张某某与郭某某农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2216号民事判决书。

案例内容

上诉人张某某因与被上诉人郭某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院〔2017〕京0116民初1824号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。法院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某某上诉请求：1．撤销一审法院判决第三项，依法改判张某某与郭某某按照三七开责任，即张某某承担涉案房屋区位补偿价的70%（60120.06元）、房屋及附属物重置成新价的70%（150353.7元），郭某某承担涉案房屋区位补偿价的30%（25765.74元）、房屋及附属物重置成新价的30%（64437.3元）。2．本案一、二审诉讼费由郭某某负担。事实和理由：一、一审法院未对造成该房屋买卖合同无效的责任进行划分。双方在订立合同当初都存在缔约过失，张某某不懂法，不清楚《中华人民共和国土地管理法》的规定，郭某某同样也理应有注意义务。双方都有过错，应当各自承担相应的责任。二、一审房地产评估报告中存在错误，评估单位误将不在宅基地范围内的两间南房列入了评估范围。

郭某某辩称：同意一审法院判决。一审对于造成房屋买卖合同无效的责任划分合适。张某某说评估报告将不在宅基地范围内的两间南房也列在了评估范围内，根据双方的房屋买卖协议写明的四至，这两间南房也在宅基地范围内，请求维持原判，驳回上诉。

张某某向一审法院起诉请求：1．张某某与郭某某于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》无效；2．郭某某将位于北京市怀柔区某某75号院（以下简称75号院）北房5间返还给张某某；3．案件受理费由郭某某负担。

郭某某向一审法院反诉请求：1．张某某返还郭某某购房款35000元；2．张某某赔偿郭某某损失351790元；3．反诉案件受理费由张某某负担。

一审法院认定事实：张某某为北京市怀柔区渤海镇马道峪村村民，郭某某非北京市怀柔区渤海镇马道峪村集体经济组织成员。1998年4月8日，张某某与郭某某签订《买卖房屋协议书》，约定张某某有房屋5间，房屋与当院面积南北长24米，东西宽16米，总面积384平方米。房屋坐落于马道峪东沟，院内树木归买主，本房屋保持原有走道不变，原有水沟不变维持原有水流自在。买房人翻盖房屋和院内建筑物必须有村民委员会批准。房屋作价35000元，一次交清。同日，张某某与郭某某签订《第二卖房协议书》，约定郭某某购买张某某马道峪东沟内北房5间，张某1、张某某兄弟二人协商一致，一致同意将房卖给郭某某。此房卖给郭某某后，张某某决不找郭某某的任何麻烦。具体条款以第一协议为准，此协议一式4份，张某某兄弟每人一份，郭某某一份，村委会一份，张某某与郭某某双方和村委会共三方签字后生效。上述两份农村房屋买卖合同签订后，张某某向郭某某交付涉案房屋，郭某某给付张某某购房款。张某1（财）、张某某、郭某某、中证人孙某等签字。2017年3月30日，马道峪村村委会出具证明1份，载明现有我村村民张某某，在马道峪村东沟有老宅一处，门牌号75号，此房始建于解放前，无《村民建房建设工程规划许可证》，此房产权归张某某所有。张某某于1999年12月30日去世，此房由张某某继承。张某某与张某某属父子关系。同年7月19日，渤海镇人民政府和马道峪村村委会共同出具证明1份，载明今有我村已故村民张某某，在我村东沟有老宅一处，门牌号75号，始建于解放前。房屋四至：东至张某2、西至坝墙、南至河沟、北至坝墙。正房5间，宅基地面积，东西长15.9米，南北宽24.3米，合386平方米。房屋产权归张某某之子张某某继承。一审庭审中，郭某某申请对75号院宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价进行评估，一审法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对上述估价项目进行评估，该公司于2017年12月6日出具《房地产估价报告》，载明宅基地面积386平方米，建筑面积171.06平方米。宅基地区位补偿价为122694元，房屋及附属物重置成新价229096元。附属物项目包括树、院墙、院地等15项。因双方各持己见，故未能调解。

一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。郭某某并非北京市怀柔区渤海镇马道峪村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规之规定确认张某某与郭某某签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，为此郭某某应将75号院返还给张某某。在合同无效的原因方面，张某某、郭某某均存在过错，其中出卖人张某某负有主要责任，买受人郭某某负有次要责任，一审法院综合考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，考虑由出卖人赔偿买受人信赖利益损失。张某某同意在扣减树、院墙、院地的重置成新价后返还郭某某购房款，一审法院不持异议。

综上所述，一审法院对于张某某要求确认双方签订的房屋买卖合同无效以及返还75号院的诉讼请求予以支持；一审法院对于郭某某要求张某某返还购房款及赔偿信赖利益损失的诉讼请求予以支持，同时扣减树、院墙、院地的重置成新价，并考虑郭某某的过错程度减轻张某某的赔偿责任。据此，一审法院于2017年12月判决：一、确认张某某与郭某某于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》及《第二卖房协议书》均无效；二、郭某某于判决生效后六十日内返还张某某位于北京市怀柔区某某75号院落、房屋及其他附属物；三、张某某于判决生效后七日内给付郭某某购房款11309元、区位补偿价85885.8元、房屋及附属物重置成新价229096元；四、驳回郭某某的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。

案例判决

二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据已查明的事实，郭某某并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其购买涉案农村房屋涉及相应宅基地使用权的转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签合同应属无效。双方对于合同无效均具有过错，一审法院认定张某某负有主要责任，并无不当。一审法院根据双方过错程度，综合考虑出卖人因土地升值所获利益、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素，所酌情确定的张某某应赔偿郭某某相应区位补偿价款和房屋及附属物重置成新价款的数额，尚属适当，法院予以维持。

张某某主张评估报告存在错误，两间南房不在宅基地范围内。首先，张某某提交的村委会出具的证明中载明涉案宅院宅基地面积与评估报告中宅基地面积一致；其次，张某某自认涉案宅院原有院墙与现院墙范围一致；再次，张某某未提交证据证明两间南房不在宅基地范围内，故法院对于张某某主张的该项事实不予采信。

综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。2018年2月2日，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2616元，由张某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。