固，需要用砖来砌墙，其引人注目的外观就是其效用的一部分，而现如今却是一排排耐用但并不美观的居家房屋。城市建筑衰落的最后一个因素可能是商业法规的出台。在保险法和复杂的合同法颁布之前，建筑物的悦目宏伟常常被视为可靠和稳定的标志，特别是对银行来说，因为它们必须说服公众存款。但是，随着联邦存款保险（和其他保护客户的法律）的出现，稳定更多地成为一个既定条件，美学象征也就不那么重要了。自联邦存款保险公司建立以来，美国银行的建筑设计水平无疑直线下降。一栋富丽堂皇的旧银行建筑并不难找，但是大多数当代银行都只是毫无特色的“火柴盒”（Benedikt,1997）。

然而，这一切又再次引出一个问题：如果美丽就意味着古老，为何古老直到最近才变得如此有价值？最简单的答案是，古老是稀缺的。优秀的古建筑不可仿造（拉斯维加斯也做不到），所以它的供给是无弹性的，因此能赚取租金。但是仅仅用稀缺性并不能解释人们日益增长的想要居住在古老环境里并为此花钱的意愿。毕竟，古老并不总是能获得租金。有很长一段时期，许多城市里失去活力的老旧街区处于闲置状态，而在许多城市这种趋势仍在继续。制造业的消失使老城区摆脱了巨大的成本负担：肮脏和污染。老旧社区摆脱肮脏最明显的体现是城市河道的重建。在20世纪的大部分时间里，人口密集城市在建设时都不会考虑江河湖泊，因为河道是十分难看的工业景观。克利夫兰的凯霍加河（Cuyahoga River）是最臭名昭著的例子，它曾经受到严重污染，以至于在河面上着起了大火。而今天的凯霍加河干净了很多，河岸两边建起了住宅。重工业的搬离让河道成为一种美化设施，而非审美的不利因素。

但很重要的是，制造业的搬离释放了老旧建筑和老社区，使它们摆脱了技术方面的陈旧，在新经济系统中成为生产地点，城市回归到它在19世纪中叶至20世纪中叶重工业发展之前发挥的功能。20世纪末人口密集的城市社区存在严重的功能性缺陷：这些社区设计于步行时代，非常不方便开车，停车更可怕。因此城市生活就意味着无车生活，但是没人想过无车的生活。最终，老城区采取了一些措施（有些措施令人满意，而有些不那么如意）以弥补其设计上的功能缺失，让有车的城市生活成为可能。波士顿的比肯山等社区以市场价格出售路边停车位。令人遗憾的更普遍的做法是，城市投资建设要求开发商提供不临街的停车场。不临街的停车场不仅克服了城市中心的技术陈旧，还激励了人们驾车的热情，破坏了城市的密度，并降低了城市的美学优势（Shoup,2005）。最近，令全球交通经济学家高兴的是，伦敦对进入中央商务区的车辆开始收拥堵费。道路定价常常由于效率方面的原因受到欢迎，但是在人口密集的城市这么做还有审美效益。拥堵往往是密度的产物，对道路使用市场出清价格使得在老城区驾驶更顺畅，同时又不影响步行和建筑环境的视觉吸引力。对过时的城市下水道和原制造业城区赋予功能可以使它们变得美观，同理，对美丽的城市街道合理定价也让它们能发挥新的功能。对曾经被认为丑陋的事物进行美化使之与消费（购物、餐饮和娱乐）、生产（创新型经济集群的工作场所）和住宅（在工作地点附近生活）等方面的新用途相适应，这绝非巧合。

各中心城区采取的措施越来越利于汽车行驶，结合广为人知的重建和打击犯罪的努力，充分反映了关于中心城区重生和区域城市复兴的一个重要观点：尽管表现不同，但各地区之间的许多偏好却非常相似。中心城市变得越来越像它们的郊区（反之亦然）。城市生活现在具有了一些郊区生活的标志，而郊区生活也变得更加城区化。现在，郊区风格的购物中心和超市在中心城市激增。塔吉特和沃尔玛已经开始在曼哈顿等地方建设多层城市折扣中心。位于巴黎玛德莱娜广场的优雅的老佛爷商场后面，建起了一家体育用品连锁店，而我在巴黎居住的住宅区，小杂货连锁店正在与当地的工匠商人竞争。纽约时代广场已经彻底进行了清理并还给了大众零售商，在很多方面看起来更像是在任何郊区购物中心都能看到的大众文化的压缩版。在奥兰治县南海岸广场（或）甚至在巴黎东郊大诺瓦西区的阿尔卡德这样的大型购物中心，你可以买到许多在中心城市的主要购物街上能买到的商品，只是这些购物中心不那么有历史特色。

这一现象也同样存在于区域之间。传统上，城市规划专家是将美国西南部作为扩张的原型，将寒冷的老东北地区作为密集生活的典型。然而，截至2000年，真实情况却有些背道而驰。东北部城市通过本地郊区的扩张来缓解高密度的中心城区，而缺乏城市中心的美国西南部则出现异常密集的郊区。洛杉矶城区的人口密度全美最高，达到每平方英里7 009人，排在第二位的是大纽约城区，人口密度为每平方英里5 239人。不同的是，纽约市的人口密度为每平方英里26 343人，而位于大洛杉矶中心区的洛杉矶市，平均密度略高于整个区域，为每平方英里7 828人，尽管洛杉矶的某些社区甚至达到每平方英里50 000人（也只是曼哈顿最高密度地区的1/4）。纽约郊区的人口密度只有其中心城市的12%，而纽约的郊区居民占用的平均土地面积比洛杉矶多了155%（Manville and Shoup,2005）。纽约、芝加哥和波士顿地区永远也不会超过西南阳光地带，但是就扩张来说，它们现在可是竞争对手。

那么，在区域内部（即中心城市与郊区之间），建筑环境的质量可能在住宅选择中起重要作用。然而，这种讨论表明，偏好（需求方）无法单独起作用。中心城市的结构转换使它们更具吸引力。这些“供给侧”的变化主要是由中心城市的经济转型带来的，包括制造业的清空、较低的犯罪率以及消费机会和交通方式的“郊区化”。所有这些新的变化都由经济结构的改变驱动，从以制造业为主导转变为以服务业和知识密集型产业为主导，这些经济活动总体上来说需要在中心城市进行，但是并不像制造业那样特别青睐阳光地带。