赖某某与夏某某农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

上海市第一中级人民法院〔2017〕沪01民终13966号民事判决书。

案例内容

上诉人赖某某因与被上诉人夏某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院〔2017〕沪0117民初6118号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。法院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人赖某某上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由为：涉案房屋及宅基地使用权的转让是双方当事人真实意思的表示，且经过村民委员会的同意，相关权益均已与被上诉人无关，转让协议履行完毕已将近20年，被上诉人此时再来主张分配拆迁利益明显有违诚实信用原则，不应得到法律上的支持和鼓励。征地房屋补偿协议中包括了房屋装饰补偿、其他设施补偿、过渡费、搬家补助费等非针对宅基地使用权和房屋本身的补偿和补助项目，这些补偿和补助费用也被一审法院一并计算在被上诉人主张分配的拆迁利益中，实属不当。

被上诉人夏某某辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

夏某某向一审法院提起诉讼，请求判令：赖某某支付夏某某拆迁安置补偿款的30%即85348.80元（人民币，币种下同）。

一审法院认定事实如下：1991年11月25日，夏某某取得涉案房屋的农村宅基地使用权。1998年，夏某某与赖某某签订《房屋转让协议书》一份，约定夏某某将位于上海市松江区××镇××村××队的房屋转让给赖某某（七架梁三间平房87.20平方米、土地使用证编号××××××），房屋四周：南至四米以外的自留地及夏某房屋，西至夏某甲自留地，北至四米以外自留地，东至小河道，转让价为5500元。落款处另有上海市松江区××委员会的盖章。2016年6月30日，赖某某（乙方）与案外人上海××总公司（甲方）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》一份，约定甲方共向乙方支付补偿款284496元。

一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均转化为货币补偿和安置房购买指标。故依据诚实信用、维护交易安全的原则，赖某某可享有系争宅基地上房屋等地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。赖某某与夏某某不属同一乡镇人员，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故赖某某并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时赖某某亦难以完全享有宅基地使用权的补偿。现系争宅基地及其地上物的补偿中，夏某某仅主张现金补偿部分。根据赖某某与案外人签订的安置补偿协议，系争宅基地及其地上物获得补偿款合计284496元。在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，一审法院并本着尊重现状、考虑到近年来房地产价格上涨和赖某某实际使用系争房屋近二十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将安置补偿协议的整体拆迁款为分割对象，但应扣除系争房屋购买时的房款5500元，并按照夏某某得30%、赖某某得70%的比例进行分割，即夏某某应得补偿款即83698.80元〔（284496元－5500元）×30%〕。现赖某某确认补偿款可以在安置时与安置房购房款相抵扣，即其可以对补偿款进行处分，故其应当将夏某某应得部分予以返还。赖某某关于双方之间的房屋转让协议书经村委会批准故本案不适用上海高院相关执法意见的主张，因村委会并非有权审核批准宅基地使用权转让事宜的相关政府部门，故对赖某某的上述主张，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条之规定，判决：赖某某于判决生效之日起十日内返还夏某某补偿款83698.80元；如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1934元，减半收取967元，由夏某某负担21元（已付），赖某某负担946元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。

二审中，当事人没有提交新证据。

法院经审理查明，一审法院认定事实无误，法院予以确认。

案例判决

二审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。引发纠纷的真正原因是征地房屋补偿款金额远远高于当初房屋转让款金额，且双方对补偿款的归属和分配未能达成一致意见。从本案具体情况看，上诉人因家庭居住需要出资购买了被上诉人的宅基地房屋，双方于1998年签订了《房屋转让协议书》，并各自向对方依约支付了转让款和移交了房屋，上诉人对房屋进行了修缮和装修，并实际居住使用，协议已经履行完毕，且双方一直相安无事；2016年上诉人与上海××总公司签订征地房屋补偿协议，由上海××总公司向上诉人支付补偿款284496元，2017年被上诉人诉至法院要求参与分配前述补偿款；由此可见，双方对于买卖系争房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然依据现行有效的法律、法规规定，农村宅基地房屋买卖违反了法律的禁止性规定，宅基地使用权因具有特定的人身属性而依法不得买卖，被上诉人依法可以获得相应的动迁利益，但从具有交易性质的民事行为和民事活动所应遵循的基本规则角度分析，被上诉人的行为和动机尚不能称之为完全符合诚实信用这一市场伦理道德准则的典范。一审法院根据公平、合理的原则，结合宅基地使用权的取得情况、双方转让行为中存在的瑕疵，从尊重当事人真实意思表示、尊重客观事实、保障交易秩序的相对稳定等角度出发，对房屋动迁补偿款所作的分配合情合理，判决理由详细充分，法院予以认同。

综上所述，上诉人赖某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年1月29日，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1934元，由上诉人赖某某负担。

本判决为终审判决。