序言

房地产企业破产案件是企业破产案件中较为疑难复杂的类型，涉及多重法律关系的竞合矛盾和权利义务冲突，尤其是对集合于同一标的物即商品房上多重的物权、债权、合同、担保等各种法律与实务难题的解决，还涉及购房消费者生存权、建设工程款优先权等问题。要想办好房地产企业破产案件，需要深入的理论研究和长期的实务经验积累。

为正确处理不同权利特别是不同层次优先权利在房地产企业破产案件中的冲突，要在生存优先权、法定担保权、法定优先权、约定担保物权、税收优先权、普通债权以及取回权、撤销权等相关权利之间寻求公平、合理、可行的权利行使顺序。尤其是房地产企业破产时，利害关系人之间的各项权利冲突往往更为刚性，且因涉及生存权等权利而使矛盾格外激烈，易发生影响社会稳定的群体性事件。所以法院在审理案件时、管理人在执行管理职务时，就需要正确理解和适用与房地产企业破产相关的各种法律法规、司法解释、规范文件以及相关法理，并运用法律、金融、经济、社会等方面的多种手段，去寻求实现对多方利害关系人的社会实质公平与共赢。

办理房地产企业破产案件除需要掌握破产法的理论与实务外，还必须解决破产法与其他法律适用的矛盾和实务中的“府院联动”[1]等问题。房地产企业经营的复杂性决定了其破产案件的办理中，存在法律调整的综合性、交叉性。在许多具体法律问题上，往往存在《民法典》《企业破产法》《民事诉讼法》《公司法》和税法以及相关司法解释等多方面的法律规定，而这些法律规定之间可能并不协调，与企业破产法规定的原则也可能存在差异，如何确定这些冲突法律规定的适用原则，是我们能否正确办理破产案件的关键之一。虽然《民法典》等一般法在很多方面为我们确立了普遍性的法律原则，这些原则往往也为破产法所采用，但它们主要还是调整债务人有清偿能力之常态下发生的一般法律问题，而破产法则是解决债务人丧失清偿能力之非常态下发生的特别法律问题。由于前提条件与适用情况不同，两者之间就必然会存在一些权利义务调整方面的差异。为此需要明确，在破产程序中破产法包括其法理原则作为特别法应具有排他性的优先适用效力。这种优先适用效力并不因一般法与特别法之间立法时间的先后差异而遵从“新法优于旧法”的原则，也不因一般法与特别法之间立法级别或效力级别上的差异而适用“下位法服从上位法”的原则。这些原则通常是在同一类法律相互之间判断效力时适用的。而在破产这一特殊事项上，企业破产法及其系列司法解释与其他立法相比，作为特别法应当具有优先适用的效力。包括在一些其他立法有规定而破产法没有规定的情况下，对那些不符合破产法法理和适用原则的规定，也应当考虑让位于破产法法理的适用。在司法实践中如何妥善适用法律，需要不断总结经验，规范操作程序，尤其需要认真从理论和实务角度进行思索和研究。

由北京大成（石家庄）律师事务所杨彦兵、刘丽云律师联合编著出版的《房地产企业破产168问》一书，以对房地产企业破产中的各种理论和实务问题进行针对性问答的方式，与读者分享破产管理人工作中对破产法规定和法理的理解以及房地产企业破产实务问题的经验，不仅从理论与实务结合的角度为读者提供了诸多破产问题的解决思路和操作方法，而且也体现出作者对破产管理人事业的执着与社会责任意识。本书的两位作者曾成功办理众多房地产企业破产重整案件，有较为深厚的理论基础和丰富的实务经验。全书系统研究了《企业破产法》及其司法解释、《全国法院破产审判工作会议纪要》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关法律法规和规范性文件，以《企业破产法》的立法体例为写作体系，精准设定问题，其内容涵盖了破产法立法宗旨、破产申请与受理、管理人制度、债务人财产、破产费用和共益债务、债权申报、债权审核、债权人会议、破产重整、破产和解、破产清算、预重整、“执转破”[2]、实质合并破产、税务问题、债权人权利保障、破产衍生诉讼、法律责任等方面的168个问题。书中不仅涉及房地产企业破产的法律问题，而且对企业破产中的各种社会衍生问题以及“府院联动”解决机制也做了分析和介绍。

在房地产企业破产案件中，各种社会衍生问题的解决往往影响到案件办理的成败。法院在破产案件审理中主要是处理债权债务等法律问题，相关衍生社会问题的解决则主要属于当地政府的行政职责领域。在房地产企业破产案件中，地方政府应当予以积极支持和配合，要防范并纠正不作为、乱作为的现象。地方政府必须贯彻中央文件中“依法为实施市场化破产程序创造条件”的规定，为法院依法受理、公正审理破产案件提供社会保障。如何协调取得地方政府的支持和配合也是管理人工作中一个重要的方面。

房地产企业破产案件中纷繁复杂的法律与实务问题，是对破产管理人理论知识、实操能力、办事水平、应变能力的考验，需要依据法律和法理、秉承社会实质公平的原则审慎、妥善处理。本书作者对一些实务难题的处理，既考虑到实际问题的解决，又注意不突破法律与法理的框架。管理人的工作往往不能简单地采取“一刀切”的方案，解决问题的思路要具有多元化、多维度和开创性。本书在这方面为读者提供了可资借鉴的研究成果。

本书主要面向司法工作者、破产管理人、企业家、政府有关部门人士等读者群体，不仅注重理论性与实务性，也更加强调其工具性与可操作性。我相信本书的出版，将会有助于读者更为深入地了解房地产企业破产的理论与实务问题。或许一些观点还存在不够成熟和有待完善之处，但其对房地产企业破产的理论分析以及诸多案例情况和实务经验的收集与分析，有助于读者从多角度、全方位理解房地产企业破产中的法律适用，尤其是对具体办理破产案件的法官和律师等从事破产实务工作的人员会起到借鉴与帮助作用，在《企业破产法》修订的背景下，还可以为立法的修改提供有益的思路。期望本书的出版，能够为推动我国房地产企业破产的理论研究与实务操作的完善作出贡献。

中国人民大学法学院教授、博士生导师

中国人民大学破产法研究中心主任

北京市破产法学会名誉会长

王欣新

2022年9月2日于京

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[1] 政府与法院之间的协作联动。

[2] 执行案件移送破产审查。