第四节 房地产融资主体

一、房地产融资主体的含义

融资主体是指金融机构提供服务的对象，尤指融资机构提供服务的对象。融资机构作为信用中介，是通过借贷两个行为构成资金供应者和资金需求者之间的中介地位的。这个信用中介是贷者和借者的集中，其意义在于以融资机构的信用来代替企事业单位和个人的信用，从而能大量地集聚资金，并对资金进行有效的分配，为信贷资金进入生产和再生产领域提供条件。

作为融资机构服务对象的融资主体包括资金融通的各种供需者。就房地产融资主体而言，它是指房地产资金融通过程中处于房地产融资机构房地产资金融通供需者地位的有关部门、企事业单位和个人，房地产融资机构根据处于需方地位的房地产融资主体对房地产经营和消费的资金需求，合理利用处于供方地位的房地产融资主体提供的房地产资金，采取适当的房地产融资形式，为房地产融资主体提供服务。

二、房地产融资主体的种类

房地产融资主体按照不同的划分标准可以有多种表现形式。这些分类形式又互有交叉。

①按照所融通资金的物质承担者的经济形态来划分，房地产融资主体可以划分为房产融资主体和地产融资主体。

②按照所融通资金的地域来划分，房地产融资主体可以划分为城市房地产融资主体和农村房地产融资主体。

③按照所融通资金的所有者或使用者划分，房地产融资主体可以划分为国有房地产融资主体、集体房地产融资主体和个人房地产融资主体等。这种划分是与我国土地归国家或集体所有，由企事业单位和个人使用相联系的。

④按照所融通资金的用途划分，房地产融资主体可以划分为专业性的房地产融资主体和非专业性房地产融资主体。专业性的房地产融资主体是把房地产作为经营对象的企业和个人投资者，而非专业性房地产融资主体仅是把房地产作为一种载体（生产或生活空间）从事活动的企事业单位和个人。

三、房地产融资主体的特征

我国实行土地公有制，国家所有或集体所有的土地不能买卖和转让，但土地的使用权可以出让或转让。拥有土地所有权的各级政府土地管理部门和土地集体所有者是地产资金的融资主体，土地使用权的所有者也是地产资金的融资主体。房屋的融资主体是指房屋的所有者或使用者。房地产融资主体包括与房地产有关的所有者和使用者。

当房地产作为商品进入货币经济领域后，参与房地产生产、交换、分配和消费的各方才有了资金融通的真正要求，才有了房地产的融资主体。从事房地产开发经营的房地产开发经营企业通过融资活动进行房地产的开发、买卖和租赁，获取利润，其根本性质与经营一般商品的企业的融资主体是一致的，但与一般商品经营企业作为融资主体相比较，又有自己的一些特点。具体表现在以下三个方面。

1．经营对象的差异

房产与一般经营对象相比在于价值较大，使用年限较长，而地产仅是指有使用年限的使用权，而不是所有权。经营其他商品的经营者所经营的对象是所有权与使用权相统一的。房地产经营者考虑资金融通时更需要考虑时间因素、金额因素、融资时效等问题。

2．经营对象的价值构成差异

房产的价格包含了房屋及其所占土地的土地使用权价格。而一般商品价值是由原材料等物化劳动的价值和工人劳动创造的活劳动的价值所构成。由于地价受土地稀缺性因素和经济周期影响较大，地价在呈上升趋势中仍可能存在较大的波动性，从而也给房地产融资带来一定的风险性。

3．经营对象充当担保品的形式差异

由于房地产具有物质方面和经济方面的特征，属于一种价值较高的不动产，经营者可以将其作为担保品而取得借款，融通资金。与一般属于动产的商品不同，经营者以房地产作抵押取得借款，一般只采用不转移占有的方式，将该财产作为债务的担保，而一般属于动产的商品用作担保取得借款，不只采取不转移占有的方式，更多的是采取移交占有的方式，将该动产作为债务的担保，取得借款，融通资金。