案例裁判要旨
1.陈某某、蔡某某以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由诉厦门某某房产公司退还无效约定年限的地价款纠纷案（福建省厦门市中级人民法院〔2004〕厦民终字第2176号）
裁判要旨：房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年，该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效约定。房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。
2.未按约定提供土地的出让合同被解除案（中华人民共和国最高人民法院民事判决书［2002］民一终字第15号）
裁判要旨：S市房屋土地资源管理局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给H公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，S市房屋土地资源管理局要求以行政合同定性，不予支持。S市房屋土地资源管理局出让给H公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由S市房屋土地资源管理局承担相应的民事责任，支持H公司诉求。
3.土地使用权因出让还是转让取得案［上海市高级人民法院民事判决书〔2005〕沪高民二（商）终字第260号］
裁判要旨：本案中，不论是划拨土地因权属变更而同时改变土地性质原因，还是甲公司受让的土地用途由原来的综合用地改变为工业用地，均会产生由甲公司直接与国家土地管理部门签署土地使用权出让合同和支付土地出让金的事实，现甲公司与乙公司均向国家土地管理部门提出《关于申请批租土地的报告》，要求国家土地管理部门将乙公司享有的土地使用权批租给甲公司，可以证明，甲公司对乙公司是涉案土地的原使用权人以及对双方变更使用权权属的意思表示是真实和明确的。甲公司取得涉案土地使用权是因乙公司的投资和转让行为所致。甲公司以其与国家土地管理部门签订土地出让合同并支付土地出让金的事实，来否定乙公司已履行出资转让义务，与事实不符，其理由不能成立。
4.Y市人民政府等与N公司土地行政争议纠纷上诉案（河南省高级人民法院行政判决书〔2008〕豫法行终字第00117号）
裁判要旨：本案中N公司虽存在“化整为零”报批土地的违法行为，但Y市土地管理局、Y市人民政府已经在1997年对N公司骗取土地手续行为进行了处罚，并对未办土地手续的部分补办了征用手续，该处理符合国家土地管理局的规定，应确认其法律效力。此后，Y市人民政府于2008年再次作出撤销土地批复，收回涉案国有土地使用权的决定，该决定没有考虑N公司已对争议土地进行补偿、投资、使用且符合土地利用总体规划和城市建设规划的事实，违反国家土地管理局国土建字〔1997〕第124号文件对处理历史遗留土地问题的规定精神，也不符合人民政府依法、公正行政的原则。对N公司不属土地划拨对象的问题，可通过依法调整用地方式解决，不构成收回土地的理由。
5.H市人民政府与S公司行政处罚纠纷上诉案（海南省高级人民法院行政判决书［2008］琼行终字第27号）
裁判要旨：本案中S公司开发项目所在地的区域，因规划设计国际招标而暂停了区域内建设项目的规划报建和审批活动。政府规划部门暂停S公司项目开发的规划审批手续必然导致项目动工逾期，并进而造成了土地被闲置的事实，没有证据表明造成逾期动工建设并使土地闲置的原因可归责于S公司自身所致。尽管本案所涉开发项目的土地被闲置，但造成这一现象的原因可归因于政府部门的行为。因此，一审法院撤销政府行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
6.宋某某与某县农信社财产转让纠纷上诉案（河南省平顶山市中级人民法院民事判决书〔2009〕平民终二字第244号）
裁判要旨：《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”信用社在未依法取得房屋所有权证书及土地使用权证书的情况下，即将上述抵债的土地使用权及房产以协议方式转让给被告，显然违反了上述法律的强制性规定，根据《合同法》第52条第1款第（五）项之规定，确认该信用社与宋某某所签订的《抵债财产转让协议书》中的房地产转让部分无效。
7.未交清土地出让金限制土地使用权转让案（［2008］石民商终字第5号）
裁判要旨：当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。乙公司未交清土地出让金，根据《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件是：按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。因此，甲公司与乙公司签订的《土地使用权转让协议》违反了法律的强制性规定，属无效合同。因此，甲公司应当返还实际占用乙公司的土地。
8.房屋抵押未签订书面合同被确认有效案（江西省赣州市中级人民法院民事判决书〔2007〕赣中民二终字第142号）
裁判要旨：被上诉人黄某提供其身份证及房产证给原审第三人办理抵押贷款手续是明知的，也是自愿的。虽然《城市房地产管理法》第50条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”，但是上述规定属于倡导性规定，而不属于法律的强制性规定。由于本案的抵押物系房屋，属于《担保法》第42条规定的应当办理抵押物登记的财产，根据该法第41条之规定：当事人以第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。本案中，虽未签订书面抵押合同，但由于其提供房产抵押担保的意思明确，并且抵押房产还依法办理了抵押登记，抵押行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，而且还符合法律关于房屋抵押登记生效的法律要件，因此，本案的抵押担保应认定为合法有效。
9.徐某诉西乡县某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（陕西省汉中市中级人民法院〔2007〕汉民终字第560号）
裁判要旨：在商品房开发预售中的宣传资料与鸟瞰图就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但也应当视为合同内容。
10.黄某某诉南通市某某置业有限公司等房屋买卖合同案（江苏省南通市中级人民法院〔2006〕通中民一终字第0164号）
