强制执行中查封、拍卖不得损害拆迁利益

许卫权[15]

一、当事人、代理人及案由

（一）当事人、代理人

申请执行人：某小贷公司。

代理人：李某，广东合邦律师事务所律师。

被执行人：陈某、罗某、黎某、廖某。

案外人：陈某某（系被执行人罗某的前妻）。

（二）案由

金融借款合同纠纷执行。

二、案情简介

2014年8月23日，某小贷公司（以下简称小贷公司）与借款人陈某签订《最高额贷款合同》，约定：小贷公司向陈某提供额度为500万元的最高额贷款，最高额贷款额度有效期为2个月，从2014年8月25日至2014年10月24日。贷款的月利率为1.8%。同日，小贷公司与担保人罗某、黎某、廖某签订《最高额保证担保合同》，约定：罗某、黎某、廖某为上述《最高额贷款合同》项下的贷款提供不可撤销的连带责任保证，保证范围为贷款合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、其他款项（包括但不限于手续费、律师费、差旅费、执行费、拍卖费、评估费、公证费、送达费、公告费、过户费、查询费、鉴定费及其他费用）。2014年8月23日，小贷公司还与担保人黎某、廖某、罗某签订《最高额抵押担保合同》，约定以三位担保人共有的位于广州某地的房产为此笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。当日小贷公司发放了贷款。现此笔贷款已到期，借款人陈某无法归还贷款。故小贷公司根据合同规定向广州某区人民法院提起诉讼，请求借款人归还500万元本金及利息等其他费用，并且请求三位担保人承担连带责任。法院经审理后认为，该案属借款合同纠纷。原告与被告签订的《最高额贷款合同》《最高额抵押担保合同》《最高额保证担保合同》没有违反法律规定，是有效合同，各方均应遵照履行。因此，法院于2015年11月4日判决贷款人陈某承担债务责任，担保人黎某、廖某、罗某承担连带责任。现法院作出执行通知书并且查封、拍卖了担保人罗某、廖某、黎某某共有的位于广州某地的房产，并且查封了担保人罗某名下的位于广州市荔湾区的某房屋。

事实上，被执行人罗某与广州市某区旧城改造项目中心于2013年7月22日签署了《收购协议书》，将罗某位于广州市荔湾区的某房屋作为搬迁房安置补偿，但至今安置补偿工作尚未完成。罗某与案外人陈某某于2015年12月2日签署了《离婚协议书》，并在民政局登记离婚。该离婚协议书中约定广州市荔湾区的某房屋及拆迁款和安置房等归陈某某所有。现陈某某提出执行异议，要求对拆迁房解除查封，并返还给自己，以便获得拆迁利益。

三、争议焦点

1.拆迁房是否可以查封、拍卖。

2.夫妻共有的拆迁房是否可以被查封、拍卖。

3.离婚协议约定拆迁房、拆迁利益归案外人所有是否能够对抗法院的查封、拍卖。

四、各方意见

（一）案外人陈某某的意见

1.拆迁房不能查封、拍卖。因为拆迁房尽管有房产证，但是该房屋即将因拆迁行为而转化为安置房与安置款。查封、拍卖拆迁房不仅不利于拆迁户配合拆迁行为，而且还损害了参与拍卖人的利益。拍卖人拍卖的是拆迁房，但拆迁房早晚要转化为安置房、安置款，具有不确定性，并且查封、拍卖拆迁房侵犯了拆迁户的拆迁利益，使其安置权益、生存权、居住权得不到基本的保护。

2.该拆迁房是罗某与陈某某婚后购买的房产，属于夫妻共同财产，但是陈某某不是被执行人，并不需要承担债务责任。而查封该房屋影响了陈某某的利益，因此不应当查封，更不应当拍卖。

