第三编 农村房屋买卖典型案例分析

张某某等与陆某甲农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2018）鄂28民终498号民事判决书。

案例内容

上诉人张某某、李某某因与被上诉人陆某甲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院〔2017〕鄂2822民初2284号民事判决，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉。法院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某某、李某某上诉请求：1．撤销湖北省建始县人民法院〔2017〕鄂2822民初2284号民事判决，驳回陆某甲的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由陆某甲承担。事实与理由：1．一审法院查明2017年11月16日张某某、李某某向陆某甲邮寄告知书错误；2．一审法院认定陆某甲未满十八周岁不能办理户口迁移手续没有法律及事实依据；3．即使法院认定合同无效，一审判决张某某、李某某返还陆某甲购房款20万元明显错误，本案涉及的购房款只有10万元；4．一审法院判决陆某甲返还张某某、李某某的农村土地承包经营权证及林权证超出本案审理范围，且与该院〔2017〕鄂2822民初2317号民事判决相矛盾。

陆某甲辩称：非农人员陆某以陆某甲名义购买农村房屋，根据房地一体原则，违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，原审认定事实和适用法律是正确的，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。

陆某甲向一审法院起诉请求：1．请求确认陆某甲与张某某、李某某2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》于2017年10月25日解除（诉讼过程中，陆某甲请求确认其与张某某、李某某2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》无效），张某某、李某某返还购买房屋、转让土地、流转山林预付款20万元；2．本案诉讼费由张某某、李某某承担。

一审法院认定事实：2017年3月16日，陆某甲之父陆某以陆某甲的名义与张某某签订了三份合同，分别为《房屋买卖合同》《农村土地流转合同》《农村山林转让合同》，拟用于发展产业。张某某、李某某分别在三份合同上签了名，陆某代陆某甲在合同上签了名。其中，房屋作价25万元，耕地作价4.8万元，林地作价10万元，总价款39.8万元。签订合同后，陆某付款20万元，张某某出具了收条、并将相关证件交付给陆某。2017年3月28日，陆某将陆某甲的户口由长梁乡陇里村迁入长梁乡金竹园村。不久，建始县公安局天生派出所通知陆某，因陆某甲不满十八周岁依政策不能办理户口迁移手续，要求陆某将陆某甲户口迁回原籍。同年6月9日，陆某将陆某甲的户口迁回原籍。2017年10月11日，陆某甲向张某某寄送催告履行合同通知书，同年10月21日，陆某甲向张某某寄送解除合同通知书。同年11月16日，张某某向陆某甲寄送告知书，表示竭力配合陆某甲办理未尽事宜。庭审中还查明，上述三份合同约定的合同标的物至今仍维持原样未变。

一审法院认为，农村土地（含耕地、林地等农用地）、农村房屋范围内的宅基地依法属于农村集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，只有集体经济组织内部成员才有权购买本村的农村房屋和流转本村的土地（不宜采取家庭承包方式的四荒地除外）。陆某甲系建始县长梁乡陇里村村民，而涉案房屋买卖合同标的物即张某某、李某某的房屋位于建始县××竹园村，陆某甲及其法定代理人陆某均不具有购买张某某、李某某房屋的身份资格，故陆某甲与张某某、李某某签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定应属无效。无效合同自始无效，不产生合同履行效果，所以也就不存在合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，张某某、李某某应当返还陆某甲支付的房价款20万元。判决：一、陆某甲与张某某、李某某2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、张某某、李某某于本判决生效后十日内返还陆某甲购房款20万元；三、陆某甲返还张某某、李某某“集体土地建设用地使用证”（建集建〔2009〕字第5788号）、“农村土地承包经营权证”〔建府农地承包权（2005）第044111号〕、“林权证”（建始政林证字〔2009〕第040720号）。本案受理费4300元减半收取2150元，由张某某、李某某负担。

二审期间，当事人未提交新证据。

法院二审经审理查明，2017年3月16日，陆某甲之父陆某以陆某甲的名义与张某某、李某某分别签订了《房屋买卖合同》《农村土地流转合同》及《农村山林转让合同》。其中，房屋作价25万元，合同签订之日支付10万元，余款待流转过户手续办理完善后一次性付清；耕地作价4.8万元，合同签订之日支付4万元，余款待流转过户手续办好后一次性付清；林地作价10万元，合同签订之日支付6万元，余款待转让过户手续办好后一次性付清。合同签订后，陆某依约支付了三份合同签订之日的款项20万元，张某某于同日出具了收条（载明为预付现金），并将相关证件交给陆某。后双方因合同履行发生争议，陆某甲向建始县人民法院提起民事诉讼。就房屋买卖合同纠纷一案，建始县人民法院立〔2017〕鄂2822民初2284号予以审理，就农村土地流转合同、农村山林转让合同纠纷一案，建始县人民法院立〔2017〕鄂2822民初2317号予以审理。

另查明，2017年3月28日，陆某将陆某甲的户口由长梁乡陇里村迁入长梁乡金竹园村。同年6月9日，陆某又将陆某甲的户口迁回原籍。上述三份合同约定的合同标的物至今仍维持原样未变。

案例判决

二审法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有一定的特定性，即仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，陆某甲在签订案涉合同时不是建始县××竹园村村民，至本案诉讼时，陆某甲也不具有建始县××竹园村集体经济组织成员身份，张某某、李某某以房屋买卖的形式变相将宅基地转让给非本集体经济组织成员陆某甲，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，张某某、李某某应当向陆某甲返还案涉房屋预付款10万元，陆某甲应当向张某某、李某某返还“集体土地建设用地使用证”（建集建〔2009〕字第5788号）。至于土地与山林预付款10万元及相关证件，不属于本案审理范围，一审判决错误，应予纠正。

综上所述，张某某、李某某的上诉请求部分成立。2018年3月30日，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省建始县人民法院〔2017〕鄂2822民初2284号民事判决第一项；

二、撤销湖北省建始县人民法院〔2017〕鄂2822民初2284号民事判决第二、三项；

三、张某某、李某某于本判决生效之日起十日内返还陆某甲购房款10万元，陆某甲于收到款项同日返还张某某、李某某集体土地建设用地使用证（建集建〔2009〕字第5788号）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

一审案件受理费2150元（已减半），二审案件受理费4300元，共计6450元，由张某某、李某某承担3225元，陆某甲承担3225元。

本判决为终审判决。