9 在出租屋坠楼的过错判断和赔偿责任认定

——杨某同、吴某兰诉贺某南生命权、健康权、身体权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终20337号民事判决书

2.案由：生命权、健康权、身体权纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：杨某同、吴某兰

被告（上诉人）：贺某南

【基本案情】

杨某同、吴某兰为夫妻关系，杨某（2001年10月23日出生）系双方之子。2014年2月24日，杨某同、吴某兰向贺某南承租了白云区白某街10-2（606）号房，用于居住使用。2017年，杨某来到广州与父母共同居住生活。2017年5月6日18时许，杨某从上述出租屋阳台逃生窗处坠落并死亡。经广州市公安局白云区分局太和派出所介入调查，查明杨某死亡原因排除他杀。杨某坠楼的出租屋为6楼，阳台装有防盗网，阳台地面至防盗网底部为墙体，高度约85厘米，防盗网左下角紧邻墙体处设有60厘米×70厘米大小的逃生窗，杨某即从该逃生窗坠落身亡，无证据证明属于自杀。2017年5月11日，杨某遗体在广州火化。

庭审过程中，杨某同、吴某兰称事发房屋的逃生窗平时没有锁住，贺某南亦未告知其该如何处理。贺某南称，按照当地有关部门的要求，逃生窗不能固定死，故其出租房屋时是用铁丝缠住逃生窗上的锁扣，方便打开。

【案件焦点】

涉案出租屋所有权人是否应就杨某的死亡承担赔偿责任。

【法院裁判要旨】

广东省广州市白云区人民法院经审理认为：贺某南作为房屋出租方，应提供符合安全标准的房屋给杨某同、吴某兰居住使用。根据国家《住宅设计规范》《民用建筑设计通则》等规定，六层或六层以下阳台栏板或栏杆净高不应低于1.05米，该高度是依据人体重心力学设定的，其目的是防止栏板、栏杆高度不够人体重心外移发生坠落。涉案出租屋在六楼，其阳台虽有防盗网，但防盗网左下角设有逃生窗，导致该阳台处于未完全封闭状态，此时，如果逃生窗下栏板（墙体）达不到应有的高度，必然增加倚靠逃生窗时坠落的风险。现贺某南将阳台栏板（墙体）高度仅约85厘米、与应有高度相差较大的房屋出租给杨某同、吴某兰，存在安全隐患，其对杨某的死亡应负一定的责任。但是，杨某同、吴某兰租住贺某南的房子已经三年多，其本身具有管理居住场所、保障居住人员安全的责任和义务。在杨某同、吴某兰租住期间，贺某南是无法控制该出租房屋的使用的，即使如杨某同、吴某兰所述，逃生窗没有封锁，杨某同、吴某兰也理应自己进行妥善处理，并应监管好其他人的使用，尤其是未成年人，只应在发生危险、需要使用时才打开逃生窗。故不论事发时逃生窗是锁住还是未锁住，该责任均不在贺某南，而应由杨某同、吴某兰承担相应的管理不善的责任。同时，杨某死亡时已年满15周岁，其对于自身行为可能产生的不利后果具有辨识和控制能力，不论是其打开逃生窗还是靠近未上锁的逃生窗，均应知道存在一定的风险，故杨某亦应对自身死亡承担一定的责任。

广东省广州市白云区人民法院依法判决如下：

一、于本判决生效之日起五日内，贺某南赔偿杨某同、吴某兰死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金合计40453.75元；

二、驳回杨某同、吴某兰的其他诉讼请求。

贺某南不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院经审理认为：贺某南主张杨某系自杀而非失足坠落，但其庭审中亦明确表示无证据证明杨某系自杀，原审法院对其上述主张不予采信，并无不当，并依法作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案坠楼事发的场所位于出租屋，具有一定的特殊性。首先，出租屋是承租人租赁用于生活居住的场所，性质上属于私人领域，因此不属于公共场所，不能适用《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条关于宾馆、商场、车站、娱乐场所等公共场所管理人违反安全保障义务致人损害的规定。其次，出租屋以房屋租赁合同关系为基础，涉及的权利主体包含不动产所有权人和不动产占有、使用权人，且不动产的所有权与使用权存在一定程度的分离，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条仅是原则性的规定，该情形下侵权责任如何划分和认定，需要法院对该类型案件权责主体、过错判断的界定予以准确把握。

1.出租屋坠楼事件的侵权责任主体是否必然归责于出租人（即房屋所有权人）

对出租屋具有一定支配或控制权利的主体，包括出租屋的所有权人、使用人、占有人或管理人等。在侵权法上，判断侵权责任主体并不以物权的归属为依据，而在于哪个主体对侵权后果的发生存在责任。是以，当不动产发生危险致人损害时，出租屋的所有权人、使用人、占有人或管理人均不是当然的或唯一的侵权责任承担主体。本案事故的发生与逃生窗相关，属于附着在不动产上的其他设施，按照消防规范要求，位于六楼的出租屋设置的未封锁的逃生窗完全符合规定。假设本案出租屋的阳台栏板或栏杆净高高于1.05米，即符合《民用建筑设计通则》规定的国家标准，其他情形不变的情况下，不动产所有权人对坠楼后果则无需承担责任。于此，不动产所有权人应当首先保障提供符合安全居住标准的房屋，其出租的房屋安全隐患越少，归责的程度也相应减少。

