第3问：困境房地产企业申请破产的情形有哪些？

《企业破产法》第二条规定：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。”由此可知，房地产企业满足以下法定情形时，可依照《企业破产法》的规定启动破产重整或和解程序。

一、企业法人不能清偿到期债务

“企业法人不能清偿到期债务”是指债务人已全面停止偿付到期债务，而且没有充足的现金流量偿付正常营业过程中到期的现在债务。房地产企业全面停止付款的标志包括债务人未能支付租金、税款、薪金、员工福利、贸易款、工程款、材料款等应付款和其他应付费用。借助这一标志，可以使房地产企业在财务困难期间尽早启动破产程序，尽量降低资产减少的风险，避免因债权人争夺资产而造成债务人资产被瓜分，进而对全体债权人不利。

当然，债务人无能力偿还债务的认定，不以债权人提出请求为必要条件，也不以穷尽诉讼、执行等其他救济方式为债权人申请的前提。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（一）》第二条规定：“下列情形同时存在的，人民法院应当认定债务人不能清偿到期债务：（一）债权债务关系依法成立；（二）债务履行期限已经届满；（三）债务人未完全清偿债务。”

二、资产不足以清偿全部债务

“资产不足以清偿全部债务”又称“资不抵债”，主要指企业账目上全部资产少于对外全部债务。实践中，企业是否存在资不抵债情况，在债务人企业正常经营或者故意不披露情况下，债权人难以得知。因此这仅是会计审计核算的计量标准。

关于如何认定债务人资不抵债，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（一）》第三条明确规定：“债务人的资产负债表，或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的，人民法院应当认定债务人资产不足以清偿全部债务，但有相反证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的除外。”

三、资产明显缺乏清偿能力

以“明显缺乏清偿能力”替代“资不抵债”作为与“不能清偿到期债务”并列的条件，是对后者的一个限定。根据这一限定，一时不能支付但仍有清偿能力的企业不适用破产程序，因为在市场经济环境下，企业都可能存在短期偿债困难的情形，不能把企业一时困难认定为企业具备破产条件。

在判断企业是否缺乏清偿能力时，应当以其自身财务状况为准，其关联企业或者连带债务人的财务状况，不能作为判断依据。但有时候在企业资产负债表显示企业财务状况正常或者良好的情况下，也可能成立无力偿债的破产原因。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（一）》第四条规定：“债务人账面资产虽大于负债，但存在下列情形之一的，人民法院应当认定其明显缺乏清偿能力：（一）因资金严重不足或者财产不能变现等原因，无法清偿债务；（二）法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产，无法清偿债务；（三）经人民法院强制执行，无法清偿债务；（四）长期亏损且经营扭亏困难，无法清偿债务；（五）导致债务人丧失清偿能力的其他情形。”