第四节 房地产银行信用管理

房地产银行作为信用中介机构，主要是以信用方式来调剂资金余缺的，受信业务是授信业务的前提和基础，是房地产银行业务经营的基础，而授信业务又是受信业务开展的主要目的，离开了授信业务，受信业务的开展对于房地产银行来说就没有多大意义了。房地产银行信用管理包括受信业务的管理和授信业务的管理。

一、受信业务管理

受信业务主要是存款负债的形成业务，对存款负债的管理就成为受信业务管理的重要方面。

存款的最大风险就是流动性风险，房地产银行能否随时应付客户的提存、能否按较低的成本及时获得所需的资金是存款负债管理必须考虑的问题。

为了防止存款负债的流动性风险尤其是存款提存风险，保持一定规模的存款量是十分必要的。一般而言，存款量大，稳定的存款余额就大。对于房地产银行来说，吸收中长期的定期存款对稳定存款的量有积极的意义，即使存款客户提前支取存款，房地产银行也能在利息支付上获得好处。稳定存款的量可以有效地应付存款客户的提存。房地产银行一旦无法支付存款客户的提存，房地产银行就会失信于存款客户、失信于社会公众，该房地产银行的信誉就会遭到损害，产生难以估量的损失。

房地产银行存款量的多少和存款稳定量的多少受多种因素影响，但房地产银行可以通过选择或设置各种存款种类和档次，确定合理的利率水平对存款进行管理，仍不失为一种手段。对存款负债不能仅仅看成是被动型的负债，通过存款创新，进一步推出新的存款品种，使其在某些方面优于现有的存款品种；或者将现有的各种存款种类和档次，与房地产贷款保持各种相关性，吸引不同客户前来参加各种存款，在某种意义上都具有主动负债的性质，都会对房地产银行存款量和存款稳定量产生积极的影响。

对存款的管理还包括对存款受信成本的管理，这一点不仅对商业性房地产银行有要求，对于政策性房地产银行同样也有要求。即使是政策性房地产银行，虽然不是以营利为主要目的，但也应该考虑财务上的稳健性，不能支出大于收入。

受信业务管理的另一个重要方面是对存款人的保护。房地产银行办理个人住房储蓄存款业务，应当遵循存款自愿、取款自由、存款有息、为存款人保密的原则。除法律另有规定外，对于个人住房储蓄存款，房地产银行有权拒绝任何单位或者其他个人查询、冻结、扣划。住房公积金储蓄存款指定金融机构有义务接受住房公积金储蓄存款当事人就其收到的住房公积金储蓄存款对账单进行的查询，有权拒绝任何单位和个人冒领、强行支取、转移或截留职工住房公积金。

除法律、行政法规另有规定外，对单位存款，房地产银行有权拒绝其他任何单位或者个人查询。除法律另有规定外，房地产银行有权拒绝其他任何单位或者个人冻结、扣划单位存款。

房地产银行应当执行中国人民银行规定的存款利率政策，保证存款本金和利息的支付，不得擅自拖延、拒绝支付存款本金和利息。

房地产银行的受信业务管理还包括其他负债受信的管理。房地产银行的受信管理包括从存款人及其他债权人那里吸收资金和合理安排资金来源的结构而发生的各项业务管理活动。受信管理的目的是力求在尽量小的筹资成本的条件下，恰当增加负债的规模，特别是存款的规模，并注意增强房地产银行资金的流动性。

房地产银行的受信管理涉及对负债市场的研究，要分析负债来源潜力及其具体实现的可能性，做好有关负债金融产品的营销工作，并考虑整个负债成本的管理，包括负债利息支出和非利息支出，如存款利息支出、金融债券利息支出、固定资产折旧费、手续费支出、业务宣传费、业务招待费和业务管理费，以及实际可用资金规模和成本等。在利息支出管理上，房地产银行要关注在相同的利率条件下，如何吸引更多的负债资金，或者在相等的负债规模下能否使利息支出少一些。在存款利率市场化的情况下，存款利率如何定价，如何通过服务来吸引存款就显得更为重要。当然，提供服务也是需要付出代价的，负债受信管理应当使服务补偿的费用低于所替代的利息费用，这就涉及非利息支出管理。负债受信规模越大，非利息支出的单位成本就越小，应当设法提高非利息支出的效率，减少闲置和浪费。

受信管理还要结合授信管理一并考虑，纳入房地产银行整个资产负债管理系统。

二、授信业务管理

授信业务主要是贷款资产的形成业务，对贷款资产的管理，就成为授信业务管理的重要方面。

房地产银行根据国民经济和社会发展的需要，在国家房地产业政策的指导下开展贷款授信业务。

贷款授信要遵循安全性、流动性和盈利性的原则，房地产银行贷款授信也应考虑这三个原则。安全性是指贷款资产所具有的安全保障程度，它体现了房地产银行避免和承受风险的能力。流动性是指贷款资产在不发生损失的情况下迅速变现的能力。盈利性是指在贷款营运中，资金获得利润的能力。对于房地产银行来说，其贷款具有刚性，并且期限较长、流动性差，而相应的存款具有较多的弹性并且期限相对较短。贷款的安全性是房地产银行经营中需要首先考虑的问题，贷款的流动性也是一个十分迫切的问题。它要求房地产银行必须将期限较长的购房贷款与期限相对短一些的房地产企业流动资金贷款，以及其他资产进行合理的安排，并要考虑房地产贷款证券化的可能性。盈利能够增强房地产银行抗风险的能力，对于商业性房地产银行来说，追求盈利是经营总目标，也是商业性房地产银行的经营动力；对于政策性房地产银行也要求有一定的盈利。因为只有这样，才能促使其在政策性房地产金融业务中更好地发挥作用，使政策性房地产资金有一个良好的循环。

为了更好地贯彻安全性、流动性和盈利性原则，房地产银行在贷款时，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。这种审查应当实行审贷分离、分级审批制度。房地产银行的贷款，借款人一般应提供担保，担保以房地产抵押为主。房地产银行应当对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。房地产银行决定给予借款人贷款时，双方应订立书面合同。

房地产银行发放贷款应符合商业银行法和中国银行业监督管理委员会商业银行风险监管核心指标的要求。如商业银行法要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%，对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%，资本充足率不得低于8%等。

房地产银行发放房地产贷款应考虑中国银行业监督管理委员会房地产贷款风险管理指引，如考虑贷款与价值比率，即房地产银行贷款与抵押的房地产价值的比率，也就是贷款数额占所抵押房地产价值的成数，一般不超过80%或八成；考虑借款人还款能力。另外，还应考虑贷款期限和利率及其他手续费。房地产银行应当按照《商业银行流动性风险管理办法（试行）》建立健全流动性风险管理体系，对法人和集团层面、各附属机构、各分支机构、各业务条线的流动性风险进行有效识别、计量、监测和控制，确保其流动性需求能够及时以合理成本得到满足。

有关房地产银行贷款授信业务的管理，我们还将结合房地产抵押贷款和房地产融资可行性研究，在第四章和第六章作进一步阐述。