自序

房地产不仅具有消费特性还有投资特性；既关系到百姓的日常生活，又会对整个国民经济产生重大的影响。从1978年理论界提出“住房商品化”到现在，房地产市场经过了四十多年的发展，在取得巨大成绩的同时，也出现了许多问题。为了房地产市场的健康平稳发展，针对房地产市场出现的一系列问题，中央政府通过一系列政策对房地产市场进行宏观调控，弥补市场的不足。调控的目标归结起来可以分为解决社会的公平和效率这两个问题。虽然多数情况下公平和效率不能同时满足，甚至在有些情况下是相互矛盾的，但是既没有达到公平又没有实现效率的政策无疑是失败的。从目前来看，并不是所有的宏观调控政策都达到了应有的效果，究其原因，主要是忽略了房地产市场不同主体之间的利益关系。本书主要采用博弈论分析方法，在分析我国不同阶段调控政策及效果的基础上，对我国房地产市场不同主体间的博弈进行了分析，同时借鉴世界上其他国家的经验，对我国房地产市场的未来调控政策给出了针对性的建议。

中央政府调控房地产市场的手段主要有：总政策、税收政策、土地政策、信贷政策和其他行政手段。虽然各界对不同手段对房地产市场的影响程度及效果没有达成共识，但都认为这些手段会对房地产市场产生影响。通过对1978年到2010年我国中央政府关于房地产市场的调控政策进行分析，发现可以主要分为以下几个阶段：1978—1992年，促进房地产市场发展阶段；1993—1997年，控制整顿房地产市场阶段；1998—2002年，大力发展市场阶段；2003—2008年，紧缩调控阶段，抑制房地产房价快速上涨；2008—2009年5月扶持房地产政策；2009—2014年8月，抑制商品房，发展保障房；2014年9月—2017年9月，去库存阶段；2017—2020年，紧缩调控阶段。中央政府对房地产市场的调控目标变化沿着这样一个路径：最初的培育房地产市场，大力发展房地产市场，将房地产作为国家经济发展的支柱产业，到逐渐淡化房地产业的支柱产业作用，注重满足中低收入家庭的住房需求，强调其保障功能。专项调控包括限购、房地产税以及保障性住房建设，这些措施取得了一定的成效，还需要进一步深化。我国财政政策演变使地方政府财政收入与财政支出不对等，导致地方政府对房地产降温没有动力。分析发现，在调控过程中，中央政府对房地产市场的其他主体，如地方政府、消费者和开发商等，在市场中的目标和反应考虑不足，并不同程度地影响到调控的效果。

通过对世界上其他国家的宏观调控政策分析可以发现如下经验：①房地产市场调控可以坚持市场和行政同时作用，对高收入人群，主要由市场来满足他们的需求，中低收入人群的住房问题，主要由政府来进行行政干预满足。②建立政府主导的住房保障机制和好的土地制度有利于房地产市场的健康发展。③房地产税收并非越简单越好，因为税收制度越简单，调控效果可能越不理想。④廉租房制度对保障低收入人群的住房发挥了重要的作用，也满足了部分人群的住房需求从而达到抑制房价上涨的目的。保障城镇低收入人群的租房需求，可以通过提供租房补贴，对建设廉租房的开发商进行补贴和税收倾斜，扩大廉租房的住房来源。⑤住房公积金制度有利于储户的多元需求和注重借款人的支付能力，并且为住房资金提供了稳定的来源，成为一个有效解决资金问题的途径。⑥信息披露制度减少了房地产的信息不透明。当然也得到如下教训：宽松的货币政策下，如果国内其他行业盈利增长远远落后于房地产行业，会促使资金流向房地产行业，进而形成泡沫，而不断膨胀的泡沫是经济可持续发展的潜在威胁。

房地产市场中不同主体的利益是不同的，通过对不同主体间的博弈分析发现：房地产开发商通过信息的释放来影响消费者对未来房地产市场的判断；地方政府通过拍卖手段可以使土地交易价格不断上涨，从而获得更多的收益，但同时也推动房价的不断上升；中央政府无法获得足够多的信息来精确地调整每一时刻的市场走向，中央政府需要在房地产商的决策之后才能够得出自己的效用函数从而判断自己的决定是否正确；当地方政府与中央政府目标相同时，地方政府会支持中央政府的政策，如果不一致，地方政府就会不尽力执行或者根本不执行政策；以及消费者消费行为受到中央政府对房地产调控政策信息的影响。

房地产市场应该以市场自身调节为主，宏观调控为辅。市场调节能够引导资源的高效配置；调控则是实现各相关主体权利、利益的平衡，实现房地产市场的健康平稳发展。本书同时提出以下针对性的建议：①深化户籍制度改革。全国统筹推进社会保障制度，向农村地区倾斜。弱化户籍制度与社会保障制度资源分配的联系；取消户籍对选举权的限制，改为工作或生活所在地的选举权，强化民众的监督作用。②加强土地资源管理，政府保留对土地的最终控制管理权，但政府不干预企业、事业单位和个人的土地所有权。③加强房地产市场信息平台建设。对房地产市场数据的深层次挖掘和利用，为房地产市场相关决策分析系统提供数据支撑。④完善房地产供给体系。通过各种途径增加保障性住房的来源。⑤完善住房公积金制度。扩大住房公积金的覆盖面，拓宽公积金贷款政策和贷款条件。⑥完善房地产税收制度。合理确定不同主体的税收负担；合理划分税收的分配关系。

本书的出版得到佛山科学技术学院经济管理学院罗锋院长的帮助，受到广东省社会科学研究基地创新与经济转型升级研究中心的资助，还受到佛山科学技术学院交叉学科地方政府视角下公共租赁住房供给PPP模式应用研究（项目编号：2019xw103）的支持，在此一并表示感谢。