裁判要旨：商品房预售人与预购人约定，以合同经房产管理局登记备案为合同的生效条件。预售人依约收受部分房款，却未按照法律规定和合同约定办理登记备案手续，也不提示预购人办理登记备案，其行为属于不正当地阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，因此该商品房预售合同已经生效。
11.龚某某诉上海某某房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同案［上海市崇明县人民法院〔2007〕崇民一（民）初字第612号］
裁判要旨：二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。
[1]条文主旨为编者所加，下同。*
[2]条文解读 房地产权利人可能涉及的税收：（1）在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。（2）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。（3）在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。（4）房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当缴纳印花税。（5）在城市、县城、建制镇和工矿区内，产权所有人应当缴纳房产税。（6）个人租赁房屋、转让房地产，应当缴纳个人所得税。
关联规定《城镇土地使用税暂行条例》第2条；《土地增值税暂行条例》第2条；《契税暂行条例》第1条；《印花税暂行条例》第1、2条；《房产税暂行条例》第1、2条；《个人所得税法》第2条
[3]条文解读 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予公平补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
关联规定《物权法》第42条；《国有土地上房屋征收补偿条例》
[4]条文解读 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。前述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
关联规定《土地管理法》第44-49条
[5]关联规定《城乡规划法》第38、39条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条
[6]条文解读 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展。国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照《土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。各地必须严格执行上述规定，对一次出让国有土地使用权的土地不得“化整为零”，变相扩大批准权限。
关联规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条；《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第2-4条；《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》一
[7]关联规定《对〈关于“挂牌”出让国有土地是否符合〈行政许可法〉的请示〉的答复》（2005年6月30日 国法秘函〔2005〕239号），国有土地使用权的挂牌出让方式属于除招标、拍卖方式之外的其他公平竞争方式，符合行政许可法的规定。
[8]条文解读 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
关联规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条
案例索引 陈某某、蔡某某以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由诉厦门某某房产公司退还无效约定年限的地价款纠纷案（福建省厦门市中级人民法院〔2004〕厦民终字第2176号）
[9]关联规定《物权法》第138条
[10]关联规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（2005年5月11日 国税函〔2005〕436号），根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
[11]关联规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第15条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第4条
案例索引 未按约定提供土地的出让合同被解除案（中华人民共和国最高人民法院民事判决书［2002］民一终字第15号）
[12]关联规定《土地管理法》第56条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5、6条
《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》（2004年6月18日 国土资厅函〔2004〕271号），土地使用者以协议出让方式取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
经批准改变协议出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金数额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金。
案例索引 土地使用权因出让还是转让取得案［上海市高级人民法院民事判决书〔2005〕沪高民二（商）终字第260号］
[13]条文解读 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自《土地管理法》施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
关联规定《土地管理法》第55条
[14]条文解读 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（1）项、第（2）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
关联规定《土地管理法》第58条
[15]条文解读 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
关联规定《物权法》第150条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39-41条
