前　言

土地一级开发基于其所涉专业领域众多，流程复杂，资金需求量巨大，同时没有一部专门的法律法规对其进行规范，从而成为法律实务方面较为复杂且难度较大的领域。尤其目前中国的房地产市场正处于重要的转型阶段，随着住宅市场的逐渐饱和，未来更大的市场需求并非来自住宅，而是来自于通过区域顶层设计，产业体系整合与构建，金融资本运作等对区域进行统筹运作的区域运营；因此，随着土地一级开发向产业园及区域运营的方向发展，土地一级开发包含了更广泛及深刻的内容。

随着《预算法》的修正以及《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）的出台，政府开始实行全面财政预算管理并严控地方债务，对于土地一级开发的透明性、合理性及合规性提出了更高的要求。本书试图从法律实务的视角对土地一级开发的内容及流程中涉及的各专业领域进行系统阐述，同时从区域运营的视角对区域运营（广义的土地一级开发）包含的内容、流程及PPP交易模式进行了介绍及设计。土地一级开发所涉及的法律专业领域包括土地管理法律法规、城市规划法律法规、征拆及土地指标获取法律法规以及政府财政预算法律法规等，本书从上述四个专业领域的法律条线对土地一级开发进行了阐述。

对于广义的土地一级开发即区域运营而言，其本质是通过区域系统顶层设计、产业体系构建以及金融资本运作等对区域进行统筹运作。本书详细解读了PPP模式在中国发展历程、PPP模式相关的法律法规以及区域开发PPP模式的核心机制（交易模式）设计，试图从现行的法律法规及实务运作中为区域运营找到一条PPP运作模式的合法合理的操作路径。

同时，如上文所述，土地一级开发尤其是区域运营开发，每平方公里所需资金量动辄数十亿，因此关于土地一级开发的投融资运作即成为土地一级开发举足轻重的运作环节。对于土地一级开发尤其是区域运营开发而言，其本质是集几个甚至几十个单体项目的项目群，包括了土储项目、基础设施项目、经营性、非经营性公服项目以及产业类项目，每类项目对应的融资模式均不同。土地一级开发商或区域运营商本质承担的是核心区的投资及整体区域的设计、统筹及投融资服务，即设计并组织好区域范围内所有单体项目的投融资运作模式。本书对土地一级开发经常涉及的几种融资媒介，包括私募基金、信托、资产证券化（含项目收益债）以及土储贷款和企业借款等进行了入门级的介绍，试图能够为土地一级开发项目的操作者在投融资方面提供一个全方位、多层次的投融资运作路线图，从中组合成最适合该区域的融资运作模式。

土地一级开发或者说区域运营项目的运作涉及的相关方众多，如何在该类项目中整合好土地资源、金融资源及产业资源，考验着每个土地一级开发商或者说区域运营商的系统运作能力及综合实力，也考验着每个主管政府的战略性及前瞻性眼光；同时，整体交易模式设计的效益性、合法性及安全性对于区域运营项目的成功起着至关重要的作用。一个系统运作良好、交易模式设计科学的土地一级开发项目，可以为土地一级开发商带来良好的经济效益，对于政府而言可以带来良好的社会效益；反之，给土地一级开发商带来的可能是巨额亏损，对于政府而言则是极差的社会效益。因此，土地一级开发项目运作的成功是政府和土地一级开发商或者说区域运营商合力的结果。

需要特别指出的是，关于产业体系的构建，基于本书作者专业及篇幅所限在本书中没有阐述；另外，本书在写作过程中，虽然作者已经查阅了大量相关的书籍、资料并对实务操作相关项目的经验进行了总结，但基于作者的专业及经验所限，不足之处还请相关专家及读者指正，我们将在本书修订时予以更正。联系邮箱：linzhiqing0523@126.com。

蔺玉红

2015年10月