第二节 房地产金融的概念
一、金融概述
金融指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。在商品生产和商品交换的发展过程中产生了货币，金融是商品货币关系发展的产物。在社会经济生活中，货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，货币结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖，金融信托和租赁等项活动，都称为金融活动。专门经营货币资金业务的机构称作金融机构，包括银行、保险公司、信托公司、证券公司、基金管理公司、财务公司、信用合作社、贷款公司等。金融活动的发展和金融机构的广泛建立，推动着社会经济的发展。
金融活动按是否有金融机构作为货币资金融通的中介，可分为直接金融活动和间接金融活动。在直接金融活动方式中，货币资金的实际融出方和实际融入方直接进行资金融通，其主要方式有有价证券的直接买卖、货币资金所有方向借款方直接贷放、预收预付和赊购赊销商品等，直接金融活动受融资双方的资金数量、资信程度等因素的影响较大。在间接金融活动方式中，货币资金的实际融出方和实际融入方之间加入金融机构作为中介参加融资，在一定程度上克服直接金融活动的局限性。金融机构以其广泛的信息与结算网络、众多的服务网点、良好的资信状况和吸存和（或）其他筹资能力，为资金融通提供较为雄厚的来源基础，这有利于货币资金的融通。在实务上，为了规范直接金融活动，一些直接金融活动也要有金融机构的一定参与，而间接金融活动在资本市场不是很发达的地方，往往成为货币资金融通的主要形式。
二、房地产金融的概念和内容
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金、保障资金安全，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当、货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易、房地产证券化等。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融早期主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动，并且已经朝住房保障金融支持方面发展。
房改金融和住房保障金融与商业性房地产金融的差异主要表现在以下四个方面。
第一，房改金融和住房保障金融是政策性房地产金融业务，政策性很强；商业性房地产金融是经营性房地产金融业务，政策性相对较弱。房改金融和住房保障金融的政策性主要体现在以下三个方面：一是房改金融和住房保障金融不以营利为主要目的，特别是房改资金循环周转增值的部分主要是继续投入房改业务；二是具有特定的资金来源和资金运用，房改资金的归集和运用都要符合房改政策的规定，而住房保障金融资金的运用往往也与财政性存款吸存相联系，具有专款专用的特征；三是资金来源的强制性和资金运用的优惠性，房改金融和住房保障金融资金归集具有强制性，并且一般筹资成本较低、但期限较长，而资金运用的利率较低、期限较长。商业性房地产金融是以营利为主要目的的金融业务，其资金来源和资金运用受政策性影响相对较弱，房地产金融机构运作此类资金时具有较大的自主性。在实践上，商业性房地产金融也会涉及住房保障金融领域，以体现相关金融主体的社会责任。
第二，房改金融和住房保障金融具有地方性特征，而商业性房地产金融地方性特征相对弱一些。房改金融和住房保障金融的地方性特征要体现在两个方面：一是房改资金和住房保障金融的地方性较强。房改政策在实施过程中，因地制宜是一个基本要求，从而使房改金融从资金来源的具体形式和种类、资金运用的具体投向和种类各地不尽相同，如有的城市住房基金不强制归集单位这一块，而有的城市住房基金归集则包括城镇住房基金、单位住房基金和个人住房基金这三大块资金，地方财政性存款也往往和住房保障金融相联系。二是房改金融和住房保障金融资金运作具有地方性。这包括其资金来源的地方性，如房改金融来源于当地城镇住房基金、当地企事业单位住房基金和当地个人住房基金等，住房保障金融也往往和地方财政性存款相联系；资金运用也具有地方性，资金用于解决当地住房建设资金的不足、当地企事业单位和个人购房资金的不足等，同时资金运用需要符合当地房改政策和住房保障政策。而商业性房地产金融属于一般金融业务，可以跨地区调剂资金余缺，收益统一归各金融机构总部（总行或总公司等），其地方性特征相对比较弱。
第三，房改金融和住房保障金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性。房改金融业务是住房制度改革派生出来的政策性金融业务，随着房改目标的实现，房改金融也将完成其使命，当然，根据现实情况，住房保障金融的阶段性目前还不明显；而商业性房地产金融是房地产与金融相互融合发展的产物，与市场经济社会相伴而长期存在。
第四，房改金融和住房保障金融只涉及住房，有的还属于委托（受托）业务，而商业性房地产金融属于商业性金融机构的自营业务，可涉及各类房地产，在贷款融资上，商业性金融机构承担房改金融业务或者委托性住房保障金融，只收取手续费，不得代垫资金，对房改金融和受托的住房保障金融资金的投向要符合委托人制定的政策性住房资金使用计划的要求，按照政策性住房资金管理规定，审定、使用和回收各项房改金融资金或者住房保障资金；而商业性房地产金融只作为商业性金融机构一般金融自营业务操作，需自寻资金来源，自主选择贷款对象，自行承担风险。
政策性房地产金融除了涉及政策性的房改资金融通外，还应该包括政策性房地产保险、政策性住房融资担保等内容。
三、房地产金融的发展
（一）起步、初创时期