[16]条文解读 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
关联规定《物权法》第149条
[17]条文解读 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。划拨土地使用者应当依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章、第四章和第五章的规定办理。
关联规定《物权法》第137条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43-47条
《国土资源部关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》（2001年9月12日 国土资函〔2001〕407号）指出，根据本条的规定，经有批准权的人民政府批准，单位和个人支付土地补偿、安置费用后取得的土地使用权，属于划拨国有土地使用权，不同于依法有偿取得的土地使用权，不属于使用单位的财产。
案例索引 Y市人民政府等与N公司土地行政争议纠纷上诉案（河南省高级人民法院行政判决书〔2008〕豫法行终字第00117号）
[18]案例索引 H市人民政府与S公司行政处罚纠纷上诉案（海南省高级人民法院行政判决书［2008］琼行终字第27号）
[19]条文解读 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
关联规定《城市房地产开发经营管理条例》第16、17条
[20]条文解读 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
关联规定《物权法》第147条
[21]关联规定《房地产估价机构管理办法》第3条；《城市房地产市场评估管理暂行办法》第3-10条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》四
[22]条文解读 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
关联规定《城市房地产转让管理规定》第14条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》五
[23]条文解读 其他合法方式：其他合法方式，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
关联规定《城市房地产转让管理规定》第3条
[24]案例索引 宋某某与某县农信社财产转让纠纷上诉案（河南省平顶山市中级人民法院民事判决书〔2009〕平民终二字第244号）
[25]条文解读 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于成片开发土地的，应当依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
关联规定《城市房地产转让管理规定》第10条
《国家土地管理局对〈城市房地产管理法〉中有关条款的请示的复函》（1996年1月8日 〔1996〕国土函字第2号），《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项中规定的投资总额，是指基础设施，地上建筑物以及其他设施的开发投资总额，不包括土地使用权出让金。按照本条规定，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，方可转让房地产。
案例索引 未交清土地出让金限制土地使用权转让案（[2008]石民商终字第5号）
[26]条文解读 根据第1款的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前述规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。依照前述规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
土地收益与出让金都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，上述“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
关联规定《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》六、七；《城市房地产转让管理规定》第12、13条
《国土资源部关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》（2001年9月12日 国土资函〔2001〕407号），划拨国有土地使用权是国家财产，单位和个人使用的划拨国有土地使用权转让，必须按本条的规定，经有批准权的人民政府批准，依法签订国有土地使用权出让合同，向人民政府支付出让金，或者缴纳有关土地收益。
[27]条文解读 房地产转让合同应当载明下列主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。
关联规定《城市房地产转让管理规定》第8条
[28]条文解读 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用围内的土地使用权随之抵押。下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。范等迁
关联规定《城市房地产抵押管理办法》第4、8条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条
[29]条文解读 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）债务人履行债务的期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
关联规定《城市房地产抵押管理办法》第25、26条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第34条
案例索引 房屋抵押未签订书面合同被确认有效案（江西省赣州市中级人民法院民事判决书〔2007〕赣中民二终字第142号）
[30]条文解读 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
关联规定《合同法》第230、234条；《商品房屋租赁管理办法》
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2005年7月26日 〔2004〕民一他字第29号）
