适用提示

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)正式公布实施，《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)同时废止。它的颁布实施，是在《拆迁条例》基础上进行的整体性变革，是在新的社会、政治、经济特别是法律发展背景下所进行的“废旧立新”之举，具体体现在明确界定公共利益范围、确立政府征收和补偿主体地位、严格规范征收程序和补偿程序等立法内容方面。一方面，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，另一方面，加大了对被征收人合法权益的保护，彰显了以人为本的立法精神，对于推动和谐社会建设具有重要意义。

一、适用范围的变化

《征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”这就从立法上明确了只有为了公共利益的需要，才能征收单位、个人的房屋，并且强调应当对被征收人给予公平补偿，这是实施房屋征收的前提。该规定主要依据的是宪法和有关法律:第一，《宪法》第十三条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。第二，《物权法》第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。第三，《城市房地产管理法》第六条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

二、明确房屋征收与补偿的原则

根据《征收与补偿条例》第三条的规定，房屋征收与补偿工作应当遵循以下三项原则:决策民主原则、程序正当原则和结果公开原则。这三项原则用于指导整个房屋征收与补偿工作，是新增内容。第一，在房屋征收与补偿工作中，决策民主原则的具体体现在:要求所有因公共利益需要，确需征收房屋的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经本级人民代表大会审议通过;制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证;市、县级人民政府应当就征收补偿方案组织有关部门论证，并征求公众意见等方面。第二，程序正当就是要求政府要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。同时，赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。第三，结果公开的原则有效避免了征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，以确保房屋征收与补偿工作的顺利开展。按照该原则的要求，本条例规定了一系列具体的制度措施。例如，在房屋征收与补偿工作中，要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。

三、房屋征收与补偿主体的变化

《征收与补偿条例》第四条明确了房屋征收与补偿的主体是政府，改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法。主体的变化导致法律关系也发生了相应的变化，根据《拆迁条例》的规定，拆迁法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决;而根据《征收与补偿条例》的规定，征收法律关系产生于政府和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而也不具有行政裁决权。

四、房屋征收实施单位的变化

按照《拆迁条例》的规定，房屋拆迁主要由建设单位(拆迁人)委托拆迁单位从事房屋拆迁的具体工作。从实践来看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。因此，《征收与补偿条例》第五条改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但接受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的。

五、界定公共利益的范围

根据《征收与补偿条例》第八条、第九条的规定，明确将因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建的需要等列入公共利益范畴，在立法上界定了公共利益的范围。同时，《征收与补偿条例》还强调了规划和计划的调控作用，规定确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。并且为了保证规划的公众参与，还规定制定规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证等。

六、完善征收程序

根据《征收与补偿条例》第十条至第十二条的规定，征收补偿方案应当征求公众意见;因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案;政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估等。

七、补偿方面的新变化

与《拆迁条例》相比较，《征收与补偿条例》在补偿方面主要有以下六点变化:第一，明确了征收补偿内容。规定对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;搬迁、临时安置的补偿;停产停业损失的补偿。同时规定，市、县级人民政府应当对被征收人给予补助和奖励。第二，明确了因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按照房屋被征收前的效益和停产停业期限确定。第三，要求地方政府加强各项建设活动规划的管理;对于未经登记的房屋，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门先行调查、认定和处理。第四，明确了征收评估争议的处理机制，规定对评估结果有异议的，可以申请复核评估;对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请鉴定，取消另行委托评估的规定。第五，对因旧城区改建征收个人住宅，明确被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第六，明确规定被征收房屋的价值补偿不低于征收决定公告之日类似房地产市场价格，更好地保护被征收人的利益。

八、新旧条例的衔接

《征收与补偿条例》第三十五条规定:“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”与《拆迁条例》相比较，该条取消了行政机关自行强制拆迁执行，只能申请人民法院实施司法强制执行，即意味着本条例施行后，对于已依法取得房屋拆迁许可证的项目，双方达不成协议的，房屋拆迁管理部门可以作出裁决;但对于在裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强制执行，只能申请法院强制执行。