中国房地产金融业务有着较长的历史，自中国通商银行于1897年成立以来，到20世纪二三十年代，金融业务有了较大的发展，上海、天津等大城市金融业比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。如当时的“北四行”（盐业银行、金城银行、中南银行和大陆银行的合称）合办的四行储蓄会在上海投资建造国际饭店大厦，该大厦成为当时远东第一大厦，大厦建成后，各地四行储蓄会的存款大大增加，四行本身的存款也有了增加，四行在社会上的信誉有所提高①。浙江兴业银行1930年1月正式拨款设立信托部，其业务有自造房屋用以出卖出租、办理房地产押款等，到20世纪40年代末，浙江兴业银行拥有近1000幢房屋，成为房产大王②。
（二）过渡、萎缩时期
新中国成立初期，房地产经营还活跃了一阵，房地产金融也维持了一定阶段。1956年，为配合国家实施的自建公助，鼓励职工个人建造住宅的政策，建设银行在辽宁、四川、内蒙古等18个省、市、自治区试办了一年的贷款总额为400万元的建造住宅贷款，由职工所在企业出面统一向建设银行经办行办理申请，由企业负责按期归还③。但由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。
（三）恢复、发展时期
1978年，我国投资体制和金融体制开始进行了一系列的重大改革，城镇住房制度开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。20世纪80年代初，中国国际信托投资公司把房地产作为商品，投资开发房地产，自筹资金盖起了北京第一幢主要供外商办公用的29层大厦④，即位于北京建国门外大街的国际大厦。1981年，建设银行总行投资8000万元，组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是单独建房有困难的企事业单位①。从1982年起，为配合常州、郑州、沙市、四平等城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通、促进住房消费结合起来②。1984年，国务院印发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其20世纪80年代初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发、推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合“提租发券”的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。
（四）调整、发展时期
1988年2月，国务院住房制度改革领导小组制定的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，由国务院以国发〔1988〕11号文发布。该文件明确提出：“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金，建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配套改革。”除烟台、蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标。”以住房金融为代表的房地产金融业务得到了进一步发展。建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部。据统计，到1993年年底，建设银行房地产存款余额已达713亿元，发放房改贷款和商品房住宅开发贷款余额556亿元，发放单位购建房贷款余额130亿元，解困、解危和集资合作建房贷款余额50亿元，个人购、建房贷款余额27亿元。全国建设银行系统已向15000多家开发企业累计发放开发企业流动资金贷款743亿元，支持建成各类商品住房面积3.3亿平方米，帮助50多万户居民实现了住房自有化③。同时，工商银行房地产信贷部已吸收住房存款204亿元，发放任房贷款余额178亿元，支持企事业单位和居民个人购建商品住房共1亿多平方米，解决了近200万户职工、居民的住房问题④。
1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行使房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系①。1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构开始有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产开发项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。
（五）规范、发展时期
1994年年末以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规则，不断规范房地产金融业务，1994年12月，人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》，次年7月，人民银行又印发了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范，明确了政策性住房金融的受托银行，规定政策性住房金融业务除了烟台和蚌埠由住房储蓄银行办理外，其他城市（包括县级市及大型工矿区）由建设银行和工商银行办理，县（不含县级市）由农业银行办理。对于商业银行自营住房贷款，专门明确了住房开发贷款和个人住房贷款的利率和信贷政策。