江苏省高级人民法院：
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。
[31]关联规定《合同法》第212～236条；《商品房屋租赁管理办法》第7-20条
[32]条文解读 本条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。
关联规定《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》七
[33]关联规定《房地产经纪管理办法》；《房地产估价机构管理办法》
[34]关联规定《房地产经纪管理办法》第7-8条
[35]关联规定《物权法》第9-22、139条；《土地管理法》第11-13条；《城市房地产开发经营管理条例》第21条；《房屋登记办法》第30-41条
[36]关联规定《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（2003年11月17日，法释〔2003〕17号），房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。
[37]关联规定《担保法》第75、92条
[38]条文解读 物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。而且，物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，具体内容是由当事人约定的。
[39]条文解读 物权公示原则说的是两个方面的问题：第一个方面，物权人享有物权、物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。比如买房屋或者买电视，买主什么时候拥有该房屋或者电视的所有权，以什么方式确定。第二个方面，由于物权是排他的“绝对权”、“对世权”，要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定，让大家很容易、很明白地知道该物是谁的，以维护权利人和社会公众的合法权益。这是物权的公信问题。物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。
关联规定《土地管理法》第11-13条；《农村土地承包法》第23、38条
[40]条文解读 不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。
关联规定《土地管理法》第11、12条；《城市房地产管理法》第36、60-63条
[41]关联规定《土地管理法》第11条；《城市房地产管理法》第60-62条
[42]关联规定《担保法》第44条
[43]条文解读 不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书。
[44]条文解读 更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式，一是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。由于异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
[45]条文解读 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记。该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记；而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
[46]条文解读 指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。举例说明，甲将自己的自行车出租给乙使用，租期一个月，租赁期未满之时，甲又将该自行车出售给丙，由于租期未满，自行车尚由乙合法使用，此时为使得丙享有对该自行车的所有权，甲应当将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。指示交付，其逻辑上的前提是，动产物权的让与人对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。因此才有本条指示交付适用的余地。条文中的“第三人”即指能够对转让标的（动产）进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。
[47]条文解读 因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。基于国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而产生的生效法律文书，即人民法院的判决书、调解书以及仲裁委员会的裁决书、调解书等法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于本条所规定的设权、确权等判决。
因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。因国家行政管理权的行使而导致物权变动的情况，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。
[48]条文解读 继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
[49]条文解读 所有权人在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，是所有权人行使其所有权的具体体现。由于用益物权与担保物权都是对他人的物享有的权利，因此统称为“他物权”，与此相对应，所有权称为“自物权”。
所有人依据法律与合同为他人设定用益物权，他人取得、行使用益物权，必须依据法律与合同的规定进行，他人享有的用益物权，是从所有权中分离出来的权能。所有权人依据法律与合同用自己的物为他人债务提供担保，是行使所有权中的处分权。他人取得、行使担保物权，必须依据法律与合同的规定进行。他人享有的担保物权，也是从所有权中分离出来的权能。因此，设定他物权，是所有权人行使所有权的结果。
[50]关联规定《土地管理法》第2、45-49、51、79条
[51]条文解读 征用是国家强制使用单位、个人的财产。强制使用就是不必得到所有权人的同意，在国家有紧急需要时即直接使用。国家以行政权命令征用财产，被征用的单位、个人必须服从，这一点与征收相同。但征收是剥夺所有权，征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产，紧急状态结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人，因此征用与征收有所不同。
