第一节
REITs的概念与分类

一、基本概念

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简写为REITs），是按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。通常情况下，REITs收购不动产持有并经营，获得租金收入后按一定比例派发给投资者，投资者在自担风险的前提下享受投资收益。对于不动产的所有者和建设方而言，REITs提供了一种盘活不具备流动性的不动产资产，体现其价值的方法。对于中小投资者而言，REITs使他们能够在不需要巨额资金的情况下，直接参与不动产的投资，分享不动产价值增长的机会。

REITs最早产生于20世纪60年代的美国，并逐步扩展至全球43个国家和地区，截至2020年第四季度，全球REITs市场总市值接近2万亿美元，资产种类从住房、公寓、写字楼，逐步扩展到仓储物流、工业园区、铁路、高速公路、数据中心等。我们将在第二章中专门介绍REITs在全球市场的发展历史和具体情况。

二、主要分类

国际市场上，从不同的角度划分，REITs有不同的分类。根据资产组成和投资收益来源的不同，REITs可以分为权益型和抵押型（2010年12月以后，美国已将混合型REITs统一纳入抵押型REITs统计）；从组织形式和交易结构特点出发，REITs可以分为公司型和契约型；按照REITs的募集和流通特点，可以分为私募和公募；按照行业和物业资产类型，上面的大类又可以进一步细分为不同的小类，比如酒店类、公寓类、办公类、零售类、工业类、基础设施类、数据中心类和医疗类等。

（一）权益型REITs和抵押型REITs

1.权益型REITs

权益型REITs指的是投资者拥有不动产，并对其进行运营以获得收入。投资者收益不仅来源于租金收入，还来源于不动产的增值收益。

权益型REITs可以为投资者提供差异性的投资策略。比如某些权益型REITs，如经营三方净租赁业务的REITs，资产增值的潜力较小，速度较慢，但是能提供稳定的现金流分派率。其他权益型REITs，可能拥有商业物业、酒店等不动产资产，其短期现金收益率可能会有波动，但是有较强的增值潜力。目前，权益型REITs是最主要的REITs类型，其市值占全球REITs总市值的90%以上。

2.抵押型REITs

抵押型REITs又被称为债权型REITs，指的是直接向不动产所有者、物业或开发企业发放贷款，或者投资于抵押贷款的二级市场，拥有的是不动产的债权。其收益来源主要是手续费和抵押贷款利息。大多数抵押型REITs，仅向现有物业发放抵押贷款，并利用抵押型证券和对冲型工具管理风险。抵押型REITs不会为投资者提供很高的资产增值收益，因为大部分抵押型REITs不持有可能增值的实体性物业资产。从投资角度讲，只有在利率水平稳步下降的时期，抵押型REITs才会出现显著的市价提升。反之，若利率水平上扬，抵押型REITs的市价便有可能下跌。

（二）公司型REITs、契约型REITs和合伙型REITs

1.公司型REITs

公司型REITs是由一批具有共同投资理念的投资者，依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股份制投资公司，该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。组织形式上，它与股份有限公司相似，REITs公司资产为投资者（股东）所有，由股东选择董事会，由董事会选聘REITs管理公司，REITs管理公司负责管理REITs业务。公司型REITs的设立一般要在工商管理部门和证券监管机构注册或被其批准，同时还要在股票发行和交易的所在地登记。在美国、比利时、法国、德国、日本、韩国、土耳其、英国等国家，REITs的典型结构是公司型（见图1-1）。

2.契约型REITs

契约型REITs是指投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立托管协议，通过发行收益凭证而组建的投资信托基金。REITs管理人是REITs的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据托管协议负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。在澳大利亚、加拿大、中国香港、马来西亚、新加坡、印度等国家和地区，REITs的典型结构是契约型（见图1-2）。

（三）公募REITs和私募REITs

1.公募REITs

公募REITs是指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资者人数一般不受限制，每个投资者的最低投资数量一般没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一样具有高流动性，可以上市交易，一般我们也将其称为标准REITs，其交易结构见图1-3。

2.私募REITs

私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集REITs资金，并以不动产为投资对象的投资信托。私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松，各个国家和地区的法律法规明确限定了私募REITs持有人的最高人数（如50人、100人或200人）和投资者的资格要求，否则私募REITs不得设立。

三、产品特征

境外成熟市场，公募REITs具有如下基本特征。

（一）投资于成熟不动产资产，依靠长期稳定的现金流进行收入分配

REITs的大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，投向非常广泛，包括写字楼、购物中心、酒店、公寓、工业地产、仓储物流、数据中心等。其收入来源主要是经营的租金现金流，也可以是MBS（抵押支持债券）产品、房地产相关贷款等。另外，REITs促使不动产所有权和经营权分离，为专业化经营管理提供了基础。这种多元而专业的投资方式，可以在分散风险的同时，有效捕捉市场机会，为投资者提供稳定的回报率。

（二）兼具股和债的双重属性，并具备良好的流动性

REITs作为一种投资信托基金，不仅可以认购、赎回，还可以在公开市场上市、流通、转让，具有高度的流动性。同时兼具股和债的双重属性，与其他资产关联度较低，是良好的资产配置种类。

（三）税收中性

REITs不因本身的结构带来新的税收负担，某些国家和地区给予REITs产品一定的税收优惠。REITs的主要优势和吸引力就是其在税收上的优惠待遇，这一点在美国尤为明显。REITs结构的关键在于能够避免双重征税，其税法的特别规定及其修订是推动REITs诞生、调整和发展的最重要因素。

REITs的最终应税收入为原始应税收入减去已经向投资者分配的股息，即如果REITs将应税收入全部支付给REITs份额持有人的话，则REITs持有的各个标的公司无须缴纳企业所得税。因此，如何能够被认定为REITs就显得尤其重要。比如表1-1就是美国对于如何认定REITs的具体标准，REITs必须满足一定的组织结构要求。

（四）强制派息政策

在成熟的REITs市场，法定要求REITs的绝大部分收益必须分配给份额持有人，美国、日本、新加坡、中国香港、印度等国家和地区均要求90%以上的分红比例。鉴于大部分的REITs都投资于可产生稳定现金流的不动产物业，因此，REITs可以保证投资者每年获取稳定的现金分配收益。

（五）低杠杆

同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但REITs杠杆较为适中，其负债率低于一般的上市房地产公司，美国的REITs资产负债率长期低于55%。在大部分国家和地区，法规中有明确的最高负债比率限制，比如中国香港和新加坡规定REITs的杠杆率不能超过50%，所有中国香港和新加坡REITs的杠杆率均保持低于45%的水平。

（六）积极的管理、完善的公司治理结构

REITs的运作需要以组织结构的稳定性为前提，管理人出色的管理能力及其有效的资产管理措施，则是REITs产品与市场健康发展的关键。因此，全球市场REITs的组织模式和治理结构的制度安排虽然多样，但万变不离其宗，公开交易的REITs大多数为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程。同时，和上市公司一样，REITs拥有比较完善的治理结构。