第一节 房地产信用概述

一、信用与房地产信用

信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，在市场经济活动中主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，即贷出价值的增值。房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。与一般信用一样，房地产信用也包含接受信用和授予信用两个方面。

房地产信用的主要形式有政府信用、商业信用、银行信用和消费信用四种。此外，还有民间个人信用。

房地产政府信用是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券。如住房建设等房地产开发类政府债券，以筹措资金支持住房等房地产的开发建设或者廉租房收购。政府从个人、企业和金融机构取得信用，形成债务，成为债务人。政府授予信用的主要形式是政府贷款，如向经济适用房工程有偿提供资金。中央政府的信用通常又被称为国家信用。

房地产商业信用是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用。它包括企业在房地产交易中以延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建开始到消费阶段的流通过程中所发生的借贷行为。其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付款。如预付土地转让定金，在工程完成一定比例投资额后的预付款以及在房地产产品开发建成后销售时的延期付款或分期付款。此外，在房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。房地产商业信用的发生，应该要有证明债权债务关系的凭据，房地产商业信用发展的方向应该是房地产商业信用票据化。

房地产银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面，以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。

房地产消费信用是指房地产最终消费时消费者获得的信用。房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。由房地产开发经营企业向消费者以赊销方式提供的信用称为房地产商业消费信用；由银行向消费者以一定期限的消费性贷款方式提供的信用是房地产银行消费信用。房地产消费信用主要有个人购房分期付款和个人购、建房贷款两种形式。房地产消费信用的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以推销房产，银行可以增加资产的收益。房地产消费信用的结果是促进了房地产消费，繁荣了房地产市场。当然，过度的房地产消费信用也会刺激消费者不合理的过度消费，反而会造成房地产市场的剧烈波动，影响社会和经济的稳定发展。利用房地产消费信用，目的一方面是在于扩大消费的有效需求、适当地刺激消费，另一方面，在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。

房地产民间个人信用是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。随着住房商品化政策的实施，个人投资各类房产的行为增多，个人拥有房产越来越多，个人之间的房产交易也相应地增多。在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用，如个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款、个人之间房屋租赁中的预付款或者预收款等。

二、房地产银行信用的特点

随着房地产商品化，尤其是住房商品化政策的广泛实施，房地产金融市场也在不断发展，房地产银行信用成为房地产信用的主要形式。

房地产银行信用的特点主要体现在作为银行信用与其他信用尤其是商业信用的不同，以及作为房地产信用与银行其他信用的不同。

（一）银行信用与商业信用的比较

从信用的发展历史来说，商业信用是先于银行信用的。银行信用是在商业信用基础上发展起来的，但银行信用突破了商业信用的局限性。其主要表现有以下三个方面。

①银行信用能动员全社会的闲置资金，把它们集中起来，而不是某个企业的商品（包括房地产企业的房产等）。

②银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品（包括房地产商品）流转方向的限制。

③银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。

（二）房地产银行信用与银行其他信用的比较

相较于银行其他信用，房地产信用有以下四个特点。

1．房地产银行信用具有专门性

房地产银行信用顾名思义是银行信用服务于房地产领域，银行通过吸收存款等形式集中房地产领域的闲散资金，并通过发放房地产开发经营企业经营贷款和居民与单位住房消费贷款等来有效安排所筹资金。

2．房地产银行信用具有长期性

由于房地产生产投资大、生产期限长，而消费期限一般更长，这就使得房地产银行信用具有长期性，特别在推行房地产消费贷款的情况下，房地产银行信用的长期性更明显。如国内目前的购买商品住房抵押贷款期限可长达30年，而国外同类贷款的期限有的甚至更长。与此相适应，资金来源的存储期限往往也希望较长。这是银行其他信用所不及的。

3．房地产银行信用的授予较多地采用抵押方式

在房地产银行信用的各类贷款中往往多采用抵押方式，抵押品以贷款支持购、建、开发的房产和土地使用权为多。

4．房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性

由于住房问题是许多国家政府关心的问题，为了更好地为住房建设服务，需要建立能迅速归集住房资金，并有效监督使用的专业房地产信用机构，以便集中管理资金、更好地实施政府的住房政策。目前，世界上不少国家都已有专业房地产信用机构，如美国的专业储蓄贷款协会、日本的住房金融公库等。我国过去曾经有烟台、蚌埠两家专业住房储蓄银行，尽管现在已经改制成（或者并入）商业银行，但是随着住房制度改革和金融体制改革的深化，金融创新在金融机构创新上已经有了新的突破，中德住房储蓄银行于2004年2月15日正式开业，标志着我国专业住房信用机构开始有了新的发展，政策性住房金融机构设立的探讨，也为丰富专业住房信用机构类型创造了条件。