[52]条文解读 建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
[53]条文解读 本条首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。但是建筑物及其附属设施的维修资金的使用关系着业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，关系着每个业主的切身利益。因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。共用部位，一般是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
[54]条文解读 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
[55]条文解读 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
[56]条文解读 关于生产、生活用水的排放。相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。
关于房屋滴水。处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，受益人应负赔偿责任。
[57]条文解读 一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。
对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，可以另开通道。
[58]条文解读 相邻一方因施工临时占用另一方土地的，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
在邻地上安设管线。从建筑工程学角度上讲，土地权利人，非经过邻人的土地而不能安设电线、水管、煤气管等管线，而此等管线又为土地权利人所必需，该土地权利人有权通过邻人土地的上下安设，但应选择损害最小的处所及方法安设，仍有损害的，应支付赔偿金。
[59]条文解读 善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。
善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
[60]关联规定《农村土地承包法》第21、23条
[61]条文解读 承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。
下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：（一）集体经济组织依法预留的机动地；（二）通过依法开垦等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的。
[62]条文解读 承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
[63]条文解读 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
[64]条文解读 建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
[65]条文解读 建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
[66]关联规定《土地管理法》第54条；《城市房地产管理法》第7、12、22、23条
[67]条文解读 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；物权法对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
[68]条文解读 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
[69]条文解读《物权法》对抵押权、质权、留置权这三种担保物权都作了规定。1995年实施的《担保法》中也包括对这三种权利的规定，其中有的规定与本法的规定不一致。《物权法》第四编“担保物权”，是在《担保法》的基础上拟订的，为进一步完善我国担保物权制度，增加的规定主要有：（1）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。（2）正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。（3）基金份额可以质押。（4）应收账款可以质押等。
[70]条文解读《物权法》规定的可以抵押的财产包括：1.建筑物和其他土地附着物。其他土地附着物指附着于土地之上的除房屋以外的不动产，包括桥梁、隧道、大坝、道路等构筑物，以及林木，庄稼等。2.建设用地使用权。建设用地使用权是权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。通过招标、拍卖、公开协商方式承包荒地，不论承包人是本集体经济组织成员，还是本集体经济组织之外的单位和个人，都可以依法将荒地的承包经营权抵押。4.生产设备、原材料、半成品、产品。5.正在建造的建筑物、船舶、航空器。担保法没有明确规定在建的建筑物、船舶、航空器可以抵押。实践中，建设工程往往周期长、资金缺口大，以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为担保，对于解决建设者融资难，保证在建工程顺利完工具有重要作用。6.交通运输工具。交通运输工具包括：飞机、船舶、火车、各种机动车辆等。7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。这项规定是为适应不断变化的经济生活需要。这项规定表明，以前六项规定以外的其他财产抵押，必须同时具备两个条件：（1）不是法律、行政法规规定禁止抵押的财产；（2）债务人或者第三人对该财产有处分权。
关联规定《担保法》第34条；《城市房地产管理法》第32、48条
[71]关联规定《担保法》第36条；《城市房地产管理法》第48条