1995年《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国担保法》先后颁布并实施，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，不得向非银行金融机构和企业投资，人民银行也加大了规范商业银行经营的力度，正式出台了《贷款通则》，商业银行的经营活动进一步走向规范。在房地产金融领域，为了推进住房制度改革，促进住房消费，改善居民住房条件，解决居民改善住房要求和当前支付能力不足的矛盾，变将来消费为当前消费，提前改善住房条件，同时也为了增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点，规范个人住房贷款运作，1997年4月，人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》（以下简称《试行办法》）,1998年4月，人民银行提出要加大住房信贷投入，支持住房建设与消费，并扩大了经办住房委托业务的金融机构范围，除了烟台、蚌埠两城市继续由住房储蓄银行办理住房委托业务外，在其他地方，将原来只能由工商银行、农业银行、建设银行三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。另外，还扩大了个人住房贷款的范围，从只限于在安居工程试点城市实施，扩大到所有城镇均可开展个人住房贷款业务，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款。为此，人民银行对《试行办法》进行了修订，并于1998年5月以《个人住房贷款管理办法》（以下简称《新办法》）的名称出台，《新办法》对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质物的处分等方面作了详细的规定。
1999年2月，为扩大国内需求，开拓国内市场，促进和规范个人消费信贷业务的健康有序发展，人民银行对商业银行提出了积极稳妥地扩大个人消费信贷的指导意见，个人住房贷款范围可以扩大到借款人自用的各类型住房贷款，同时，在严格防范信贷风险的基础上，商业银行对购买住房的贷款的比例可以按不高于全部价款的80%掌握，进一步提高了个人住房贷款的发放成数。随后，为加强经济适用住房贷款管理，支持经济适用住房建设，1999年4月，人民银行还印发了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》，进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。
此外，为了支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，规范和完善住房置业融资担保行为，2000年5月建设部和人民银行联合发布了《住房置业担保管理试行办法》，以规范置业担保公司的运作，同时也丰富了住房贷款担保的主体。
进入2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展过程中出现的一些问题，如有的商业银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种、对不具备开发资质的公司或者开发条件不具备的项目发放贷款，人民银行在当年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，重申和明确商业银行开展住房金融业务应共同遵循的有关规定，维护公平竞争的经营环境，防范信贷风险，促进住房金融业务快速、健康规范发展。2003年6月，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，明确加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，强调对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，提出应适当提高首付款比例。此外，还提出要强化个人商业用房贷款管理，充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，加强个人住房公积金委托贷款业务的管理等。2004年9月，中国银行业监督管理委员会（简称银监会）发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，引导商业银行建立针对房地产贷款特点的有效、完善的内部控制机制，监测、识别、衡量并提高房地产贷款风险防范能力，促进我国商业银行房地产信贷的健康发展。2004年10月，银监会公示了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，以期规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务的规范稳健发展。2005年9月，银监会办公厅下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，提示信托投资公司要密切关注房地产业务风险，规范经营行为，并对房地产信托作出了房地产项目必须“四证”①齐全、开发企业资质不低于二级以及项目资本金比例不低于35%的规定。2006年8月，为进一步落实2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，银监会公布了7月22日签发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，就进一步加强房地产信贷管理，对各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司提出了9条要求：①加强市场研究，增强市场适应能力；②坚持科学发展观，制定稳健经营战略；③完善内控措施，健全风险管理制度；④严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为；⑤加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险；⑥引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理；⑦强化贷后管理，防范和控制信贷风险；⑧ 进一步规范信托投资公司房地产贷款业务；⑨银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示，加大违规查处力度。
