丈夫隐瞒妻子将房产低价出售给朋友，妻子离婚后可主张合同无效并多分财产

丁亚民[1]

一、案情介绍

阿珍与阿健于1993年8月登记结婚。婚后，阿健、阿珍与阿珍亲属合作经营餐厅，餐厅经营火爆，阿健与阿珍先后购买了多套房产，房产均登记于阿健一人名下。双方一直未育有子女，居住在海珠区的一套大房中。随着多年共同生活、生意矛盾，双方多有争吵。在2009年底至2010年初，因阿健父亲患癌症需要钱看病，阿健与阿珍及阿珍亲属之间矛盾爆发至顶点，阿健也退出了与阿珍亲属共同经营的餐厅。此时，阿健经朋友介绍，一心想去越南投资，要求阿珍将存在其处房产的房产证原件拿出，将房产出售后筹钱投资，阿珍拒绝了阿健的要求，双方大吵后，阿健从双方共同居住的海珠区大房搬至海珠区小房居住。之后，双方一直处于分居状况中，至2012年10月16日，双方感情彻底破裂，至民政部门办理了协议离婚。双方离婚协议中明确约定：“一、双方自愿解除婚姻关系；……三、双方对共同财产的处理：1.……2.位于海珠区有两套房屋：分别为……，两套房屋均按房产证上注明的平方数为准；离婚后，将两套房产按现时二手楼宇市场买卖价格作参照，各占全额一半（各二分之一），出现房屋大小价值差价，按要大面积房屋者向要小面积房屋者以现金形式补差价；3.上述房屋在办理产权变更时，男方只负责提供房屋的一切合法证明文件，协助办理变更手续，一切税费由女方负责；四、双方对共同债权债务问题的处理：女方向男方付还45000元后，其两人婚姻期内的所有债权债务、存款余额一笔勾销，永不追讨、翻案等。”随后，阿珍要求阿健协助办理过户，阿健却多次搪塞，阿珍发现事情不妥，委托律师赶紧带着阿珍至房管局查询，这一查，阿珍吃惊地发现房产早在2011年3月就被过户到其他人的名下了。

案涉房屋原是登记在阿健名下的房屋，产权范围登记为全部。2011年3月11日，阿健与第三人签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：第三人向阿健购买海珠区某路案涉房产房，总金额91万元，第三人应于2011年3月31日前向阿健支付；双方同意该房地产交付使用的时间为阿健收齐楼款当天；等等。2011年3月22日，广州市某区房地产交易登记中心开具的《广东省地方税收通用发票》记载，付款方第三人，收款方阿健，销售的不动产为涉案房屋，金额91万元。2011年3月31日，涉案房屋的产权过户登记到第三人名下。

经过详细了解阿珍的情况，反复评估、分析该案后，律师认为，是阿健一直有预谋地转移夫妻共同财产，当务之急是必须向房管局调取房屋交易的具体记录，了解房屋过户信息后，才有可能将房产追回。

经律师协助，阿珍至房管局了解到，因房产均登记在阿健一人名下，阿健以房产证丢失为由，向房管局申请补办，在补办房产证新证后，将房产分别过户给了自己的三个亲友。至此，律师提醒阿珍，正是因为对方是阿健亲友，三人应当都知道阿珍与阿健结婚多年，这些房产均属于夫妻共有财产，在明知的情况下，却未经过阿珍同意就擅自与阿健达成交易，不管是否低价，都存在与阿健恶意串通转移财产的嫌疑。

律师在第一时间内保存了在房屋局查证的证据，并要求阿珍先不要惊动这些亲友，主动跟这些亲友联系，向他们问询有关房产购买的情况，把谈话的过程录音以保存证据。

丈夫转移财产请求维权的案例有很多，此案中阿健将房屋出售，最终令妻子无法分得房产，而妻子却在离婚后才发现这一事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第9条第1款规定：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。”另，《中华人民共和国婚姻法》第47条第1款规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，……离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第31条规定：“当事人依据婚姻法第四十七条的规定向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年，从当事人发现之次日起计算。”