[72]条文解读 流押合同或者流押条款，指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押物转移为债权人所有。这样规定主要考虑在设立抵押权时，抵押人处于资金需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能不惜以自己价值很高的抵押财产去为价值远低于该抵押财产的债权担保，比如，甲向乙借款10万元人民币，以自己价值30万元人民币的房屋抵押担保。如果允许抵押权人和抵押人在订立抵押合同时约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移为债权人所有，那么，一些抵押人为了眼前的急迫需要，就可能作出不利于自己的选择。这样的结果，不仅不利于保护抵押人的合法权益，也与民法规定的平等、公平的原则相悖。需要说明的是，本条规定的禁止流押约定只限定在债务履行期间届满前，债务履行期届满债务人不履行债务的，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价归抵押权人所有。
[73]条文解读 根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。
[74]条文解读 所谓不得对抗善意第三人，包括两方面含义：一是，合同签订后，如果抵押人将抵押财产转让，对于善意取得该财产的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人及时偿还债务。二是，抵押合同签订后，如果抵押人以该财产再次设定抵押，而后位抵押权人进行了抵押登记，那么，实现抵押权时，后位抵押权人可以优于前位未进行抵押登记的抵押权人受偿。而办理抵押登记的，抵押权具有对抗第三人的法律效力，也就是说，抵押财产登记后，不论抵押财产转移到谁手中，只要债务履行期届满债务人没有履行债务，抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权。同时还有先于未登记的抵押权人受偿的权利。由此可见，为了切实保障自己债权的实现，抵押权人最好进行抵押登记。
[75]关联规定《担保法》第28条
[76]条文解读 本条第1款是根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）的规定作出的。第一，《合同法》调整的是平等主体之间的民事关系。政府依法维护经济秩序的管理活动，属于行政管理关系，不是民事关系，适用有关行政管理的法律，不适用《合同法》；法人、其他组织内部的管理关系，适用有关公司、企业的法律，也不适用《合同法》。第二，《合同法》主要调整法人、其他组织之间的经济贸易合同关系，同时还包括自然人之间的买卖、租赁、借贷、赠与等合同关系。根据本条第2款的规定，有关婚姻、收养、监护等身份关系，不适用《合同法》。本条规定的《合同法》调整范围与已被废止的《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》以及《中华人民共和国涉外经济合同法》相比，作了适当扩大。
关联规定《民法通则》第2条、第9条、第36条、第50条、第85条
[77]条文解读 本条的含义主要是：（1）在订立合同时，合同当事人依法所达成的约定的效力高于法律规定中任意性规范的效力；（2）合同当事人根据自己的意愿订立合同，不受其他单位和个人的非法干预；（3）合同当事人订立合同的内容与方式在不违反国家法律、法规强制性规范的前提下，由合同当事人自愿协商确定。（参见《民法通则》第4条）
[78]条文解读 本条规定的诚实信用原则要求合同当事人与他人订立、履行合同以及合同终止后，在行使权利、履行义务时均应当诚实守信，不损害国家、社会利益和他人的合法权益。首先在订立合同时，合同当事人应当诚信，不作假，不欺诈；在履行合同的过程中，合同当事人双方应当相互协作，全面适当的履行自己的义务；在合同终止后，合同当事人应当根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
[79]条文解读 本条中的“其他形式”是指除书面形式、口头形式之外的订立合同的其他形式，主要包括：（1）视听资料形式。根据《民通意见》第65条规定，当事人以录音、录像等视听资料形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人或者有其他证据证明该民事行为符合《民法通则》第55条的规定，可以认定有效。（2）默示行为。根据《民通意见》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。
当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以本条第1款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《合同法》分则明确规定需要采取书面形式订立的合同有：商业借款合同、六个月以上的长期租赁合同、融资租赁合同、建设工程合同、建设工程实行监理的委托监理合同、技术开发合同、技术转让合同。
农村土地承包合同、农村土地承包经营权流转合同；劳动合同；土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产抵押合同；建设用地使用权出让、转让、互换、出资、赠与、抵押合同、地役权合同、保证合同、抵押合同、以动产出质的质权合同、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的质权合同、以基金份额、股权出质的质权合同、以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的质权合同、以应收账款出质的质权合同、定金合同；除发表权、署名权、修改权、保护作品完整权之外的著作权转让合同；信托合同；专利申请权或者专利权转让合同；按照招标投标方式应当订立书面合同；委托拍卖合同；政府采购合同；船舶所有权转让合同、船舶抵押权合同、航次租船合同、船舶租用合同（包括定期租船合同和光船租赁合同）、海上拖航合同；民用航空器所有权转让合同、民用航空器租赁合同（包括融资租赁合同和其他租赁合同）、通用航空企业从事经营性通用航空活动合同（紧急情况下的救护或者救灾飞行除外）。
[80]条文解读 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照本法第61条、第62条、第125条等有关规定予以确定。
[81]案例索引 徐某诉西乡县某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（陕西省汉中市中级人民法院〔2007〕汉民终字第560号）
[82]条文解读 在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。
[83]条文解读 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为本法所称“交易习惯”：（1）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（2）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