2007年9月，人民银行、银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，就严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作作出规定。
此外，作为对于住房保障金融支持的重要方面，2008年1月，人民银行、银监会颁布了基于对人民银行1999年颁布的《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》进行修订并更名的《经济适用住房开发贷款管理办法》;2008年12月，人民银行、银监会出台了《廉租住房建设贷款管理办法》，以支持国家住房保障制度建设。
2009年7月，银监会公布《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，规范了房地产开发投资等固定资产投资贷款的资金支付方式，提出强化贷款的全流程管理。明确房地产等项目的项目融资的特征，贷款人从事项目融资业务，应当以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。2010年2月，银监会公布并实施《个人贷款管理暂行办法》，规定贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成，贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度。通过电子银行渠道发放低风险质押贷款的，贷款人至少应当采取有效措施确定借款人真实身份。同月，银监会公布并实施《流动资金贷款管理暂行办法》，加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款业务健康发展。
（六）调控、发展时期
进入2010年4月，根据国务院的要求，我国实行了更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，以及对贷款购买第二套及以上住房的家庭，在贷款成数、利率以及贷款的可获得性方面实行了区别对待的政策，金融机构配合政府部门加大了房地产领域的调控。住房公积金个人住房贷款政策也作了相应调整，以期抑制投机投资性购房。
（七）创新、发展时期
2014年3月以后，政府强调针对不同城市情况进行分类调控，鼓励创新，政府提出要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供稳定、成本适当的资金支持。增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2014年11月银监会下发了《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》、证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套文件，进一步推动包括房地产等资产的证券化工作，2015年4月央行发布2015第7号公告，允许已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。由此也进一步推动了信贷资产证券化工作，也为相关房地产资产证券化的创新创造了有利条件。
这一时期，房地产金融创新不断推进，房地产投资信托基金（REITs）开始推出，房地产众筹也有尝试，房地产金融创新有进一步发展的趋势。
监管部门的规范，促进了房地产金融的发展，从而也有利于房地产业的发展。房地产金融业务尤其是住房金融业务近几年发展迅速，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。截至2014年年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为17.4万亿元，同比增长18.9%。房地产贷款余额占各项贷款余额的21.3%。其中，个人住房贷款余额为10.6万亿元，同比增长17.6%；住房开发贷款余额为3.3万亿元，同比增长24.4%；地产开发贷款余额为1.3万亿元，同比增长25.7%。2014年全年新增房地产贷款2.7万亿元，同比多增4057亿元。房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%，与上年末持平。保障房信贷支持力度继续加大。截至2014年年末，全国保障性住房开发贷款余额为11410亿元，同比增长57.2%，增速比房产开发贷款高35.5个百分点，占全部住房开发贷款余额的35%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2014年年末，已按进度发放住房公积金贷款777.4亿元，支持了81个城市355个保障房建设项目①。而截至2014年年末，全国住房公积金缴存总额为74852.68亿元，扣除提取后的缴存余额37046.83亿元，分别比上年末增长20.88%和16.97%。累计发放个人住房贷款2185.85万笔、42245.30亿元，分别比上年末增长11.32%、18.49%。年末个人住房贷款余额25521.94亿元②。住房金融的发展，极大地提高了城镇居民购房的有效支付能力，获得住房金融服务已经成为城镇居民提前实现住房消费的重要手段。2014年全年，全国完成房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%。其中，住宅投资6.4万亿元，同比增长9.2%，占房地产开发投资的比重为67.7%。全国房屋新开工面积为18.0亿平方米，同比下降10.7%，而2013年为同比增长13.5%。全国房屋施工面积为72.6亿平方米，同比增长9.2%。全国房屋竣工面积为10.7亿平方米，同比增长5.9%③。房地产投资带动室内装饰、陈设及日用消费品的需求，是近几年来推动经济增长或者保持经济增长的主要动力之一。而房地产投资高增长很大程度上得益于商业银行房地产开发贷款、个人住房抵押贷款和个人住房公积金贷款的高增长。
