第9问：政府介入烂尾楼项目有哪些法律依据及相应的法律风险有哪些？

政府处理烂尾楼问题，有利于优化城市形象，盘活土地资源。但如果政府依靠行政手段介入烂尾楼项目，其实质是对企业的行政接管。目前我国行政接管制度没有系统性规定，散见于行政类法规、刑事类司法解释，行政接管运用较多的主要有以下三方面：

一、《市政公用事业特许经营管理办法》第十八条规定，政府可以临时行政接管市政公用事业特许经营的五种情况。

二、《商业银行法》第六十四条第一款规定：“商业银行已经或者可能发生信用危机，严重影响存款人的利益时，国务院银行业监督管理机构可以对该银行实行接管。”

三、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理黑恶势力刑事案件中财产处置若干问题的意见》第十二条第一款规定：“对于不宜查封、扣押、冻结的经营性财产，公安机关、人民检察院、人民法院可以申请当地政府指定有关部门或者委托有关机构代管或者托管。”

超出这三种情形政府插手企业经营、接管企业，存在较大法律风险。针对烂尾楼项目，如果政府接管，一般是对烂尾楼项目评估后，通过引进政府城投公司或第三方公司等形式进行接盘。但是实际操作过程中成功率不高。原因在于：

一、政府单独介入“烂尾楼”的边界存在模糊。政府究竟如何介入烂尾楼的续建，介入的深度和广度、公权力充分行使与对私权利干预的最小化是首先需要解决的。公权力对破产企业实际情况如何摸底很容易陷入困境。在没有证据证明原开发商或管理层涉嫌相关刑事犯罪具备刑事立案的条件下，法律并没有赋予政府或其他相关部门去核查或调取一个公司的经营账目的权力。因此政府对法律程序之外的“介入”持谨慎态度，尤其在中央三令五申保护民营企业的大背景下，如果贸然通过法律程序之外的方式对烂尾楼进行整体接管或主导烂尾楼财产拍卖程序，可能存在较大的风险。实践中也存在许多政府为妥善解决民生问题，主导地方政府公司接管企业或主导拍卖程序，导致出资人或达不到诉求的债权人通过诉讼、信访等方式“维权”，相关责任人员也因此被事后问责或受到处分。

二、政府单独介入无法彻底解决烂尾楼主体资格及其自身负担的庞大债务问题。房地产企业作为依法成立的法人组织，其遭遇开发困境时自身主体资格上将负担庞大的债务，因烂尾楼涉及众多购房人、建筑工人等债权人的切身利益，该类群体本身诉求就难以统一，即便能够达成一致意见，也可能会因为没有司法制度的保障，而在后续开发建设过程中出现部分债权人不遵守约定，肆意行使原债权的诉权，请求适用司法强制措施的情形，届时即使将企业原股东“清理出局”，也无法彻底解决房地产企业主体资格上负担的庞大债务问题。

三、政府单独介入无法确认各类债权真实性及其清偿顺位等法律问题。政府面对大量购房户或者工程款或者各类债权人时，难以甄别债权的真实性和各自债权的清偿顺位，各类债权人之间权利如何分配问题难以解决。因此，烂尾楼项目单独靠行政和市场手段介入，资金成本和时间成本都会很高，也难以从根本上解决问题。

基于上述客观情况，政府依靠行政手段单独介入烂尾楼项目风险较高，根据《企业破产法》的规定在法律范畴内采用法治手段进行处置更为适宜。