[84]条文解读 当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。
[85]条文解读 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
[86]条文解读 采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。
[87]条文解读 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合本条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
提供格式条款的一方当事人违反本条第1款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。
提供格式条款的一方当事人违反本条第1款的规定，并具有本法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
[88]条文解读 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
[89]案例索引 黄某某诉南通市某某置业有限公司等房屋买卖合同案（江苏省南通市中级人民法院〔2006〕通中民一终字第0164号）
[90]案例索引 1.龚某某诉上海某某房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同案[上海市崇明县人民法院〔2007〕崇民一（民）初字第612号]
2.马某某诉李某某房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号）
[91]条文解读 本条中规定的“一年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
[92]条文解读 仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。合同成立后未生效或者被撤销的，仲裁协议效力的认定适用《仲裁法》第19条第1款的规定。当事人在订立合同时就争议达成仲裁协议的，合同未成立不影响仲裁协议的效力。
[93]条文解读 专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
[94]条文解读 对于本条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照本条的规定予以撤销。
[95]条文解读 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
[96]条文解读 出卖人的权利瑕疵担保，是指卖方应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会就该标的物向买受人主张任何权利。买卖合同根本上就是标的物所有权的转让，因此，出卖人的这项义务也就是其一项最基本的义务。具体说，出卖人的权利瑕疵担保义务包括：（1）出卖人对出卖的标的物享有合法的权利，即须对标的物具有所有权或者处分权。（2）出卖人应当保证在其出售的标的物上不存在任何未曾向买方透露的他人可以主张的权利，如抵押权、租赁权等。（3）出卖人应当保证标的物没有侵犯他人的知识产权。
出卖人必须保证其所出卖的标的物不得有第三人向买受人主张任何权利，否则，出卖人须承担违约责任。此时买受人可以实施的救济方式是：（1）请求减少价款。如果标的物上虽然部分权利属于他人，但不影响买受人对标的物最终获得所有权的，买受人可以接受标的物，但有权请求出卖人减少价款。所减少的价款的数额可以根据因他人对标的物享有部分权利而致使买受人无法及时对标的物行使所有权所造成的损失等因素确定。（2）解除合同。如果因标的物上的部分权利属于他人，致使买受人自始不能获得所有权的，买受人可以解除买卖合同。
以上是对出卖人标的物权利瑕疵担保的原则性规定，如果法律对此另有规定的，则依照法律的规定。
多重买卖的效力如何认定，由于买卖合同在双方之间形成的是债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此，在发生多重买卖的情形时，除非存在《合同法》第52条的规定情形，各个买卖合同皆应有效。但由于标的物的所有权只能由一个买受人取得，因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权。对于不能取得标的物所有权的其他出卖人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。
[97]条文解读 该条规定了“买卖不破租赁”的原则。这一原则的效力，体现在买受人所取得的对租赁物的所有权，受到承租人对该租赁物的用益权的抗辩，承租人对租赁物的用益权不受买卖行为效力的影响。
租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。
[98]条文解读 承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（参见《民通意见》第119条）
[99]条文解读 定作人解除合同应当通知承揽人，解除合同的通知到达承揽人时生效，合同终止，承揽人不需要再继续完成承揽工作。承揽人为履行承揽合同约定的义务，完成承揽工作，投入必要的人力、物力，定作人随时解除合同必然会造成承揽人的损失。对于承揽人因定作人随时解除合同所造成的损失，定作人负赔偿损失的义务。损失的范围应当包括承揽人已经完成的工作部分的报酬、承揽人为完成这部分承揽工作支出的材料费和人工费等费用以及承揽人因解除合同遭受的其他损失。合同解除以后，承揽人应当将已经完成的部分工作交付定作人。如果定作人提供原材料，承揽人应当返还剩余的原材料。定作人预先支付报酬的，扣除完成部分所得报酬后，承揽人应当返还剩余价款。
[100]条文解读 居间合同属于提供服务的合同，具有以下特征：
（1）居间合同的标的是居间人为委托人报告订约机会或为订约媒介。在居间活动中，居间人不介入委托人与第三人所签订的合同关系中，只是按照居间合同的内容提供中介服务，既不为委托人或第三人任何一方的代理人或者当事人，也不参与委托人与第三人之间具体的订约商洽活动，不对其订约发表独立的意思表示。
（2）居间合同是有偿合同。由于居间人从事的居间业务一般是经营性的，以营利为目的，所以，当居间人按照合同的约定为委托人提供了中介服务后，委托人有义务对居间人支付报酬。在居间关系中，居间人的报酬请求权是附条件的，因而具有不确定性。只有居间人按照合同的约定为委托人提供了中介服务，委托人因此而实现了其订立居间合同的目的，委托人才负有支付报酬的义务。