四、房地产金融发展展望
从房地产业的发展来看，随着住房制度改革的不断推进、住房商品化的发展、居民住房消费的增加，住房建设和消费已成为新的经济增长点。并且随着2001年12月11日中国正式加入世界贸易组织（WTO），中国扩大对外开放，开展对外投资，中国境内外的经济活动更趋频繁，刺激了商业用房和居住用房的需求，这些都离不开大量的资金投入和相关的风险保障，使得社会公众对房地产金融产生了新的需求。而且，随着中国加入WTO后中国银行业5年过渡期的结束，外资金融机构也已经进一步介入在华的业务经营，包括房地产金融业务的经营。展望未来，中国的房地产金融应该会有进一步的发展。
（一）房地产金融的经营主体会进一步增加，房地产金融经营主体经营管理能力和服务水平有望得到进一步提高
除了国内全国性和部分区域性的商业银行继续把房地产金融业务作为全行业务的重要经济增长点外，国内其他商业银行也有望涉及或者加大涉及房地产金融业务的力度，保险公司、信托公司、证券公司等金融机构和典当行等金融性商业机构都会进一步加入房地产金融领域。随着中国加入WTO，特别是2006年11月中国国务院颁布了于2006年12月11日正式施行新修订的《中华人民共和国外资银行管理条例》，中国房地产金融市场进一步对外开放，特别是在中国注册为法人的外资银行可以全面从事人民币业务后，外资法人银行会显著增加，进而独立的房地产金融的经营主体也会进一步增加。国外金融机构也会进一步直接或者间接进入我国的房地产金融领域，房地产金融的经营主体会进一步增加，市场竞争将日益加剧。这也必然要求房地产金融的经营主体降低成本、提高效益、改进服务。房地产金融经营主体的经营管理能力和服务水平有望得到进一步提高。
（二）房地产金融工具会呈现多样化发展的格局
随着中国银行业度过中国加入WTO的过渡期，2006年12月11日，中国银行业迎来了全面开放，国内房地产金融市场也将加快开放，市场环境发生了变化，外资金融机构会进一步参与国内市场竞争，国内房地产金融市场具有了高度的竞争性。伴随中国银监会发布的《商业银行金融创新指引》在同日的施行，商业银行等房地产金融的经营主体就会努力开发房地产金融市场，从而有助于房地产金融产品的创新，如对于个人住房抵押贷款品种的细化和完善，进一步开发和完善住房装修保险、住房产权保险、装修住房保险、房屋当值保险、住房抵押贷款还款保证保险的应用等，而房地产信托理财品种则开始增多，私募和公募的房地产投资信托基金数量有望扩大，住房抵押贷款证券化产品进一步增多，同时，房地产金融的经营主体也会不断加强营销，使房地产金融工具多样化发展格局开始呈现。
（三）房地产金融法规不断完善，房地产金融市场体系逐步完善
随着中国法制建设的日益加强，与房地产金融运作相关的法规会不断健全和完善，公众的法制意识和诚信意识进一步提高，包括房地产贷款在内的贷款利率市场化体系也将进一步完善，房地产金融业与国际接轨的步伐会加快，一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构共同发展的完整的房地产金融机构体系逐步建成，房地产金融二级市场的基本框架初步确立，房地产证券化形式有望多样化，房地产金融市场体系逐步完善，房地产金融有效运行的环境进一步改善。
（四）互联网技术的进一步发展，网上和移动互联网房地产金融业务成为房地产金融发展的一个重要方面
互联网集声音、图像和文字于一身，并且具有即时和互动的功能，以互联网为基础的电子商务是史无前例的商业运作模式，以电子商务为代表的网络经济已经成为经济发展的重要方面。随着计算机和互联网在我国的普及、信息产业的发展、企业和家庭上网工程的推进，上网将变得更加快捷和廉价，使得包括购房贷款、房产保险在内的网上房地产金融服务会成为新的、富有竞争性的房地产金融发展的重要方面。网络经济的发展会促使房地产金融业在服务手段、经营方式、服务功能和服务时空方面发生变化。网上房地产金融服务实现网上申请、实时审查、实时认证、在线支付，客户可以享受到24小时周到的服务，可以比较轻松快捷地完成若干房地产金融业务。移动互联网更是给房地产金融的创新发展创造了条件。
互联网的应用将改变房地产金融业务的经营主体与客户之间的动态关系，把房地产金融业务经营主体与客户直接联系起来，向他们提供更多有关信息，为潜在的客户提供了与房地产金融业务经营主体进行接触的更多的便利机会。互联网技术还将帮助创建低成本自助式房地产金融业务的营销方式，增强房地产金融业务的吸引力。当然，网上和移动互联网房地产金融的发展还有赖于人们对于网上交易的信心的建立和支付手段的完善，当然这也离不开有关法律法规的建立和完善，尤其是有关法律法规的有效执行。
①中国人民银行上海市分行金融研究室：《金城银行史料》，上海人民出版社，1983年，第314页。
②朱镇华：《中国金融旧事》，中国国际广播出版社1991年，第79页。
③周道炯：《中国经营投资的金融巨子建设银行》，人民出版社，1989年，第87—88页。
④计泓赓：“荣毅仁，‘CITIC先生’”, 《开放月刊》,1993年，第5页。
①周道炯：“中国经营投资的金融巨子建设银行”，人民出版社，1989年，第89页。
②姚达添：“人民银行试办存贷结合业务”, 《经济参考报》,1983年7月12日。
③周丕富、勒斯慰：“建行房地产存款余额达713亿元”, 《金融时报》,1994年6月7日。
④董青石：“鼎力支持房改成效显著”, 《金融时报》,1994年6月1日。
① 张锦胜：“本世纪末城镇居民住房达小康水平”, 《解放日报》,1993年12月1日。
① 指土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
①中国人民银行货币政策分析小组：《中国货币政策执行报告（二〇一四年第四季度）》,2015年2月10日。
②中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行：《全国住房公积金2014年年度报告》,2015年6月8日。
③中国人民银行货币政策分析小组：《中国货币政策执行报告（二〇一四年第四季度）》,2015年2月10日。