3.离婚协议约定该拆迁房归陈某某所有，但陈某某不是被执行人，是案外人，因此法院查封该房产是执行错误。至于离婚协议约定拆迁房归陈某所有，但没有办理过户手续的原因，是因为2013年签订拆迁协议后，罗某的房产证就被拆迁办收取，原件在拆迁办，所以无法过户到陈某某名下。因此事实上的房产所有者应为陈某某。陈某某承担执行责任，就不应查封、拍卖该争议房产。

（二）小贷公司的意见

1.拆迁房是可以查封、拍卖的。本案的执行标的是罗某的合法财产，有相应的产权证明。该拆迁房尚未拆迁，仍然是有形的、有价值的财产。尽管该房产已经签订了拆迁协议，随着拆迁的进行，该房产可以转变为安置房、安置款等，但尚未拆迁前，该房产不仅可以查封，还可以拍卖。

2.拆迁房为罗某与陈某某的共同财产，登记在罗某的名下。现罗某被法院判定承担担保责任，罗某名下的房产仍然可以查封和拍卖。只是将拍卖款项中属于陈某某的份额从拍卖款中支付给陈某某就可以了。

3.尽管离婚协议约定拆迁房、拆迁利益归陈某某所有，但法院执行裁定中的被执行人为罗某某，而房产证上载明的权利人也是罗某某，并且该离婚协议签订的时间晚于法院的生效判决，且效力也弱于法院的生效判决，因此不能以该离婚协议的约定来对抗法院的判决、裁定。

五、执行情况

该房产已被查封。

六、案例评析

（一）涉及拆迁的房屋由于产权清晰，是有形的合法财产，可以查封拍卖，但是在查封与拍卖时要慎重考虑告知权和保护合法的拆迁利益

涉案房产是有形的财产，是真实存在的财产，并且有合法的房产证，因此理论上完全可以查封、拍卖。问题是该房产因为面临拆迁，在未来将转化为拆迁安置房或者其他拆迁利益，但这不能否定拆迁房作为个人财产可以成为强制执行的标的。针对拆迁房的查封安置，一般法院都是比较慎重的。首先，查封、拍卖时要考虑即将拆迁的时间，否则拆迁房一旦被拆除，就意味着对其查封、拍卖的裁定已经失效，还要对新的拆迁安置房重新进行查封或拍卖。其次，拍卖拆迁房必须对参与拍卖人进行提示，告知其拆迁的事实、拆迁产生的费用和拆迁安置的情况，以便让拍卖人知晓拍卖的真实情况，以体现公平与公正。最后，查封、拍卖拆迁房还要兼顾产权共有人的利益，不得损害共有人的合法利益。

（二）拆迁房属共有房产，应当保护共有人的合法利益，更要保护善意第三人的拆迁利益

涉案房屋尽管在罗某名下，但是属于罗某与陈某某的共有财产。罗某与陈某某协议离婚后，约定该房产归陈某某所有。根据法院的判决，罗某为陈某欠款承担连带担保责任。罗某并不是债务人，而是担保人。罗某所承担的担保责任与家庭生活无任何关系，也无任何证据证明陈某某对罗某的担保责任知情。因此，罗某的担保责任与陈某某无关。如果将涉案房屋作为罗某与陈某某的共有财产来理解，那么对该房屋的查封与拍卖确实影响到了陈某某的利益。首先，该房屋是陈某某的唯一住房，需保护其基本的生存权和居住权。其次，对于该房屋的查封影响到了陈某某的拆迁利益。陈某某是拆迁房屋的受益者，对该房屋进行查封会导致陈某某不能交纳拆迁款，进而不能实现拆迁合同承诺的拆迁安置，严重影响到陈某某的房产安全与房产利益。最后，罗某的拆迁收购协议签订的时间是2013年，早于担保责任的产生，更早于法院生效判决与执行裁定。因此拆迁收购协议是合法有效的，强制执行中的查封、拍卖不能影响案外人的利益，也不能否定拆迁收购协议的有效性，更不能阻碍拆迁收购协议的履行。现在法院既查封了即将拆迁的房屋，又要求拆迁办不能为拆迁房安置房屋，不再收取拆迁安置中的差额款，实际上违反了拆迁回购协议的约定，通过强制手段要求拆迁办不履约，这是将强制执行权凌驾于拆迁回购协议之上的行为。需要注意的是，在罗某为陈某的贷款提供担保之前，拆迁回购协议就已经成立生效了。从保护善意第三人的角度出发，拆迁回购协议也应当及时履行。因此，第三人陈某某的利益作为合法利益也应受到法律及时的保护。