（3）居间合同是诺成、不要式合同。居间人与委托人的意思表示一致，居间合同即可成立，无需实际交付，因此，居间合同是诺成合同。居间合同的成立无需采用特定的形式，也无需履行特定的程序，因此，居间合同是不要式合同。
[101]条文解读 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
关联规定《土地管理法》第22条
[102]条文解读 城市控制性详细规划主要是要确定建设地区的土地使用性质和使用强制的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，它的具体内容应当包括：（1）确定规划范围内不同使用性质用地的界限，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。
城市控制性详细规划的组织编制主体是城市人民政府的城乡规划主管部门。编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。
控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
关联规定《城市规划编制办法》第24、41、44条；《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》二
[103]条文解读 按照《土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《城乡规划法》确定的土地用途应执行《土地管理法》有关土地用途的规定。本条作出禁止性的规定，一方面是确保城乡规划的执行实施，另一方面也是同《土地管理法》的衔接。但是需要说明的是，本条强调的是“禁止擅自改变”。如果规划实施过程中确实需要改变的，依照法定程序进行改变。
[104]条文解读 建设项目选址意见书应当包括下列内容：（1）建设项目的基本情况。主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。（2）建设项目规划选址的主要依据。①经批准的项目建议书；②建设项目与城市规划布局的协调；③建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；④建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；⑤建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。（3）建设项目选址、用地范围和具体规划要求。
建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
关联规定《建设项目选址规划管理办法》第6、7条
[105]条文解读 申请建设用地规划许可证的一般程序：（1）凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；（2）城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；（3）根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；（4）城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；（5）审核用地单位提供的规划设计总图；（6）核发建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。
建设用地规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发。
关联规定《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》一
[106]条文解读 城市建设项目报计划部门审批前，必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见；没有规划部门的“建设用地规划许可证”，土地部门不得提供土地。对建设单位、个人未取得建设用地规划许可证进行用地和项目建设，以及擅自改变规划用地性质、建设项目或扩大建设规模的，城市规划行政主管部门要采取措施坚决制止，并依法给予处罚；触犯刑律的，依法移交司法机关查处。
关联规定《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》三、五
[107]条文解读 所谓建设工程规划许可证，是指在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的建设单位或者个人依照规定，向城市、县人民政府规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请领取的建设工程的法律凭证。
申请建设工程规划许可证的一般程序：（1）凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；（2）城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；（3）城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；（4）城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。
建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发。
对建设单位、个人未取得建设工程规划许可证进行用地和项目建设，以及擅自改变规划用地性质、建设项目或扩大建设规模的，城市规划行政主管部门要采取措施坚决制止，并依法给予处罚；触犯刑律的，依法移交司法机关查处。没有规划部门的“建设工程规划许可证”，有关商业银行不得提供建设资金贷款。
[108]条文解读 临时建设：本条所称的临时建设，是指城市规划主管部门批准的在城市、镇规划区内建设的临时性使用并在限期内拆除的建筑物、构筑物及其他设施。
临时用地：本条所指的临时用地，是指在城市、镇规划区内进行临时建设时施工堆料、堆物或其他情况需要临时使用并按期收回的土地。在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。
关联规定《土地管理法》第57条；《建制镇规划建设管理办法》第17条
[109]根据《建设部关于〈城市危险房屋管理规定〉第十四条中危险房屋鉴定执行标准问题的函》（2005年6月27日 建法函〔2005〕193号），《危险房屋鉴定标准》（CJ13-86）已废止，本条中危险房屋鉴定按现行有效的房屋鉴定标准执行。