第一节 新模式和新形态

2019年房地产调控的钟声尚未完全停止，2020年初的“黑天鹅”又突如其来，为期待转机的地产行业蒙上一层阴霾。“地产2020，注定是坎坷波折的一年。疫情过后，宏观环境、市场、行业将加速变化，企业也必然随之而变。”一位地产企业CEO这样定义。的确，无论从哪个角度来看，2020年的“后疫情时代”是和以往完全不同的时代。

首先，我们要面临和以往大为不同的经济环境。GDP下行的压力将更大，但是经历这次疫情，医疗、疫苗、物流、信息化等产业将受到追捧，很多保障抗疫的行业和企业会享受更多的政府补贴和支持，某种程度上将拉动GDP的增加。随着汇率变化、量化宽松、通胀的推动，某种程度上对地产行业也会有很大的帮助。但是，与之前不同的是，也许受到资本关注的是通用型产业用地、物流资产、医养康疗等在抗疫保障中起到支持作用的关键产业，而单纯的住宅或商业会承担更大的压力。

其次，政策环境的变化也会对行业带来重大影响。虽然，可以预期的是随着时间推移，随着疫情持续，地产行业的限制政策会有所松动，但在“房住不炒”的核心思想没有变化前，政策的主要面不会发生根本变化。而且，由于群聚效应引起疫情的大范围传播，后续大型销售活动必然会受到监管部门的强烈关注，会有更严格的政策限制。在经历各地物资事件之后，地区的不均衡发展带来的物资筹备困难已经引起很多地方政府的关注，因此将来的产业引进，产城融合会更进一步取代单一的土地拍卖的形式，尤其是通用制造型产业、医养康疗产业、复合型物流产业都将会受到地方政府的强力支持。对于单纯做住宅的地产，在很大程度上是不利的。

随着经济大环境和政策因素的变化，市场也会有很大的变化。这次“疫情”可以说彻底撕下“伪豪宅”的面具，花费千万依然难有安然，成了消费者心中之痛。更主要的是，由于销售形式的制约，“远程、无线、直播、互动”等网络销售模式将成为新的销售方式，并随着疫情的推延，将来越来越成为主要模式，没有强有力的产品力的支持，很难支持这类“无接触销售模式”，只有依靠“数据、对比和模拟”。更挑剔的客户，更困难的推介，工期、资金和成本的压力将成为地产企业2020年剩下的主旋律，“不改变不得活”已经不是危言，而是现实。

整个地产行业在这次“黑天鹅”的冲击下，已经到了不得不变的时候。规模不是全部，现金才能为王。“先做大还是先做强”在这次疫情过程中已经成为不需要再讨论的问题。“高杠杆大土储”成为一剂毒药，大规模的虚胖在“黑天鹅”的冲击下将不堪一击，而往往是那些有产品力，有产业力的适合规模的地产企业将迎来一轮新的发展机遇。产城融合、复合物流用地都将是土储的主要模式，避开了招拍挂的红海，产业地产企业将迎来前所未有的发展机遇。同时，装配式技术、健康住宅、绿色环保技术在抗疫中受到重视的板块也将支撑行业新一轮的发展。

2020年，抱着“老皇历”的地产企业在“后疫情时代”将逐步成为“标本”。而新变化不仅仅是“销售”的变化，“投资、土储、生产、销售、库存、回款、利润”都将发生翻天覆地的变化。从近期几家排名靠前的地产企业的行动，我们已经看到了端倪和趋势。为了应对未来的未知，地产企业将把建立产业纵横的投资组合，形成产城融合的勾地模式，精益管理将粗放的建造进化为精益建造，多形式无边界销售，全产业链回款，保持合适、持续而充沛的利润作为自身发展的重要内容。

有危险必然有机会！“黑天鹅”给我们带来的是“数据化、智慧化和工业化”的伟大机遇，是真正促进地产企业实现核心产品力的好时机，是未来百年企业的奠基礼。