第四章　物权篇——私有财产，不可侵犯

一、物权的设立、变更、转让和消灭

房屋买卖只签合同不登记生效吗？

现实问题

万某打算购买江某的房屋，双方订立了房屋买卖合同，但并没有到交易中心办理变更登记。经过万某多次催促，江某一直拖延。万某感到越来越不安，他想知道只签合同不登记，双方的房屋买卖行为生效吗？

律师解答

根据《物权法》的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，上述万某与江某的房屋买卖合同虽然已经签订，但是若不登记，则不发生物权效力。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

“一房两卖”的合同都有效吗？

现实问题

苗某有一套两室一厅的房子准备出售，苗某与雷某订立了房屋买卖合同，但一直未办理产权登记，一个月后，苗某又将该房屋卖给付某，双方在订立了房屋买卖合同后立刻到房地产交易中心办理了产权变更登记。雷某得知此事后，找到苗某理论，苗某称双方的房屋买卖合同已经无效了，因为其已与付某办理了产权登记。雷某遂将苗某起诉至法院。那么，雷某与苗某的合同是否有效呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，雷某与苗某虽然未办理物权登记，但是双方的合同依然有效，只是没有发生物权效力，雷某可以依据合同要求苗某赔偿违约金。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，应如何处理？

现实问题

季某与强某为夫妻，结婚后，双方购买了一套三室两厅的房子。但在强某怀孕后，感觉季某慢慢地疏远自己，有一次无意中听到季某在打电话说卖房的事。心存疑虑的强某来到房地产交易中心查看自己与季某房子的情况，竟然发现房屋的产权人就在两天前已经变更为另一名自己不认识的人，强某意识到可能季某在她不知道的情况下偷偷将房屋转卖。那么，强某究竟应该如何保护自己的权益呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。对于强某来说，她应当通过提起异议登记来保护自己的权益，并在十五日内起诉，超过十五天则异议登记无效。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

买卖期房时，有什么方法可以保障购房人将来实现物权？

现实问题

严某将自己两室两厅的房屋卖给金某，双方订立了房屋买卖协议，但是严某因某些原因暂时不能与金某办理房产登记，金某提出可以先办理预告登记，严某不懂究竟什么是预告登记，那么法律对此是如何规定的呢？

律师解答

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

所以，金某提出先预告登记是为了更好地保障自己的权益，当然，需要注意的是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

动产转让何时发生效力？

现实问题

宋某将自己的电脑卖给同学毛某，约定五天后交电脑。三天后，毛某看到另一同学凌某在使用该电脑，便上前说该电脑已经是自己的了，其已将购买该电脑的钱交给了宋某，因此凌某无权使用该电脑，说着便拿走了电脑，宋某得知后便找到毛某，称交电脑的时间还有两天，毛某无权拿走电脑，双方因此发生争执。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。因此，在宋某还没有将电脑交付给毛某的时候，虽然双方的买卖合同已经订立并生效，但是该电脑的所有权并未发生转移，所以毛某并未因交钱而拥有了该电脑的所有权。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

汽车转让登记的效力是如何的？

现实问题

花某将自己的一辆小轿车卖给康某，双方订立合同且交付了购车款，但花某还未将该车交付给康某。没过几天，康某发现齐某所开的轿车为花某卖给自己的，于是上前询问，才知道就在自己与花某订立合同的第二天，花某又将该车卖给了齐某，且双方已经办理了变更登记。一气之下，康某将花某与齐某都告上了法院，要求齐某将轿车还给自己，齐某表示轿车是他出钱买的，与康某没有关系。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。善意第三人是指在民事活动中占有人将其占有的他人财产，擅自处分给所有人以外的不知情的人（即受让人）。其特征主要表现为，他在物的流转中处于第三人的位置，在主观上基于不知情的善意心理，在客观上通过交换行为取得财产。

在本案中，齐某即为善意第三人，因此，康某不能以自己与花某的合同订立在先，对抗齐某，根据《物权法》的规定，齐某已经拥有了该轿车。

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《中华人民共和国物权法》

第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

指示交付的物权何时发生变更？

现实问题

龚某将其拥有的一头牛卖给了林某，但是告诉林某该牛现在在童某处，可以直接向童某要，同时立刻打电话给童某告知牛已经卖给了林某，要求童某交付给林某，那么该牛的所有权何时归林某所有的呢？

律师解答

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。上述龚某与林某的情形即为指示交付。根据《物权法》的规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。因此在龚某将请求童某返还牛的权利转让给林某时，就已经视为交付了该牛，其牛的所有权归林某所有。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十六条　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

因人民法院的法律文书，导致物权变更的，该物权变动何时生效？

现实问题

包某与裴某因一辆轿车所有权纠纷诉至法院，后经法院审理，判令包某拥有该轿车的所有权，判决生效后，包某并未办理变更登记，那么该轿车的物权何时归包某所有呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，对包某来说，法院判决书生效之日即为其拥有该轿车物权之时。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

因继承取得物权的，该物权变动何时生效？

现实问题

饶某与张某有两个儿子大饶与小饶，2009年9月，饶某因病去世。饶某有一栋花园别墅，根据《继承法》的规定，该花园别墅由张某、大饶、小饶共同拥有，但直到2010年，该三人也未办理产权变更，那么该栋别墅的物权是否发生过变更呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。所以，在饶某去世时，该套花园别墅的物权已经归张某、大饶、小饶共同所有了。需要注意的是，《物权法》同时规定，虽然该花园别墅的物权已经在继承之时发生效力，但是在处分该别墅时，未经登记，不发生物权效力。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。