（三）离婚协议约定的房屋所有权不能以拆迁过程中不能变更登记为由对抗房产证登记的效力；离婚协议约定拆迁利益的归属是当事人自由意思表示，如无违反法律强制性规定应受到法律保护

罗某与陈某某的协议离婚尽管发生在法院生效判决之后，但仍然是合法有效的，双方对财产及拆迁利益的约定没有违反国家的强制性规定也是合法有效的。因拆迁导致未能办理房产过户手续，而房产证上记载的权利人仍为罗某，并不能否认该房产为罗某与陈某某共有的客观法律事实。查封该房产须以是否会影响到陈某某的合法利益为出发点，并且应当考虑拍卖该房产是否会影响到陈某某的居住权的问题。至于离婚协议中关于拆迁利益归陈某某所有的约定，应得到法律的保护。因此拆迁安置房以及拆迁款的所有权应为陈某某所有，除非法院证明罗某与陈某某的离婚协议中关于拆迁利益归属的约定是无效的。

（四）拆迁合同是合法行政合同，强制执行不能违反拆迁合同中各方的善良本意

本案中离婚协议约定涉及拆迁房产和拆迁利益均归陈某某所有，但是事实上因罗某签订拆迁回购协议后，将房产证上交拆迁办，所以未能在离婚后办理过户手续。因此房产的约定不能对抗房产证登记的效力，也不能对抗善意的第三人，当然也不能对抗法院的查封、拍卖。但是法院的查封、拍卖还要考虑利害关系人陈某某的合法利益，因此在本案中，不宜查封、拍卖该房产。况且被执行人罗某并非唯一的担保人，其他担保人均是夫妻共同承担担保责任（根据法院的判决，其他担保人为夫妻共同担保，并且为共同被告），因此应考虑优先执行抵押财产，再执行其他担保人的财产。而不应既查封涉及拆迁的房产，又不顾案外人陈某某与罗某的离婚财产约定，不考虑陈某某的居住权和合法的拆迁利益。甚至不顾拆迁回购协议的行政合同性质，且其签订时间远远早于担保责任形成的事实，强行阻止回迁安置来实现案件的强制执行。笔者认为这不仅不合法，也无法理基础。

【点评】

本文以案例分析的形式阐述了当强制执行的标的涉及已签订拆迁回购协议的房产时，应照顾到合法的拆迁利益并保护善意第三人的利益。的确，从理论上讲，涉及拆迁的房产是完全可以查封、拍卖的，但是司法实践中多数法院采取慎重态度，这是因为查封不仅是为拍卖作准备，也是督促被执行人采取积极态度清偿债务、完成执行程序的有力手段。但是查封不能仅仅为了查封而进行。随着拆迁流程的推进，拆迁房转化为安置房、安置款。拆迁房的消失导致查封效力的消失，法院又不得不重新对安置房进行查封。因此在对即将拆迁的房产进行查封、拍卖时必须考虑到参与拍卖人知情权，从真实利益的角度出发，慎重对待涉及拆迁房产的查封、拍卖。

另外，本文还涉及第三人离婚协议在强制执行中的效力，既要保护拆迁合同的合法有效性，又要考虑到第三人善意性与意思自治。因此其核心思想是在强制执行中要兼顾合法性和合理适当性，从而使强制执行的作用更好、效果更佳。

综上所述，本文进行了一定的理论分析，对执行实务有一定的参考价值。

点评人：北京市盈科（广州）律师事务所律师 潘星辰