2.出租屋权利主体不作为情形下，侵权过错的判断

侵权责任分为作为的侵权责任和不作为的侵权责任，前者是指行为人以积极行为造成损害而应承担的责任，后者是指行为人应为而不为某种义务致使他人损害而应承担的责任，故不作为的侵权责任的成立须以作为义务的存在为前提。在房屋租赁合同关系中，出租人和承租人对房屋享有不同的权利，均负有一定的作为义务。具体而言，包括：

（1）出租人负有维护房屋确保正常安全居住的义务

作为出租人，应保证房屋本身符合国家强制标准、行业标准或者社会公认的安全标准，以保障承租人在使用房屋时的安全性。其一，房屋的主体结构、质量必须符合《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》等强制性国家安全标准，需经过建筑行政主管部门验收合格等。其二，消防设施与其他附属设施应当符合法律法规的要求，如配备必要消防设施和器材、消防安全标志等。如按照《民用建筑设计通则》规定，临空高度在24米以下时，栏杆高度不应低于1.05米等。其三，应对房屋及其附属设施进行正常必要的维护，使房屋处于安全状态。如出租人对房屋渗水进行修缮，对容易倒塌的附着物进行加固和更换，对房屋的用水、用电、用气、出入口、通道、阳台、消防、逃生通道等进行维护等。前两项义务属于法定义务或标准，第三项义务可通过合同约定转移给承租人。

（2）出租人和承租人均负有必要的检查和保护义务

出租人让与房屋使用权的同时，并不完全转移必要的检查义务，这与其收取租金的权利对等。承租人对房屋实际占有、使用后，同样也负有检查房屋是否存在潜在的致人损害的危险的责任，如承租人对自行添置的可能存在安全隐患的物品应尽到合理照看、检查义务。对于检查发现的风险，出租人和承租人应当采取合理有效措施预防、及时排除风险或将危险控制在最小范围内，避免或减少他人损害。该种风险的排除责任还应区分风险源存在于房屋本身还是承租人承租后因个人行为导致，如是房屋本身存在危险，出租人应尽主要保护义务，如是承租人个人行为导致，则应由承租人承担相应的责任。

（3）出租人和承租人对房屋存在危险的警示义务

出租人在出租房屋时对能够合理预见的侵害危险，应及时告知承租人。警示标准应是让一个普通人的认知能力能够注意到危险并产生警惕，从而采取自我保护措施避免危险发生。警示形式可在租赁合同或房屋内张贴警示标志体现。如本案中，出租人如能在合同中注明逃生窗的存在，并告知合理使用的注意事项，以证明其已尽到安全警示义务，则将进一步降低其过错程度。对于承租人而言，承租人对与其共同生活或临时居住的家庭成员，也负有一定的危险警示义务，尤其是对于未成年人，所负义务程度更高。

（4）承租人对受害人的救助义务

对在出租屋内已经发生损害或正在发生损害的情形，承租人应当积极进行救助，避免加重损害。如承租人邀请朋友做客，客人在房屋内不慎发生意外，承租人应当采取积极救助措施，这与承租人对自己控制下的房屋负有安全保障义务相一致。

综上，房屋权利主体的四种作为义务来源存在一定区别，负担义务的主体也具有相对性。而法官判断出租人、承租人对侵权损害的后果是否存在过错，应遵循客观过错理论，即以行为人是否履行作为义务为判断根据。如果行为人未尽到作为义务，则可判断行为人具有过错，从而认定对侵权损害后果承担责任。判断行为人过错的大小程度，一是应当遵循个案判断原则，具体考量作为义务的内容根据和义务负担主体、违反义务的方式以及损害的严重程度、危险的严重性等；二是兼顾合理性原则，包括行为人对预防危险的措施、制止危险的措施和损害救助措施是否合理等。

本案中，承租人使用房屋已长达三年，房屋由承租人长期控制使用的情况下，其对房屋的情况更为了解，理应具有更充足的安全注意能力，并尽到妥善管理的责任。但承租人对于同住的未成年人未能尽足够的提醒警示责任，因管理不善导致坠楼后果的发生应更多归责于承租人。出租人对未上锁的逃生窗设置不具有过错，仅对阳台高度不符合国家安全标准存在过错，且该过错程度较为轻微，因此判决出租人对损害后果承担10%的赔偿责任，较为公平合理。该类案件因果关系的判断亦是从不作为侵权行为出发，准确把握和认定作为义务的负担主体是否因其不作为行为直接造成他人损害。

该类侵权案件的审理难度在于如何判断出租人、承租人的过错程度及如何确定责任比例，通过这个案件，笔者认为审理该类案件时还应当考虑如下因素：（1）房屋的建设使用年限。房屋已经建设并使用较长的年限，其间未出现因瑕疵引发的安全事故，说明该房屋的安全隐患较低。（2）承租人的使用年限。如果承租人对出租屋的使用年限较长，能达到一个正常人对新环境适应、熟悉的周期，则应当将安全管理和注意义务更多地划归于承租人。随着房屋租赁市场的日益壮大，因出租房屋引发的侵权纠纷也越来越多，上述思路为确立和完善涉出租房屋侵权损害赔偿纠纷案件的裁判规则提供了参考。

编写人：广东省广州市白云区人民法院 周蕾 林嘉丽 文豪