所以，在本案中阿珍与阿健签署离婚协议后，仍可就财产问题向法院起诉，且因阿珍已经举证了阿健与购房人直接存在恶意串通、转移财产的情况，可以多分财产。律师建议，从成本及可行性考虑，阿珍可以要求将现在一直居住的海珠区大房的房屋产权返还归自己所有。其他房产无须追回，可主张阿健赔偿房屋市价的60％，并要求房屋实际购买人对赔偿款项承担连带责任。

二、裁判摘要

广州市某区人民法院经依法审理之后，作出一审判决：转让房屋的合同无效；其他略。

三、案件评析

本案中，阿健以房产证遗失为由补办后，于2011年3月11日与第三人签订涉案房屋买卖协议，于3月31日将涉案房屋过户登记到第三人名下。2012年10月16日阿健在与阿珍签订的离婚协议书中仍约定如何分割包括案涉房屋在内的房产，可见，阿健直至签订离婚协议时仍故意隐瞒房屋已出售的事实。第三人系阿健的亲戚，从其二审陈述可知其在上述房屋交易时知道阿珍与阿健是夫妻关系，明知涉案房产存在共有人阿珍，且基于亲戚关系是可以了解到阿珍意见的情况下，却未经共有人阿珍的同意即与阿健进行交易，在取得房产证后却至今没有收楼，显然有悖于正常交易。此外，涉案房屋的购房款并非第三人本人支付，而是由其父亲代付，其父在原审中亦陈述清楚购买房屋时阿珍与阿健是夫妻关系，且其在同一日又代另一房的购房人（阿健的堂兄）支付购房款，该购房人与阿健的房屋买卖行为已被法院认定为恶意串通、存在过错，第三人、第三人父亲、另一购房人与阿健之间均具有亲戚关系，以上事实足以认定第三人在交易过程中亦存在协助转移夫妻财产及隐瞒房屋已出售事实的恶意。阿珍主张认定阿健与第三人恶意串通，损害其合法权益，理由成立，其据此请求确认阿健与第三人签订的《广州市存量房买卖合同》无效，符合法律规定，广州中院予以确认，判令第三人、阿健应协助将涉案房屋恢复登记至交易前的状态，即恢复登记至阿健名下。

案涉房屋一已经于2011年3月3日出售、2011年3月21日登记过户到第三人名下。案涉房屋二已经于2011年3月29日出售、2011年4月11日登记过户到第三人名下。该案中，阿健虽然提交了广州某银行业务凭证，证明第三人于2011年3月2日一次性支付购房款。但法院委托评估咨询公司对案涉房屋的市场价值进行评估，案涉房屋一的评估值：不交吉价，价值时点1（2011-03-03，出售房屋日）为444577元；价值时点2（2012-10-16，阿珍与阿健离婚日）为563433元。案涉房屋二的评估值：不交吉价，价值时点1（2011-03-29，出售房屋日）为557464元；价值时点2（2012-10-16）为641731元。法院认为：阿健于2011年3月3日就与第三人签订了买卖案涉房屋的合同，并于2011年3月21日将案涉房屋一登记过户在第三人名下；于2011年3月29日就与第三人签订了买卖合同，并于2011年4月11日将案涉房屋二登记过户至第三人名下，阿珍与阿健于2012年10月16日签订离婚协议书时还约定如何处理案涉房屋，从上述事实来看，显然是阿健擅自变卖案涉房屋，且在签订离婚协议时尚故意隐瞒变卖事实，欺骗阿珍。阿健明知案涉房屋是与阿珍的夫妻共同财产，却在离婚前单方以房产证遗失为由重新申领房产证后将上述房产变卖，具有明显的转移夫妻共同财产的恶意，故阿珍要求分割不主张合同无效部分的案涉房屋市值的60％是于法有据的。第三人在向阿健购房的过程中，分别用低于当时市值103722元、144830元的价格购买，且购买后至今仍未收楼，第三人的行为明显不符合常理，第三人与阿珍、阿健存在亲戚或朋友关系，该两人在购房的过程中是可以向阿珍了解意见的，故广州中院认定第三人与阿健在买卖房屋的过程中存在恶意串通，存在过错，应对阿健的赔偿责任承担连带责任。

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[1] 丁亚民，广东连越律师事务所律师。